上海市外來人口租房需求研究

薛嘉良

摘? ?要：住房問題是人的基本生存問題，這對于城市的外來人口來說尤為重要。外來人口想要在大城市謀生首先要解決的問題便是最基本的住房問題。在租房過程中，他們的個人特征以及租房的屬性都會影響到其租房選擇。根據上海市外來人口的租房需求，分析各項因素對外來人口租房需求的影響程度。最后，從政府和企業的角度出發，提出了一些有針對性的建議，以利于改善上海市外來人口租房現狀。

關鍵詞：上海市;外來人口;租房需求;實證研究

中圖分類號：F293.3? ? 文獻標志碼：A? 文章編號：1673-291X（2022）17-0050-03

一、研究意義

外來人口的涌入在給上海市經濟發展帶來充足活力的同時，也帶來了一系列管理上的問題。上海作為一個擁有2 400萬常住人口的特大城市，在土地、水、能源、公共設施、教育和醫療資源等方面正面臨承載力逐漸飽和的局面。并且由于“新舊二元結構”的疊加作用，外來人口與本地居民的各類矛盾不斷涌現，帶來了各種社會治安問題，如犯罪、務工子女的教育、環境、文化沖突等問題。另外，由于上海市外來人口在社會保障方面的差異，人口本身的構成又比較復雜，自身文化素質不統一，再加上城市各項限制性政策的制約，他們其中相當大一部分人無法在同一起點與城市居民展開競爭，導致他們在滿足個人需求的資源和方法上相對匱乏。在他們連最基本的租住需求都無法得到滿足時，就可能會產生逃離這個城市的想法，而這種結果對于上海市的城鄉一體化進程是不利的。所以，研究如何保障外來人口的租房需求，關系到是否能將外來人口留到這個城市，進而影響到上海市建設國際化大都市目標的實現，值得引起政府和社會各界的重視。

二、影響租房需求的因素

在研究外來人口的租房需求時，一般認為以下六項因素對租房者的租房需求產生重要影響，它們分別是租金、租房面積、租房附近的交通便利性、租房是否靠近工作地、租房裝修和租房的周邊配套。目前對于這六項因素影響外來人口租房需求的原因有如下理論。

（一）租金是影響租房者選擇的重要因素

租金是影響租房者選擇的重要因素，并且租金對租戶的租房選擇影響也是多面性的。許多研究表明租金對外來人口的租房選擇有重要影響。從租房的密集程度上說，上海市租住房屋的密集程度確實與房租水平存在一定的相關性，但也不是簡單的正相關。例如，不少租賃房源太過密集的地區，由于居住條件一般、距離市中心較遠，房租水平依舊低于全市平均數，并沒有存在明顯的正相關性。整體來看還是周邊二手房價格對租金的影響更加顯著。從收入水平上來看，相比本身已經居住在自有房屋的本地居民而言，外來人口的居住水平無疑與收入水平更加關系密切。在高薪職位密集的居住區域附近，房屋的“使用價值”可能會更高，但這并不意味著高收入區域附近租金一定水漲船高，所以，租金對租戶的租房選擇是全方位的和舉足輕重的。

（二）租房的面積會影響到外來人口的租房需求

由于部分外來人口很可能有家屬等親人一同居住，所以他們對租房的面積可能有更高的要求。根據馬斯洛需求層次理論，人類在滿足基本的生理、安全需要后會對情感和歸屬產生需求，再進一步會有對尊重和自我實現的需求。隨著外來流動人口生活水平的漸漸上升，外來流動人口在滿足了基本的生存需要后慢慢就會對租住房屋提出更高的質量要求，具體體現為撫養孩子的家庭需要滿足孩子的活動空間需求，或者年輕夫妻的日常生活需求。所以，租戶的情感需求往往會通過更大的

租房面積為外在形式展現出來。

（三）租房附近的交通便利性會影響外來人口的租房體驗

一般來說，如果外來人口租住的房屋擁有優越的地理位置、便捷的交通條件，那么這些條件都會有效提升他們日后上班、出行的便捷性，從而提升他們的租房體驗。另外，交通是否便利也關系到外來人口在城市日常生活的幸福指數。所以，租房附近的交通便利性也會側面影響外來人口的租房需求。

（四）租房靠近工作地會對外來人口的租房需求有較大影響

上海市外來人口中很大部分是上班族，對于這一群體而言，如何縮短上班路上花費的時間是不可避免要思考的問題。一般來說，發車時間穩定、市區移動速度較快的地鐵站是租客們最為青睞的“地標”，而且在常見的租房APP或網站中，“按地鐵線租房”也已經成為了必備的篩選方式。但由于地鐵和公交站對于租房來說也會有一定的距離，因此租房距離地鐵站更近就會讓外來人口覺得住房更靠近工作地，出行會更加方便。所以，租房靠近工作地也是影響外來人口租房需求的一項重要因素。

（五）租房的裝修會影響外來人口的租房體驗

房屋的裝修主要指與租房相關的內部條件因素，包括房屋的結構、房屋的戶型與房屋的裝潢程度等屬性。裝修可以顯著提升外來人口的住房體驗，加強他們的租房意愿。因為外來人口一般情況下只關注基本的租房情況，但每個人都有追求生活質量的目標，外來人口在滿足了基本的住房需求后也會期望租房能更好提升他們的住房體驗，而裝修就是最簡單直接提升租房體驗的因素了，所以應將房屋裝修視做提升外來人口租房需求的重要影響因素。

（六）周邊配套是外來人口選擇租房時重要的參考因素

已有研究表明，外來人口租住房屋的周邊是否有醫院、學校、銀行、停車場，以及租住房屋附近的環境、綠化等因素都會影響到他們的租房需求。對于現代都市生活來說，租房被銀行、停車場等功能區覆蓋已經成為了一項基本要求，這會影響到外來人口日常生活的便捷度，進而影響到他們的租房選擇。周邊配套不會明顯地反映在外來人口的租房需求上，而是與外來人口的租房需求呈潛在相關性，所以，也將周邊配套認定為影響外來人口租房需求的潛在重要因素。

三、措施建議

（一）對政府建議

1.增加房源供給

適租房源的缺口也是不得忽視的重要現狀。在增加房源供給這個方向上，政府除了靠自身開發土地以外，還可以與企業合作，利用企業的土地資源。首先，僅僅依靠政府劃撥土地建設租房不可能完全解決外來人口龐大的租房需求，所以，政府可以考慮與企業合作，利用企業的市場優勢，共同開發適租房屋。具體來說，就是政府可以積極鼓勵房地產企業在商業用地上建設租賃住房，并根據企業自身的條件對租房進行統一的商業租賃處理。同時，政府也可以積極鼓勵企業事業單位利用單位本身占有的土地為職工修建宿舍。并且，企事業單位在滿足本單位職工住房需求之后，如果還有一些閑置房屋，可以考慮到住房租賃市場上供商業租賃使用，最終擴大市場上可供銷售的房源數量。當然，政府也可以將目光轉移到社會資金和民間散戶的資金上來，鼓勵他們集資參與商業租賃住房的建設和使用，讓他們自建自租，解決自身的租房需求。

2.周邊配套同步建設

外來人口對租房的需求還體現在租房的周邊配套上，所以政府需要完善租房附近的周邊配套建設。隨著社會經濟的進一步發展，現在的外來人口租房時已經不滿足于生存需求式的住房了，他們對于租房時體驗也有了更高的要求，即他們會希望住房附近有齊全的日常生活的服務點，如銀行、停車場、學校、醫院等基礎設施。這就要求政府不能只滿足于修建住房的基本任務，還應當考慮為住宅區提供具有一定輻射能力的基礎設施，用來滿足外來人口的生活需求，提高他們的住房體驗。

（二）對企業的建議

1.改善租房體驗

外來人口的實際租房體驗大多不如人意，很多時候是因為他們在實際的租房過程中會期望租房的質量盡可能較高、租房盡可能靠近工作地，這兩項因素強烈地影響著他們的租房體驗。所以，企業在改善外來人口的租房體驗時，可以從以下兩方面入手。

（1）對于靠近工作地這項需求來說，企業可以在工業集聚區附近開發商業住房，這是最直接有效改善外來人口租房體驗的方式。靠近工作地意味著可以縮短外來務工人員每天在上下班途中消耗的交通時間，也意味著可以讓他們更好地在上海市生存。

（2）對于外來人口期望租房質量較高的需求來說，企業可以從租房本身的屬性入手。具體就是，房地產企業在實際的經營過程中可以對房屋進行統一的再裝修，提高房屋的價值，進而提升租戶的實際住房體驗。也就是說，租房中介企業可以對商業租房進行更多的設計與裝修，用來滿足外來人口不同群體的差異化的住房需求。

2.保障合法權益

對于目前租房市場亂象嚴重，作為經營住房租賃業務的主體——房地產企業有著不可脫卸的責任。在實際的住房租賃市場中，企業在保障外來人口的租房權益中起著關鍵角色的作用。企業作為外來人口的直接租房尋找對象，應當本著為外來人口切身需求服務的理念來經營企業。但是部分企業有時為了賺取利潤便不顧外來人口的租房權益。這些年來，外來人口在租房過程中上當受騙的消息不時爆出。這在很大程度上是因為企業作為房屋租賃市場信息的主要擁有者，對各種房源有著相對較強的把控力，所以對市場壟斷，導致了部分企業為了盈利而不擇手段。他們當中的部分經營者為了沖業績而對租戶提供虛假的住房來源，有的配合不良中介機構騙取中介費用，間接導致了房東任意增加租金、提前驅逐客戶等一系列損害租客權益的行為。外來人口作為城市人口中的弱勢群體，在一個陌生的城市里很容易上當受騙。只有外來人口的正當租房權益得到保障，他們才能在上海市更好地生存下去，在為他們工作的企業賺取利潤的同時，也為上海市的建設與發展做出貢獻。

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A Study on the Rental Demand of the Migrant Population in Shanghai

XUE Jia-liang

（College of Management， Shanghai University of Engineering Science， Shanghai 201600， China）

Abstract： The housing problem is a basic survival problem， which is particularly important for the urban migrants. In order to make a living in a big city， the first problem to be solved by the migrant population is the most basic housing problem. In the process of renting， their personal characteristics and the properties of renting will affect their choice of renting. Around the floating population in Shanghai rental demand， analyzes the influence degree of various factors on the respondents rental demand. Finally， from the perspective of the government and enterprises， some targeted suggestions are put forward to improve the rental status of the migrant population in Shanghai.

Key words： Shanghai; floating population; rental demand; the empirical research

[責任編輯? ?妤? ?文]