城市商業網點規劃的路徑方法研究
——以巢湖市商業網點規劃為例

文／王文超 安徽省城鄉規劃設計研究院有限公司 安徽合肥 230000

1、研究背景

商業網點包括各類商圈、商業街、零售業網點、餐飲業網點、生活服務業網點、主要大型商品交易市場等。巢湖市在整體并入合肥市之后，市區城市建設步伐明顯加快，城市規模不斷擴大，城市功能趨于完善。隨著現代服務業和物流業的加速發展,居民消費結構的不斷升級,巢湖產業結構調整及新型城鎮化進程加快，對巢湖市商貿服務業的整體優化提出了新的要求，合理布局各級商業網點，分類引導各類商業設施，是實現巢湖市商貿服務業高質量發展的必由之路。

2、國際國內現代商業發展趨勢分析

2.1 國際商貿流通業發展趨勢

2.1.1 市場競爭態勢向高速化、聯合化、規模化方向發展

一些有實力的跨國商貿企業、大型商品交易市場、百貨商店、超級市場等通過資本積聚和集中組建連鎖跨國集團，向全球市場擴張。中小商貿企業、本國、本地商貿企業為了生存和發展站，并與國際大資本抗衡，以聯合方式，組建共生互利的新型一體化商貿聯盟。

2.1.2 商貿市場和商業業態向多元化、連鎖化方向發展

國外特別是歐美、日本發達資本主義國家，商貿流通市場經三、四次產業革命近百年的發展，到目前商貿批發、零售、現代物流和電子商務已相當發達，經營業態呈多樣化格局。無論何種業態基本上都采用連鎖經營方式，連鎖經營成為美國零售業的主要形式；歐美和日本等國零售業也由百貨形式轉向大型超級市場和購物中心及連鎖店。

2.1.3 形成以現代零售業為主的市場格局

在美國以沃爾瑪為首的零售商積極拓展超級中心，在西歐以家樂福為代表的零售商積極發展巨型超市，在日本目前還是以百貨店占據優勢。中東歐、亞洲等經濟新興發展地區正積極發展現代零售業，目前全球已經進入超市時代，超市在全球零售額中所占市場份額最大。相對來說超市一般由本地零售商發展，巨型超市及倉儲式商店是由國際零售巨頭在海外擴張的主力業態，其市場份額在今后幾年會不斷增長。

2.2 國內商業發展趨勢

2.2.1 傳統百貨零售為主的商業設施面臨轉型

早在2015年，國內最大的連鎖百貨商店萬達百貨就深陷關門潮，隨后，沃爾瑪、華潤萬家、華聯等公司都關閉了大量實體門店，而在這背后，是整個行業經營績效的普遍下滑。從2018年上半年主要百貨公司的經營情況來看，45家上市公司中營收出現下滑的有12家，數量占比為26.67%；凈利潤出現下滑的有20家，數量占比為44.44%；其中，有5家百貨公司凈利潤出現了虧損，占主要百貨上市公司數量的11.11%。基于過度擴張、過度競爭導致盈利水平下降，經營理念、管理模式與管理技術落后以及新業態、新商業模式帶來的沖擊，傳統百貨行業面臨前所未有的競爭壓力，亟待轉型與創新。

2.2.2 電子商務和網絡零售業加快發展

我國已成為全球最大網絡零售市場，2020年，全國電子商務交易額達37.21萬億元，同比增長4.5%，全國網上零售額達11.76萬億元，同比增長10.9%，農村網絡零售額達1.79萬億元，電子商務服務業營收規模達5.45萬億元。網絡零售環境不斷改善，網絡零售加速滲透，區域結構逐步優化，跨境電商、社交電商、農村電商、二手電商等快速發展，品質化、智能化商品通過網絡零售平臺被越來越多消費者認可和選擇。網絡零售在當前我國消費轉型升級進程中擔負起引領者和加速器作用。（圖1-2）

圖1 我國近十年來電子商務交易總額

圖2 我國近十年來網上零售交易總額

2.2.3 未來中國的零售市場將向多業態的連鎖商店發展

連鎖超市、連鎖貨倉式商場、賣場、連鎖便利店、連鎖專賣店等在網點布局上分三個層次，在居民小區和居民院內，小型專賣店、小型超市、便利店、平價店星羅棋布；在城市繁華中心商業街，將出現大型購物中心、超大型超市、專賣店、精品店等。另外，城市中的農貿市場將逐漸被食品超市替代。

2.2.4 餐飲業在類型和業態等方面面臨轉型

近年來，受內外多種因素的影響與沖擊，我國餐飲業總體發展趨緩，傳統大酒店、大餐館的正餐行業面臨轉型，特別是近年來隨著疫情的沖擊，餐飲業的整體收入下滑明顯。在餐飲業的發展模式上，民生餐飲、服務型餐飲的需求逐步增加，而消費者更青睞于更有品牌效應的品牌連鎖店、加盟店，在業態方面，快餐和簡餐由于其創收能力較強，投入較低而受越來越多投資商青睞，營養型早餐也呈現出較大需求。

2.2.5 “農改超”建設積極推進

所謂“農改超”是指通過政府政策的鼓勵支持，引導大型流通企業或農業產業化龍頭企業，對不適應經濟發展、城市建設和居民消費要求的原城市農貿市場，按照超市的經營業態、經營理念對城市農貿市場進行生鮮超市化改造，使其成為經營主體組織化、經營產品標準化、經營方式超市化及服務規范化，以經營生鮮農副產品為主的超市。通過“農改超”一方面可以實現商貿流通現代化，另一方面可以提高菜籃子產品質量衛生安全水平，或者是杜絕餐桌污染。

綜上所述，未來一段時間，商業業態發展將呈現多元化、差異化、連鎖化趨勢發展，應積極引導傳統與新興商業共同發展，引導傳統的商業業態與大型購物中心、大型綜合超市、大型專業店、特色商業街區、一站式購物中心等業態進行結合和轉換，鼓勵信息化、虛擬性的電子商務業態；鼓勵拓展連鎖領域，增加連鎖業態，推動大型連鎖企業加快發展，使之成為零售市場的主導力量。此外，在商業發展滿足大眾消費需求的同時，逐步滿足高值消費與個性化消費需求。

3、巢湖市商業網點發展現狀

3.1 商業網點迅速發展，核心商圈初具規模

近年來，巢湖市的商業網點發展迅速，先后建成了世紀聯華（長江路店）、德勝中央城等大型商業體，四樹超市等本地連鎖店不斷發展。形成了以綜合商場、大型超市、便民連鎖、專業市場和特色商業街為主體的網點系統。同時，商圈經濟呈現較快發展，初步形成中心城區 “一軸、雙心、三市”的商圈結構。

3.2 總量持續增長，結構有待進一步優化

區劃調整之后，巢湖市的社會消費品零售總額從51億元增長到192.2億元，近年來增速有所放緩。巢湖市呈現零售獨大的局面，零售業的比重占到了近70%，批發和住宿業比重過小。特別是與旅游息息相關的住宿業僅占社會消費品零售總額的4%，與全國著名的旅游休閑度假勝地的定位不符。

3.3 商業中心業態陳舊，人氣不高，新興業態有待進一步發掘

巢湖現狀人民路商業中心商業業態多以百貨商場、步行街、超市等傳統業態為主，經營商品種類和經營手段差別不大，品牌重復率高、未能形成錯位經營，同質化競爭激烈。大型綜合體、折扣店、專賣店、專業店、特色街區等新型業態比例小，不能有效滿足市民多樣化和多層次的消費需求。商業中心人氣不高，步行街店面關閉、轉讓與空置現象較多。

3.4 商業副中心業態單一，規模效應難以形成

巢湖市現狀兩個商業副中心均以大型超市作為主營業態（東方新世界—沃爾瑪；天巢廣場—世紀聯華）；其余商業業態拓展不足，僅布局少量餐飲和影院，業態與門店集聚度低，副中心人氣不旺，規模效應難以形成。

3.5 部分商業街區特色初顯，品牌效應有待進一步打造

巢湖市部分街道沿線的特色商業已經形成一定的門店集聚，規模效應初步形成，然僅限于自發集聚，街區整體形象品牌效應有待進一步打造。特色專業化商業街區較少，有待進一步挖掘。

3.6 社區商業配套略有不足，部分沿街商鋪存在空置現象

巢湖市的社區商業發展不足，業態主要以沿街商鋪、住宅底商為基礎，缺乏統一規劃，商鋪業態檔次較低，功能不全，基本以餐飲、洗染為主，金融網點、24H便利超市、專賣店等業態配套不足。大多新建大中型社區缺乏商業中心或綜合體，底層商鋪體量過大，部分社區內街和外街商鋪存在空置現象。（圖3）

圖3

3.7 大型市場有量乏質，部分市場門可羅雀，店面空置率高

巢湖市目前的大型專業市場包括城南的亞父農副產品批發市場（以水果蔬菜為主）、城西農副產品交易中心（以生鮮制品為主）、巢湖大市場（以建材家裝為主）、巢湖亞夏汽車城、城中的巢湖花鳥魚蟲市場。在建市場包括臨裕溪路的瑞豐國際建材家居博覽城。市場的占地面積和門店數量較多，然從現狀調研情況來看，包括亞父市場、花鳥魚蟲市場在內的部分市場店面空置率較高，商家人氣不足，衛生狀況堪憂、呈現出一定的衰敗態勢。

4、巢湖市商業網點規劃布局及發展指引

綜合國際國內商貿服務業發展趨勢研判和巢湖市現狀商業發展特征分析，規劃跳出傳統模式，通過對典型商圈、大型市場、農貿市場、社區商業分析，構建了市級、街道級、社區級三級商業中心布局體系，并對特色商業街區、大中型市場、農貿市場、現代物流體系等重點商業模式提出了規劃指引。

例：人民路商圈現狀分析及規劃指引

4.1 現狀分析

人民路商圈是巢湖市現狀核心商圈，商業體量約20萬方左右。商業業態主要以大型百貨商場、大型超市、傳統批發市場為主。

存在問題：商業業態陳舊、商圈人氣不高、配套設施不足、門店空置率高。

4.2 規劃指引

規劃人民路商圈為巢湖市市級商業中心，服務范圍為總體規劃確定的中心城區50平方公里，服務半徑7-8平方公里，服務人口50萬人。商圈內現代商業設施和商務活動高度集聚，總建筑面積不低于30萬平方米。

區位范圍：商圈覆蓋范圍東至巢湖路，西至臥牛路，南至天河路，北至人民路，輻射范圍為整個巢湖中心城區。

功能定位：集購物、休閑、娛樂、商務等多元組合功能于一體的都市商業中心，成為具有一定區域知名度的特色鮮明、品牌示范效應顯著的現代商業集聚中心。

業態引導：規劃期內引導零售百貨業態向O2O模式轉型，重點布局商業綜合體、專業店和品牌集合店、精品折扣店、高端奢侈品、金融信息服務等商業業態。

規劃指引：近期逐步規范南巢商業街、天湖商城的經營檔次和購物環境，加強該區域消防隱患排查，引導商之都等傳統百貨行業轉型發展；遠期建議拆除南巢商業街危舊房，規劃建設商業綜合體。（圖4-5）

圖4 商業網點總體布局體系

圖5 特色商業街區

結語：

合理高效的分級布局商業中心，科學規劃并分類引導特色街區、大中型市場、現代物流、電子商務等商業業態，是推動商貿服務業高質量發展的有效路徑。希望本文能為新時代的商業網點規劃提供些許借鑒。