國有企業自有土地建設保障性租賃住房研究

文／葉賓 上海尚鴻置業有限公司 上海 200062

引言：

保障性住房工程建設是我國民生工程建設的重要組成部分。它與我國和諧社會戰略發展目標的實現密切相關。同時,也是一項事關民生的重要基礎工程。然而,不可否認的是,保障性住房工程建設中還存在著許多有待解決的問題,對保障性住房工程的質量產生了很大的影響。需要結合實際情況進行分析,并提出相應的優化建議。

1、保障性住房建設的現狀

在實際的發展過程中，我國針對中低收入居民的住房保障制度的完善的速度相對緩慢,但是隨著社會的發展和進步，住房保障開始變得不再單一化。我國的住房保障體系中包括多個方面的內容，其中重點包括廉租房、公共租賃房、經濟適用房和限價商品房。針對一些比較困難的家庭，比如說那些只有最低收入范圍的家庭，我國政府直接供給住房,這是根據我國自身的現實國情政策而實施的。對于一些收入稍微高點的家庭,在實際的發展過程中，政府往往會及時通過對市場進行相對應的控制和管理，從而幫助住房的需求得到相應的滿足,同時在實際的發展過程中，政府也會通過金融的支持幫助那些需要幫助的家庭，提高他們家庭的自身支付的能力。在實際的發展過程中，針對高等收入的人員需要的是通過市場來供給自身的住房,政府通過貨幣政策對相關的房地產市場價格的波動進行一定的調節和控制。因此,廉租房等政策的實施在實際的發展過程中只能滿足低收入的家庭的需求。為了使得我國的經濟得到提升，建設發展保障房是的艱巨任務是重中之重。對于我國社會不斷的發展,保障房范圍的城鎮家庭占比還是比較大的,這意味著中國的幾千萬戶的家庭需要一定的保障房需求,但據相關的計算,目前保障住房大約在1530萬套左右,僅能占據大概25%的城鎮的中低收入的家庭,在實際的發展過程中保障性供房缺口相對比較大。如下圖1是某市關于保障性住房以及社會租賃住房的優勢調查情況分析圖。

圖1

通過上面的統計可以發現，我國的城市保障房建設的占比還是比較小的，供求方面出現很大的矛盾,低收入的階層家庭還是沒有享受到相關的保障房的政策。因此在實際的發展過程中住房保障和供應體系的完善和建設十分重要。如今,房價的上漲對很多購房需求的人帶來很大的壓力,而保障性住房的供給相對較小,這種社會問題引起大眾的不滿。我國保障性住房建設在不斷的發展的道路上，其發展的速度相對緩慢，相關的人員的保證工作的落實不完善。尤其在“十二五”期間,保障性住房在實際的發展過程中要達到覆蓋率20%。對此可以對此進行相關的預測,當大量的保障性住房經過建設投入到實際的市場中,對房屋市場的供求的矛盾的緩解將起到很大的作用,同時對當前老百姓的住房的壓力的降低也帶來一定的促進作用。雖然近期出臺的政策以及各相關保障房的政策有不完善的地方,但各級政府確實在努力履行自身的責任。

2、保障性住房分類

2.1 經濟適用房

保障性住房是指政府以分配方式提供土地，免除城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府資金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房貧困家庭。這些低收入家庭有一定的支付能力或預期的支付能力，購房者的產權有限。

2.2 廉租房

廉租房由政府或機構擁有，以政府批準的低租金租給低收入家庭。低收入家庭沒有廉租房的產權，廉租房是一種非產權保障性住房。

2.3 公共租賃房屋

指通過政府或政府委托的機構，按市場租金價格，向有住房困難的中低收入家庭提供可出租房屋。同時，政府每月向家庭支付相應標準的租金補貼。其目的是解決家庭收入高于廉租住房標準、買不起經濟適用房的低收入家庭的住房困難。這一概念只是在新發布的“租賃經濟適用房”中被固定下來。經濟適用房以出租的方式出售，這可以說是將經濟適用房變成了“廉租房的擴展版”。

2.4 定向安置用房

定向安置用房是政府在政府進行城市道路建設等公共設施建設項目時，為安置被安置居民而建造的房屋。安置對象是城鎮居民的遷入戶，包括取得和拆遷房屋的農民。

2.5 商品房的兩項限制:即“限戶型”和“限價”

為了降低房價,滿足城市居民的自我被占領的需求,確保土地供應中、低成本、小型普通商品房,城市人民政府批準,在限制的基礎上公寓的比例,限制銷售的價格,住宅項目開發建設單位,由投標的形式爭奪土地價格和房價,并贏得投標單位應當根據商定的標準,構建中等和低價格,中小型普通商品房出售給符合條件的居民同意價格。嚴格意義上來說，兩套有限住房并不是“保障性住房”。

2.6 舒適住房

為實施國家“舒適住房(健康住房)工程”而建設的住房(屬于經濟適用住房范疇)。它是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金用于中低收入家庭建設的非營利性住房，特別是銷售價格在4平方米以下的貧困家庭，由政府資助。

3、大力發展租賃住房建設的意義

3.1 高房價將擠壓消費和投資

發展租賃住房是新發展模式下拉動消費、擴大投資的必要措施。近年來，人口不斷向大城市和中心城市轉移，大城市的住房問題越來越突出。大城市和中心城市的高房價對消費和投資形成了明顯的擠壓。高房價無疑是近年來中國居民杠桿率上升的重要因素。根據中國人民銀行發布的《中國區域金融運行狀況報告(2019年)》，在控制人均可支配收入、社會融資規模等因素后，居民杠桿率每提高1個百分點，社會總零售消費增速將下降0.3個百分點左右。

如果我們能成功地解決大城市的住房問題，我們將更好地釋放整個社會的消費和投資潛力。此外，對于個人而言，租賃住房的培育有利于減少此前過高的購房貸款支出，打通消費阻滯點，釋放其他消費需求;對社會而言，有利于資金流向更需要資金的地方，優化資源配置，提高潛在增長率。

3.2 我國城鎮化率的進一步提高需要住房租賃市場的支持

截至2019年底，中國常住人口城鎮化率達到60.6%，仍低于發達國家水平。根據北京大學光華管理學院的研究，到2035年，中國的城鎮化率預計將達到75%-80%。也就是說，未來15年將有2-3億或7000-1億農村家庭進入城鎮。當這些人真正融入城鎮時，他們面臨的第一個問題是住房。通過發展租賃住房，將有助于盡快解決這些農村居民的住房需求，使他們真正融入城鎮。

3.3 租賃住房市場的發展也是國外發達經濟體解決住房問題的成功經驗

新加坡雖然是一個小國，但可以說是世界上解決住房問題最徹底的國家。其最重要的經驗就是大力發展住房租賃市場。截至2008年，新加坡約85%的人口居住在政府建造的集體住房中，只有約15%的高收入人群購買了商品房。中央經濟工作會議指出，“高度重視經濟適用房建設”是為了轉移需求;“土地供給應向租賃住房建設傾斜”，以優化供給為目標。更加平衡的供需關系將有利于我國房地產的平穩“轉”，有利于新型城鎮化進程中住房問題的妥善解決。在我國當前保障性住房建設過程中,這些方面的制度建設存在著明顯的漏洞。首先,在規劃時,要建立規范保障性住房建設資金使用的制度、規劃和選址,形成系統的保障性住房規劃體系,并將整個城市的經濟適用房連接起來。其次,在建設過程中,要建立保證建設質量和安全的制度,確保經濟適用房高效優質建設。最后,在租賃和銷售階段,更需要建立完善的資格標準和制度,確保經濟適用房向真正需要的人提供,真正有效地改善了城市低收入人群的生活安全和福祉。

4、國有企業利用閑置或者自有用地建設保障性租賃用房的政策

當前,保障性住房建設一直是一個備受關注的民生問題。通過對以上保障性住房問題的分析,可以發現保障性住房工程建設中存在安全質量問題的因素很多。因此,為了進一步加強保障性住房工程的管理,提出以下幾項措施。

4.1 土地扶持政策的改進

人口凈流入的大城市以及經省級人民的政府進一步確認的城市，在實際的建設的過程中要尊重農民集體的意愿，同時在實際的發展過程中還是征求城市的人民政府的意見，在實際的發展過程中可以對利用集體經營性建設用地的政策進行分析和研究，在保證支持城鎮集體經營性建設用地等地方建設保障性租賃的住房;另外，針對農村集體經濟組織，可以對其通過自建、合資、參股等方式進一步建設和經營;在實際的發展過程中，建設保障性租賃住房的集體建設用地的使用權可以進行相關地抵押。

4.2 簡化審批流程

各地要精簡保障性住房項目審批事項和環節，加快審批流程，提高項目審批效率。利用非住宅存量用地和非住宅存量房建設保障性租賃住房。不涉及土地權屬變更的項目，可用土地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理土地使用手續。探索工程施工許可證與施工許可證相結合的階段。實施相關方共同驗收。給予中央政府補貼。中央財政通過現有資金渠道對符合規定的保障性住房建設給予補助。

4.3 減輕稅收負擔

綜合運用稅收手段，加大對經濟適用房建設的支持力度。利用非住宅存量用地和非住宅存量房建設保障性租賃住房。保障性租賃住房項目確認后，比照適用房屋租賃增值稅、房地產稅等稅收優惠政策。經濟適用房項目免除城市基礎設施配套費用。

4.4 實行居民用水、用電價格

利用非住宅存量用地和非住宅存量房建設保障性租賃住房。保障性租賃住房項目確認后，水、電、氣價格按居民標準執行。

4.5 保障性租賃住房的進一步建設

銀行業金融的機構在實際的發展過程中要市場化，在一定的基礎上要保證向保障性租賃住房自營性的單位提供穩定的并且長期的貸款;在實際的貸款的過程中要按照實際的商業可持續性的原則，向房屋租賃的企業提供相應地貸款，對已經有的房屋盡量做到相應地改造完善，從而在實際的發展過程中進一步形成非自有產權保障性的租賃的房屋。對保障性租賃住房的貸款統計進行實際的完善和發展，在實施房地產信貸管理的過程中要有一定的區別和聯系。在實際的貸款過程中，要支持銀行業的金融機構利用金融債券發放的形式對住房建設進行相關的貨幣政策的支持，從而保障性住房的貸款的資金支持。

4.6 加強部門合作

住房和城鄉建設部要加強對經濟適用房建設的組織協調和監督指導，會同有關部門組織對經濟適用房建設的監測評價，并及時總結宣傳經驗和實踐。國家發展和改革委員會、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、中國銀行保險監督管理委員會、中國證監會等部門和單位要加強政策協調和工作聯系，加強業務指導、調查和監督。各有關部門和單位要按照職責分工，加強合作，形成合力，確保各項政策落實到位。

4.7 打造高質量保障性安居工程

在以往保障性住房的建設中,為了滿足更多低收入家庭的生活需求,盡可能多地容納更多的居民,保障性住房的設計需要考慮低成本、高容量的特點,這使得保障性住房項目的設計和施工與普通商品房有很大的不同,從長遠來看,不利于城市的整體發展。因此,保障性住房的建設要兼顧經濟、實用和美觀。通過優化保障性住房的設計和規劃,我們應該創造更多高質量的保障性住房項目,提高居民的生活質量,與城市的發展速度相匹配。

4.8 提高保障性住房建設管理水平

為了保證保障性住房工程的順利發展,有效協調各方關系,提高施工效率,保障性住房建設涉及的部門多、人員多、工作內容復雜,應從管理的角度提高保障性住房建設的管理水平。一是加強安全質量管理,加強對參與單位和人員的管理和監督,嚴格遵守國家有關法律法規,明確工作職責,確保保障性住房建設順利進行;其次,充分利用現代化管理工具,提高保障性住房項目管理的信息化水平,確保各參與單位能夠實現高效的溝通協調;加強信息對稱,保障性住房工程建設效率;第三,充分發揮政府部門在保障房建設中的監管作用,嚴格審查相關投資單位、建設單位、建設單位和監理單位的資質,嚴格杜絕利益傳遞等違法行為,加強過程干預,確保保障性住房建設標準化、法制化,解決城市低收入群眾的實際困難,為群眾提供更好的優質住房工程。

4.9 建立健全管理制度

健全保障性住房規劃建設管理制度,包括保障性住房規劃管理、建設管理和租賃銷售管理。在我國當前保障性住房建設過程中,這些方面的制度建設存在著明顯的漏洞。首先,在規劃時,要建立規范保障性住房建設資金使用的制度、規劃和選址,形成系統的保障性住房規劃體系,并將整個城市的經濟適用房連接起來。其次,在建設過程中,要建立保證建設質量和安全的制度,確保經濟適用房高效優質建設。最后,在租賃和銷售階段,更需要建立完善的資格標準和制度,確保經濟適用房向真正需要的人提供,真正有效地改善了城市低收入人群的生活安全和福祉。

4.10 搭建信息管理平臺,提高管理透明度

建立信息化保障性住房管理平臺,使低收入人群可以通過互聯網申請租賃資格,并對資格審查和頒發進行透明處理,從而確保每一套經濟適用房都能盡善盡美,實現其最根本、最核心的作用。

結語：

總之,保障性住房作為一項惠民工程,雖然在改善建設中還存在著問題和不足,但是除了解決好各個建設階段存在的問題外,如何在保證質量的前提下縮短建設周期,如何在吸收經驗的同時實現人性化設計,從換乘的角度進行規劃,確保各種生活設施的正常使用。逐步提高保障性住房質量標準,更好滿足低收入家庭基本生活需求,改善低收入家庭生活條件。