公園城市背景下的TOD綜合開發實踐
——以成都陸肖TOD項目為例

文／崔晉 成都軌道城市投資集團有限公司 四川成都 610000

引言：

縱觀城市發展史，不同歷史時期的社會背景、政治經濟和科學技術等因素都孕育出不同的城市發展策略。當下，公園城市作為全面體現新發展理念的城市發展高級形態，城市發展模式及價值觀念不斷轉型升級，從“產城人”到“人城產”、從“城中建園”到“園中建城”、從“空間建造”到“場景營造”，突出公園城市綠水青山的生態價值、詩意棲居的美學價值、以文化人的人文價值、綠色低碳的經濟價值、簡約健康的生活價值和美好生活的社會價值。在建設公園城市的諸多策略中，依托軌道交通進行的TOD綜合開發因其“站城一體、功能復合、綠色低碳、便捷高效”的發展理念，成為踐行公園城市的重要抓手和有效途徑之一。

1、公園城市與TOD綜合開發

1.1 公園城市的時代背景

2018年2月，“公園城市”理念，指出要突出公園城市特點，把生態價值考慮進去，努力打造新的增長極，建設內陸開放經濟高地 。成都，基于得天獨厚的自然生態本底、燦爛豐厚的歷史文化底蘊、系統完善的城市基礎設施，為人與自然和諧發展、城園相融提供了重要的空間載體、人文條件和物質基礎。

根據2021年11月29日四川省人民政府印發的《成都都市圈發展規劃》（后文簡稱《規劃》），成都都市圈將構筑多層次、網絡化、功能復合的“一心一屏三網三環多片”生態空間格局 ，開展生態共建環境共治，探索生態價值轉化有效路徑，重塑天府之國茂林修竹、美田彌望的大美城市形態。從《規劃》內容可見，構建都市圈尺度的生態空間格局對公園城市形態產生“點——線——面——體”系統性的積極影響。

“公園城市”的特征和內涵，既體現在人所可以感知的城市美學表象，也體現在人與城市空間互動相容、綠色出行、低碳生活的精神內核。新的城市環境及語境也對未來城市發展帶來新的思考和要求，傳統城市基于既有用地紅線條件下的建筑、景觀、交通、綠地等要素進行梳理，重形態、輕業態，不同的城市區域呈現相對碎片化的、分離的城市狀態。如今，公園城市通過綠色低碳的公共環境和崇尚自然的價值理念賦予傳統鋼筋混凝土城市生命力，重新定義了以人為本的可持續發展模式，促進現代城市向更高能級轉型升級。

1.2 TOD綜合開發

TOD理念自彼得·卡爾索普先生于20世紀90年代提出至今逾30年，其以公共交通為導向的開發模式在全球多個城市予以實踐。作為城市公共交通的代表——軌道交通，近10年進入高速發展、持續建設的快車道，一座座“軌道上的城市拔地而起”。截至2021年，成都軌道交通已經開通運營里程558公里，日均客流量約400萬人次，根據規劃，至2035年將建成1666公里36條線路的軌道交通線網。軌道交通集合了人流、物流、信息流、資金流，引領城市發展格局，依托成都市強大的線網規劃和城市資源，TOD綜合開發順勢而為，對軌道交通站點周邊土地高效利用，重塑城市空間形態。2018年，成都拉開TOD開發大幕，先后完成《成都市TOD綜合開發專項規劃》和《成都市TOD綜合開發戰略規劃》，對軌道交通線網714個站點分級分類，實施全域TOD開發戰略，優化城市空間結構，革新資源配置，提升空間品質，改變出行方式，提高綜合效益。

串點成線，連線成網的全域TOD模式，將城市原有單中心集合向多中心分散，職住分離向職住平衡轉變，潮汐交通向綠色出行發展。

1.3 公園城市與TOD綜合開發的耦合關系

TOD綜合開發在東京、香港、新加坡等世界級城市取得了巨大的成功，成為TOD模式的全球典范。這些城市為成都TOD開發提供了參考范本，不同于東京、香港TOD模式的高強度、高密度，成都因其公園城市的獨特基因和魅力，作為TOD開發的后起之秀，成為率先將公園城市理念與TOD綜合開發相結合的城市。而公園城市與TOD綜合開發之間的有機耦合關系，可歸納梳理為：

1.3.1 構建公共空間

公園城市的“公園”，即生態的外部公共空間環境，面向公眾開放的公共空間場所。借鑒東京、香港TOD模式，圍繞軌道交通站點進行土地集約、功能復合的站城一體開發，這部分土地承載起人們生產、生活的物質實體空間，但較之東京、香港，成都相對寬松的土地資源可以在建筑集約布局后，釋放另外一部分土地作為外部空間為人們提供休閑游玩、活動交往的生態環境，包括近人尺度的街頭綠地、中觀尺度的社區公園、宏觀尺度的城市綠廊、山地水體、田園景觀等，隨處可見的公園城市要素，讓人、城市和自然相融共生，形成TOD成都模式。

1.3.2 實現綠色低碳

公園城市與TOD模式的共性之一就是倡導綠色環保、低碳出行的交通方式。截至2021年，成都軌道交通占機動出行的分擔率約50%，準時便捷大運量的軌道交通大幅改善人們的通勤時間，TOD項目地鐵站點與公共交通無縫換乘，地下空間互聯互通、地面城市綠道織補成網，共同構建起綠色生態的慢行體系，切實滿足最后一公里的交通需求。“B（單車）+M（地鐵）+W（步行）”的出行方式串聯起不同城市場景，打造高效暢通“上班路”與舒適漫游“回家路”。

2、公園城市背景下的陸肖TOD綜合開發

2.1 項目背景

2018年，在軌道交通引領城市發展的重要階段，成都做出了大力實施軌道交通場站綜合開發的重大戰略部署，并作為踐行新發展理念的公園城市重要路徑之一。通過對全域軌道線網站點周邊土地資源梳理，站點分級分類，對714個站點和105個車輛基地進行TOD綜合開發。

陸肖站TOD綜合開發項目位于成都市高新區，站點為已建6號線與規劃22號線換乘站，項目一體化城市設計范圍約1408畝，總建筑面積約190余萬平米。策劃方案經過對片區產業規劃、人口資源、項目SWOT分析，將陸肖TOD定位“以軌道交通為引領、以公園社區為特色的城市中央活力區”，集合商業、酒店、辦公、學校、住宅等功能業態，輻射高新南區，聚焦新川科技園、大源商務區高薪高知的新經濟人群構建“智慧商務、城市樂活、城市交際”三大功能板塊，打造詩意棲居之園、事業發展之地、生活安居之所，營造工作、消費、生活、游憩場景高度融合的產城一體城市空間。

作為首批實施且第一個落地的TOD示范項目，在前期規劃設計階段，對TOD理念和公園城市理念的落實進行了探索和研究。通過一體化城市設計塑造城市外部空間和建筑形態，通過對既有控制性詳細規劃的修改對城市設計成果予以落實和補充，調整用地性質、轉移容積率、控制建筑高度、增加路網密度、營造慢行步道，城市設計的“定型”與控規修改的“定性定量”相結合，保證了上位規劃到實施建設的一脈相承。

項目原控規中（圖1），軌道交通站點核心區用地除兩塊商業用地外，以商業兼容居住用地為主，其中商業用地容積率4.0，商住用地容積率2.5，用地性質單一，用地規模及開發強度均質。基于策劃方案的一體化城市設計，根據TOD圈層模式及原則對片區功能及形態予以調整和引導。在城市功能布局方面，一是以人為本，以軌道交通吸附的強大客流為導向，對片區產生影響和關聯的若干線索（如區位、交通、人口、產業、公共服務配套設施等）進行了系統梳理，形成100M范圍內商業服務業向站點集中，100-300M布局商務辦公、科創空間和公共服務設施，300-700M布局住宅、綠地等人居休憩空間的城市功能布局。在城市空間形態方面，核心區集約高強，通過具有識別性的建筑族群塑造區域地標，營造現代摩登的都市氛圍，建筑高度向外圍舒緩降低，穿插住宅、學校、廣場等開敞空間，營造宜居宜人的公園社區場所。

圖1 原控制性詳細規劃

在根據城市設計成果對片區控制性詳細規劃法定化的過程中，對涉及4個控規單元總計約118公頃土地控規進行修改。如何在控規修改方案中體現TOD設計理念及公園城市理念成為本次調規工作中的重點和難點，其中重要破題思路就是——容積率轉移。容積率反映開發強度，是項目開發最重要的經濟技術指標之一，合理控制容積率是政府協調經濟發展與保障城市生活品質的重要手段，容積率轉移即在項目總體開發體量保持平衡的情況下，允許一塊土地上可建設的部分或全部容積率轉移至另一塊土地上。

項目調規方案首先將第一圈層的核心區用地調整為高強高密的商業用地，指標根據城市設計體量反推，站點西側商業用地容積率4.0-6.6，站點東側商業用地容積率調整為2.5，用地平衡后平均容積率為3.89，滿足《成都市規劃管理技術規定》（2017）對中心城區形態分區核心區商業容積率≤4.0的要求。同時，第二圈層細化為環境優美的住宅用地，容積率控制在1.8-2.5，根據服務半徑，配套學校、幼兒園等公共服務設施，強化了以陸肖站為核心的圈層空間結構（圖2）。

圖2 修改后控制性詳細規劃

通過對陸肖片區地塊性質調整和容積率轉移（表1），TOD開發建設以及公園城市呈現產生以下積極影響：

表1 項目用地性質調整前后指標對比表

（1）優功能。混合用地即住宅兼容商業用地大幅減少，轉化為住宅及商業用地，高容積率地塊向軌道交通站點集中，利于形成集聚效應，將地鐵客流快速導入生產空間和消費場景，做強商業價值。多元業態與社區配套緊密結合，一站式覆蓋“衣食住行”需求。路網密度增加，地下空間互聯互通，織補繁榮慢行綠道體系。站點800m半徑范圍形成“自我循環”的城市生命體，培育形成未來城市副中心。

（2）樹形象。空間形態是容積率內在邏輯的直觀表現，最終體現在建筑高度和開發強度上。總量平衡下的容積率轉移，打破均質化和趨同性的城市形象，沿城市主干道，陸肖站形成50-80m、80-120m、120-150m、180-210m幾個高度區間錯落有致的城市天際線（圖3），并在TOD核心區聚集形成視覺焦點。

圖3 建筑高度控制示意圖

（3）加綠量。依托站點100-300m范圍內集約開發，外圍圈層退讓出開敞空間，增加大量城市綠地、綠廊、廣場和公園，形成“外部有園，內部有院”的公園城市景觀。構建水綠成網、層次豐富的公園體系，實現市政道路公園化，配套設施公園化，建筑底部公園化，地鐵生活公園化，第五立面公園化（圖4）。

圖4 項目下沉廣場實景圖

（4）增配套。調減住宅兼容商業用地之后，陸肖站TOD一體化開發片區新增幼兒園、小學、中學各一座，同時對原有社區養老設施、日間照料中心等配套設施進行整合，形成3個社區中心，滿足不同年齡段人群功能需求。

結語：

最近幾年，國內建設軌道城市的浪潮將TOD模式推到城市發展的前臺，TOD也為城市注入新的活力，在這個背景下，公園城市與TOD的結合相輔相成，可持續發展的綠色生態理念不斷賦予城市新的內涵。公園城市作為系統性的高級城市形態，涉及要素方方面面，包含內容豐富具體。

陸肖站作為軌道交通線網中的一個支點，通過TOD模式，在規劃設計階段構建了未來城市空間形態的理想模型，陸肖TOD實施地塊總計22個，通過前期策劃及上位規劃——一體化城市設計及控制性詳細規劃調整，對項目做了整體統籌，嚴格約束容積率、密度、商業兼容比例、建筑高度區間、視線通廊寬度、下沉廣場數量、公共服務配套等指標，保證了在分期開發階段的預期性和落地性。目前已經進入建設實施階段，各類建筑在建規模超過50萬平米，距離理想，愈發臨近。陸肖TOD作為一個長期有效的實踐，其所經歷的從藍圖到營城的嬗變，為建設美麗宜居公園城市提供了規劃設計方面的路徑，其最終的目的還是回歸到人，為美好生活賦能助力。