建投企業角度分析片區開發ABO模式

摘 要：片區開發項目在近年飽受市場關注，是地方政府在新型基礎設施、新型城鎮化建設項目中積極嘗試的領域。但針對不同地區以及不同內涵的片區開發項目，他們之間的盈利模式也差異巨大。基于此，本文從ABO（Authorize Build Operate，授權，建設，運營）模式定義、運作結構、融資方式三個方面，以建投企業為第一視角，對片區開發ABO模式片區開發項目運作模式以及相關問題進行分析。

關鍵詞：ABO模式;片區開發;經營性現金流;融資;增信措施

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A 文章編號：2096-6903（2022）02-0126-03

0引言

隨著《關于規范政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平臺項目庫管理的通知》（財辦金〔2017〕92號）、《財政部關于推進政府和社會資本合作規范發展的實施意見》（財金〔2019〕10號）等規范性法律法規實施以來，很多區域采用PPP（政府和社會資本合作）模式實施的空間縮小。此外，《政府投資條例》（國務院令712號）規定，政府投資項目不得由施工單位墊資施工，不得增加地方政府隱形負債。在這一系列防范融資風險、規范地方政府違規舉債的要求下，市場對片區開發項目提出了創新發展的新要求，ABO（Authorize Build Operate，授權，建設，運營）模式逐步走入基建舞臺[1]。

1 ABO模式定義及背景

ABO模式，即建設項目采取“授權（Authorize）-建設（Build）-運營（Operate）”方式的一種建設模式[2]，是在新型基礎設施、新型城鎮化建設項目中廣泛應用的一種新興的投融資模式，目前沒有政策性及規范性文件對其進行概念界定。

ABO模式首次走進公眾視野是北京市交通委員會代表北京市政府與北京基礎設施投資有限公司簽署《北京市軌道交通授權經營協議》，履行北京市軌道交通業主職責。按照授權負責整合各類市場主體資源，提供城市軌道交通項目的投融資、建設、運營等整體服務。政府的職責是監督管理、規則制定和績效考核，并每年向京投公司支付授權經營服務費，用來滿足京投公司提供全產業鏈服務的資金需求。

從該案例可以總結出ABO模式運作的幾個核心問題：首先是政府授權屬地國有平臺公司作為項目業主統一進行融資、建設和運營;其次平臺公司根據需要引進社會資本進行合作。融資方式包括：股權融資（股權信托）、債權融資（銀行貸款、傳統債券）、混合型融資（租賃、保險等）或境外融資等。最后政府制定績效考核規則，并根據該規則向國有平臺公司支付服務費。

2 ABO模式的運作結構

地方政府授權屬地國有企業作為項目業主，通過公開招標的方式選擇建投企業，中標后屬地國有企業與建投企業合資成立SPV（Special Purpose Vehicle，特殊項目載體）公司，由SPV公司負責項目整個投融資、建設以及運營工作。政府根據授權經營協議的約定，對屬地國有企業進行考核并支付授權經營服務費。屬地國有企業根據與建投企業的協議向SPV公司支付運營補貼[3]。

在ABO模式下，SPV公司負責項目的整體運作，并收取運營收入。金融機構根據項目的運營收入、屬地國有企業支付的運營補貼以及各股東的增信措施（或有）等手段，向SPV公司進行融資。

3 ABO模式融資問題討論

3.1融資的合規性

ABO模式融資合規性的重點在于是否增加政府隱性負債和項目本身是否具有經營性收入的問題。為保證ABO模式融資的合規性，可以從建設內容包裝以及投資回報支付渠道兩個層面進行優化。首先，在項目的建設內容包裝過程中盡可能增加具有經營收入，以便能滿足銀行的合規性要求。其次，建投企業的投資回報應由政府授權的國有企業支付[4]。在ABO模式的約束下，針對建投企業來講，能夠合作的對象僅限于授權的地方國有企業，盡可能避免與地方政府產生直接關系。

但做到以上兩點后并不能完全規避政府隱性負債的風險，只能在一定程度上進行避免。

3.2融資的貸款期限

通常情況下，以ABO模式實施的項目，其合作周期普遍較長，因此建投企業希望銀行能提供匹配針對長周期實施項目的融資產品。據了解，銀行在匹配固定資產貸款產品時關注的焦點在于項目業主，即項目合法合規文件的批復對象。第一種情況：在不成立SPV公司的情況下，屬地國有企業即為項目業主，以該國有企業為主體進行融資，銀行會根據項目自身經營性現金流額度匹配貸款額度和期限。第二種情況：在成立SPV公司的情況下，則需要屬地國有企業將項目的批復文件、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等轉移到SPV公司，使SPV公司成為融資主體，銀行匹配相應的貸款產品，滿足項目融資需求。

3.3項目的還款來源

ABO項目的還款資金通常來源于兩處，第一處是政府支付的授權經營服務費，第二處就是項目自身所具備的經營性現金流。

從項目合規性審批到實施期間項目順利運轉來看，第二處資金來源非常重要。金融機構可以將經營性現金流認定為項目合規的還款來源并匹配相應的貸款，但一般情況下，合理的經營性現金流占比普遍較小，匹配的貸款無法覆蓋項目融資需求，導致建投企業需要加大資金投入。

3.4項目的增信措施

若建設內容包裝預計自身經營性現金流不確定性較大，或由于合作周期較長導致政府支付的授權經營服務費存在隱性債務風險，為確保項目正常運轉、確保融資渠道及還款渠道的資金安全，金融機構通常會要求建投企業或項目業主提供增信措施。作為建投企業，為規避資金風險，盡量由政府方平臺提供增信[5]。

4 西安某片區開發項目案例分析

4.1項目概況

該項目建設內容包含安置住宅、安置商業、地下建筑、綠化、其他配套設施及道路。本項目總投約25億元，其中建安費14億元。項目合作期5年，建設期3年。

4.2運作模式

本項目按照“ABO+基金+EPC”模式組織實施，西安某區住建局授權西安某區級國有平臺為招標人，區級國有平臺通過公開招標選定社會資本方，并由社會資本方與區級國有平臺共同設立SPV公司，由SPV公司具體負責項目的開發建設工作。SPV公司注冊資本金1億元，區級國有平臺公司：社會資本方（聯合體）股比為10：90，各方按股比出注冊資本金。項目合作期5年，建設期3年。滾動投入，獲取回款再投資，資金峰值8億元，如圖1所示。

4.3模式分析

（1）還款來源及保障問題。本項目的收入主要實現于政府向區級國有平臺公司支付的合作范圍內一級土地開發收入。根據《西安市人民政府關于調整市區兩級土地出讓收入分配加強市區聯合土地儲備工作的通知》（市政函[2020]13號），本項目土地出讓金返還比例為70%。區級國有平臺公司出具供地計劃表，并將土地出讓收益優先支付本項目投資成本及投資收益[6]。

社會資本方與區級國有平臺簽訂資金監管協議，雙方共同確認后進行支付，經營性出讓收入由政府直接匯入共管賬戶。

（2）融資問題。該項目實施過程中，建投企業引入金融機構組成聯合體投標，作為小股東入股SPV公司，實現參股出表。項目資金籌措，由聯合體中各方通過股東出資方式注入SPV公司。

（3）增信問題。信用評級AA國有平臺提供支付連帶責任擔保。合作備忘錄約定若不能及時付款，由區級國有平臺公司通過自有資金補足或信用評級AA國有平臺支付。

（4）剎車機制。當投資金額達到峰值9億元時，中標社會資本方有權階段性暫停投資， 雙方共同調整投資計劃和建設計劃。

4.4風險分析

根據本項目運作模式分析，項目公司通過政府土地出讓金支付獲得其建設投資、運營維護費用及合理回報，項目公司收入來源于土地出讓金，房地產市場調控，容易導致土地出讓存在隱患，從而使政府存在隱性債務的風險。

5 結語

從目前ABO模式下各地開展的片區開發項目來看，財政資金的支持，仍然是片區開發項目還款來源的主要支撐，尤其是本區域土地出讓金收入對片區開發項目的支持。所以，建投企業在設計投融資模式和回報機制時要謹慎設計，避免被認定為政府隱性債務，同時避免由于項目風險導致自身的財務風險。

參考文獻

[1] 楊志昱.關于城市片區開發幾種投資模式的對比分析[J].消費導刊，2020（47）：179.

[2] 張洲，易雅.新形勢下政企合作片區綜合開發的發展模式探討[J].中國房地產業，2020（25）：40+43.

[3] 彭敏.關于片區開發模式的有關思考：以湖南某片區開發為例[J].環渤海經濟瞭望，2020（4）：85.

[4] 羅琳.關于片區綜合開發項目運作模式及相關問題的探討[J].營銷界，2019（51）：138-139.

[5] 李雷諾.關于片區綜合開發項目運作模式及相關問題的探討經驗分析[J].質量與市場，2021（2）：163-164.

[6] 范川，王曉東，李彩霞.新形勢下片區開發項目運作思路探析[J].中國房地產，2019（25）：47-50.

Analysis of Area Development ABO Mode from the Perspective of Construction Investment Enterprises： Taking the Development Project of a Certain Area in Xi'an as an Example

ZHANG Jixin

（CCCC Third Harbor Engineering Co.， Ltd.， Shanghai? 200030）

Abstract： Area development projects have received much market attention in recent years， and are areas where local governments are actively experimenting with new infrastructure and new urbanization construction projects. However， there are huge differences between the development projects of different regions and different connotations， and their profit models are also very different. Based on this， this article analyzes the operation mode and related issues of the area development ABO model area development project from the three aspects of ABO model definition， operation structure， and financing method， with construction investment enterprises as the first perspective.

Keywords： ABO model; area development; operating cash flow; financing; credit enhancement measures

收稿日期：2021-12-02

作者簡介：張際鑫（1989—），男，河南封丘人，本科，助理工程師，研究方向：片區開發及高速公路項目市場開發及成本控制。