房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量分析

【摘要】當前，我國房產(chǎn)市場正處于持續(xù)完善之中，房屋面積測算工作也在一步步加強。由于房屋建筑的居住方式、風格各不相同，因此測算工作面臨的規(guī)范也有顯著差異。在這種背景下，本文就房產(chǎn)測繪工作的重要意義進行了簡要闡述，并就一些基本的測繪方法進行了論述，對目前這方面工作中面臨的問題進行了探討，最后就如何提升房產(chǎn)測繪面積工作的質(zhì)量提出了一些對策。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪;面積測繪;問題;質(zhì)量

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.040

引言：

隨著近年來人們生活質(zhì)量的顯著提升，房屋建筑工程面臨的需求在不斷增加，面積測算作為房產(chǎn)測量之中的一部分，目前已逐漸引起了人們的關(guān)注和重視。面積測算可以在確定實際交易面積上提供幫助，從而提升房產(chǎn)交易的規(guī)范性。肅然目前房產(chǎn)測算已逐步具備了一定的規(guī)范，但從具體落實情況來看，其中仍然存在著很多爭議之處，也引發(fā)了相應的問題，甚至對房屋測量工作的正常開展造成了不利影響。同時與國外一些發(fā)達國家相比，我國房產(chǎn)測繪行業(yè)依然存在著比較大的差距。這種情況下，有必要對房產(chǎn)測繪面積上的問題進行總結(jié)分析，并在其基礎上提出一些改進對策，相信本文的分析可以為同行的研究帶來一些參考。

1、房產(chǎn)測繪的重要意義

當前，伴隨著百姓生活水平的一步步提高，房價也隨之水漲船高，這種形勢下房產(chǎn)面積測繪顯得特別重要。眾所周知，測繪工作的整體質(zhì)量關(guān)乎房屋建筑面積的大小，如果這其中出現(xiàn)了比較大的誤差，那么勢必會對房產(chǎn)交易雙方造成非常嚴重的經(jīng)濟損失。這種情況下，房產(chǎn)測繪單位一定要履行好自己在社會、法律等方面的責任，嚴格依照國家相關(guān)法律規(guī)定開展測繪工作，力爭每個測量環(huán)節(jié)都要做得精確、做得科學。

就我國的實際情況來看，在房產(chǎn)交易過程中必須對房屋面積實施測繪，為此《房產(chǎn)測繪管理辦法》中提出了明確規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門需要嚴格審核施測單位的資格，同時測繪成果是否適用、界址點是否準確都要納入到審核范疇，此外，還要對面積測算的方法和依據(jù)事實審核。結(jié)束審核后，測繪結(jié)果會納入到房產(chǎn)檔案中，實施統(tǒng)一管理。由此可見，房產(chǎn)測繪可以為房屋面積提供一個法定依據(jù)。

2、房產(chǎn)面積測算的基本方法

2.1圖解法

所謂圖解法即在一定比例尺的地形圖、土地利用現(xiàn)狀圖或者地籍圖上，借助于一定的工具、方法以及儀器，將地塊在圖上的面積量算出來，再依據(jù)比例尺將其換算成實際地塊的面積。圖解法在實際使用過程中的表現(xiàn)形式有方格網(wǎng)法、幾何圖形法和求積法等。利用圖解法對土地面積進行測量時，所獲數(shù)據(jù)的精度偏低，因此通常將其用于對宗地內(nèi)地類地塊的面積計算之中。

2.2實地量距法

所謂實地量距法，是指在實際地塊上利用相應工具測量距離，將圖形變長測量出來，在其基礎上對圖形面積進行計算。如果需要對不規(guī)則圖形進行面積測算，則可以將圖形分解成不同簡單圖形，再將這些簡單幾何圖形的面積分別計算出來，此時利用加減法即可將最終面積計算出來。值得注意的是，在使用該測量方法時，一般會用到的工具有激光測距儀、皮尺或鋼卷尺等。

2.3坐標解析法

房產(chǎn)測繪中使用坐標解析法的頻率比較高，該檢測法需先用數(shù)字測繪技術(shù)將房產(chǎn)平面圖測繪出來，再根據(jù)房角點相應的坐標值將房屋建筑面積測算出來。

2.4房屋建筑面積的計算

目前的房產(chǎn)測繪工作之中，大多情況下都是基于Auto CAD軟件平臺對面積測算軟件進行開發(fā)的，軟件的形式不同，但是面積測算的基本步驟是相同的。首先要會指出分層分戶圖形，其次將房屋每層的建筑面積計算出來，第三將整棟樓的建筑面積（不同樓層建筑面積和）計算出來，第四講分戶套內(nèi)的具體建筑面積計算出來，第五要將房屋共用面積計算出來，第六要對公用建筑面積、分戶套內(nèi)建筑面積實施檢查，在粗差檢查時，如果二者是相等的，則代表不存在粗差，第七對分戶面積進行計算，要先依據(jù)權(quán)屬分割協(xié)議或一些規(guī)定做好共用面積分攤，然后再套內(nèi)建筑面積基礎上加上其公用建筑面積，這樣就得到這一戶總的建筑面積了，第八對各戶的建筑面積和、總的建筑面積是不是相等進行檢查。

3、房產(chǎn)測繪中面積測繪存在的問題

就目前來看，我國房產(chǎn)測繪面積測繪工作中依然存在一些問題，這些問題的存在從一定程度上來說對測繪面積工作的整體質(zhì)量造成了不利影響，使得測繪數(shù)據(jù)很難發(fā)揮其應有的效用。

3.1測繪標準與要求不完善

眾所周知，房產(chǎn)面積測繪非常繁瑣、復雜，必須有合理的標準來規(guī)范各項工作步驟與細節(jié)內(nèi)容，否則很難滿足有關(guān)部門的要求，同時客戶、開發(fā)商提出的要求也是很難滿足的。然而，目前我國房產(chǎn)測繪還處在初步發(fā)展的階段之中，很多工作的規(guī)范尚未完善，多項測繪步驟都缺少有效的約束，在面積測繪過程中還缺少明確的參數(shù)指標。在面積測繪具體操作過程中，由于測繪標準與要求尚未完善，加之資料內(nèi)容也不夠完整，因此一旦有測繪糾紛發(fā)生時，缺乏在數(shù)據(jù)上提供有效參考，多數(shù)情況下只能依據(jù)人員的個人經(jīng)驗確定是否存在問題，因此面積測繪的結(jié)果經(jīng)常是存在偏差的。

3.2公用面積分攤準確性不高

在面測繪工作中，很多業(yè)主都不明確測繪面積的獲取路徑，廣大客戶的知情權(quán)是不被尊重的。還有，在一些開發(fā)商的誤導下，測繪人員可能會把不應該分盤的部分建筑面積用于面積分攤之中。另外，對于一些特殊部位，比如飄臺、陽臺以及突出位置，測繪過程中經(jīng)常會出現(xiàn)判斷不夠準確的情況，對于這些面積是不是需要納入公攤?cè)狈γ鞔_的認識。

3.3復雜建筑測繪存在問題

伴隨建筑行業(yè)的快速發(fā)展，很多大型建筑、復雜建筑開始出現(xiàn)在人們的視野之中，此類建筑的測繪任務非常繁重，在確定測繪面積時存在的復雜之處比較多，同時其操作程序也非常繁瑣，需要對很多數(shù)據(jù)資料進行處理，計算難度非常之大。因此，在此類建筑的面積測繪工作中，很多測繪人員都不能確保不會出錯，很難確保測繪工作的質(zhì)量。D7ECFBBA-90F8-4C64-B6DE-8D8D237F7FB4

3.4工作人員專業(yè)水平低

大家都有所了解，房產(chǎn)面積測繪隊人員的專業(yè)技術(shù)水平要求是比較高的，但實際上多數(shù)職業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)與能力水平卻并不高，很難滿足這項工作在技術(shù)、專業(yè)程度上的要求，在使用某些精密儀器時不夠規(guī)范，這直接對測繪結(jié)果的準確性造成了不良影響。處于節(jié)約成本的目的，目前我國很多測繪單位并不會對工作人員實施崗前培訓，就更別提按照雇傭合同實施相關(guān)考核了，這從一定程度上降低了我國測繪人員的專業(yè)能力水平。

4、控制房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量的對策

當前，我國房價正處在日益增長的狀態(tài)之下，房產(chǎn)面積測繪的重要性可見一斑。測繪工作的水平和質(zhì)量關(guān)乎實際情況下的房屋面積，如果這其中存在比較大的誤差，交易雙方的經(jīng)濟損失都很難避免。所以，房產(chǎn)測繪機構(gòu)一定要履行好自身在社會與法律方面的職責，嚴格依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)開展測繪工作，每個測繪環(huán)節(jié)的工作都要非常精確、合理、科學。

4.1準確調(diào)查與確定房產(chǎn)要素

首先，預測時應明確相關(guān)參照依據(jù)，比如規(guī)劃許可證、施工平面圖以及地名登記表等，并且要對照并確定房屋用途、結(jié)構(gòu)、房號等要素。其次，在實際測量過程中，需仔細核對好各房產(chǎn)要素與房屋竣工圖。具體來說，其內(nèi)容包括如下幾點：第一，各房產(chǎn)要素都要和設計圖一致，如果不一致，一定要委托方為其提供設計變更的相關(guān)圖紙、文字說明或聯(lián)系單等;第二，各房產(chǎn)要素應該與《房產(chǎn)測量規(guī)范》中提到的規(guī)定相符，如果與規(guī)定不相符，則需要求開發(fā)商進行整改，一直到與這些規(guī)定相符為止;第三，各房產(chǎn)要素應該與發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)要求相符，如果達不到標準，則需要求開發(fā)商采取措施整改，一直到與要求相符為止。

4.2準確認定房屋計算面積部位性質(zhì)

在計算面積部位時對性質(zhì)的認定是測繪工作中的關(guān)鍵所在。在開始房屋測繪之前，計算全面積部位與一般面積部位，或者不計算面積部位，這些都要明確好，如果認定是不準確的，那么我們拿到的總建筑面積也必然不準確，在后續(xù)計算分攤面積時也難免會出現(xiàn)錯誤。同時應該依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪實施細則》的有關(guān)規(guī)定，針對房屋計算面積部位的具體性質(zhì)進行認定。如果無法再《房產(chǎn)測繪實施細則》上找到有關(guān)建筑圖文字標記的有關(guān)規(guī)定，則可以從兩方面落實工作，首先，可以按照結(jié)構(gòu)圖認定好計算面積部位性質(zhì)，其次可以由委托方給出明確說明，或者可以由設計單位給出關(guān)于設計使用功能的相關(guān)說明，再以《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，認定其性質(zhì)。

4.3有效控制外業(yè)測繪質(zhì)量

對于房產(chǎn)面積測繪工作而言，加強對外業(yè)測繪的控制至關(guān)重要，可以起到非常關(guān)鍵的作用，測繪人員應該對外業(yè)測繪工作引起重視。具體而言，對外業(yè)測繪的控制需要從以下幾方面進行：第一，通過實地勘測會指出詳細的房產(chǎn)范圍圖，根據(jù)調(diào)查拿到的產(chǎn)權(quán)邊界圖一定要和房產(chǎn)設計圖具有一致性;第二，通過房產(chǎn)測繪所獲得的結(jié)果，一定要確保其內(nèi)容完整，同時保證結(jié)果的準確性;第三，要確保對房屋結(jié)構(gòu)、用途、樓層、室號等房產(chǎn)要素調(diào)查的準確性，必須與《房產(chǎn)測量規(guī)范》中提到的相關(guān)規(guī)定相符。

4.4有效管理內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)

房產(chǎn)測繪中涉及到的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)非常多，測繪人員需要承擔繁重的計算、管理工作任務，因此必須耐心、謹慎的實施控制與管理工作。具體來說，其工作可以從以下幾方面進行：第一，在房產(chǎn)圖繪制過程中，房屋的尺寸、規(guī)格以及標準必須與國家相關(guān)規(guī)定相符，房產(chǎn)圖內(nèi)容一定要完整、清晰;第二，在房屋測繪工作中，測算面積準確性必須得到保證，所用的方法一定要準確，不可有錯誤的情況發(fā)生;第三，在編寫測繪報告時，一定要注意編寫要規(guī)范、完整，將內(nèi)容清晰的表達出來;第四，要認真的、負責的保存和管理房產(chǎn)檔案。

4.5采用工作流程技術(shù)控制生產(chǎn)過程

在房產(chǎn)測繪管理過程中，工作流程技術(shù)是一項非常重要的方法，應用該方法可以從很大程度上對整個測繪業(yè)務流程實施監(jiān)督和協(xié)調(diào)，達到控制目的。現(xiàn)階段，我國房產(chǎn)測繪正朝著數(shù)字化、網(wǎng)絡化以及流程化的方向發(fā)展，這種形勢下為了更好的與新變化相適應，測繪單位需要將工作流程技術(shù)引入到測繪管理之中，充分發(fā)揮其優(yōu)勢為自身所用。這項技術(shù)在落實的同時需要依據(jù)不同崗位任務與職責，利用計算機網(wǎng)絡對不同角色進行用戶權(quán)限的設定，每個工作環(huán)節(jié)上都要記錄人員身份信息，確保各工作流程都在一種被監(jiān)控的狀態(tài)下開展，如此一來，即可有效確保圖文、數(shù)據(jù)的完整與真實性。

4.6科學計算公用分攤面積

眾所周知，在房產(chǎn)測繪面積工作中過，公用分攤面積的計算是非常重要的，必須在確保房產(chǎn)變長、套型等數(shù)據(jù)均準確無誤的情況下，對如何合理計算分攤面積進行科學計算，這一項工作與廣大百姓的利益直接相關(guān)，所以必須引起相關(guān)人員的關(guān)注與重視。然而，當前我國的測繪技術(shù)還不夠成熟，現(xiàn)有測繪軟件也不完善，因此在測算房產(chǎn)面積的過程中，工作人員可能會出現(xiàn)一些失誤，所以在房屋建筑總面積、各樓層面積進行仔細計算之后，還要以國家相關(guān)標準為依據(jù)，對公用分攤面積進行計算，并且由質(zhì)檢人員、測繪人員以及委托人員等一同對圖紙進行分析與探討，獲得分攤面積的數(shù)據(jù)后，還要由專業(yè)人員就這些數(shù)據(jù)進行仔細的比對，這樣才能從最大程度上確保計算獲得的公用分攤面積是準確無誤的。

4.7完善測繪面積的制度與規(guī)范

雖然《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對面積測繪工作提出了相關(guān)規(guī)定，但落實到實際操作中依然暴露出了一些問題。比方說，在測算陽臺、飄窗的面積時，按照規(guī)定飄窗需在落地的情況下對其全面積極進行測定，而飄窗不落地時則不需要對其面積進行測算，因此一些開發(fā)生處于增加“容積率”的目的，在建造房屋的過程中會建造出很多飄窗與地面相距十幾公分距離，并且這些飄窗是不落地的，這種情況下極易造成面積測繪不合理的問題。雖然當前很多大城市就該問題已經(jīng)提出了地方的準則，但依然有一些城市還沒有制定這方面的制度。因此，我國有關(guān)部門一定要對測繪面積工作進行完善，盡快制定出相關(guān)規(guī)范準則與制度，統(tǒng)一各地測算方法，這樣才能為測繪面積工作的順利開展提供制度方面的支撐，全面提升我國房產(chǎn)面積測繪工作的質(zhì)量。D7ECFBBA-90F8-4C64-B6DE-8D8D237F7FB4

4.8提升人員專業(yè)水平與素養(yǎng)

當前我國的科技水平相比以前有所提高，各行各業(yè)的設備都已達到了比較先進的程度，各種新型設備越來越多，這對人員的素質(zhì)與能力提出了較高要求，提升人員專業(yè)水平勢在必行。這種情況下測繪單位在緊迫人才需求的情況下，招入了大量高素質(zhì)人才，同時也認識到了對現(xiàn)有人員進行培訓的重要性。在房產(chǎn)測繪面積工作中，人員專業(yè)水平是提升工作質(zhì)量的前提所在，因此測繪單位在選拔人才時提出的要求非常嚴格，堅決淘汰掉不符合單位實際情況的應聘者，摒棄任人唯親的理念。同時，對于已上崗的人員，還定期組織其參加培訓，重點對房產(chǎn)測繪的規(guī)范、面積確定以及計算面積的方法等內(nèi)容加強學習，旨在幫助其熟練掌握自身業(yè)務，便于后續(xù)操作中熟練度的提高。最后，還建立起了非常嚴格的績效考核制度，通過這種方式激發(fā)每個人員的工作積極性，使其在自身的崗位上耐心、細致的工作。

結(jié)語：

綜合以上論述可知，伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測繪面積的有關(guān)問題已經(jīng)獲得了社會各階層群眾的關(guān)注與重視，不管是在外業(yè)數(shù)據(jù)還是在內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的管理中，測繪人員都要嚴格依據(jù)相關(guān)規(guī)范和準則執(zhí)行各項測量操作，以保證使用測量設備時的精準性。在測繪過程中不僅要求測繪人員具備較高的專業(yè)素養(yǎng)，同時還要對測繪過程中涉及到的資料和圖紙進行準確核對，以確保測繪工作的專業(yè)性。當下我國房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展還未成熟，因此房產(chǎn)面積測繪工作中也不可避免的面臨一些問題，本文著重就其中的一些問題進行了分析，并且提出了控制工作質(zhì)量、提升工作水平的一些對策，希望這些分析可以為我國房產(chǎn)測繪在未來的發(fā)展提供一些支撐與幫助。

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作者簡介：

劉麗萍（1973.10.08），女，大專，測繪工程師，研究方向：房地產(chǎn)測繪。D7ECFBBA-90F8-4C64-B6DE-8D8D237F7FB4