基于BIM技術的房地產開發項目全過程的成本管理

文／王進 首都經濟貿易大學 北京 100025

引言：

房地產行業是集土地開發、工程建設、建筑管理、建筑裝修等多種經濟活動為一體的綜合性產業，在經濟建設、社會發展中發揮著重要的帶動作用，保障房地產行業穩定、健康、長久發展至關重要。據國家統計局報道，近年來國內房地產開發規模不斷擴大，2019年房地產開發投資超過13.2萬億元，同比增長9%以上；2020年房地產開發投資超過14.1萬億元，同比增長7%以上；2021年房地產開發投資超過14.7萬億元，同比增長4%以上。基于房地產開發項目的多樣化、規模化發展，傳統成本管理模式已經無法滿足實際需求，這就需要加強成本管理模式創新力度，積極探尋探究科學、專業、有效、適宜成本管理方法。建筑信息模式（Building Information Modeling，BIM）技術在建筑工程領域的推廣應用，為房地產開發項目成本管理創新提供了思路與技術支持，基于BIM技術可有效實現成本全過程、動態化、精細化管控。以下是筆者對BIM技術應用下房地產開發項目全過程成本管理的幾點體會，意在拋磚引玉。

1、對BIM技術的基本認識

BIM技術最早由歐特克有限公司于20002年提出，后在不斷發展中得以完善和使用。目前，該技術已經在建筑領域等得到廣泛應用，成為促進建筑行業現代化、數字化、網絡化、智能化發展的重要手段。BIM技術在數字化技術、虛擬現實技術、大數據技術、軟件技術等結合應用下，能夠將建筑全壽命周期，包括建筑規劃、建筑設計、建筑施工、建筑運維、建筑拆除等融入到建筑三維模型數據庫中，并以直觀、具體形式呈現，使相關工作人員對建筑工程項目全生命周期具有深入了解，指導其進行建筑工程項目全過程動態管控，提供各參與方工作協調性、有效性，利于建筑工程項目高質量發展。就建筑工程項目成本管控而言，BIM技術通過其所具有的信息共享優勢，能夠打破成本控制在空間與時間上的局限性，實現成本全過程動態化、精準化管控；BIM技術通過其所具有的信息可視化優勢，能夠將建筑三維模型細致呈現，便于工作人員在圖形觀察、分析、比對中找到不足，并進行及時調整，獲取最優設計、施工方案，實現成本節約的同時，提高工作效率；BIM技術通過其所具有系統集成、平臺共享優勢，可實現對工程項目的公開化管理、協同化管理，杜絕違規違章行為，促進建筑行業穩定、健康、長久發展。

2、房地產開發項目成本管理中BIM技術的應用

2.1 房地產開發項目規劃階段成本管理

房地產開發項目規劃階段需要對整個房地產開發項目的質量、安全、進度、成本等進行科學規劃，以便為房地產開發項目后續工作規范化、有序化開展提供指導。因此，要想保證房地產開發項目達成預期成本控制目標，需要加強規劃階段成本調研分析力度，做好房地產開發項目投資估算、投資方案選擇等工作。基于BIM技術將同類型房地產開發歷史項目各項數據進行整合分析，構建三維建筑信息模型、參數化信息模型等，并在此基礎上根據擬建房地產開發項目實際要求，對其工程量、工程造價指標等進行統計分析，可為擬建房地產開發項目預估算提供科學依據。與此同時，借助BIM技術數據自動化運算與分析功能，可從經濟方面、工藝方面、節能環保方面等對不同投資方案進行對比，從而選出最佳投資方案，在滿足房地產開發項目建設要求的同時，節約成本，減少能耗。

2.2 房地產開發項目設計階段成本管理

設計階段是房地產項目開發建設重要階段，其質量與效率的高低對項目質量、進度、安全、成本等存在重要影響。因此，有必要加強設計階段管理力度，減少設計問題對房地產開發項目后續工作的影響。房地產開發項目，尤其是大型房地產開發項目，其結構設計、機電設計、消防設計、暖通設計、裝修設計等需要由專業人員完成，為避免不同設計之間產生矛盾和沖突，可運用BIM技術構建三維建筑模型，對設計圖紙進行碰撞檢查，以便及時發現和處理設計圖紙存在的問題，避免因設計矛盾、沖突造成設計變更損失、施工返工損失。通常利用BIM技術進行碰撞檢查時，可將房地產開發項目各專業設計信息錄入到BIM系統中，構建專業設計圖紙模型并存儲。在網絡通暢狀態下啟動Solibri功能，從“打開模型”中選中各專業設計圖紙模型文件，做好專業分類工作，讓各專業設計圖紙模型集中到一個平臺上進行碰撞檢查，根據檢查結果判斷房地產開發項目設計是否合規合理，針對存在的設計問題進行修改、調整、完善[1]。BIM技術能夠貫穿整個建筑設計階段，包括初步設計、施工圖紙設計、施工圖紙設計方案優化、施工設計圖紙會審、施工設計圖紙變更等，實現建筑設計精細化管控，提高設計質量與效率。此外，基于BIM技術應用，可對結構設計、裝修設計、機電設計等造價進行統計分析，得出各專業設計投資費用，為設計階段，房地產開發項目設計方案成本控制提供信息依據。

2.3 房地產開發項目招投標階段成本管理

BIM系統中蘊含著豐富的造價指標信息、技術指標信息、建筑材料信息、建筑專業設計信息等，運用BIM構建三維建筑信息模型時不僅能夠準確顯示建設方案，也能夠對其工程量進行準確、快速分析，生成工程量清單。將招標文件有效導入到BIM系統中，能夠有效對比建設方案模型工程量清單與招標文件工程量清單存在的異同，從而為招投標階段工程項目造價管控提供信息依據，提高招投標工作質量和效率。

2.4 房地產開發項目施工階段成本管理

施工階段，影響房地產開發項目成本管理質量的因素眾多，如施工現場環境、施工工藝技術、施工人力物力資源、施工進度等。采用傳統成本管理方法很難實現施工階段成本的全面化、動態化、精細化、及時化管控。應用BIM技術之后，能夠將建筑物信息、建筑施工進度信息、建筑成本控制信息相結合，構建BIM5D模型，即BIM“建筑+結構+機電+鋼筋+進度+成本”模型，能夠各施工成本控制節點進行嚴格監督與管理，保證施工實際成本在預算成本、施工合同成本控制范圍內[2]。對施工階段成本管理BIM技術應用表現進行歸結，大致如下：

（1）施工進度控制。自從進度信息加入到BIM模型中，BIM5D模型能夠實時掌握施工進度情況，及時發現施工進度影響因素，為施工進度管理提供指導。與此同時，BIM5D模型能夠根據施工進度規劃計算出不同施工階段所需要的各項資源，為進度人力、物理、資金等安排提供依據，以保證進度順利進行，促進進度與成本管理質量同步提升。此外，BIM5D模型可通過進度模擬，提前發展施工重難點，結合施工經驗調整施工計劃，保證各工序緊密連接，各子工程協同并進，將房地產開發項目施工進度、成本等控制在預期范圍內。

（2）施工材料控制。在房地產開發項目建設過程中，施工材料占工程造價60%以上，這就需要在房地產開發項目成本管理中給予施工材料高度重視。BIM5D模型能夠按照施工進度、施工項目、構建類型等對房地產開發項目涉及到的基礎數據進行歸類、分析、整理、統計，為施工材料制定科學、完善、精準管理計劃，包括施工材料采購計劃、施工材料存儲計劃、施工材料利用計劃等，從而節約施工材料采購成本，提高施工材料利用率，減少施工材料浪費。例如，基于BIM5D平臺，施工材料采購人員能夠掌握材料日消耗、周消耗、月消耗情況，根據消耗情況以及后續工程施工材料需求情況、施工材料庫存情況，自動生成材料采購清單。基于BIM5D平臺施工材料成本管理人員能夠根據施工任務清單，準確計算施工材料運輸、倉儲、采購等費用，為施工材料成本管理提供信息依據，促進施工材料采購、倉儲等成本節約。

（3）工程量實時計價。BIM將建筑資源信息、建筑工程信息、建筑過程信息等集成到一個建筑模型中，故應用BIM系統能夠依據房地開發項目施工合同進行工程量統計，為施工操作及其管理提供指導。利用BIM系統能夠計算出不同施工階段工程項目對資源、資金的需求，且工程進度款提前申請提供依據。利用BIM系統能夠實時對比分析預算量、計劃量、實際消耗量，根據彼此之間的關系進行成本優化控制，減少超預算問題的發生率。

（4）工程變更控制。房地產開發項目因建筑規模大、子工程項目多、施工周期長，在施工過程中容易受各種因素影響出現工程變更問題。而工程變更將在一定程度上影響施工進度，增加房地產開發項目投資成本，造成各種資源浪費。因此，在施工階段進行成本管理時，相關人員因高度重視工程變更控制。基于BIM技術，可在施工圖紙設計、施工圖紙會審等過程中進行撞檢查，及時發現施工圖紙設計存在的問題，從而減少設計錯誤引發的工程變更。以此同時，基于BIM技術能夠準確掌握工程變更前后工程、工程進度等存在的變化，計算工程變更帶來的投資差異，為變更后工程結算提供依據，以免工程變更漏算、錯算等引發糾紛。

（5）工程索賠控制。房地產開發項目施工過程中影響成本管理的因素眾多，施工索賠則是較為常見的影響因素之一。通常情況下，當工程項目發生索賠事件時，需要索賠雙方提供真實、準確、全面的數據證明，通過數據核對、整理、分析，明確雙方職責，以免索賠事件處理不當引發更深層次的矛盾，從而影響施工進程，增加施工成本。BIM模型能夠根據所提供的數據反映工程施工及其變化情況，及時、準確計算工程量增加產生的各項費用，為索賠提供有效數據。同時，相對于傳統數據統計模式，BIM模型應用可有效縮短數據統計、計算、分析時間，加快索賠進程，提供索賠工作質量。

2.5 房地產開發項目竣工階段成本管理

房地產開發項目竣工階段，基于房地產開發項目竣工時期相一致的BIM模型，相關工作人員能夠快速、準確計算各施工流程成本，提高工程項目成本核算、結算速度。基于BIM模型能夠將建設數據與驗收數據相關聯，通過數據對比分析對工程項目建設質量進行評估。基于BIM模型能夠找到準確找到各項目負責人，促進責任管理制度在房地產開發項目成本管理中的貫徹落實，切實提高房地產開發項目成本管理質量。基于BIM模型能夠根據工作人員所需針對性導出數據信息，如施工材料相關信息、施工技術相關信息、施工進度相關信息等，提高房地產開發項目數據資源共享水平，規避信息孤島問題對工程項目竣工驗收、竣工結算等影響。

3、基于BIM技術的成本管理案例分析

3.1 項目簡介

某項目為房屋住宅建設項目，總建筑面積約為16.79萬平方米，地下2層，地上30～42層，共12棟建筑。該項目結構復雜，工程規模較大，涉及專業內容較多，施工過程中需要投入大量的人力、物力資源，同時交叉作業現象頻繁，施工成本控制要求較高，施工成本控制難度較大。為提高該項目施工階段成本控制質量、效率，引入BIM技術，基于BIM5D模型進行成本管控。

3.2 組織架構

基于BIM5D模型的施工成本管理與傳統施工成本管理存在較大差異，為保證BIM技術應用價值的充分發揮，在工程項目施工前，需要對項目管理組織架構進行優化，讓項目管理組織架構更符合BIM5D模型應用下的管理需求，保證各部門工作人員之間有效溝通、密切協作。

3.3 應用流程

3.3.1 模型構建

BIM模型構建是房地產開發項目成本管理過程中BIM技術應用的前提，在BIM模型構建時，由專業人員根據項目建設要求、規范、相關信息，借助Auto CAD、Microsoft Prgject、Revit、BIM一系列軟件進行三維建筑模型構建。并在此基礎上對施工設計圖紙進行審核，以便在施工前發現、掌握施工設計圖紙存在的問題，從而對施工設計圖紙進行修正、完善，并得出修正、完善后三維模型，待三維模型滿足實際需求后用于施工階段成本管理。在施工設計圖紙審核過程中，主要運用到的功能為BIM模型碰撞檢查功能，包括建筑結構碰撞、建筑專業設計碰撞、建筑施工空間碰撞等。本次研究項目經碰撞檢驗，發現64處建筑結構問題，3類12處地上管線問題，4類38處地下管線問題。根據碰撞檢查結果對施工設計圖紙進行修改，發現修改前該項目目標成本約為5.9億元，修改后目標成本約為5.5億元，成本節約0.4億元；修改前該項目開發費用約為3500萬元，修改后該項目開發費用約為3300萬元，成本節約200萬元；修改前該項目建安費用約為4.63億元，修改后建安費用約為4.21億元，成本節約0.42億元。表1為施工設計圖紙部分問題及其修改答復。

表 1 該項目施工設計圖紙部分問題及其修改答復

3.3.2 信息集成

為滿足房地產開發項目施工階段成本控制對各項信息的利用需求，需要做好信息集成工作，即將房地產開發項目所產生以及所能夠利用到的信息集中到三維建筑模型中，保證BIM數據庫信息的準確性、完整性、真實性、全面性。從而能夠利用BIM監督、管理施工進度、施工質量、施工成本。例如，將導出的BIM模型文件導入到計價軟件、Project軟件等中，獲取成本模型、進度模型，并將其導入BIM平臺，實現建筑模型信息、成本模型信息、進度模型信息一體化管理。

3.3.3 成本控制

完成模型構建、信息集成后，可基于BIM技術對項目施工階段成本進行動態化、精細化管理。例如，該項目2#樓施工成本管理中，利用BIM模型計算工程量，發現該樓建筑面積約為3.81萬平方米，單層層高3.6cm，標準層高2.9cm，16層為避難層，結合相關施工要求以及建筑基本構件市場價格，可自動計算出該樓施工階段的成本投入情況。又如，按照“零庫存”要求，運用BIM模型分析施工材料消耗情況能夠制定出科學施工材料管理方案，實現施工材料成本有效控制。就幾種主要材料而言，經統計該工程鋼筋材料應消耗1150t，混凝土材料12620m3，土石方材料17920m3。

結語：

BIM技術以其在數據整理、采集、分析、運用方面的優勢，在建筑規劃設計、施工管理、運營維修等方面得到廣泛應用，成為促進建筑質量、安全等管理水平提高的重要手段。文章將BIM技術應用到房地產開發項目全過程成本管理中，發現其對成本控制質量與效率提升的作用是顯著的，利于促進房地產開發項目可持續競爭發展。對此，房地產開發企業以及相關人員應高度重視BIM技術，能夠不斷提高BIM技術應用能力，不斷完善BIM技術在房地產開發項目中的應用體系，以保證BIM技術應用作用最大化發揮。