《民法典》視閾下房屋承租人優先購買權的行使

李雙雙

摘 要：《民法典》規定了房屋承租人優先購買權制度，該制度的核心是承租人優先購買權的行使。從司法實踐層面來看，當前房屋承租人優先購買權的行使主體、行使前提、行使期限等仍存在一些語焉不詳之處，對于《民法典》視閾下房屋承租人優先購買權行使的適用存在障礙，文章對此提出自身淺薄之見，希望可以為房屋承租人優先購買權制度的理解和適用提供更多有益參考。

關鍵詞：《民法典》；房屋承租人；優先購買權

《民法典》第726條、第727條、第728條對房屋承租人優先購買權制度進行了規定，特別是第726條對優先購買權行使的內容是該制度實施的核心，包括行使主體、行使前提、行使條件、行使期限、行使后果等內容，但是其在司法實踐中的適用仍存在語焉不詳之處，存在一定的完善空間。受篇幅所限，本文對房屋承租人優先購買權的行使主體、行使前提、行使期限等一些爭議性的問題從自身視角提出一定的看法，希望能為后續司法解釋的完善提供理論參考。

一、房屋承租人優先購買權的行使主體

首先應該是居住用途的承租人。房屋承租人主要分為商業用途的承租人和居住用途的承租人兩種類型，《民法典》雖然對房屋承租人優先購買權作出了規定，但是并未就該兩種類型的承租人做明確說明，那么是否兩種類型的承租人都應該是優先購買權的行使主體呢？目前理論界普遍認為房屋承租人優先購買權的行使主體不應包含商業用途的承租人，因為商業用途的承租人其用途并非是居住權而是經營權，并非是法律需要特殊保護的弱者，經營權也并非是基本性權利，因此商業用途的承租人不應作為優先購買權的行使主體[1]。筆者同樣認可上述看法，買賣不破租賃制度較好的保障了商業用途房屋租賃的穩定性，因此商業用途的承租人不應享有使優先購買權，因此《民法典》726條中的“承租人”應限縮解釋為“居住用途的承租人”。

其次應該是次承租人。次承租人是指在房屋出租人知情且許可的情況下由承租人轉租的第三人，此時的房屋優先購買權自動從承租人轉向次承租人。作為一種專屬權利，優先購買權的轉賣與繼承是不受法律保護的，主要原因是基于優先購買權制度的設置是為了保障居住權，而非物權，是對基本權利的保護，同時具有房屋使用穩定性的作用，保障承租人的基本居住權利，一旦房屋轉租，也就意味著承租人自動放棄了該房屋的居住權，那么優先購買權也應隨之轉移給次承租人[2]。但是需要注意的是，次承租人享有的房屋的優先購買權必須是建立在房屋所有者對房屋轉租行為知情且同意的情況下，如果不滿足該項條件次承租人的優先購買權同樣不受法律保護。

二、房屋承租人優先購買權的行使前提

首先是房屋的出賣。《民法典》合同編第九章對房屋的出賣有了明確的規定，但是并不能將其完全照搬適用于優先購買權的行使前提，這里的房屋出賣應該是《民法典》房屋出賣規定的外延，即不管是何種原因，只要房屋出租人要將房屋轉售，第三人與出租人形成實際上的買賣關系，即可認定為出賣。出租人自愿出賣的情況自然不提，由于破產、資金回籠等因素進行的被迫性出賣必然有其原因，但不管是何種原因都構成了出租人對房屋的出賣事實，此時承租人行使優先購買權會支付與第三人同等的價格，不會損害出租人或其他潛在第三人的利益，這也就構成了優先購買權的行使前提[3]。因此，《民法典》第726條的出賣同時包含了，抵押權實現中的變賣、折價、拍賣，破產財產的拍賣，法院強制執行的拍賣等。

其次是房屋的拍賣。對于租賃房屋的拍賣時承租人該如何行使優先購買權目前理論界有不同的看法，總體來看主流看法主要有三種：其一是跟價法，即承租人與其他跟拍人一樣，只有在競拍中出價最高才能獲得房屋購買權；其二是詢價法，即承租人不參與拍賣，但是要等拍賣結束后與出價最高者競爭，只有出價超過競拍者才能獲得房屋購買權；其三是同價法，即承租人不需要參與拍賣，但是要等到競拍結束后出與最高價競拍者同等價格獲得優先購買權。目前司法實踐中多傾向于跟價法，主要原因是為了不損害出租者的利益。筆者認為這種方式固然有其合理性，但是對于房屋承租人的利益有失偏頗，從房屋承租人優先購買權制度本身來看，其既然是為了維護承租人的利益，那為何要在房屋拍賣中就轉而維護出租人的利益而損害承租人的利益呢，這顯然是有待商榷的，因此筆者更傾向于同價法。

第三是房屋買受人。房屋買受人同樣是承租人優先購買權的行使前提，部分城市對房屋買受人有戶籍、社保繳納年限等限制，只有承租人符合相關條件才能行使優先購買權，同時還有一個重要的前提，即房屋買受人不能是房屋出租人的近親屬。該前提條件實施主要是考量除了經濟因素以外的情感因素對承租人的利益的損害。除此之外，房屋買受人也可能是與出租人具有特殊關系的群體，如恩人、情侶、朋友等，這類房屋買受人同樣可能存在情感因素而低于市場價售賣房屋的可能，筆者認為如果出租人或者房屋買受人可以證明其關系不構成影響房屋出賣條件，此時對承租人行使優先購買權形成障礙。

三、房屋承租人優先購買權的行使期限

《民法典》第726條規定了優先購買權的行使期限為15日，即承租人接到出租人房屋出賣通知的15天內承租人具有優先購買權，但是具體的通知時間目前存在一定的爭議，爭議點在于是事前通知還是事后通知[4]。筆者認為，事前通知存在一定的不合理性，雖然現行的一些相關法律條文都規定了應提前三十天通知承租人、拍賣前5日通知承租人、出賣前合理期限通知承租人等，但是此時的通知顯然只包含交易意圖，對于具體的交易條件不能說明，則買賣合同并未形成，且此時通知的模糊性無法讓承租人決定是否購買該房屋，也就無法決定是否行使優先購買權。事后通知具有一定的可行性，雖然事后通知存在雙重買賣以及對承租人和第三人不利的可能，但是該可能性是包含在優先購買權制度范圍以內的，即只要承租人行使了優先購買權，則必然會損害買受人的利益。那么對于事后通知的期限該如何界定呢，筆者認為可參考現有相關法律條款期限，即房屋出租人對承租人通知的時間應為簽訂合同后的三日內，承租人確認行使優先購買權的時間應在接到通知后的十五日內。該期限的合理性在于3日內的通知期限可保障各當事人之間的法律關系盡早確立，盡量減少各當事人之間的各項潛在損害。

參考文獻：

[1]楊會.論房屋承租人優先購買權的行使——以《民法典》第726條為中心[J].成都理工大學學報（社會科學版），2022，30（03）：65-76.

[2]胡福強. 論次承租人的優先購買權[D].青島科技大學，2022.

[3]方旭. 論我國房屋承租人優先購買權制度的完善[D].安徽財經大學，2021.

[4]尚國萍，王怡斌.居住權人優先購買權的理論與實踐證成[J].晉陽學刊，2022（04）：117-124.