東部某山區(qū)縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及影響因素研究

文／夏菲 泰順縣自然資源和規(guī)劃局 浙江溫州 325500

引言:

近年來(lái)，伴隨著城市化進(jìn)程，不僅北京、上海、杭州、溫州等大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，而且我國(guó)部分縣級(jí)城市房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)總體上漲明顯。研究表明[1-4]，一方面受城市虹吸效應(yīng)影響，人口高度集聚，人們對(duì)商品住房的需求強(qiáng)烈，供需關(guān)系支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展；一方面房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率偏高，大量的資金流入房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張迅速，但受政府宏觀調(diào)控政策影響大。本文以東部某山區(qū)縣為例，分析研究該縣地房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及影響因素，提出今后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建議，同時(shí)為其它地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究提供參考依據(jù)。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 縣域經(jīng)濟(jì)概況

2020年全縣戶籍人口37萬(wàn)人，常住人口26萬(wàn)人，地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)120億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重8:34:58，城鄉(xiāng)居民可支配收入分別是42000元、20000元，十三五期間（2016-2020年）縣城新增建成區(qū)面積3平方公里，新增常住人口3萬(wàn)人。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

2020年全縣房地產(chǎn)企業(yè)有17家，年度總投資110000萬(wàn)元，均為民間投資，其中住宅商品房投資87500萬(wàn)元，占總投資80%。縣城住宅商品房銷售1641套，銷售面積18.30萬(wàn)平方米，銷售金額198300萬(wàn)元，期房銷售比例為99%，待售面積僅為0.36萬(wàn)平米。

1.3 房地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展

根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒獲取該縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況等數(shù)據(jù)信息，從投資規(guī)模上來(lái)看（圖1），該縣2006-2020年住宅商品房投資規(guī)模分為三個(gè)階段：2006-2012年逐年漸進(jìn)增加階段；2013-2016年保持高位階段（約12億元），其中2014年投資達(dá)到最大值14億元；2017-2020年處于平穩(wěn)階段（約8億元）。

圖1 某山區(qū)縣2006-2020年歷年住宅商品房投資額（萬(wàn)元）

從銷售規(guī)模上來(lái)看（圖2，圖3），該縣2006-2020年住宅商品房銷售規(guī)模波動(dòng)明顯，總體是大小年規(guī)律“一年低，一年高”。2006-2007年銷售規(guī)模增速快，銷售套數(shù)增加7倍；2008-2012年銷售規(guī)模呈近正態(tài)分布規(guī)律，在2010年達(dá)到峰值；2013-2015年波動(dòng)劇烈，在2014年銷售規(guī)模達(dá)到十五年以來(lái)最大值，銷售數(shù)量達(dá)到3140套，銷售面積達(dá)到34萬(wàn)平方米；2016-2020年銷售規(guī)模浮動(dòng)明顯，2020年銷售規(guī)模增加幅度較大。

圖2 某山區(qū)縣2006-2020年歷年住宅商品房銷售額

1.4 商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要和最直接的反映,而房?jī)r(jià)變化是非常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題[5]。本文根據(jù)收集的住宅商品房的銷售金額與銷售面積數(shù)據(jù)，兩者相除計(jì)算平均房?jī)r(jià)。在不考慮貨幣通貨膨脹因素情況下，該縣2006-2020年住宅商品房均價(jià)總體上漲。2006-2013年房?jī)r(jià)快速上漲，年平均增長(zhǎng)率40%，2013年均價(jià)8220元/平方米；2014-2016年房?jī)r(jià)回落，均價(jià)在6500元/平方米；2017-2020年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，2020年均價(jià)達(dá)11000元/平方米。

Jeffery S. Bredthauer and John Geppert（2013）提出在居民保持理性預(yù)期下，房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)由其市場(chǎng)基本面因素決定的，當(dāng)某一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏離基本面限制的時(shí)候，一般會(huì)認(rèn)為這種不正常的現(xiàn)象是不合理的，同時(shí)這種偏離程度被稱為泡沫。房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)法有指標(biāo)測(cè)評(píng)法、理論價(jià)格法以及統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法等三種方法。其中指標(biāo)評(píng)測(cè)法主要是由指標(biāo)檢測(cè)法、功效指標(biāo)法、綜合指標(biāo)法和市場(chǎng)修正法等方法組成。

2、影響因素

2.1 與土地供應(yīng)的關(guān)系

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然已經(jīng)完全市場(chǎng)化，但上游土地的供應(yīng)是由地方政府壟斷，土地供應(yīng)與商品房規(guī)模是相互制約影響的。在當(dāng)前土地財(cái)政背景下，政府尋求增加土地供應(yīng)量和提高土地價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生較大影響。

該縣住宅土地出讓面積分別在2006年、2009年、2013年達(dá)到高峰，商品房銷售數(shù)量分別在2007年、2010年、2014年急劇增加，其中2013年土地出讓面積達(dá)到最大值，2014年商品房銷售達(dá)到最大值，主要原因是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期影響，從土地供應(yīng)到房屋開(kāi)盤(pán)銷售平均周期10-12個(gè)月，即前一年的出讓土地在下一年度形成銷售量。在2013年土地出讓面積達(dá)到頂峰（331.9畝）后，住宅商品房市場(chǎng)供應(yīng)飽和，去庫(kù)存壓力增加，地方政府減少土地供應(yīng)量，2014年土地出讓面積僅13.8畝，2015-2016連續(xù)兩年土地出讓面積為0。2017-2020年土地供應(yīng)增加，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期縮短，當(dāng)年土地出讓即對(duì)商品房銷售數(shù)量產(chǎn)生影響。

羅孝玲等(2017年) 在房?jī)r(jià)與地價(jià)互動(dòng)關(guān)系研究中認(rèn)為地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)在各地區(qū)均有正向影響, 房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)具有持續(xù)性影響。章金龍（2015年）在城市地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響機(jī)制研究中，發(fā)現(xiàn)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的短期影響效應(yīng)要小于長(zhǎng)期的影響效應(yīng)。于金行（2013年）在房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究中，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用要顯著強(qiáng)于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用，分地區(qū)比較,東部房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的帶動(dòng)作用最強(qiáng)。

由于2015年、2016年土地出讓面積為0，按照其余年份的地價(jià)加權(quán)計(jì)算平均值代表2015年、2016年平均地價(jià)。圖4可見(jiàn)，2006-2020年住宅土地供應(yīng)平均地價(jià)總體趨勢(shì)是波動(dòng)上升，與平均房?jī)r(jià)走勢(shì)具有高度相關(guān)性，如2011-2014年地價(jià)和房?jī)r(jià)同步上漲和回落，2017-2020年地價(jià)和房?jī)r(jià)近似直線上升。說(shuō)明該縣地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大。

2.2 與商品房需求的關(guān)系

與銀行存款、債券、股票、基金等理財(cái)產(chǎn)品相比，住宅商品房具有價(jià)值高、增值快和購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，具備滿足使用和投資營(yíng)利的雙重屬性。該山區(qū)縣商品房需要除了無(wú)房者的剛性需求外，還有本地人房產(chǎn)投資熱情高、改善住房條件、追求良好教育等因素影響住宅商品房需求，以及公積金和異地搬遷政策刺激需求等。

(1)投資房產(chǎn)熱情高。對(duì)于不以滿足使用需求的房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，他們是為了從商品房?jī)r(jià)格上漲中獲利。該縣位于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)，投資炒房氛圍濃厚。特別是在周邊大城市商品房限購(gòu)，中等城市商品房市場(chǎng)飽和的情況下，該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭良好，很多本地人懷著“有房有底氣，至少不會(huì)虧”的想法，即便是銀行貸款或透支信用卡，也要買(mǎi)房投資。此外，以往本地人民間借貸給本地老板，到外地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)較多，在2011年因資金鏈斷裂老板跑路事件之后，本地人的投資轉(zhuǎn)向本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)房?jī)r(jià)處在低谷時(shí)，投資者期待低成本買(mǎi)入高價(jià)賣出；當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資者預(yù)期未來(lái)的價(jià)格會(huì)更高，也會(huì)增加購(gòu)買(mǎi)需求。

(2)改善住房條件。該縣居民以往常見(jiàn)房型是榴式通天房，即“一戶一宅一房”，一般是4-5層高，一樓有廚房和儲(chǔ)物倉(cāng)庫(kù)，方便生活。而隨著住宅商品房供應(yīng)量增加，現(xiàn)代化的住宅小區(qū)品質(zhì)高，電梯、停車庫(kù)、水電氣等小區(qū)配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理服務(wù)好，套房裝修有檔次和容易清潔，住房意愿從榴房向套房轉(zhuǎn)變。另外，隨著生活水平提高，很多居民從老舊小區(qū)搬遷到條件更好的新開(kāi)發(fā)小區(qū)。以上兩個(gè)方面謀求改善住房條件，增加了購(gòu)買(mǎi)商品房需求。

(3)追求良好教育。該縣居民對(duì)子女教育非常重視，而良好的教育資源集中在縣城。據(jù)教育部門(mén)統(tǒng)計(jì)，該縣2020年中小學(xué)學(xué)生總?cè)藬?shù)36686人，縣城學(xué)校人數(shù)23546人，占比為64%，而全國(guó)城市中小學(xué)學(xué)生人數(shù)占比僅為39%。近年來(lái)該縣農(nóng)村學(xué)校數(shù)量和規(guī)模急劇減少，農(nóng)村學(xué)生向縣城集聚，直接推動(dòng)縣城住宅商品房需求。

(4)公積金和異地搬遷政策刺激需求。住房公積金制度不斷擴(kuò)大受惠面，降低公積金準(zhǔn)貸門(mén)檻，下調(diào)公積金貸款基準(zhǔn)利率（年利率從最高的2007年5.22%降低到2015年以來(lái)的3.25%），公積金惠及人群范圍廣，既有機(jī)關(guān)事業(yè)單位、教育和衛(wèi)生系統(tǒng)、國(guó)有企業(yè)等財(cái)政供應(yīng)人員，也有本地非公有制企業(yè)員工、外出務(wù)工人員、自由職業(yè)者等，他們可以享受貸款利率遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款的住房公積金貸款政策，是刺激購(gòu)房需求的一個(gè)重要因素。據(jù)公積金管理部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2007年該縣公積金貸款僅有72套，2015年頂峰時(shí)達(dá)到845套，2007-2020年公積金貸款累計(jì)4545套，占銷售總套數(shù)的28%。

該縣自2015年以來(lái)先后推出一系列異地搬遷補(bǔ)助政策，特別是在縣城購(gòu)買(mǎi)商品房的搬遷戶，可享受人均1.74萬(wàn)元、戶均2萬(wàn)元補(bǔ)助，以及舊房拆除、土地復(fù)墾補(bǔ)助，同時(shí)在貸款方面予以政府擔(dān)保優(yōu)惠和貼息等，或者購(gòu)買(mǎi)商品房給予房?jī)r(jià)20%補(bǔ)貼等。截至2020年12月，已有3004戶10515人通過(guò)異地搬遷補(bǔ)助政策，實(shí)現(xiàn)在縣城購(gòu)買(mǎi)商品房。因此，優(yōu)厚的異地搬遷補(bǔ)助政策是刺激購(gòu)房需求的另外一個(gè)重要因素。

2.3 與政策扶持的關(guān)系

該縣出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策，如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)給予招商引資退稅獎(jiǎng)勵(lì)、政府配套基礎(chǔ)建設(shè)等。此外，推行住房公積金擴(kuò)面和異地搬遷購(gòu)房補(bǔ)助政策等，有力推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.4 與貨幣政策的關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型、需求量大、資金使用效率要求高的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求有信貸消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)支撐。2011年以來(lái)金融危機(jī)的蔓延，以及銀行準(zhǔn)備金率的提高，導(dǎo)致市場(chǎng)流通的資金變少，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入蕭條期，由于該縣經(jīng)濟(jì)相對(duì)封閉，影響滯后性，導(dǎo)致2014-2017年進(jìn)入低迷期，一方面，民間借貸資金鏈斷裂，當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y無(wú)法收回，失信人員增多，商品房購(gòu)買(mǎi)力下降；一方面商品房供應(yīng)量大，庫(kù)存多，資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，房?jī)r(jià)持續(xù)降低，房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。

3、結(jié)論及建議

3.1 結(jié)論

東部某山區(qū)縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，2006-2020年住宅商品房投資和銷售規(guī)模年份差別較大，房?jī)r(jià)總體上漲但在不同階段波動(dòng)較大。土地供應(yīng)、商品房需求、政策扶持、貨幣政策等是該縣房地產(chǎn)發(fā)展的主要影響因素，本地人房產(chǎn)投資熱情高、改善住房條件、追求更高層次教育等直接推動(dòng)商品房需求，公積金政策和異地搬遷政策刺激商品房需求，間接推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。采用房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/地區(qū)生產(chǎn)總值GDP增長(zhǎng)率的比值法評(píng)價(jià)結(jié)果表明，目前階段該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)將溫迅速，將進(jìn)入過(guò)熱階段。

3.2 建議

一是在加強(qiáng)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，加大保障房投資力度，擴(kuò)大受益范圍，特別是針對(duì)專業(yè)技術(shù)人才、產(chǎn)業(yè)技能工人、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才等；二是大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，“二手房”市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)作為其主要的“生力軍”，以此降低平均住房?jī)r(jià)格，緩解地方政府對(duì)土地財(cái)政的依托，避免房?jī)r(jià)和土地價(jià)格相互正反饋影響的惡性循環(huán)；三是合理化商品住房供給結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)于供給住房的質(zhì)量，數(shù)目以及類別的控制。在信貸方面，堅(jiān)持理性擴(kuò)張，規(guī)模盲目地產(chǎn)擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。