捂盤捂成法拍房，寶能城的高光與滑鐵盧

王艷玲

兩年前的網紅盤，兩年后的法拍房，一樣的市場關注度，卻是兩種截然不同的熱鬧。

近幾日，深圳南山西麗寶能城因寶能與平安銀行的債務問題被推上風口浪尖。

按照平安銀行副行長郭世邦在業績會上透露的情況來看，平安銀行房地產出險業務主要是以寶能為主，目前與寶能已達成司法和解，法院也出具了調解書。

其中金額最大的為54億元的寶能城項目馬上可進入司法拍賣執行環節，這意味著已完工的住房馬上可以上市銷售。

捂盤捂成法拍房，這句話是市場和業內對寶能城東區這批產品的評價，同樣透露著些許遺憾。同早已入伙的西區相比，寶能城此次法拍的東區產品是原先被外界認為有“捂盤”嫌疑的大戶型住宅。

值得一提的是，2022年春節后，該批房源還曾放出即將入市的消息。在中介和銷售的口徑里，這批產品是寶能城的“壓軸之作”，無論位置還是產品質量均為上乘，誰能想到，沒過幾天，寶能城就傳出被開發商抵押出去成為平安銀行的債權。

從網紅盤到法拍房

2015年11月，南山西麗寶能城第一次開盤，彼時項目推出東區產品，備案均價6.96萬/㎡;次年，寶能城加推，直到2018年東區只剩十幾套200平米的大戶型，該批房源均價已突破“8”字頭;此后在樓市火熱的2019年，寶能城分別在5月和9月推出了兩批次房源，其中，西區一期推出396套住宅，均價約8.2萬/平米，當天成交195套。

而讓寶能城跨入千萬豪宅大關的正是9月份推出的產品。當時西區二期推出336套住宅，均價約8.42萬/平米，已是千萬級豪宅了。

從規劃到建設，大體量大規模的寶能城一步步地整合片區資源完善近百萬平方米的綜合體項目，隨著西麗片區規劃的落地，寶能城的價值也逐漸在深圳購房者心中凸顯出來。2020年11月，寶能城東區推出的樓王單位使該項目一躍成為深圳網紅盤大軍中的一員。

2020年11月，寶能城東區推出68套樓王單位，該批房源建面約253-421㎡，均價9.85萬/㎡，總價超2000萬的大戶型，貨值將近20億。而至今還為地產人津津樂道的話題是，該批房源是在開售前5分鐘才發布公告，創深圳史上最短開盤通知紀錄，突擊開盤，仍實現1小時售罄。

“假如生命只剩下五分鐘，我會去寶能城搶套房。”這是后來人們對此次寶能開盤事件的感嘆。

為何賣得這么快，為何這么多人遺憾，答案也顯而易見。盡管9.85萬/㎡的開盤價格創下西麗開盤均價歷史新高，但對比同一小區當時已經最高掛牌到14萬/㎡的二手房價格，已經不知道便宜了多少。

盡管多數購房者并沒有搶到該批倒掛房源，但寶能城東區還有一批保留房源的消息，卻悄悄開始在深圳購房者中流傳。

2022年4月，這批保留房源終于露出了廬山真面目，只是出場的形式并非大家想的那么炫酷。

4月15日，寶能城部分房源已被上架平安特別資產處理平臺，據平安銀行主體認證下的公眾號“平安特管”披露的信息，項目目前處于詢價階段，即將啟動法拍流程，目前可以預約看房，享受平安專屬接待通道。

4月19日，南都灣財社記者進一步求證寶能城項目方、銷售顧問，對方表示這批房源可能會分批在阿里法拍平臺拍出，具體的情況由深圳中級人民法院發布的公告為準，項目方會在開拍前三天收到法院消息，“目前還沒收到消息，本周內預計不會發出公告。”

法拍房暗含風險

深圳新房限價嚴格，法拍房又被冠以“撿漏”、“低于市價”等噱頭，那么當這兩者共同作用下，是否意味著價格更低？

南都灣財社記者從寶能方了解到，本批次住宅房源在法拍平臺發布的起拍價格可能接近參考價，具體以公告為準。記者進一步了解到，目前寶能城的官方參考價為8.4萬/平米，此前市場對此批產品預估均價為11.5萬/平米。

從價格看，寶能法拍的住宅房源確實是存在優勢的，但是正常銷售和法拍之間的差別并不只是交易平臺的不同。值得一提的是，這是深圳首次整棟新房面向購房者法拍，對于購房者來說，深圳市場并無可借鑒的案例，正式確認購買前仍需明晰一系列交易過程中涉及的風險問題。

廣東華商律師事務所周爭鋒律師在接受灣財社記者采訪時指出，購房者需要重點關注兩個方面，一是現售問題，二是稅費問題。

現售問題關系到能否正常過戶。如果開發商的這批房產已經辦理了首次登記，房產現在已經登記在開發商名下，這種情況下，競買人不存在過戶不了的糾紛，那么拍賣過戶不會產生問題。

另一方面，競買人要格外關注稅費承擔問題，因為很多樓盤在開發的時候都是用后面賣房子的尾款來支付稅費的，前面開發階段拖欠了大量的稅費，如果包含歷史拖欠稅費都由競買人承擔的話，競買人要考慮一下這里面可能存在的風險。

如何避免風險？周爭鋒律師提醒各位購房者，這就要求競買人要看清楚拍賣公告里面關于產權情況和稅費承擔情況的表述。“只要開發商已經確權了，競買后競買人辦證是沒有問題的。另如果說拍賣公告確認各自承擔稅費，或者說沒有要求承擔歷史稅費，只是要求競買人承擔因本次交易產生的稅費的話，那稅費方面也是沒有什么問題。”

今年3月，南都灣財社記者曾實地探訪過寶能城東區該批次住宅產品，項目已經完工，只有部分公區和樓層還在施工，樣板間也已經完工，從高層向外望去，并無高建筑物遮擋視野，可見山景和學校。

寶能警報未解除

隨著2021年房地產行業大面積爆雷，除了寶能之外，還有不少房企同樣陷入現金流困境。2022年，主要上市銀行的2021年業績里悉數出現了房地產貸款不良率上升的情況。據有關媒體統計，上升最快的為工商銀行，2021年同比增加2.47個百分點至4.79%，中國銀行上升0.37個百分點至5.05%，為統計的12家銀行最高。

“以房抵債”、“以資抵債”、“以股抵債”等方式成為當下房企們解決債務危機的方式之一，那么類似寶能城整棟新房司法拍賣的處置方案，未來會否成為地產行業的普遍現象？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士在接受南都灣財社記者采訪時認為，新房法拍是處理房企爆雷債務問題的渠道之一，但并不一定會普及。

“法拍的前提是房子必須得順利的竣工交付能夠網簽合同拿到房產證。那么基于竣工交付的要求下，很多復工復產仍存在問題的房企進行新房法拍存在難度，未來市場上的新房法拍并不一定會成為一個普遍的渠道。”

但李宇嘉同時認為，部分未交付未建成的項目如若作為抵債選項的話，房企或可以和銀行或者其他機構合作，由銀行或機構投入資金建設項目順利竣工交付，再進行法拍，這樣的話既償還了銀行的貸款，房企又能夠獲得溢價的收益。不過他同時表示，此種方法并不會成為普遍的渠道，實施起來仍存難度。

不久后寶能城的即將法拍或許可以短暫地挽救寶能的債務危機，并回籠一波現金流，但對寶能來說，卻不可放松警惕。恰如恒大董事長許家印、寶能董事長姚振華仍是媒體關注的焦點人物。

梳理近期寶能的新聞，你會發現這位董事長的“出鏡率”也頗高。3月10日，平安銀行副行長郭世邦透露，平安銀行房地產出險業務主要是以寶能為主;3月17日，廣州市中級人民法院于發布的一份送達公告顯示，寶能集團董事長姚振華下落不明;3月22日，寶能官方微信公眾號發布姚振華還在正常工作的消息;4月2日，寶能集團官微發布消息稱，在近日召開的董事長辦公會上，寶能集團董事長姚振華就集團現階段流動性困難化解工作進展進行了通報，其稱寶能挺過了最困難的時期。