我國住房公積金融資及配貸機制相關(guān)問題研究

文/何家彬（梧州市住房公積金管理中心）

住房公積金作為一種福利性住房儲存資金，對廣大民眾來說具有重要的現(xiàn)實意義。我國實行住房公積金制度時間并不長，但繳存人數(shù)與繳存金額正在迅速上升，幫助了一大批有購房需求的人切實降低了購房壓力。自我國恢復加入世界貿(mào)易組織以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場化程度快速提高，房價上漲迅速，相關(guān)配套的措施進度卻落后于此，住房公積金相關(guān)政策改革相對落后尤其明顯，具體表現(xiàn)為住房公積金政策為購房者帶來的利益與房價相比好處甚微，導致購房者依舊難以負擔房屋購買的需求。盡管國家已經(jīng)通過采取相關(guān)政策措施控制房價，但由于種種因素影響，住房公積金制度所帶來的正面效果并不明顯，甚至還有許多企業(yè)員工尚未納入公積金體系中。

本文對公積金融資與配貸機制開展研究，借此為相關(guān)問題提供解決策略，充分發(fā)揮住房公積金對居民與市場的作用。

一、我國住房公積金各種融資方式的主要特點

（一）銀行授信貸款業(yè)務

授信貸款類似于信用卡功能,但與其不同的是，授信貸款需要不動產(chǎn)抵押,在歸還本金的前提下需要附帶利息。銀行授信貸款的運作需要以公積金管理機構(gòu)作為主體，向銀行等金融機構(gòu)借款開展融資工作[1]。這一過程手續(xù)簡單，借取的資金還能一次性還本付息。其缺點在于，公積金管理機構(gòu)作為非營利性的事業(yè)單位，業(yè)務核心在于為職工提供購房貸款服務，這就產(chǎn)生融資主體不明確的情況，從借款主體角度來看，公積金管理機構(gòu)直接向銀行融資的行為并不成立，從政策出發(fā)不合規(guī)范。

（二）存量公轉(zhuǎn)商貸款

住房公積金管理中心將滿足轉(zhuǎn)讓條件的住房公積金貸款轉(zhuǎn)讓給銀行，這其中的抵押權(quán)、貸款還款方式、貸款檔案都不會產(chǎn)生變化，同樣也不需移交到銀行方面，僅需按月將批量轉(zhuǎn)讓的公積金貸款所收回的本息支付給銀行即可。

融入的資金按原有模式發(fā)放貸款，這種操作并不會出現(xiàn)公積金貸款與銀行政策不統(tǒng)一問題。此外，實行存量公轉(zhuǎn)商時貸款的抵押權(quán)仍在公積金管理中心，逾期風險也無須銀行承擔，因此在采用存量公轉(zhuǎn)商融資時，公積金中心可以與銀行協(xié)商獲得更為優(yōu)惠的利率。

數(shù)據(jù)顯示，2019年全年我國住房公積金的存量公轉(zhuǎn)商融資大多都是在五年期貸款基準利率的基礎(chǔ)上下浮12%?？偟目磥恚\行方便與安全可靠是這一融資方式的特點，但仍然存在較高的存貸比這一情況。

（三）新增公轉(zhuǎn)商貸款

新增公轉(zhuǎn)商貸款在轉(zhuǎn)回公積金貸款前屬于商業(yè)貸款，逾期風險由銀行承擔，公積金中心僅按月進行貼息。新增公轉(zhuǎn)商屬于商業(yè)貸款的一種，發(fā)放過程中不會增加住房公積金貸款余額，因此并不存在增加存貸比的情況。通過發(fā)放新增公轉(zhuǎn)商貸款可以減少自有資金的使用，降低公積金貸款余額，控制存貸比。但其缺點也顯而易見，住房公積金政策與商業(yè)貸款政策不一致也容易引發(fā)一些問題，如新增公轉(zhuǎn)商后發(fā)生還款逾期，住房公積金管理機構(gòu)方面不存在征信不良，因此商業(yè)銀行方面則產(chǎn)生了貸款人不良征信記錄，且住房公積金和銀行對首套房的認定原則不同等。

（四）存量住房公積金貸款轉(zhuǎn)讓

存量住房公積金貸款主要對具有產(chǎn)權(quán)尚處于貸款抵押中的住房公積金貸款以批量轉(zhuǎn)讓的方式，將剩余住房公積金貸款一次性轉(zhuǎn)讓給商業(yè)銀行。這種存量貸款轉(zhuǎn)讓與貸款人關(guān)系不大，只需住房公積金管理機構(gòu)與銀行雙方簽署相關(guān)協(xié)議，并對貸款抵押權(quán)屬進行變更即可。這種操作實質(zhì)上是住房公積金管理機構(gòu)為了解決資金流動性不足問題將降存量的住房公積金以商定的商業(yè)住房貸款利率轉(zhuǎn)讓給商業(yè)銀行，住房公積金管理機構(gòu)支付利差。由于住房公積金貸款的質(zhì)量明顯高于商業(yè)住房貸款，商業(yè)銀行受讓貸款所需承擔的風險很低，商業(yè)銀行對存量住房公積金貸款轉(zhuǎn)讓接受度比較高。存量房公積金貸款轉(zhuǎn)讓后變成了商業(yè)貸款，但對住房公積金貸款人是無感的，所形成的利差由住房公積金管理機構(gòu)支付，不會增加貸款人還款壓力。

二、我國住房公積金融資機制存在的問題

（一）住房公積金融資成本高企

由于我國住房公積金制度的剛性約束，住房公積金管理的資金流動性較差且各地為政，不能做到全國一盤棋。當住房公積金管理機構(gòu)住房公積金存貸比過高、資金流動性嚴重不足時，不得不向當?shù)厣虡I(yè)銀行進行高成本融資，以緩解資金壓力，維護社會穩(wěn)定[2]。向商業(yè)銀行進行融資，需以商業(yè)銀行貸款利率支付利息，對于缺少增值途徑的住房公積金來說意味著融資成本高，需要以大量犧牲住房公積金增值收益為代價。住房公積金增值收益有兩個途徑，一是職工繳存的住房公積金余額存在商業(yè)銀行產(chǎn)生的利息，二是住房公積金貸款利息。在實際操作中，由于住房公積金存款利率為商業(yè)存款利率，而住房公積金貸款利率又大大低于商業(yè)銀行基準利率，導致了住房公積金增值收益遠低于向商業(yè)銀行的融資成本，這種情況決定了解決住房公積金融資成本高問題是注定無解的。

為更加直觀的體現(xiàn)住房公積金融資成本高這一問題，筆者將自2017年以來的住房公積金、金融機構(gòu)存款利率調(diào)整情況進行羅列，詳見表1。

表1 2017年-2021年住房公積金、金融機構(gòu)存款利率調(diào)整情況

上述表格金融機構(gòu)的存款利率主要以各大商業(yè)銀行的平均存款利率為基準。從表格中可以看出，2017年以來，住房公積金每年的結(jié)轉(zhuǎn)利率明顯低于金融機構(gòu)1年的定期存款，這說明目前我國住房公積金保值增值渠道狹窄且效益明顯偏低，對住房公積金可持續(xù)發(fā)展極為不利。要解決這個問題，就要扭轉(zhuǎn)住房公積金冗余資金只能滯留在銀行賬戶中吃利息的現(xiàn)狀，借鑒我國的養(yǎng)老基金投資理念，結(jié)合資本市場外部金融環(huán)境，合理運轉(zhuǎn)冗余住房公積金進行低風險資金投資，拓寬住房公積金增值渠道，提高住房公積金增值收益，切實降低住房公積金融資成本。

（二）住房公積金金融資助有可能造成住房公積金服務的不均衡性

公積金作為一項強制實施的制度，從政策角度來看對于民眾而言是有利的，但使用住房公積金需要具備一定的條件，一般而言需要在房屋購買、翻新等情況下才能使用。目前我國房地產(chǎn)市場正處于較為低迷階段，并有逐漸平穩(wěn)態(tài)勢，已然度過火熱期，但由于現(xiàn)實情況使得相當多的一部分人由于收入低仍然難以購買房屋，或者根本沒有住房需求，這部分人擁有的住房公積金成為履行義務的表現(xiàn)，但享受不到應有的權(quán)利。

根據(jù)英國世界銀行家的經(jīng)典理論：任何住房金融制度都必須能夠提供具有穩(wěn)定資金來源的長期貸款。對于我國現(xiàn)行的住房公積金制度來說,強制繳存保證了住房公積金的穩(wěn)定資金來源，但對于高存貸比的地區(qū)，為了滿足住房公積金貸款人的資金使用需求,金融資助正在逐年提升，從而出現(xiàn)“窮人補貼富人”現(xiàn)象，造成住房公積金制度缺乏平衡。

三、我國住房公積金配貸機制存在的問題

（一）住房公積金配貸群體和實際需求群體不匹配

回望我國過去三十年間各地房價情況，絕大多數(shù)地區(qū)呈現(xiàn)飛速上漲趨勢，盡管近幾年房價上漲趨勢已然放緩，但公積金繳存增長額與高昂的房價之間根本無法相比。在各層級城市中，在普通企業(yè)就職的低收入群體占據(jù)絕大多數(shù)，為之繳存的公積金比例與額度處于基礎(chǔ)水平，即使能夠享受較低的貸款利率，基于較低的收入也難以負擔首付與月供。因此，借助住房公積金進行購房的大多為中高收入人群，其就職單位能夠繳存較高比例與額度的住房公積金。依據(jù)中國信貸全景圖顯示，住房公積金貸款人數(shù)中有約37%的人存款在45萬元以下，絕大部分的人存款在45萬元以上，住公積金貸款群體存在極大的不平衡性[3]。2020年我國住房公積金貸款人存款數(shù)額比較詳見表2。

表2 2020年我國住房公積金貸款人存款數(shù)額比較

（二）住房公積金低存低貸引發(fā)“馬太效應”

所謂“馬太效應”，是指強者越強、弱者越弱的兩極現(xiàn)象，在經(jīng)濟學中體現(xiàn)在貧富兩極分化嚴重的情況。目前我國住房公積金配貸制度與實際需求不匹配，快速上漲的房價消磨了低收入群體的購買能力與意志，而中高收入群體的購房能力在不斷提高，出于財富增長的追求，購房保值增值成了重要投資渠道。

住房公積金貸款逐步成為這部分中高收入群體在房地產(chǎn)交易中謀利的合法途徑，但廣大低收入人群難以享受公積金帶來的低息優(yōu)惠，卻被強制繳存，這又進一步加深了貧富差距，顯現(xiàn)了普通勞動者與資本較大受益者之間的矛盾。

四、我國住房公積金融資及配貸管理對策

（一）積極完善我國現(xiàn)行住房公積金融資機制

1．擴大住房公積金繳存對象及繳存比例

對于大部分企業(yè)拒絕給員工繳納公積金這一行為必須加強監(jiān)督管理，必要時借用大數(shù)據(jù)技術(shù)對我國居民的工作、生活等要素與公積金數(shù)據(jù)庫進行對比，篩選出存在問題的企業(yè)，履行保障員工切身利益的義務[4]。同時，地方政府還應配套出臺稅收優(yōu)惠政策或企業(yè)扶持政策，提高員工住房公積金繳存比例，保障員工在進行購房時能夠獲得足夠補貼，例如繳存比例越高的企業(yè)在進行稅款繳納時能夠減免更多的應繳稅款。近年來，眾多一線省市如北京、天津、上海、江蘇省等，均認識提高住房公積金繳納比例的重要性，明確響應國家號召，紛紛推出了個人自愿繳存住房公積金有關(guān)政策，只要年滿十八周歲且未達到國家法定退休年齡、無單位為其繳存住房公積金的人員，都可以自愿繳存住房公積金，享受住房公積金政策帶來的福利。這種措施既能夠充分擴大住房公積金繳存覆蓋面，又能夠為社會群眾提供一定的制度保障，一舉兩得。

2．轉(zhuǎn)變公積金封閉循環(huán)模式

以往我國對住房公積金采取封閉管理模式，將資金投入到銀行中進行長期儲存，結(jié)轉(zhuǎn)利率甚至低于同條件下的銀行存款利率，在通貨膨脹與低流動性的雙重影響下，公積金賬戶資產(chǎn)難免產(chǎn)生縮水現(xiàn)象，實踐證明，這種方式不利于住房公積金保值增值。為了以流動方式提升住房公積金效益，應在國家層面通過基金投資等方式進行管理，利用資本市場化實現(xiàn)保值與增值的目的[5]。除此之外，住房公積金也可以與政府投資相結(jié)合，例如將沉淀資金以貸款方式融入符合國家規(guī)劃的重大項目當中，將其轉(zhuǎn)變?yōu)轱L險投資方式實現(xiàn)價值增長的目的，改變原有的封閉式管理方式。值得注意的是，不論是進行基金投資還是風險投資都應以風險可控為前提，選擇穩(wěn)健且安全的項目進行運作，這樣才能有效降低受風險沖擊的概率。

（二）完善住房公積金的配貸機制

1．發(fā)展住房公積金差異化配貸機制，提高中低收入者購房能力

目前我國公積金貸款利率及年限體系實行的是統(tǒng)一標準，難以體現(xiàn)差異化需求。為了將配貸機制最大限度發(fā)揮出來，為更多民眾謀取更大福利，實行差異化配貸勢在必行。在這一過程中，需要對中低收入者尤其是對低收入者給予更為寬松的政策，自下而上的滿足居民住房需求。針對不同類型的房源進行配貸工作時應區(qū)別對待，對普通商品房進行配貸需要以房屋價格為主要參考依據(jù)進行，如高房價的配貸方式要嚴格于低房價的配貸方式；對保障類住房（例如經(jīng)濟適用房）的配貸則可以降低利息與首付、提高額度與年限。在提高住房公積金利用效率的前提下，實現(xiàn)低收入人群在經(jīng)濟實力范圍內(nèi)買得起房、住得起房的目的。

2．住房公積金配貸通過同業(yè)拆借機制解決地區(qū)發(fā)展不均衡問題

從宏觀角度來看，在我國經(jīng)濟發(fā)展中長期面臨中西部發(fā)展極不平衡的現(xiàn)狀，導致了部分住房公積金資產(chǎn)在銀行賬戶中被限制流通，造成了住房公積金來源與使用不配的體制矛盾。為解決此問題，應在國家層面建立同業(yè)拆借機制，減少住房公積金冗余，提升利用效率。在具體操作過程中可以借鑒實行年限更久的商業(yè)銀行同業(yè)拆借機制，以全國一盤棋統(tǒng)籌管理方式對住房公積金進行管理，建立健全拆借雙方的利益分配和風險承擔機制，保障住房公積金在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)配貸流通，例如A地區(qū)公積金存儲數(shù)額大但需求小，B地區(qū)公積金儲存數(shù)額小但需求大，兩地可通過同業(yè)拆借機制實現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)，優(yōu)化資源配置。

五、結(jié)論

對于公積金管理工作我們還有很多的路要走，解決公積金融資與配貸問題任重而道遠，處理好公積金融資問題是解決數(shù)以萬計有購房需求民眾的保障，對公積金配貸體系進行優(yōu)化是全面提高居民生活質(zhì)量與切實需要的制度要求。通過對公積金自身內(nèi)涵進行解讀，對我國房地產(chǎn)領(lǐng)域、經(jīng)濟領(lǐng)域、公積金發(fā)展現(xiàn)狀分別開展剖析，以科學態(tài)度直面問題，制定更符合國情的公積金管理與使用體系，為更多中低收入人群住房需求提供堅實保障。