淺析房地產企業全面預算管理存在的問題與改善策略

王林麗

引 言

近年來，房地產行業已經從過去的拿地就能躺著賺取高額利潤的時代進入了需要精打細算，提高經營管理效率來獲取競爭優勢。全面預算管理作為現代精細化管理的工具很受企業管理者的青睞，但目前階段很多企業在實際操作過程中存在全面預算管理組織架構不健全或形同虛設，預算目標缺乏準確性、合理性和可行性，重預算編制，忽略預算執行、控制與考核，內部管理制度不健全及預算缺乏信息化管理手段等問題。另外房地產行業具有前期需要大額資金投入、產品變現周期長、業務環節多、高負債高風險等特點，鑒于此，房地產企業需要實施全面預算管理，提高管理效率，將風險控制在可承受的范圍內，這樣才能更好地應對未知的市場風險和政策調控風險。

全面預算管理概述

全面預算管理的含義與內容

預算管理是一種綜合的企業管理系統，它服務于企業的戰略目標，通過對未來一定期間內的經營活動和相應財務結果進行全面預測和籌劃，合理進行資源配置，它既是財務管理的手段也是內部控制的手段。該系統需要預算理念全員參與，業務范圍全面覆蓋，管理流程全程跟蹤。

全面預算管理的內容包括經營預算、專門決策預算、財務預算。經營預算是指與企業日常業務相關的一系列的可能發生資金收付預算，比較典型的有銷售預算、成本預算、三費預算等。專門決策預算主要指企業投融資決策預算。財務預算主要指一定預算期間內的資金預算、資產負債預算、利潤預算。

房地產企業全面預算管理的原則

1.戰略導向原則

促進實現企業發展戰略是全面預算管理的終極目標，房地產企業全面預算應以長期戰略目標作為預算編制的起點，將企業的長期戰略目標、整體經營目標與企業員工的自我價值提升整合在預算執行和控制之中。

2.過程控制原則

房地產企業應加強跟蹤預算目標執行的進度，及時進行預算執行分析，發現問題及時糾正解決，并實施有效評價。

3.平衡性原則

房地產企業預算管理應平衡企業長期目標與短期目標的矛盾，局部利益與整體利益的矛盾。

4.權變性原則

房地產企業預算管理應堅持柔性與剛性相結合，年度預算數據一旦批準確定后， 除非遇到國家政策法規發生重大的變化、不可抗力等企業內外戰略環境發生重大變化或突發重大事件等，預算原則上不作調整。

房地產企業全面預算管理的流程

全面預算主要包括三個環節，分別是預算編制、預算執行、預算考核。它是一個持續改進的過程，需要在實踐中不斷完善和修正。

1.預算編制

目前大型房地產企業預算編制的時間是本年的10月開始編制下一年的預算，歷時預計2～3個月。預算編制工作主要由預算管理委員會組織，總部財務部負責組織編制。通常采用混合式編制方式，房地產企業一般為集團層面下一級預算執行機構，其下面還有多級預算執行機構。房地產企業應該首先根據企業總體發展戰略確認預算目標，然后根據預算目標進行編制、匯總及審批的流程在固定的時間內形成合并預算。全面預算編制過程是一個上下反復溝通、協調的過程，多次的溝通，反復修改才能避免預算目標脫離實際的現象。

2.預算執行

預算執行實際上是將預算目標變成實際行動。主要包括預算分解、預算分析、預算控制、預算調整等相關內容。

3.預算考核

預算考核在全面預算管理流程里起著承上啟下的作用，房地產企業需要通過對預算執行完成結果進行檢查、考核和評價來激勵和約束員工。

房地產企業全面預算管理的應用環境

房地產企業全面預算管理的應用環境主要包括戰略目標、業務計劃、組織架構、內部管理制度和信息系統。

房地產企業全面預算管理的特點

房地產行業本身的固有特點決定了房地產企業實施全面預算管理的必要性，這決定了房地產企業全面預算管理也有自身的特點，具體如下：

周期長，需要項目全周期預算

房地產企業預算一般按照項目來做，從拿地開始到項目結束短則需要1～2年，長則需要3-5年，周期較長，前期拿地和建設期需要投入大額資金，因此需要做全周期預算，通過預算的編制、審批、執行、控制、監督、考評等活動來監控項目目標的實現，掌握項目經營狀況。

業務涉及的環節較多，資金密集，預算管理應全面覆蓋業務范圍

房地產企業涉及開發、建設、銷售等各個環節，應將涉及的業務范圍全部納入預算管理，每個環節都涉及大額資金流入流出，資金風險比較高，對預算管理的要求更高。

企業戰略導向功能更為明顯

根據房地產行業的特點可以看出，房地產企業投資金較大，建設周期長、受政策調控和市場風險影響比較大，投資決策失利與否很大程度上決定了企業的發展成敗。房地產企業的預算目標是企業戰略目標的分解與細化，所以房地產企業一定時期的預算管理的戰略導向功能更明顯。

資金預算是重點

資金是企業的“流動著的血液”， 它對于資金密集型的房地產行業來說尤為重要。資金預算能事前模擬企業現金流情況，確保企業造血機能的完善。

房地產企業全面預算管理面臨的主要問題

房地產行業在我國國民經濟中占有重要的地位，由于我國房地產行業起步晚，市場機制不健全，目前受到政策因素影響還比較大，加上全面預算管理在我國房地產行業應用也比較晚，故房地產企業全面預算管理在實操過程中會出現一些問題，具體問題如下：

全面預算管理組織架構不健全或形同虛設

近幾年雖然我國大部分房地產企業每年都如期組織下一年度預算工作，但實際預算編制還是以財務部門為主，業務部門參與度較低，全面預算管理組織形同虛設，這樣可能會導致預算編制依據不合理，預算管理中的權責利不匹配，預算考慮的問題不全面等問題。

預算目標缺乏準確性、合理性和可行性

預算目標的制定應當遵守先進性、可行性、適應性、導向性和系統性原則，拒絕預算目標“伸手就能夠得著”或者“使勁跳也夠不著”的情況，很多房地產企業存在制定預算目標時沒有充分地考慮行業市場環境變化、國內外經濟形勢變化以及競爭對手狀況等問題，或者預算目標的制定未以企業的戰略目標為導向，偏離企業戰略規劃。

重預算編制，忽略預算執行、控制與考核

很多房地產企業的預算編制完成也就意味著預算管理工作完成了，預算執行與控制流于形式。主要體現在領導和員工對預算執行重視不夠，很多時候只是實際工作時順便執行了預算，而不是為了執行預算而開展實際工作。當實際發生額超過預算時，領導為了不影響項目進度，一般也是出于形式走下預算外審批流程，預算缺乏剛性控制，預算執行的好壞只影響領導的部分績效獎金，未涉及基層員工，預算未與每位員工的績效掛鉤。

內部管理制度不健全

內部管理制度為實施全面預算管理提供制度基礎，是全面預算管理重要的基礎環境。實施全面預算管理應特別重視預算管理制度體系的建立與完善，目前大部分房地產企業全面預算管理制度體系不健全，致使預算管理實施起來無規可依，無章可循。

預算缺乏信息化管理手段

當今社會已經進入信息化時代， 云計算、互聯網+、大數據等信息技術滲透著我們生活各個方面，出于成本和信息安全等因素的考慮目前大部分房地產企業對信息化技術利用的比較少，特別是在全面預算管理方面用之甚少，這樣會降低預算編制的效率和質量，預算執行及分析不及時等問題。

房地產企業全面預算管理完善策略

建立完善的全面預算組織架構

企業全面預算管理架構主要分為三部分：全面預算管理決策機構、全面預算管理機構、全面預算管理執行機構。房地產企業一般都設有以上三個機構，但形同虛設或者一個人身兼數職，不能很好地履行全面預算管理職責，造成權責利不匹配地情形，出現這種情況的主要原因是企業領導及員工對預算的重視程度不高，員工參與度及內部溝通不夠。解決該類問題建議設置完善的全面預算組織架構，特殊崗位配置專職人員，合理的劃分職責權限，確保權責對等。對于房地產企業來講，特殊的地方是房地產企業主要業務是按照項目來的，一般拿一塊地就建立一個項目公司，總部的行政職能部門不直接創造收益，甚至有的地塊在外省，“天高皇帝遠”不利于全面預算管理的實施。針對此種情況建議房地產企業結合自身的實際情況設置組織架構。比如項目公司的部門預算實行兩條線管理，橫向受項目公司預算管控，縱向受總部職能部門管控，以此增加項目公司預算數據的準確性，執行及反饋的效率，提高監督管理力度。

全面提高預算目標的準確性

預算目標不合理、編制不科學，可能會導致企業資源浪費或者與戰略目標偏離。預算目標的準確性依賴于預算編制獲取的相關信息、預算編制基礎數據、預算編制的程序以及預算編制方法，同時確定預算目標時應考慮出資人對預算目標的預期，根據以前年度實際運營情況，結合企業所處的發展階段特點，還需考慮預算期內的重大事項的影響等。針對預算目標缺乏準確性、合理性和可行性的問題，本文認為房地產企業應該“請專業的人干專業的事情”，聘用房地產方面的專家預估房價走勢，充分考慮市場環境變化帶來的經營風險及財務風險。聘用高素質的預算管理團隊，運用科學的方法提高預算目標的準確性。

強化全面預算執行、控制及考核

鑒于房地產企業大部分存在重預算編制，忽略預算執行、控制與考核的問題，本文認為首先應該加強預算控制，比如“兩費”不超過貨值的2.5%進行總控。業務招待費不能超過年度預算，超過不予報銷，進行單項控制。成本支出通過ERP系統線上控制等。其次將預算調整機制嚴格化，除市場環境、國家政策或者不可抗力等客觀因素導致預算執行發生重大差異確需調整外，預算一經股東會或董事會權力機構批準，原則上不得隨意調整，全面預算調整應當履行嚴格的審批程序。再次建議全面預算的確定和執行應與績效考核結果掛鉤，這樣預算才有約束力。具體操作可以設置相關考核指標，比如將組織架構、管理制度、預算報告編制與報送、預算執行與調整、預算分析報告、預算執行偏差等作為考核指標，按照企業實際情況賦予每個考核指標分值。通過上級給下級打分、綜合打分、專業打分的方式得出分值，依據分值的高低來進行獎懲，另外建議預算考核應覆蓋全體員工， 這樣能調動員工的積極性， 而不是只針對公司管理層，從而增強公司的文化凝聚力。

建設與提升內部管理制度

房地產行業具有資金投入大、開發周期長、經營風險高、經營開發復雜等特點，這就需要房地產企業在迅速擴張規模的同時提升內部管理水平，建設與提升內部管理制度是其主要手段之一。內部管理制度主要包括預算管理制度、會計核算制度、內部控制及內部審計等。房地產企業應根據預算管理的程序建立適應的全面預算管理制度體系，首先房地產企業應以制度的形式明確規定各級全面預算管理機構在預算工作中的職責，比如預算組織體系制度。其次要明確本企業預算編制的要求、編制方法、編制內容以及相關審核審批流程，比如預算編制制度。再次要明確預算執行過程中應如何監督控制，預算調整的情形以及履行的程序。比如預算執行實時監控制度、預算調整制度、重大預算項目特別關注制度、預算執行情況預警機制、預算執行情況內部反饋和報告制度等。

借助信息化手段提高預算管理效率

全面預算管理涉及企業的方方面面，預算編制期間如果想將信息全面呈現出來，時間緊、任務重，傳統的全面預算管理單靠人工處理難免會出現預算數據不準確情況。另外預算目標確定需要上下反復溝通確認，每一輪的溝通可能都會涉及大量的數據更改工作，再加上各部門的數據相互關聯相互影響，預算執行情況不能實時跟蹤等這些因素都會影響預算管理效率。本文認為建立財務業務一體化信息應用平臺能有效解決上述問題。財務業務一體化信息平臺是利用信息技術手段將財務信息化模塊與成本、營銷、運營等業務模塊集成融合起來，實現財務流、業務流、信息流“三流合一”，這樣預算指標的下達與分解，能夠及時為預算執行單位提供實時參考。財務部也能及時從各業務模塊調取相關數據，為財務籌資、投資等決策提供準確地數據支持。同時也能快速形成財務預算報表，相關財務指標數據能短時間內形成，極大提高工作效率。預算執行信息能在不同的信息模塊獲取，這樣預算控制、執行及反饋都能做到及時、準確、合理。預算期結束后可量化的指標數據在系統中能便捷取數，且數據十分準確，可以最大程度上保證績效考核的及時性和客觀性。只有做到這樣全面預算管理才能真正建設到位。

結論與建議

本文針對全面預算管理理論及應用的研究，綜合房地產開發企業的特點闡述房地產企業全面預算管理的特點及應用，指出了房地產企業在實施全面預算管理過程中呈現出的問題，本文從建立完善的全面預算組織架構、全面提高預算目標的準確性、強化全面預算執行、控制及考核、建設與提升內部管理制度、借助信息化手段提高預算管理效率五個方面淺析上述問題地解決辦法。當今社會科學技術發展日新月異，這就需要我們財務人員不斷地提高專業素養的同時充分掌握財務相關的信息化手段，利用先進的科學技術手段重塑對業務的認識，以應對未來信息化產業的發展對財務行業的沖擊。

（北京建工地產有限責任公司）

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