以TOD理念為引領的站城一體化開發探索
——以紹興TOD新城開發項目為例

諶 垚

（中鐵第五勘察設計院集團有限公司，北京 100026）

0 引言

TOD（Transit-oriented development）模式源于“二戰”后的美國，為應對因迅速增加的私家車數量導致的城市擁堵問題，對土地的開發模式轉為集約利用的形式開始出現。近年來，我國TOD建設規模發展迅猛，自20世紀90年代開始，北京、上海、深圳等一線城市就已經開始探索TOD模式，如今在成都、杭州、武漢等二三線城市也已有落地項目。隨著TOD綜合開發設計、建設技術及相關合作模式的逐漸成熟，TOD項目已從最初的單項目探索，發展成城區規模乃至城市全域的規劃建設項目，成為重要的城市發展戰略之一。

1 項目背景

紹興TOD新城位于紹興鑒湖鎮，區位優越，交通便利，文化底蘊深厚。紹興市未來發展定位為杭州都市區副核城市，承接上海功能輻射和轉移，因此，加快推進綜合交通、空間布局、公共服務一體化行動成為推進城市建設的重要發展戰略。本項目地處地鐵1號線最南端的芳泉站（終點站），同時紹諸高速公路和杭紹臺高速公路緊鄰基地通過，故本項目基地是紹興中心城區在南部片區交通起訖點，與外圍交通聯系較為密切，鑒湖公交樞紐作為始發站有多條線路聯系周邊區域（見圖1）。紹興為國家歷史文化名城，具有江南水鄉特色的文化和生態旅游城市，本項目周邊自然條件優越，水網密布，山體環繞，有良好的生態本底，為吸引人流帶動經濟發展提供先天性條件。

圖1 基地現狀分析

2 站城一體化開發設計策略

2.1 設計理論模型

站城一體化開發具有聚合性、連接性、滲透性和識別性等特點。設計重點在于完成項目區位空間銜接，打造與現有資源相結合的越城南門戶；通過生態有機體串聯城市與產業組團，形成生態連接體；利用現狀田園要素進行城市開發，實現“核心+綠地+組團分區”的田園城市發展；利用TOD開發機遇實現“交通設施+頂層蓋板+上蓋物業”的站城一體化開發，引領城市發展。

基于對田園城市、站城一體化和生態連接體的研究，制定針對本項目的三位一體設計理論模型，如圖2所示，通過功能復合實現站城互動、產業聚合；通過多模交通實現內銜外聯、步行連續；通過廊道導入實現山水對話、未來智居；通過門戶塑造實現地標引領、文旅相承，真正實現綜合交通、空間布局、公共服務一體化。

圖2 設計理論模型

2.2 設計策略

2.2.1 聚合高效，站城一體

以TOD理念引領，全方位研究地塊的利用價值，通過站房主體將其與交通基礎設施、商業餐飲、酒店，居住生活等配套設施相結合，實現交通組織活動的高效化和連續性，打造站城一體化、城鄉融合的地鐵小鎮。

2.2.2 文化引擎，創意發展

以傳統紹興文化和山水交融的生態自然環境為依托，以旅游服務與文化創意產業為引擎，打造越城南門戶旅游服務與文化資源展示區。

2.2.3 配套完善，智慧生態

結合山、水、田、城相互交融的城景互動關系，完善配套設施，打造生態智慧的未來社區，形成獨具特色的南部新城景象。

3 產業導入

3.1 產業定位

為更好地發揮TOD站點帶動力，處理選擇合理的發展模式，確立適宜的功能與規模之外，更應該注重產業功能導入，實現產城融合發展。TOD開發模式通常為單一功能且規模體量巨大的新城開發模式，因部分站點定位過高、功能同質化、產業選擇不切實際、實施之后急功近利等原因，其發展面臨著各種問題，如缺乏活力、發展低效、缺乏特色、缺乏生態等。為避免出現發展低效、缺乏活力等問題，差異化的產業功能定位、切實可行的產業選擇尤為關鍵。

根據軌道交通站點分類標準，本項目所在地站點為郊區住區型站點，項目開發充分考慮高密度發展、多元化土地利用、聯動與共享等原則；加快發展智慧產業，圍繞發展智慧經濟，培育發展相關高端配套服務，實現片區核心價值最大挖掘。因此，本項目在產業發展方面以“創新、共享、樞紐”為愿景主題，著眼于交通樞紐TOD、響應智慧紹興、片區核心價值挖掘3個維度。

3.2 產業發展思考

依托高鐵樞紐及北部越城區，紹興TOD新城通過“創新產業服務配套”“旅游文化服務配套”和“現代服務業配套”三大核心產業和“高端城市配套”形成“3+1”功能產業體系，構筑現代服務產業創新高地和城市發展全新增長極，探索交通樞紐為引導的創新土地利用方式（見圖 3）。

圖3 杭州七堡車輛段設計示意

3.3 案例研究

3.3.1 上海17號線徐涇“天空之城”上蓋開發

該項目位于上海市青浦區徐涇鎮，是第一個實現并落實涵蓋咽喉區在內的基地全上蓋，突破現有場段綜合開發模式，通過切分50%居住、19%商業、17%辦公、12%停車及2%的配套，形成地鐵上蓋綜合社區中心，使上蓋物業與站點，街道、周邊建筑形成地面、地上、地下3個層面的立體銜接，有機融入城市背景。

3.3.2 杭州七堡車輛段

杭州七堡車輛段上蓋物業開發項目是集便利交通、商務辦公、商業購物、生態居住等功能于一體的城市復合型建筑群（見圖4）。基地位于城市發展主軸線上，總占地面積超過48hm2，建筑面積超過100萬m2。整個區域形成以商業功能為中心的7個相對獨立的功能組團及條線性的居住區。該項目通過功能復合的T0D開發，合理布局、統籌設計，形成高效發展。

圖4 紹興TOD新城功能產業體系

通過對案例研究發現，站點出入200m內為站城門戶區，門戶區外距離站點出入口400m范圍內圍為開發強度較高的核心區，由核心區向周邊開放空間地段為過渡區。路網密度、各功能比例分布及位置分布均有不同要求，在此研究下，可搭建TOD綜合配套產業設計框架，落入實際項目的運用之中。

1）文旅產業 紹興市在浙江省全域旅游大背景下，近年來旅游發展趨勢良好，旅游人次和旅游收入不斷攀升，越城區旅游總人次及總收入位居紹興市前列。現狀缺乏傳統文化資源依附型園區，因此，紹興TOD新城結合周邊資源，差異化發展文化創意和旅游服務產業，形成“文創研發+田園旅游+旅游服務”三位一體的文旅休閑產業，如圖5所示。

圖5 紹興TOD新城文旅產業體系

2）智慧產業 響應智慧紹興，通過數字生活系統設計、智能基礎設施建設、全方位智能交通系統構建等措施，打造智慧高效的紹興TOD新城。產業導入方面，圍繞發展智慧經濟，培育發展智慧旅游、智慧物流、電子商務、智慧企業、智慧園區等相關高端配套服務，加快發展智慧產業，促進區域產業、人口聚集，構筑新型智慧城市圈。

4 結語

產業導入在紹興TOD新城項目中起到關鍵性的作用，由于此類項目涉及軌道交通、商業地產、住宅地產、公共服務、景觀休閑等方面，是一種綜合性很強的發展模式，也是一項需要調動城市管理各個職能部門的系統工程，相關頂層設計和國家政策方面的保障措施并未在本文中論述，還需繼續研究探索。