上海市金山區(qū)成套改造項(xiàng)目探究

■ 周 青 ZHOU Qing

0 引言

舊住房成套改造，是本市規(guī)劃保留的原結(jié)構(gòu)為廚衛(wèi)合用的員工住房和新建公房，通過加層、擴(kuò)建、內(nèi)部分隔等形式，增加廚房和衛(wèi)生間設(shè)備，改善其使用性能，達(dá)到成套使用的改造行為。

金山區(qū)舊住房主要由直管公房、系統(tǒng)公房、售后公房組成，大部分房齡在50 年以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，系統(tǒng)公房的面積約為47 000 m2。由于這些房屋建造標(biāo)準(zhǔn)低、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、年久失修等因素，普遍存在屋面滲漏、門窗破損、電線老化、管道銹蝕、居住功能混雜、廚衛(wèi)多戶合用等現(xiàn)象，對(duì)居民的生活品質(zhì)造成了很大的影響（圖1）。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，居民對(duì)生活質(zhì)量的追求日益高漲，居民改善住房環(huán)境的意向越來越強(qiáng)烈。“十二五”期間，上海市舊住房綜合改造工程大舉前進(jìn)，改造形式包括：全項(xiàng)目修繕、平改坡綜合改造、廚衛(wèi)等綜合改造及成套改造等，其中，成套改造工程是最緊迫居民需要，也是最具困難的房屋修繕工程。

圖1 金山區(qū)舊住房（小區(qū)）現(xiàn)狀

1 舊住房成套改造的類型

實(shí)施舊住房成套改造的首要是確定改造的類型，現(xiàn)行的舊住房成套改造的方法主要有五種：簡(jiǎn)單分割型、擴(kuò)建改造型、抽戶改造型、拆落地改造型及拔點(diǎn)改造型。根據(jù)金山區(qū)舊住房實(shí)際情況，下面主要分析了簡(jiǎn)單分割、抽戶改造及擴(kuò)建改造這三種方法，并對(duì)這三種方法進(jìn)行了比較。

1.1 簡(jiǎn)單分割型

金山區(qū)很多供銷社系統(tǒng)房均為不成套房屋，以金山衛(wèi)供銷社房屋為例，衛(wèi)生間為兩戶合用，每戶擁有獨(dú)用過道室廚房。

在原房屋不加層拓寬的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況將樓梯原來位置面積分配給左右兩戶居民，原來的廁所面積歸一戶所有；同時(shí)根據(jù)每戶實(shí)際情況及管道排放的位置，將公用的后陽(yáng)臺(tái)分割成幾戶居民的衛(wèi)生間。簡(jiǎn)單分割型的優(yōu)點(diǎn)是原房屋結(jié)構(gòu)改動(dòng)較小，改造費(fèi)用較少，實(shí)施方便。但是房屋簡(jiǎn)易分割改造不能徹底解決住房成套使用功能，大部分居民的廚房間或者衛(wèi)生間都需穿越公用走道，金山區(qū)成套改造以簡(jiǎn)單分割型為主（圖2）。

圖2 簡(jiǎn)單分割型

1.2 抽戶改造型

由于有些舊住房的廚房合用情況較多，部分單元廚房設(shè)置在通道，由于環(huán)境因素及實(shí)際情況，無法將通道內(nèi)的廚房分割獨(dú)用，只能通過減少戶數(shù)，作為未動(dòng)遷戶的廚房和衛(wèi)生間。該改造形式優(yōu)點(diǎn)是能滿足居民對(duì)廚房和衛(wèi)生間的獨(dú)用需求，更好地提高居民的生活條件，但是抽戶居民的動(dòng)遷意愿及政府的補(bǔ)償安置等工作難度相當(dāng)高，很難實(shí)行。

以金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)興塔興福利路115～123 號(hào)房屋為例（圖3），該房屋為空置房屋，南北各5 間房，由于有利條件，將南北兩間房間作為一套成套房屋，根據(jù)廚衛(wèi)上下水管道布局設(shè)計(jì)要求，按照實(shí)際情況合理設(shè)置衛(wèi)生間和廚房間的位置，做到分區(qū)明確，流線清晰（圖4）。同時(shí)，在廚衛(wèi)面積的確定上，由于舊住房的全面改建管理暫行規(guī)定的特殊施工技術(shù)規(guī)范沒有相應(yīng)的規(guī)定，根據(jù)以前的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，改建后的衛(wèi)生間面積不能小于2 m2，廚房不少于3.5 m2。改造后的房屋盡可能的滿足了居民的需求，得到一致好評(píng)。

圖3 興塔興福利路115～123 號(hào)房屋外觀

圖4 抽戶改造型

1.3 擴(kuò)建改造型

擴(kuò)建改造形式有兩種：一種是局部拓寬型，另一種是加層拓寬型。由于很多小區(qū)面積過小或者面寬狹窄，這樣的房屋很難通過簡(jiǎn)單分割型來達(dá)到成套改造的效果，所以只能通過局部拓寬或者加層拓寬的方法來增加廚房或衛(wèi)生間的面積。

為解決改造中的抽戶居民的安置問題，楓涇鎮(zhèn)興塔興福利路115～123 號(hào)房屋也打算用加層來進(jìn)行擴(kuò)建改造。加層擴(kuò)建一般有兩種模式：一種是在老房屋上直接加層，這種方式對(duì)老房子的承載力要求較高，通過檢測(cè)以及承載力驗(yàn)算來對(duì)承重墻體進(jìn)行加固處理，需要在承載力不足的墻體兩側(cè)進(jìn)行鋼板加固；另一種是在原老房屋的外側(cè)加建框架柱，在框架柱上加層，這樣能減輕老房屋由于承載力不足而進(jìn)行加固處理的問題，但是外加框架柱可能會(huì)影響到居民采光。由于楓涇鎮(zhèn)興塔興福利路115～123 號(hào)房屋建造時(shí)間久遠(yuǎn)，通過檢測(cè)和承載力驗(yàn)算，該房屋不適用加層擴(kuò)建進(jìn)行改造，同時(shí)改造工程量大及改造成本較高也是其中一個(gè)原因。目前為止，金山區(qū)還沒有通過擴(kuò)建改造的方式來實(shí)行成套改造工程。

2 成套改造方案設(shè)計(jì)的基本設(shè)計(jì)原則

（1）首先經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘后,要清楚住宅的公用廚房和過廊區(qū)域有沒有充分的空間和環(huán)境條件進(jìn)行內(nèi)部分割成套，若條件不符合，要采取外擴(kuò)等改造形式進(jìn)行改造。

（2）成套改造方案中原則上不得縮減原住戶的居住面積及房屋整體布局。在規(guī)劃中，廚房和衛(wèi)生間應(yīng)該按戶來安排，按建筑規(guī)范及房屋實(shí)際，適當(dāng)調(diào)整廚房及衛(wèi)生間的大小。

（3）衛(wèi)生間內(nèi)要鋪設(shè)上、下水道、地漏，并預(yù)留坐廁、淋浴位置；廚房需預(yù)留設(shè)置燃?xì)庠?、水箱、電熱水器的位置。廚衛(wèi)盡可能有采光及通風(fēng)條件，并安裝排煙管道。

（4）在成套改造過程中，除了成套改造外，應(yīng)結(jié)合其他項(xiàng)目一起修繕，比如公共部位墻體粉刷，供水與排水系統(tǒng)（污廢水管道）再補(bǔ)位，電力線路的再布置，外部整體進(jìn)行整修與改造。同時(shí)，也要考慮節(jié)能設(shè)計(jì)及抗火抗震的設(shè)計(jì)。

3 舊住房成套改造工程技術(shù)研究

3.1 舊住房成套改造工程與節(jié)能改造相結(jié)合

隨著建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)理念的不斷升華，既有建筑的節(jié)能改造也得到了廣泛的關(guān)注和重視。相較于單獨(dú)給舊住房外圍進(jìn)行節(jié)能改造，通過舊住房成套改造工程，與部分的節(jié)能改造有機(jī)結(jié)合，不僅節(jié)約資金，還最大程度地減少對(duì)居民的影響。例如，在改造中可以結(jié)合外墻保溫節(jié)能改造，通過采用聚氨酯、聚氯乙烯泡沫塑料、玻璃棉等熱工性能較好的高效絕熱材料來進(jìn)行外墻內(nèi)、外保溫改造。

3.2 舊住房成套改造工程與加固處理相結(jié)合

舊住房成套改造是一項(xiàng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、難度較大的工程。由于很多舊住房面積過小，很難從原有的住房基礎(chǔ)上分割出廚房和衛(wèi)生間；有些舊住房需要通過擴(kuò)建改造的形式進(jìn)行改造，但是實(shí)施過程中卻不具備規(guī)劃許可的條件；還有一些舊住房要進(jìn)行抽戶改造，但是居民的安置和補(bǔ)償問題卻也非常棘手。在成套改造過程中，詳細(xì)的實(shí)地查勘以及個(gè)性化的設(shè)計(jì)方案尤為重要，不僅能破解改造中的一些技術(shù)難題，還能使改造更加順利地進(jìn)行。加固處理就是成套改造過程中一個(gè)尤為重要的方法，通過采用樁基加固地基，加強(qiáng)新老建筑基礎(chǔ)與上部結(jié)構(gòu)的整體連接，有效地控制了新老建筑間的沉降差。改造中采用的這些綜合措施較好地解決了加層擴(kuò)建的改造方式，取得了良好的效果，比新老建筑物分離的做法節(jié)約了資金，值得借鑒和采用。

3.3 舊住房成套改造工程與優(yōu)化設(shè)計(jì)方案相結(jié)合

20 世紀(jì)70—80 年代的舊住房，由于當(dāng)時(shí)建設(shè)及抗震設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)均無法滿足現(xiàn)行設(shè)計(jì)要求，同時(shí)，鑒于上海地區(qū)屬于軟土地基，容易受到臨近工程施工及相鄰房屋基礎(chǔ)等影響產(chǎn)生不均勻沉降的影響，所以在成套改造過程中，通過對(duì)房屋結(jié)構(gòu)抗震的加固，來提升房屋承載力。另外在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，還要按照消防、環(huán)保等相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)改造設(shè)計(jì)，使改造項(xiàng)目范圍、內(nèi)容、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等得以明確。按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)宗旨，需要對(duì)區(qū)域環(huán)境進(jìn)行提升，推動(dòng)建筑設(shè)計(jì)可持續(xù)發(fā)展，所以需要對(duì)原有道路進(jìn)行局部拓寬，確保道路暢通，并完成路燈等小區(qū)設(shè)施的安裝和更新，局部完成小苗木綠化，通過建筑擴(kuò)建使消防間距控制和日照間距要求得到滿足。

4 舊住房成套改造過程中存在的問題

4.1 各級(jí)政府部門間未形成普遍共識(shí)

舊住房綜合改造工程是本市“四位一體”住房保障系統(tǒng)中的一項(xiàng)重要組成舉措，其中成套改造儼然成為了本市保障性安居的主要組成部分，市房屋管理局是全市成套改造工程的主管單位，在其管轄范圍內(nèi)的具體工作是由區(qū)縣住房保障和房屋管理局承擔(dān)。若涉及面積增加的成套改造項(xiàng)目，將要牽涉到規(guī)劃及消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等部門。在整個(gè)改造工程中，單憑房管部門的重視無法順利推進(jìn)工作，所以各部門要加強(qiáng)溝通、增強(qiáng)聯(lián)系，才能確保成套改造工程順利開展和實(shí)施。

4.2 群眾工作措施未細(xì)化到位

舊住房成套改造過程中，居民意愿是整個(gè)工程是否順利進(jìn)行下去的必要條件之一。業(yè)主和實(shí)施單位委托編制的設(shè)計(jì)方案及實(shí)施方案需征得改造范圍內(nèi)三分之二以上居民的同意，但由于均出于個(gè)人利益考慮，很難統(tǒng)一改造方案，故導(dǎo)致很多舊住房成套改造工程在還沒有申報(bào)計(jì)劃前就已經(jīng)困難重重，最終不能進(jìn)行改造。所以，在改造實(shí)施前，一定要充分考慮百姓需求，認(rèn)真傾聽居民的建議，并對(duì)規(guī)劃進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)；并充分發(fā)揮社區(qū)群眾工作優(yōu)勢(shì)，從各方面做好群眾工作，確保工程順利進(jìn)行。

由于很多不成套房屋多為50—60 年代的直管公房，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較低，房屋之間的間距均未達(dá)到規(guī)范要求，室內(nèi)的公用通道和廚衛(wèi)的使用空間也非常緊缺，而成套改造設(shè)計(jì)是根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范《上海市舊住房綜合改造管理辦法》（滬房規(guī)范〔2020〕2號(hào)）中的建筑間距要求及《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ 08-20—2019）等依據(jù)所設(shè)計(jì)的方案，因此，很多老式房屋由于不能達(dá)到規(guī)劃的建筑間隔，因此不能使用外部擴(kuò)展的方法進(jìn)行成套改造設(shè)計(jì)。很多未成套房屋內(nèi)部空間些小，通過內(nèi)部分割法也很難滿足成套的需求，故現(xiàn)較多的改造均采用抽戶的方式，將原來的單元房進(jìn)行了一次整體分割。根據(jù)抽戶的搬遷改造方案做到合理安置抽出的居民，這不僅要求在推動(dòng)進(jìn)程中得到政府的有力支助，改造經(jīng)費(fèi)的籌集也是一大難題。

5 舊住房成套改造的修繕效果

5.1 增設(shè)廚衛(wèi)，完善房屋居住功能

改造前，金山區(qū)很多老舊住房均為不成套房屋，多戶居民合用廚房和衛(wèi)生間，由于合用家庭比較多，日常生活中經(jīng)常出現(xiàn)矛盾，導(dǎo)致生活質(zhì)量低下。這些老舊住房通過簡(jiǎn)單分割、抽戶改造等形式進(jìn)行成套改造后，不僅完善了居住功能，使居民擁有了獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間，還對(duì)小區(qū)的整體環(huán)境進(jìn)行了綜合整治，有效地解決了居住環(huán)境“臟、亂、差”的問題。

5.2 排污納管，實(shí)施雨污分流

20 世紀(jì)70—80 年代的住宅小區(qū)二、三級(jí)管網(wǎng)很多都沒有實(shí)施雨污分流，在臺(tái)風(fēng)汛雨季節(jié)里，這就可能引起大量雨水注入污水管或污水注入雨水管，造成污水處理設(shè)施負(fù)荷劇增、河道污染及對(duì)鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境造成影響，同時(shí)影響居民生活起居。通過成套改造工程，將流線混亂的不成套房屋獨(dú)立隔開衛(wèi)生間及廚房，合理鋪設(shè)排放管道，讓污水排入污水管網(wǎng)，并通過污水處理廠處理，實(shí)現(xiàn)污水再生回用。雨污分流不僅能切實(shí)改善廣大市民群眾的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，還能進(jìn)一步提升小區(qū)環(huán)境和城市品位（圖5）。

圖5 雨污分流管道鋪設(shè)施工圖

5.3 精準(zhǔn)施策，達(dá)到預(yù)期效果

在成套改造過程中，做好前期排摸、居民意見征詢的基礎(chǔ)上，按照“一戶一方案”“一幢一冊(cè)”“一小區(qū)一規(guī)劃”的總體原則，精準(zhǔn)施策、細(xì)化方案，落實(shí)分類改造推進(jìn)目標(biāo)，針對(duì)不同住宅的實(shí)際情況，因地制宜，實(shí)行簡(jiǎn)單分割、抽戶改造及擴(kuò)建改造等三種方式，堅(jiān)持不懈地推進(jìn)舊住房成套改造工作，讓部分老房子先后“華麗變身”，讓百姓真正感受到了一種切實(shí)的幸福感。

6 結(jié)語(yǔ)

舊住房成套改造工程符合上海建設(shè)資源節(jié)約型城市的總方向。在今后的修繕改造工程中，要進(jìn)一步加強(qiáng)“以人為本”思想的轉(zhuǎn)變，綜合基地情況、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等因素，采用現(xiàn)代科學(xué)且先進(jìn)的改造手段，讓舊住房完善居住功能、延長(zhǎng)房屋壽命，讓舊住房小區(qū)重現(xiàn)光彩，提升城市整體環(huán)境。