淺談在京高校城區(qū)平房管理工作面臨的問題及對策

高媛 姚凱東 徐媛媛 梁天曉 羅曉季

摘要：本文結(jié)合北京城區(qū)平房的特點，通過對在京高校城區(qū)平房管理面臨的問題進行梳理分析，從完善規(guī)章制度、重視管理人員與團隊建設(shè)、探索老舊平房的修繕與處置機制等方面提出了相應(yīng)對策與建議，希望為在京高校城區(qū)平房管理工作提供一些參考，從而進一步實現(xiàn)民生改善這一目標。

關(guān)鍵詞：高校，城區(qū)平房，管理

北京是我國的首都，是一座具有3千多年歷史的文化古都，其中以四合院、胡同、街區(qū)、巷坊為代表的傳統(tǒng)建筑最具歷史文化特色。新中國成立后，由于所有制與環(huán)境的改變，北京城區(qū)大部分的傳統(tǒng)建筑雖得以保留，但使用性質(zhì)發(fā)生了重大變化。以“胡同-四合院”為代表的這些歷史建筑成為了黨和國家機關(guān)、在京高等院校等單位的公有住房，原來的宅院、院落大部分被分割、改造變?yōu)槎鄳綦s居的平房并保留至今。[1]

現(xiàn)實中，在京高校的平房多分布在校外，主要集中在北京城區(qū)的二環(huán)內(nèi)，由于遠離校區(qū)，分布分散，房屋建成年代久遠且缺乏維修保護、房屋使用人變更頻繁和安全保障缺失等原因，其管理歷來是高校房產(chǎn)管理的和安全工作的瓶頸和難點，也是亟待解決的一個問題。[2]

一、城區(qū)平房的特點

1.建筑年代跨度大，多為老舊房屋

在京高校的平房多為歷史建筑，主要特點是建筑年代跨度大，既有清朝時期保存下來的建筑，也有建于二十世紀三四十年代的建筑，還有建于二十世紀中后期的公有住房。這些平房大多年久失修，屬于典型的老舊房屋。

2.建筑密集度高，居住人口多

由于歷史原因和城市發(fā)展功能定位，北京市選擇以舊城為軸心向外發(fā)展，而城區(qū)平房建筑的密集度較高，以行政轄區(qū)分屬于東城區(qū)和西城區(qū)，人口密度達到了3萬人每平方公里甚至以上。[3]具體來看，平房原可容納的居住空間極小，胡同空間狹窄，但很多住戶為幾代家庭共同生活居住，因此人均居住面積十分緊張，公共資源緊缺，居住需求矛盾復(fù)雜。

3.建筑類型多樣，多保留一定的歷史價值

城區(qū)平房主要可分成兩大類，一是典型的、具有歷史價值或保留了一定歷史信息的獨立、或連體、連片的老舊建筑；二是歷史價值一般或歷史信息保留很少的獨立、或連體、連片的老舊建筑。但無論是哪種類型的平房，都有著嚴格的保護要求和改造限制，這一特點，與樓房的更新、改造截然不同。[4]

二、在京高校城區(qū)平房管理面臨的問題

過去一段時間，城區(qū)平房作為公有住房分配給了各在京高校，在一定程度上緩解了教職工的住房分配緊張問題，但是隨著社會的發(fā)展與時代變遷，現(xiàn)如今，這些房屋已多屬于老舊平房，權(quán)屬復(fù)雜，由于房屋位置分散、建筑年代久遠，基礎(chǔ)設(shè)施缺失、居住人員復(fù)雜、學校對其管理工作缺位，導致城區(qū)平房在安全管理方面存在較多隱患，特別是每年汛期或冬季防火期，均是各高校安全工作的疼點和難點。這些問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.房屋權(quán)屬問題

由于歷史等原因，各高校城區(qū)平房的權(quán)屬問題較為復(fù)雜。各高校城區(qū)平房普遍存在歷史狀況不清楚、房屋原始資料及承租協(xié)議不完善等情況。從公房管理角度來看，這些平房納入了高校的自管公房范圍，其所有權(quán)應(yīng)屬于國家，平房住戶只是暫時租住這些公房，只有居住權(quán)。[5]但部分承租住戶在房屋歸屬與使用權(quán)方面與學校產(chǎn)生糾紛，特別是部分住戶擅自改變平房的用途，將其用于經(jīng)營性項目，或再次轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給其他人士，對學校的綜合治理與安全管理方面造成了不良影響與嚴重后果。

2.基礎(chǔ)設(shè)施缺失

老舊平房建造年代久遠，所在區(qū)域多處于地勢低洼地帶，其通道狹窄，排水避雷設(shè)施不完善，消防設(shè)備不齊全或者過期存放，水、電、暖氣等住房必備的日常生活基礎(chǔ)設(shè)施較差。一些房屋屬于連體房，廚房、進出過道走廊、大門為多家共用，部分住戶擅自改建房屋甚至破壞原有房屋結(jié)構(gòu)搭建淋浴間、衛(wèi)生間等其他生活用房，侵占了公共空間，增加了安全隱患，使平房管理和維修養(yǎng)護工作變得十分困難。

3.居住人員復(fù)雜

由于這類平房多是各在京高校建校初期及更早時間分配給教職工，或存在房隨人流動到各個高校的情況，處于當時的歷史條件下，多存在房屋承租協(xié)議不完善或缺失、住戶之間隨意調(diào)房或換房等現(xiàn)象。隨著時間推移，多數(shù)原承租人已相繼離世，現(xiàn)平房多由其子女或?qū)O輩幾代人共同居住使用，使得平房管理更是難上加難。[6]

4.日常管理欠缺

目前，大部分高校對于城區(qū)平房缺乏主動管理且權(quán)責不清，目前還尚未形成系統(tǒng)性的保護管理機制。絕大部分老舊平房由于長時間未曾進行過系統(tǒng)性維修和養(yǎng)護，房屋的屋況、結(jié)構(gòu)存在不同程度上的損壞，而用于維修和保護的資金來源較為單一，依靠政策和各高校的維修經(jīng)費無法從根本上解決問題。

三、城區(qū)平房管理對策

各高校作為產(chǎn)權(quán)單位，投入城區(qū)平房管理的精力和專職人員力量十分有限，面臨著較大的壓力：一方面，要根據(jù)各級部門要求，定期進行各類專項檢查工作；另一方面，在每年汛期來臨及冬季火災(zāi)多發(fā)之際，還要組織人員力量進行安全排查，及時消除安全隱患，做好安全管理工作；再者，對于城區(qū)平房各住戶提出的房屋安全問題和房屋維修困難，亦要處理和盡力解決，避免造成更多的矛盾和問題。

針對這些疑點、難點、痛點問題，本著堅持責任導向、問題導向、安全導向的工作原則，各高校可以從以下幾個方面進一步處理和提升城區(qū)平房管理工作：

1.完善相關(guān)規(guī)章制度，進一步明晰權(quán)屬關(guān)系

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，平房屬于不可售公房，如承租人去世，只可將承租人變更為其配偶，但不能變更為子女或其他承租人。目前，大部分平房的原承租人及配偶均已去世，因此，承租關(guān)系不能變更，而房屋的實際使用人又不具備承租資格，導致租賃關(guān)系與房屋實際使用情況背離。現(xiàn)住戶有困難或有需要，往往尋路無門，導致矛盾加劇。[7]

因此，建議有關(guān)部門進一步明確這些平房的權(quán)屬關(guān)系，特別是要明確在承租人及配偶均去世后，平房的居住權(quán)與承租權(quán)歸屬為誰、如何歸屬、存在糾紛時如何裁定、各高校是否有權(quán)收回這些房屋等。此外，要制定相關(guān)管理單位的權(quán)責清單，明確責任范圍，探索與現(xiàn)房屋使用人建立安全責任契約，使管理者有法可依、被管理者有法必依。

2.學校層面應(yīng)重視管理隊伍建設(shè)

目前各高校投入城區(qū)平房管理的人員與力量還十分有限，工作人員普遍存在“身兼數(shù)職”的情況，不能做到全身心投入到城區(qū)平房的管理中。因此，各高校應(yīng)重視本校城區(qū)平房管理隊伍的建設(shè)，加大投入力度，培養(yǎng)或聘用一批能力強，素質(zhì)高，有擔當?shù)某菂^(qū)平房管理人員，定期對相關(guān)人員進行培訓；有條件的高校還可以成立專業(yè)的管理團隊，專門負責城區(qū)平房的維修、人員接訴、日常管理、安全檢查等工作。

3.積極探索城區(qū)老舊平房修繕和處置機制

大部分城區(qū)平房建成年代久遠，已無法滿足安全居住與現(xiàn)代生活的需求，需要對其進行修繕或處置。針對這些實際情況，北京市已出臺了相關(guān)政策，例如可以選擇貨幣補償或購買政府提供的定向共有產(chǎn)權(quán)房指標的方式退出原有老舊平房，或?qū)τ诓辉鸽x開的平房住戶，可以自愿申請對平房進行修繕，由相關(guān)企業(yè)提供修繕方案。

建議各高校可以學習北京市針對老舊平房修繕管理處置方式，主動向上級有關(guān)部門、北京市政府申請對于所管理的城區(qū)老舊平房采取類似的修繕和處置辦法，對于有意愿的平房住戶可以申請退租，選擇貨幣補償或政府提供的政策性住房方案（例如購買共有產(chǎn)權(quán)指標、承租公租房）。對于希望修繕平房的住戶，應(yīng)由學校和政府部門組織相關(guān)專業(yè)鑒定機構(gòu)對其房屋的屋況、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等方面進行權(quán)威鑒定，滿足條件的可以由學校、政府共同對修繕費用進行補貼，對老舊平房進行修繕和定期檢修，不滿足條件的，在各方達成一致的前提條件應(yīng)盡早啟動處置方案，避免造成安全隱患和責任事故。

四、結(jié)語

城區(qū)平房是北京市的城市發(fā)展和時代變遷的重要見證者和親歷者。由于北京市的政治特殊性，各在京高校該如何做好城區(qū)平房的管理工作，保障好平房住戶的生命財產(chǎn)安全，避免出現(xiàn)更多的糾紛矛盾和安全隱患，已經(jīng)成為了當前和今后很長一段時間值得關(guān)注和思考的問題。各個單位、各部門應(yīng)該相互協(xié)作，以平房住戶滿意為立足點，以城市發(fā)展為著眼點，以平房整體保護為切入點，以民生改善為落腳點，多措并舉，讓城區(qū)的平房管理工作有成效，有力度，有突破。 PR

參考文獻：

[1]顧軍， 王立成. 試論北京四合院的建筑特色[J]. 北京聯(lián)合大學學報， 2002（01）：57-62.

[2]許澤勝， 孫京華， 楊明. 加大校園綜合整治力度做好平房拆遷工作[J]. 高校后勤研究， 2009（03）：116-117.

[3]梁熠哲.淺析北京市傳統(tǒng)民居的性質(zhì)及保護對策——以北京城區(qū)四合院建筑為例[J].門窗，2017（2）：251-251.

[4]湯羽揚， 張國際. 北京舊城歷史文化保護區(qū)外平房區(qū)分類保護研究[J]. 北京規(guī)劃建設(shè)， 2012， 04（No.145）：31-36.

[5]羅華，殷浩生.高校自管公有住房使用權(quán)的管理問題研究[J].中國管理信息化，2017（2）：237-238.

[6]劉立早.北京舊城四合院產(chǎn)權(quán)演變探析[J].北京規(guī)劃建設(shè)，2011（4）：21-24.

[ 7 ]張恒.淺談自管公房權(quán)益轉(zhuǎn)移認定[ J ] .中國經(jīng)貿(mào)導刊，2019（17）：116+152.

（作者簡介：高媛，碩士研究生，研究方向：資產(chǎn)管理）

（責任編輯：李雪威）