精裝修住宅項目成本管理研究

文／李玲 上海中南金石企業管理有限公司 上海 200020

引言：

提高成本管理工作的處置水平，可以使精裝修住宅項目在新時期實現更高水平創新發展，并使精裝修住宅項目在未來的市場中實現更高質量的普及。因此，對精裝修住宅項目成本管理工作存在的問題進行研究分析，并結合精裝修住宅項目的實際情況，制定提高成本管理質量的有效策略，是當前很多精裝修住宅項目管理人員重點關注的問題。

1、精裝修住宅項目成本管理的重要意義

精裝修住宅既可以滿足社會環保戰略的要求，也可以降低住房使用者的負擔，從當前政策指導意見來看，精裝修住宅項目勢必會在未來的市場中實現對傳統住宅項目的逐步取代，并滿足房地產行業的可持續發展需求。國內的房地產行業依然處在激烈競爭的狀態下，實現對精裝修住宅的高水平普及，可以使房地產企業的競爭問題得到更加有效的應對。但是，從國內精裝修住宅項目發展的實際情況來看，精裝修住宅項目面臨著復雜因素的考驗，唯有對成本管理方法進行調整創新，才可以實現精裝修住宅項目成本的有效管控，并保證房地產企業可以憑借成本控制優勢獲得新的利潤增長點。因此，在精裝修住宅項目機遇和挑戰同時存在的情況下，對精裝修住宅項目的成本管理工作進行調整創新，可以使房地產行業在新時期實現更高水平發展，并保證精裝修住宅項目的應用優勢得到進一步顯現[1]。

2、精裝修住宅項目成本管理存在的問題

2.1 項目成本分配缺乏合理性

工程項目成本的百分之七十決定于工程設計，工程構造形式、配置檔次等的選擇是決定工程成本高低的主要因素，而這些內容都會在工程設計階段確定。尤其是市場上的精裝修住宅工程，中式、歐式、地中海式等裝修風格和樣式不盡相同，裝修材料品質和規格品類繁多，這就使得精裝住宅的產品和成本都可能存在多種多樣的組合形式。精裝設計師就需要在各式各樣的組合中挑選出最適合所建工程的一種，但精裝設計人員因個體的經驗和素質差異，部分精裝修設計人員可能對于成本分配的問題的研究不夠深入，容易產生兩種極端：或是一味地將節約成本作為工作目標，各個部位都用廉價的材料和最省錢的工藝，按此組合方式建造出來的精裝產品必然品質低觀感差，不僅不能提升精裝修項目的附加值，甚至連基本使用功能都不能很好地保證；或是一味追求品質用料高檔精良，沒有主次輕重之分，也使得項目成本分配工作的突出優勢難以得到顯現，甚至很可能造成工程成本嚴重超標[2]。所謂“只選對的，不選貴的”同樣適用精裝工程的成本分配，但即使是比較有成本意識的設計師也會因為受自身的認知所限，不一定能在每個裝修部分選用最經濟適用的材料和工藝，也就不一定能保證能將精裝工程成本高效地分配到每個分項工程。

2.2 精裝工程承包模式的設置缺乏合理性

目前，市場上的各地產開發商對住宅精裝工程的發包模式存在如下幾種形式：設計+采購+施工總承包模式，即將精裝設計和材料采購、施工打包承包給同一家裝修單位；設計、采購+施工分別承包模式，即將精裝設計和采購施工分別承包給專業的設計單位和精裝施工單位；還有材料甲供，設計和施工分包承包模式。每種模式都有其不同的特點：總承包模式開發商便于管理，能提高產品的整體統一性，但此模式會引起工程成本的大幅增加；第二種承包模式將設計和實施分開，能避免設計單位主觀選擇成本高的裝修方案一定程度上有利于成本節約，但如果設計和實施兩個主體溝通不到位，實施單位對設計方案的還原程度不能保證；最后一種承包模式最考驗開發商的管理協調能力，要將三方調整到同一頻道，統一認識和行動，但此種承包模式最有利于裝修工程的成本管控。部分精裝修住宅項目開發商在制定工程承包的策略過程中，不能準確判斷自己所在組織的管理優劣勢，導致承包工作模式在設置過程中，無法保證業務范圍得到合理調節，無法借此提高項目成本的管控質量，承包工作模式的設計無法有效提升精裝修住宅項目的專業化程度，也使得精裝修住宅項目無法保證建設性工作具備更高的連續性。

2.3 精裝修住宅施工流程設計水平較差

由于市場上的建筑裝修施工單位大多由裝修施工隊伍發展而來，不同施工單位的施工組織水平差異很大，這就舍不得部分精裝修住宅建設流程在設計過程中，對于施工作業流水計劃安排的相關情況關注程度較低，未能合理組織施工流水，缺乏對先頂后底，從上往下原則的關注，導致交叉施工占比較高，影響施工效率，且不利于成品保護，重復返修還會增加無效成本。精裝修住宅的施工流程很大程度上影響著項目成本支出額度，但是，部分精裝修住宅項目在流程設計過程中，對于項目參與各方的利益訴求調查分析不夠完整，缺乏對精裝修住宅參與方目標的分析，導致精裝修住宅的建設工作無法在各部門實現協同配合的基礎上得到優化處置，難以在設計與土建工程實現有效銜接的基礎上，實現精裝修住宅建設流程的調節。一些精裝修住宅建設流程在探索改良的過程中，對于各階段工作的構成情況缺乏充分考察，未能對矛盾沖突問題進行妥善化解，導致設計和施工單位難以實現有效結合，也使得精裝修住宅建設流程的設計難以借此積累足夠豐富的經驗，一些精裝修住宅成本控制方案在設計過程中，對于項目整體規劃方案的重視程度較低，缺乏對工期變化情況下項目成本的準確預測，難以為精裝修住宅項目合理調整住宅建設流程提供有利支持[3]。

2.4 成本管理組織工作存在不足

目前，一些房地產開發商的成本管理工作比較滯后，或是成本管理人員本向素質決定，其業務范圍僅限于在設計圖紙基礎上的工程造價測算和核算，成本崗位的功能類似于統計，未能對工程成本的優化設置上面發揮其作用。前面講到精裝修住宅項目在設計階段決定了工程成本的大頭，但此主導此階段的設計人員缺乏對成本控制實際需求的關注，導致成本管理難以進一步提高精裝修住宅項目的建設質量。部分精裝修住宅項目的成本崗位比較強勢，成本管理過于嚴苛，粗暴控制精裝成本目標，不能支持和允許設計或是工程部門在溢價高的部位選用更高的裝修檔次和工藝，也使得裝修管理相關職能部門無法為提高成本控制能力提供有利支持。

2.5 成本管理目標的設置缺乏科學性

部分精裝修住宅項目成本管理方案在設計的過程中，未能將調整成本管理目標作為工作重點，缺乏對現有的精裝修住宅項目各項管理目標的差異的有效分析，導致設計進度與出圖質量難以得到更加有效的維護，無法結合采購工作的實際運行需要，對供應商價格進行合理設定，也使得成本管理目標的設計難以在提高精裝修住宅項目生產能力方面取得進展。一些精裝修住宅項目在制定成本管理目標的過程中，對于職能范圍的設計情況缺乏足夠關注，未能對成本管理工作上下游業務對接情況進行有效考察，導致成本管理目標無法在提高設計和裝修等業務銜接水平方面發揮積極影響，也使得精裝修住宅項目的總體成本無法借此得到更高水平的控制[4]。一些成本管理目標在設置過程中，對于房地產企業各施工方的合同關系重視程度較低，未能對合同主體內容進行詳細考察，導致合同目標無法得到有效實現，也使得成本管理相關目標無法具備足夠的一致性，難以在各方面資源得到有效整合的情況下，為實現對項目目標問題的有效應對。

2.6 項目成品保護成本過高

目前，一些精裝修住宅項目在制定成本管理策略過程中，對于項目成品保護成本的構成情況缺乏有效關注，未能對材料損傷和設備消耗等問題進行有效應對，導致施工組織過程的設計方案缺乏合理性，無法為降低項目保護成本提供幫助。一方面，裝修施工工序安排不合理，實施一道工序可能造成前一道工序成品的破壞；甚至因為工期緊張有趕工需要，就容易造成現場堆放的材料批量損壞，造成材料損耗過高。另一方面，施工現場一般都非常復雜，材料丟失也時有發生，就需要加強保管的人力成本。一些精裝修住宅項目在制定保護成本控制策略的過程中，對于成品損傷和破壞情況的調查不夠詳細，未能對現場管理的各項措施進行合理應用，導致項目成本保護成本的控制工作無法在制度的約束下具備更高的規范性，也使得成品保護的主體內容無法得到相應的改進。一些項目成品保護成本的控制策略在制定過程中，對于成品復原所需條件缺乏充分考察，未能對住宅品質的影響因素進行完整的分析，導致質量管理體系的建設難以保證與項目成本保護的具體需求相適應，也使得項目無法在施工收尾階段實現對成品保護所需資源的科學供給，難以借此降低精裝修住宅項目的綜合成本。

2.7 設計和施工存在脫節問題

目前，一些精裝修項目雖然具備成本控制的強烈愿望，但設計工作和具體施工存在較為嚴重的脫節問題，精裝修住宅項目的成本管理人員缺乏足夠的現場施工經驗，在執行具體設計理念的過程中，未能結合施工的實際情況對設計方案進行靈活調整，無法為精裝修項目提高成本控制能力提供幫助。一些精裝修住宅項目設計人員對于信息溝通的相關行為缺乏足夠重視，未能對設計變更所帶來的多方面影響加以總結，導致施工方案無法得到及時的調整，很難在建設與裝修資源的有效整合之下，保證精裝修項目的成本得到有效控制。部分精裝修項目的建設人員雖然具備提高設計和施工銜接有效性的愿望，但對于尺寸調整的相關影響缺乏詳細考察，未能對影響客戶滿意度的各方面因素進行詳細總結，導致精裝修住宅項目無法在改良承發包模式的基礎上，進一步提高設計與施工的銜接質量，無法為成本的高水平控制提供必要支持。

3、精裝修住宅項目成本管理工作的優化策略

3.1 提高項目成本分配的合理性

在制定精裝修住宅項目成本管理的具體策略過程中，一定要對項目成本分配情況進行詳細考察，尤其要使用成本估算的方式，對目標成本進行精準設定，使影響成本支出的主要因素可以得到充分明確和有效統計，進而提升成本分配方案的合理性。精裝修住宅項目一定要加強對精裝修項目附加值構成情況的研究，對不同部門根據其溢價能力的強弱分配成本比重，如何利用有限的成本建造出高價值的產品，一直是精裝修工程成本管理研究的重要課題。尤其要對不同模式的精裝修項目特點進行有效分析，使一次性精裝修和菜單式精裝修的占比情況可以得到充分明確，為優化項目成本分配方案提供更加有利的條件。要結合精裝修住宅項目的特點，對項目成本分配方案的調整策略進行有效構建，尤其要對標準化管理手段進行合理應用，使項目成本分配方式的調整可以充分滿足精裝修模式的調整創新需要，并在迎合市場主體需求的情況下，為項目成本的合理有效分配提供幫助[5]。

3.2 提高承包工作模式的設置科學性

精裝修住宅項目在構建承包工作模式的過程中，開發商首先要準確認清自身的管理優勢和不足，如自身管理能力過硬，完全可以選擇自行采購和供應裝修材料，同時將設計和施工分別分包，只要將各方控制協調到位，就可以獲得質優價廉的精裝產品。否則，就需要將自身能力較弱的部分分包給專業隊伍，借用分包單位的專業能力來打造滿足開發商需求的產品。其次，還需要加強對裝修設計與裝修施工等工作特征的關注，尤其要結合土建安裝施工范圍的特點，制定承發包工作模式的最佳策略，使設計與施工的獨立和專業化地位可以得到進一步明確，以便能夠在提高承包工作模式設計科學性的基礎上，為精裝修住宅項目成本的高水平控制提供支持。

3.3 提高精裝修住宅施工流程的設置水平

在制定精裝修住宅建設流程設計方案的過程中，要加強對項目參與方特征的重視，尤其要對精裝修住宅項目建設中各方面利益訴求進行有效分析，結合各專業工作的特點，制定協調配合方案，使精裝修住宅項目可以結合成本控制的實際需求制定建設流程的調節策略，以此凸顯出精裝修住宅項目的優勢。成本控制策略在構建過程中，要加強對精裝修住宅項目的施工參與者的考察，從調整住宅建設流程的角度出發，對內部矛盾沖突情況進行詳細研究，使裝修設計與土建施工等工作能夠實現合理搭配，以便能夠在精裝修住宅建設過程中，合理把握專業工作介入時間，并保證精裝修住宅項目可以在整體規劃得到有效制定的同時，為建設流程的合理調節提供幫助，并在工期得到合理控制的基礎上，實現精裝修住宅建設成本的有效控制。

3.4 提高成本管理組織工作水平

要加強對裝修職能部門構成情況的重視，提高對精裝工程成本管理的精細度，增強成本管理團隊人員的專業素質。要對現有的各部門組織架構特點進行精準分析，使成本管理與裝修設計及施工等工作可以得到更加有效的結合，以便能夠在管理部和項目部實現有效配合的情況下，進一步提高成本管理組織工作質量。成本管理需前置至精裝修住宅項目方案設計階段，讓成本優化思路在設計方案制定階段發揮作用。成本管理工作在創新過程中，還需要加強對裝修品質的關注，以此為基礎制定技術支持的具體方案，使成本管理組織工作可以借此得到完善。

3.5 提高成本管理目標的設置合理性

精裝修住宅項目在制定成本管理目標的過程中，需要充分調動各部門成員的參與，結合精裝修住宅項目的特點，對成本管理目標的具體設計方案進行調整創新，使設計專業的管理目標可以得到更加合理的設置，以便能夠在出圖質量與出圖進度得到合理控制的情況下，更好的滿足成本管理目標的優化設計需要。精裝修住宅項目成本管理方案在設計過程中，一定要加強對采購部門利益訴求的考察，尤其要結合供應商生產能力信息，對成本管理目標進行創新設計，并在明確成本目標構成因素的情況下，提高精裝修住宅項目上下游資源銜接水平，為成本管理目標的科學調節提供幫助[6]。

3.6 有效控制項目保護成本

在制定精裝修住宅項目成品保護的措施方案過程中，要加強對材料損耗與設備折舊等問題的關注，尤其要對木質地板和墻磚、石材等高價值材料的原料及成品保護具備足夠重視，使項目成品保護成本的目標可以得到更加合理的設置，進而提高精裝修住宅項目的成本控制綜合質量。首先，要根據施工進度計劃合理安排好項目各項裝修材料的進場時間和批次，以保證各工序備料充足但又不至于積壓過多，容易因保存管理困難而導致材料丟失或損壞，千萬不必要的損失。其次，要對各項施工和維護、保潔等工作環節的特點進行有效分析，要綜合考慮各類型成品保護措施的有序銜接和重復利用，盡量減少成品保護人工和材料的消耗，使成品保護的成本管控措施可以得到合理的設置，以保證在成品保護成本節約的基礎上完工后的修復成本也能得到有效控制，減少外觀瑕疵，進一步提升精裝修住宅的總體建設質量。最后，還要根據成品修復工作的運行需要，對項目保護成本的控制措施進行有效調節，提前準備好成品保護和修復工作需要的材料及環境條件，要根據精裝修住宅項目的建設特點和使用需求，對現場管理的相關措施進行調整優化，尤其要根據施工單位的特征，對節約施工成本所需條件進行完整的分析，以便能夠在為精裝修住宅項目創新成本保護方案提供幫助。另外，還要在項目施工收尾階段，對引發施工現場混亂的各方面因素進行總結和提煉，使項目成品保護成本的控制措施得到逐步更新和改良。

3.7 提高設計與施工的銜接緊密性

要結合精裝修項目建設的實際需要，制定設計方案與施工方案的具體銜接處理，尤其要對施工現場的主要工作內容進行全面考察研究，使設計人員可以在掌握施工實際情況的基礎上，提高施工現場各類資源的整合水平，保證在提高設計與施工銜接質量的同時，為精裝修項目進一步提高成本控制水平提供幫助。要根據精裝修項目的具體需求，制定設計與施工的銜接處理，在設計變更的過程中，需要及時將尺寸等重要信息進行有效的溝通，保證施工所需的各類資源實現優化配置，以便能夠在提高設計與施工銜接質量的基礎上，使精裝修住宅項目的成本得到更加有效的管控。

結語：

精裝修住宅項目正處在快速發展的過程中，對成本管理工作進行調整創新，可以促進精裝修住宅項目更高水平的普及。因此，對精裝修住宅項目成本管理的相關情況進行分析研究，并制定具體問題的改進策略，對確保精裝修住宅項目的高質量發展，具有十分重要的意義。