養老地產初探

季建文

摘 要：本文從養老地產定義、特點、存在的問題等方面，對養老地產進行了初步研究。

關鍵詞：養老;地產

一、養老地產定義

養老地產是指由企業開發主導的、以養老為主題的產權類項目，是“養老住宅+一般住宅+配套+服務”的綜合開發模式，是各種養老保障服務的整合終端，通過在功能組合與產品形態上與養老產業相互滲透，創造出更大的居住價值與商業價值。

二、養老地產特點

真正的養老地產必須包括部分長期持有經營性物業，其核心是服務與運營，而不僅是產品本身。相比一般住宅開發，養老地產主要包含以下三個特點：一是養老地產提供良好的居住環境與方便的適老化產品，滿足老年人生理與生活需求;二是養老地產須提供滿足老年人需求的配套，尤其醫療配套;三是非短期回款類物業，需長期持續盈利的經營性物業開發。

三、養老產業主要涉及產業板塊

從養老產業鏈來看，主要涉及養老住宅及服務提供者、消費者和養老資金來源三個層面，所涉及機構包括政府、地產公司、養老服務機構、保險機構、其他投資者和養老人群。

養老產業當前主要涉及板塊有：養老地產、養老金融、養老科技、養老文娛、養老醫護和養老設施等，其中養老地產作為其他板塊的主要載體，具有打開養老市場大門的激活作用。

四、養老產業存在的主要問題

目前我國主流的養老模式有居家養老、社區養老和機構養老三種，占比分別約為 96%、1%和3%。

（一）居家養老難以滿足多元化需求

居家養老是指老人居住在家中并且接受子女或者親友在物質和精神生活上給予的照顧，從傳統文化、居住習慣及經濟條件等多方面來看，我國老年人普遍偏好居家養老。居家養老可提供經濟保障、養老照料和精神支持，并在一定程度上能夠降低社會養老成本。

然而我國居家養老也存在一些問題：一是缺乏服務標準，服務對象不分層級，對于照護需求不同的老年人未形成差異化;二是服務內容單一，以家政服務為主，身體護理、康復醫療等醫療照護養老服務供給不足;三是服務人才緊缺且專業水平低，目前居家養老服務人員以家政服務人員為主，對于日常護理、康復和營養指導等失能、高齡老年人的重要需求，普遍專業化程度較低;四是服務費用高，居家養老服務費用多為老年人及其家庭自行承擔，政府補貼少、補貼內容不明確，老年人平均收入普遍低于社會平均水平，經濟負擔較重。

（二）社區養老配給質量難以保證

社區養老是指老年人居住在自己家中，由社區牽頭整合社會資源為居家老人提供養老服務的養老模式，介于居家養老和機構養老之間，是二者的平衡選項。老人平時生活在熟悉的家庭環境中，有需求時通過社區養老服務設施獲取養老服務，如餐飲、文體娛樂、健康管理、日間照料和精神慰藉等。社區養老與居家養老的主要區別在于服務地點和服務核心單位，居家養老的服務地點為老人家中，是以居家為主、機構協助為輔的養老模式;社區養老的服務地點為社區服務機構，是社區牽頭、家庭參與為主的輔助養老模式。就社區養老質量看，部分優質社區服務涵蓋全面，但部分尚未開發的社區服務種類少，服務質量有限。

（三）機構養老供給錯位

機構養老是一種社會化養老模式，包含了其他養老模式的全部服務，包括生活護理，飲食起居，健康管理、清潔衛生和文體娛樂等綜合性服務，主要針對群體應是高齡或失能、半失能老人，居家養老和社區養老的服務和功能已經沒有辦法滿足這類老人在日常生活中需要的服務。我國養老機構以公辦為主、民辦為輔，近年來數量增長迅速，產業規模不斷增大。

養老機構可分為保障型、普通型和高端型。保障型機構以敬老院、社會福利院為主，位于城鎮、郊區和鄉村，由政府出資或政府與集體合辦，為特殊老人提供養老服務的福利性機構，一般為非營利性機構，主要面向“三無”和“五保”老人。普通型機構可為營利性或非營利性，可由政府扶持，并有一定服務運營機構支持，面向社會老人，收費適中。高端型機構多為營利性，由社會資本建設運營，提供養老服務更豐富，面向社會老人，收費更高。

目前我國機構養老存在的問題有以下幾方面：一是總量不足，每千名老年人擁有養老床位距離發達國家養老產業步入成熟階段的 50-70張有很大差距;二是資源錯配，利用率不高，養老機構類型呈啞鈴型分布，以收費低廉的公立保障型機構和收費昂貴的高端民營機構為主，價格適中、位置優越、能提供優質服務的滿足主流養老需求的機構不多;三是服務質量參差不齊，護理服務水平是影響養老機構入住率的最主要原因，由于人才緊缺、運營成本等原因，養老機構的服務質量發展不平衡，護理服務缺乏差異性和針對性;四是自費比例高，在目前“未富先老”的前提下，高齡、失能、失智等剛需老年人經濟負擔重。

目前中國機構養老的主要發展方向在養老地產方面。三種養老機構的普通型和高端型都可以作為養老地產項目開發，帶動社會資金進入養老市場，加快養老機構開發速度，為加速的老齡化趨勢做好提供養老服務的準備。