房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理

彭春姣

摘? 要：市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的大量興起使得市場競爭也愈加激烈。為了有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，就需要有加強成本控制管理，實現(xiàn)良性的可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為每一個房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問題。首先概述房地產(chǎn)成本控制和精細化管理的含義及意義，之后重點關(guān)注了房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制管理中存在的問題，最后提出了幾點切實可行的精細化管理對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展助力。

關(guān)鍵詞：建筑工程;成本控制;過程管理

引言：

房地產(chǎn)是國民居住的物質(zhì)基礎，是開展各項社會生產(chǎn)活動的必備條件，因此房地產(chǎn)行業(yè)對國家經(jīng)濟的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。當前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的干預調(diào)節(jié)以及房地產(chǎn)行業(yè)自身受到市場、資金等因素的影響，使得成本控制管理成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的問題。房地產(chǎn)企業(yè)需要從原來傳統(tǒng)的粗放式管理逐步轉(zhuǎn)為精細化管理，重點解決成本控制管理過程中的突出問題，展現(xiàn)出新的核心競爭力。

一、房地產(chǎn)成本控制及精細化管理的概述

（一）成本控制

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運營過程中的關(guān)鍵管理活動，主要是可以使企業(yè)成本不超出規(guī)定預算的范圍之外。具體來時，是指運用系統(tǒng)管理模式對企業(yè)生產(chǎn)運營中有可能出現(xiàn)的損耗進行全面的核算和動態(tài)調(diào)整，彌補企業(yè)在財務管理過程中的不足之處，不斷實現(xiàn)優(yōu)化升級，進而有效減少生產(chǎn)活動中的投入成本，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展目標[1]。成本控制的組成部分非常廣泛，主要包括了產(chǎn)品投產(chǎn)前、投產(chǎn)時、投產(chǎn)后控制等內(nèi)容，所有工作人員應培養(yǎng)成本控制觀念，對產(chǎn)品生產(chǎn)前中后過程的成本投入進行控制管理。另外，成本控制管理過程中也要額外注意非常規(guī)下的事件，做到及時反饋并且依據(jù)特殊事件特殊辦理的原則處理好相關(guān)問題。

（二）精細化管理

精細化管理是旨在基于常規(guī)的基礎管理，最大限度地降低管理過程中成本投入的一種管理模式，其興起象征著社會分工從粗放式管理逐步向精細化管理發(fā)展。精細化管理的主要目的是明確管理責任，保證日常工作管理有序進行，在出現(xiàn)問題時可以及時發(fā)現(xiàn)并解決[2]。精細化管理通過細化各個環(huán)節(jié)的管理流程來整體提高房地產(chǎn)企業(yè)的執(zhí)行能力，有助于實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，提升其運營能力，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)中有進，對房地產(chǎn)行業(yè)也具有積極意義。

二、成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展推動了我國整體經(jīng)濟的蓬勃和發(fā)展，由于國家政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)行業(yè)易受到市場環(huán)境、資金等多種因素的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運營時極有可能會遭遇一系列經(jīng)濟風險，為了將這些經(jīng)濟風險的損失降到最小，必須強化房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理。目前，眾多房地產(chǎn)企業(yè)因為土地資源可利用率大幅降低，融資困難等原因，經(jīng)營風險還是不斷增加，為了有效解決這些風險問題，就必須把成本控制管理工作做好，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本管理質(zhì)量和效率，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利潤和效益不斷增加。

三、房地產(chǎn)成本控制存在的突出問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理工作時，財務管理人員需要結(jié)合企業(yè)自身實際情況，制定科學有效的成本控制方案并確保其切實可行。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中缺乏成本控制的精細化管理，這導致了企業(yè)經(jīng)營過程中資金需要往往得不到滿足。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的突出問題主要包括以下幾點：

（一）成本控制管理體系不健全

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理控制體系的不完善主要是由企業(yè)成本管理人員意識不足和技術(shù)滯后性兩方面造成的。首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門將工作重心放到核算方面，缺少成本管理目標，在進行成本控制管理工作的過程中，流于形式，沒有嚴格落實實際項目中各個環(huán)節(jié)的具體工作，對于各項工作不能動態(tài)控制調(diào)整，最終導致成本的浪費現(xiàn)象嚴重[3]。另外，技術(shù)滯后是指很多企業(yè)還是在運用以往傳統(tǒng)的成本管理技術(shù)，這無法滿足目前行業(yè)信息化發(fā)展的需要。在成本管理過程中，無法對成本的預算、動態(tài)調(diào)整和結(jié)算做出相應的監(jiān)督指導和科學分析，不利于發(fā)現(xiàn)浪費的成本費用并對其進行改進。

（二）限額設計未切實落實

限額設計是房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行成本控制管理任務中的重要部分，但因為在實施設計活動和事前投資預算時沒有嚴格地充分按照總體估算設計施工圖，使得成本投入的限額設計不能有效落實。另外，由于工程項目設計的團隊管理人員未準確預算企業(yè)投入成本和所得收益，使得成本控制管理目標的實施不能按照規(guī)定計劃展開，并且限額設計責任制方案的缺乏也使得投資預算缺乏科學性和嚴肅性，不能準確把握施工圖的設計。

（三）現(xiàn)場管理水平薄弱

房地產(chǎn)的建設項目建設規(guī)模大、工期長、建設團隊和人員眾多等多種因素影響項目的成本投入，因此大多當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)通常采用動態(tài)成本管理模式，根據(jù)實際情況對成本控制目標進行調(diào)整來保證在目標成本范圍內(nèi)完成工程項目的建設。但在現(xiàn)場實施過程中，由于施工團隊水平不足或各單位部門之間的配合能力不高等因素，極容易使得施工階段的成本控制管理工作難度較大，頻繁出現(xiàn)返工、施工方案變更等沉沒成本現(xiàn)象的發(fā)生[4]。另外，動態(tài)化管理方法的實時性不足，不能與施工現(xiàn)場工作進度相匹配也會對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理效果產(chǎn)生負面的影響，并且逐步導致最終的控制管理效果與預期目標相差甚遠。

（四）項目前期調(diào)研不充分，設計方案頻繁變更

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)之前，由于工期或資金等問題，調(diào)研準備工作做得不夠充分，就盲目地開展項目建設工作，進而使得施工過程中設計方案的頻繁變更。這是由于在項目具體實施過程中，政府相關(guān)政策的變動或是設計方案與實際情況不符都會導致成本的不必要浪費，進而影響整個開發(fā)項目的成本核算。

四、房地產(chǎn)成本精細化管理的基本對策

在目前各種房地產(chǎn)開發(fā)項目中，房地產(chǎn)成本控制問題是目前重點關(guān)注的內(nèi)容，

其產(chǎn)生的問題大多是因為項目管理中開發(fā)前的準備工作和開發(fā)過程中施工設計方案不斷變更所導致的，如果房地產(chǎn)項目管理人員不能找出切實可行的辦法有效地緩解或解決這些問題，將會對成本控制工作由傳統(tǒng)粗放式管理向精細化管理轉(zhuǎn)化帶來不小的阻力。因此，文中對于該問題給出了以下幾方面精細化成本管理的基本對策，進而改善或解決房地產(chǎn)企業(yè)成本的不必要浪費問題。

（一）精細化管理模式貫穿項目撕膜

由于房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎，因此國家對其的干預調(diào)控必不可少，如何在政府嚴格管控的下能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，是目前大多數(shù)企業(yè)在成本管理中尋求轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵問題。將精細化管理模式貫穿于成本控制管理的始末有一定的要求，即房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期招標階段和施工階段的每個環(huán)節(jié)加強精細化管理的應用。主要內(nèi)容包括通過精細化管理方式，在房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前的招標工作中需要將各個施工階段的損耗等因素均作為影響成本的考量因素，編制出科學可行的預算方案。另外，施工團隊負責人在進行施工階段的精細化管理時，必須嚴格實施目標成本，且在施工過程中最大限度地避免意外事件發(fā)生，確保實際施工成本和預期目標成本相符合，并且也要及時將各個環(huán)節(jié)的成本支出更新到相對應的系統(tǒng)中記錄，避免信息不對稱導致的開支浪費。

（二）強化成本核算的精細化管理

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制精細化管理過程中發(fā)展成熟的標志即強化成本核算的精細化管理。企業(yè)管理人員應該帶動群體工作人員共同參與項目的數(shù)據(jù)采集工作，將施工過程各個環(huán)節(jié)的信息化具體要求和內(nèi)容落實到個人，保證成本核算科目的全面，同時運用智能化的信息技術(shù)和工具來優(yōu)化成本管理工作，將項目數(shù)據(jù)通過整理、歸納和分析形成對應的績效考核指標，推動房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算和控制工作更加完善。

（三）提高成本控制管理人員的能力

成本管理人員是房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展的基礎力量，是執(zhí)行企業(yè)項目建設過程中成本控制的主力軍，且決定著最終成本控制管理的效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管人員應意識到建設團隊人員的重要性，幫助企業(yè)內(nèi)部相關(guān)的工作人員提升實際工作能力和業(yè)務水平，通過培訓、宣傳等方式來加強員工對于成本控制及精細化管理的認知;另外，也可以通過人才引進等方式為企業(yè)的成本控制管理工作的優(yōu)化升級提供新的活力，具體來說，首先可以通過學校與企業(yè)之間的溝通合作，選擇缺乏實際練習但理論知識豐富的畢業(yè)生進行重點培養(yǎng)，其次也可以通過招聘引入行業(yè)其他企業(yè)的優(yōu)秀人才為企業(yè)效力，運用其專業(yè)化的知識和豐富的成本控制管理經(jīng)驗將成本精細化管理模式更好地運用到成本控制工作中。

結(jié)束語

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)有效避免經(jīng)營風險，提高企業(yè)利潤的重要管理方式，針對開展成本控制管理工作中的難點，將精細化管理模式運用到成本控制中是目前企業(yè)優(yōu)化升級成本管理的主要路徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須培養(yǎng)成本控制精細化管理的意識，重視精細化管理為企業(yè)帶來的經(jīng)濟價值，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]張衛(wèi)紅，金曉芬.基于目標成本管理的房地產(chǎn)成本精細化管理體系研究[J].工程經(jīng)濟.2018（10）

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[3]潘霞.房地產(chǎn)成本控制存在的問題及精細化管理分析[J].財會學習，2019（12）：109-110.

[4]胡鋒，劉輝照，傅言杰.對房地產(chǎn)成本控制策略的相關(guān)研究[J].科技經(jīng)濟導 刊，2019（06）：232-232.