房產開發企業施工現場管理方法與改善策略研究

文／陶躍平 湖南省地質院三〇四大隊湖南中核置業有限公司 湖南長沙 410000

引言：

2021年年末住建部出臺了全新的樓市政策，積極推動樓市回暖，而相關政策的實施也將導致房地產企業之間競爭更為激烈。在房地產企業自我管理的過程中需要圍繞工程質量和成本控制而完善管理機制，這樣才能為自身帶來更大的經濟效益。不過當前房地產開發項目施工現場管理還存在不足，需要繼續優化管理措施，以下通過案例結合人員管理、材料質量管理、設備管理、安全管理、進度管理、成本管理、環境管理進行相關分析。

1、工程概況

湖南省長沙市寧鄉一項目建筑面積6.7萬平方米，該住宅共31層，工程于2018年9月開工，于2020年9月建安工程完工，建安合同價15560萬元。工程建設中存在以下難題，其一，由于地質環境較為復雜，對局部開挖回填帶來一定影響，紅線范圍內為低洼地形，高度差達到15米，場地西北方向填土最大深度為8米。人工挖孔樁穿過回填土層，影響了樁孔穩定性；其二，工程規模較大，參建人員較多，而施工人員的素質參差不齊，存在施工技術掌握不到位、安全意識不足，甚至偷工減料的問題。為解決以上問題，房產開發企業制定了完善的管理制度，加強人員管理、材料質量管理、設備管理、安全管理。本工程已完工，項目竣工以來廣受業主好評。

2、房產開發企業施工現場管理與改善策略

2.1 現場管理內容

2.1.1 人員管理

房地產開發企業為了確?，F場管理效果，對人員管理方面高度重視，在本工程中現場管理人員選拔全面分析其工作能力、學歷、管理經驗，并且制定完善的考核機制，確保管理人員具有高度責任意識[1]。

2.1.2 材料質量管理

為了確保項目的順利進行，房產開發企業在現場管理過程中重點關注材料質量，在本工程中主要包括材料采購環節、現場檢驗環節，全部進場材料檢查中認真審核材料生產日期、材質、型號、規格，確保達到施工要求。

2.1.3 設備管理

現場管理人員必須全面了解機械設備性能，要求操作人員正確使用，加上在本工程中要求制定完善的機械設備管理制度，嚴格執行崗位責任機制、持證上崗機制、交接班機制。此外，要求機械設備操作人員接受相關培訓與考核，并且定期進行機械設備的維修和保養[2]。

2.1.4 安全管理

房產開發企業要對工程施工中存在高空作業、吊裝作業、動土作業、動火作業等危險作業內容要加強管理，落實作業許可管理制度。為了達到安全生產目標在本工程中進行了前期勘察，檢查作業安全措施是否到位，合格之后才能開具危險作業票。此外，房產開發施工的整個環節加強了現場安全監管工作，嚴格遵守管理制度，落實特種作業人員持證上崗制度。

2.1.5 進度管理

房產開發企業制定了完善的進度計劃，做好施工前期的準備工作，實現施工現場的合理安排，之后按照進度計劃施工，比如本工程中結合項目建設規模、人員與材料需求量、合同要求做好了進度計劃管理。監管人員也深入現場進行管理，其中地基工程、主體工程、裝飾裝修工程完成之后都對工程施工做出階段性的總結，分析施工效果[3]。

2.1.6 成本管理

管理人員需要主動了解和學習成本管理知識，在現場管理中要高度關注成本控制事項，完善造價管理制度，關注增值發票的開具，進而減少了稅額費用，并且確定了造價預算和結算的方式。此外，企業的其它部門也要對財務相關工作的開展支持，在相關財務成本管理問題上加強溝通，借助科學合理的方法對企業的資金預算管理，以此保證決策的科學性。在施工準備階段，重點進行材料與設備的價格調查，對本區域商品房的質量水平進行調查，還對施工管理人員進行了系統培訓，進而減少施工變更問題，達到成本控制目標。管理人員站在房產企業發展的整體利益上，然后配合財務人員定期和不定期的對項目成本以及資金流向審核，最終實現企業的可持續發展[4]。

2.1.7 施工環境管理

為了提升現場管理成效不僅需要管理施工進度、加強人員與材料控制，還需要對現場加強環境管理，減少對周邊環境帶來的不利影響。在本工程中，施工人員制定了完善的現場管理制度，妥善對建筑垃圾分類處理。與此同時，在施工過程中進行了噪聲控制，采取了粉塵控制措施和施工廢水治理措施，由此降低對周邊環境造成的污染[5]。

2.2 施工現場管理改善策略

上述施工現場管理，通過制定了完善的管理制度，加強人員管理、材料質量管理、設備管理、安全管理，取得了一些很好的效果，但還有一些不理想，還可以繼續改善，以達到更好的效益。

2.2.1 房地產開發項目組織協調管理

對于房地產開發項目來講，做好協調和組織管理是確保順利施工的關鍵，要求房地產開發企業承擔組織協調工作。當前房地產開發項目組織協調工作主要涵蓋了設計、進度、施工等方面的管理，具體工作如下：其一，在前期準備工作中需要組織好設計單位、施工單位以及監督單位，確保各單位之間相互溝通、協調，開發企業也需要重點征集各方面意見，由此避免后續項目變更導致不必要成本增加；另一方面，需要完善溝通機制，要求各單位及時交流，共同商討項目施工問題，尤其是在施工環節需要指派專人溝通、定期匯報，還要確保施工材料設備能夠滿足各單位要求維護各方利益。

2.2.2 房地產開發項目進度管理

開展好進度管理工作有利于節約施工成本，要點如下：其一，在施工前期需要制定施工進度計劃表，分析相關影響因素之后再制定分進度控制表，能夠體現專業分包或者所提供材料具體項目和進場時間，還要體現項目建設工期與銷售時間的關系，明確售樓部樣板間完成時間，并且在編制的過程中要考慮開發商工作流程；其二，由項目負責人負責完成房地產開發項目總進度控制表的編制，之后交由工程部檢查和調整，由技術部完成設計方案預算部完成標價，讓總進度體現各節點、各個施工環節以及各模塊的施工情況；其三，加強施工進度管理。要制定施工進度計劃，其中要涵蓋不同類型以及不同級別的進度計劃，確保不同級別之間計劃具有一致性，然后上交到施工部門，并且需要逐層簽訂承包合同。項目經理以及承包團隊都要明確自身職責、具體任務、質量標準并且相互配合，其中管理人員需要落實管理制度，發揮協調作用，而房產開發企業也要定期開展部門會議，將施工計劃傳達到全體員工當中，由此保障施工進度合理，在各單位之間配合下確保房地產開發項目整體質量。其四，分項工程完成后召開會議對近期工作情況加以總結，然后對下一階段施工提出要求，能夠根據施工情況合理選擇施工方法，并且要求監管人員思想上與時俱進，重視和各部門之間的溝通，促進各單位內部配合，由此保障工程的順利進行，整個房地產開發項目的進度管理流程如圖1。

圖1 房地產開發項目的進度管理流程

2.2.3 房地產開發項目成本管理

在房地產開發項目中成本管理涉及到各個環節，從材料采購、人工費用管理再到竣工驗收的各個環節都需要以成本控制為出發點，由此在保證工程質量的前提下創造經濟效益，具體說來：其一，決策和設計環節。房產開發企業需要安排專門人員調查項目所在地質特征、環境特征、建材價格，因地制宜的編制決策方案，同時需要分析地價情況以及拆遷補償費用情況，由此預估房屋商品銷售價值、對比成本和收益情況，提升決策可行性。由于房產開發項目設計造價控制直接對后續施工產生影響，所以需要科學編制設計方案，選定具有專業資質的設計單位，然后根據限額標準進行成本控制；其二，招投標環節的管控。選擇信譽好、資質高、造價成本低的承包企業，然后分析投標企業的施工方案信息、工程量清單信息、時間信息、價格信息，還需要對各承包商報價對比分析，然后進行成本預估，并科學制定成本報表，在此基礎上購買材料，分析人員費用，由此提升招投標環節的成本控制質量；其三，施工環節的管控。房產開發項目施工期間人員成本、技術成本、材料成本、設備成本消耗量較高，要求結合不同成本特征進行管理。房產開發企業與施工承包企業簽訂合同期間明確成本控制條款規定，分析成本組成部分與施工情況，以文字的形式明確施工承包企業職責、成本控制范圍，由此避免經濟糾紛與索賠問題。如圖2。

圖2 建設項目各階段成本分析

2.2.4 房地產開發項目質量管理

任何建筑工程施工都要將工程質量作為重中之重，由于房地產工程施工涉及多個環節，需要明確流程，對各個環節進行質量管控，具體說來：其一，在施工準備階段要求把控施工材料質量，并且要結合設計圖紙確定施工材料質量與規格。在材料采購環節要做到貨比三家，并進行供應商評級，出現材料質量問題要及時返廠，杜絕不合格材料入場，并且在施工現場必須做好材料使用的相關記錄，由此達到節約成本目標；其二，施工人員素質影響著工程質量與成本控制要求，房地產企業切實做好人員培訓工作，尤其是要提升施工人員技術水平，確保嚴格遵守施工工藝，并且要求做好相關法律法規宣傳和培訓工作，讓施工人員監管人員意識到違規作業需要承擔的法律后果；其三，需要推動工程主體有序施工，并且要開展好現場環境管理工作、安全管理工作，比如在鋼筋施工過程中敷設前期確定鋼筋之間位置關系，利用相關儀器和設備加以測量，還要避免梁柱節點鋼筋密度過大以及錯位問題；其四，要求制定完善的施工質量管理制度，全面提升房地產工程施工管理制度的執行能力，將“三檢驗”質量控制措施落實到實處，保障質量體系有效運行，最終有效保障工程高質量交付；其五，從人員機械設備、施工材料、施工方法、施工環境等方面分析質量管理存在的問題并加以監督，質檢人員也要做好現場巡查工作，對施工過程加以動態化管理，而監理人員也要發揮其應有作用，要求施工人員嚴格遵守圖紙和設計方案。

2.2.5 探索與借鑒全新管理模式

在網絡時代下企業知識管理成為重要領域，知識管理需要運用集體智慧，提升自身應變能力和創新能力，處理好信息與人的關系以及信息之間的關系，由此幫助房產開發企業在知識經濟時代下生存與發展。與此同時，網絡時代下再造工程、電子商務等新思想與新模式陸續出現，其中再造工程就是對業務過程再設計與再思考，通過明顯改善成本速度、質量服務等關鍵性績效指標對原有的思維模式加以根本性改造，再如學習型組織就是通過自我調整與改造，進而適應迅速變化的環境和更加快速的學習能力，要求企業不斷學習，應用信息化手段為決策制定帶來幫助。房產開發項目管理人員需要做好整體規劃與布局，結合項目開發的信息化管理方案了解項目周邊因素，由此完善項目開發信息管理體系，滿足項目開發和信息化管理需要，便于技術人員提升項目開發節能效果。如今在建筑工程中開始廣泛應用大數據技術、BIM技術，由此幫助房產開發企業制定施工計劃，加強施工過程管理，增強施工安全性，比如BIM技術可憑借其可視化特征呈現施工現場環境，快速搜集和分析數據，由此把控施工進度（如圖3）。此外，可以在三維模型下掌握施工情況，如果發現施工區存在安全隱患或質量問題可及時上報，而房產開發企業也要完善監管機制，禁止隨意操作行為。

圖3 BIM技術呈現建筑模型

2.2.6 完善現場管理制度

其一，在人員管理方面，項目管理人員是項目管理的執行人，其管理能力將直接影響房產開發項目整體水平，為此需要落實各項管理內容，并且定期針對工程管理人員開展專業性培訓工作，利用課堂學習、課后交流等方式加強對施工現場管理的了解，并且要通過案例分析的形式對項目整個階段進行把控。在了解工程項目管理人員專業能力的同時繼續制定和完善管理制度，確保管理制度各項內容有效落實。施工過程嚴格遵守現場管理規定，并結合工程實際情況劃分責任。在現場管理過程中針對管理情況設定項目負責人，實施崗位責任制，確保監管工作有效落實，為現場管理工作開展打下基礎；其二，在項目工程物資管理方面，通過科學化管理能夠全面把控工程物資質量和價格，由此避免物資浪費以及造價失控。房產開發企業需要安排專人對進場物資進行質量分析，確保達到項目建設要求。與此同時，材料采購人員需要結合建筑材料價格走勢匯總，積極和造價管理人員、工程管理人員溝通，明確項目不同建設階段所需物資數量、類型，并且要求對全部工程物資進行妥善保管，嚴格落實物料領取制度。

結語：

綜上所述，房產開發企業需要切實做好施工現場管理工作，把握好施工進度、做好施工安全管理工作，加強成本控制，結合工程實際制定與完善管理制度，最終實現建筑行業的健康發展。