科技園區產品線研究

劉茂灼

【摘要】科技園區是促進區域社會經濟發展，產業升級，企業聚集的空間載體，旨在以創新為核心，聚集高新技術，統籌創新資源，培育新興產業、推動城市化。產品線開發在我國住宅地產領域已經非常成熟，但在科技園區等產業地產開發領域還鮮有研究。本文基于臨港新片區設立的時代背景，以臨港科技城為例，從產品研發的角度出發，對企業以往產品進行歸納總結，提煉合適的產品線，結合企業自身特點，實踐產品線應用策略，意在提高科技園區產品策劃和方案設計的高效性和科學性。

【關鍵詞】科技園區;產品線;臨港科技城;產品策劃;方案設計

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.048

1、產品線概述

1.1產品線的定義

產品線的概念最早源于制造業：在對產品使用人群、場景、風格、面積段和價格段等進行整體考慮后，對產品進行綜合規劃。科技園區產品線是指科技園區開發企業調研意向企業客戶需求，總結過往落地項目，研發升級特色產品，最終形成標準化的易于復制的產品，也稱為產品模式[1]。

1.2科技園區產品線價值分析

科技園區產品線的內涵是在合適的土地上為合適的客戶提供合適的產品。科技園區客戶分為兩個層級：政府和企業。政府最迫切的需求是促進區域社會經濟發展。政府需求共包含三個維度：城市形象、稅收收益和優質企業。企業客戶入駐科技園區的目的是生產與發展。企業客戶的需求是得到企業全生命周期所需要的各種服務。科技園區開發企業自身的需求包含兩個層面——戰略需求和運營需求。戰略需求有以下四點：（1）專注產業地產的需求;（2）差異化競爭力的需求;（3）成熟領先產品的需求;（4）核心客戶的需求。運營需求有以下兩點：（1）去化需求;（2）利潤率需求。

科技園區開發企業的自身需求建立在產品業態對客戶需求的滿足程度上，只有給這兩級客戶帶來價值，科技園區乃至整個產業地產才有未來。

2、科技園區產品線研究——以臨港科技城為例

科技園區產品線可劃分為以下幾個層次：寬度（產品線數目）、深度（產品類型數目）、密度（產品類型組合）。

2.1 科技園區產品線寬度

科技園區產品線寬度是指從不同類型科技企業在不同發展階段的需求出發，根據企業不同規模、不同意向對產品體系進行劃分。如下表所示，臨港科技城科技企業類型可以分為大型企業，中型企業，小微企業三類。將科技企業類型與常規的科技園區建筑類別相結合，而劃分出產品種類。（表1）

2.2 科技園區產品線深度

科技園區產品線深度是指通過細化研究研發產品體系，整理設計要求，提取研發類建筑設計的各類規范和規定，快速準確實現設計目標。科技園區研發類產品體系可以分為基本模塊、主體空間模塊、服務模塊和設施模塊四個部分[2]。

（1）基本模塊

基本模塊由柱網、層高、層數和單體建筑規模等方面構成。研發類建筑從靈活分隔、標準化施工、裝配式建筑要求和抗震等角度出發，宜采用框架體系。臨港科技城研發類產品結合地上功能和地下停車效率及舒適度，采用8.7-9m標準柱網。從柱網尺寸、空間使用、功能面積等關鍵點出發，首層采用6m-8m層高度，標準層采用4-4.5m層高。單體建筑規模根據客戶需求，總結為24M小獨棟（≤5000m2），40-50M塔樓（≤15000m2），60-100M塔樓（≤25000m2）三大類。

（2）主體空間模塊

臨港科技城產品的主體空間模塊包括研發和中試兩方面，輔助空間包括會議室等空間。我們在對研發類產品進行梳理時，除了考慮研發類建筑的一般要求，還應對空間形態、空間尺度、功能組織、交通流線等問題進行深入探討。

（3）服務模塊和設施模塊

服務模塊主要由走廊、樓電梯間和衛生間等構成;設施模塊主要由設備機房、設備管井等構成。服務模塊和設施模塊往往結合在一起集中布置于核心筒或交通核。核心筒是建筑、結構、機電三專業的復合體，布置應盡量減小走道面積，合理高效的同時兼顧舒適性。

2.3 科技園區產品線密度

科技園區產品線密度是指產品類型組合。臨港科技城的產品吸納采取“高低配”的產品類型組合策略。“高低配”的概念最初源于住宅小區規劃，是指房地產開發商在充分研究地塊容積率、限高和綠地率等土地出讓條件基礎上，在政策法規和市場雙重驅動下，通過拉高一部分建筑高度規劃高層產品，降低一部分建筑高度規劃多層產品，從而形成高低配的園區建筑空間形態[3]。（圖1）

3、科技園區產品線應用——信息飛魚D0401地塊實踐

3.1項目簡介

“信息飛魚”全球數字經濟創新島是上海市特色園區，位于臨港新片國際創新協同區。信息飛魚園區重點布局人工智能、區塊鏈和互聯網經濟等新興前沿信息產業。信息飛魚D0401地塊項目作為“信息飛魚”全球數字經濟創新島的首發項目，總用地面積約8.6萬m2，總建筑面積約32.3萬m2，其中地上建筑面積約23.3萬m2，地下總建筑面積約9萬m2。地塊容積率2. 7，綠地總面積約1.7萬m2，綠地率20.00%，建筑密度33%。（圖2）

信息飛魚D0401地塊項目的概念為“創新軸”，以Y字形的軸線將三角形的地塊自然劃分為四個組團。每個組團之間各成體系，又通過景觀和步行系統連接。西側雙子塔既相互成就，又相互獨立，互為映射，契合了整個場地的對稱布局，猶如仙鶴振翅展翼，通過翼間的物理連接在兩翼之間流動，互為鏡像的同時，塑造、強調建筑的伸展感，寓意舒展振翅，擁抱未來。

3.2上海臨港信息飛魚D0401地塊產品線應用

3.2.1產品劃分與分布

信息飛魚D0401地塊產品最終確定的產品形態以組團花園式研發辦公產品為主。其建筑形態以24m小獨棟、40-60m高層和60-80m高層三種研發類產品為主，旨在為入駐企業提供研發、中試和配套等功能。產品分布如圖3所示。

3.2.2產品設計

（1）24m小獨棟

本產品具有運營成本低、景觀環境優越的優點，可以滿足成長階段的企業建立公司品牌和形象的需要。本產品預留中試管道，事故池等特殊配置，比其他研發辦公產品功能更靈活。本產品的交通核采取分置式設計。此類產品在市場上非常受歡迎，全部按棟出售。

（2）40-60m高層

本產品租售方式靈活——可以整棟出售，也可以按層出售。交通核既可以采取分置式，也可以采取中心式，有利于留出寬敞的大空間研發辦公空間。

（3）60-80m高層

本產品是城市區域地標，十分大氣，可以滿足有標志性形象需求的企業。本產品采用中心式核心筒設計，公共空間劃分靈活，空間使用通用性較強，完全自持，按層出租，可以適應不同的使用場景。（表2）

結語：

隨著科技園區開發向精細化方向發展，園區產品由市場競爭導向逐步向產品競爭導向轉變，這對產品策劃和方案設計提出了更高標準的要求。本文以臨港科技城為例，將市場營銷學中產品線的寬度、深度、密度三個維度引入科技園區產品線的開發實踐中。在充分調研高科技企業客戶的實際需求后，臨港科技城從寬度（產品線數目）、深度（產品類型數目）、密度（產品類型組合）三個方面來搭建切合臨港新片區國際創新協同區特點的特色產品線，最終在 “信息飛魚”全球數字經濟創新島特色園區項目中進行了實際運用，這是在科技園區產品策劃、方案設計中進行的一次高效和科學的產品線應用實踐。

參考文獻：

[1]孫雅欣.房地產住宅設計產品線研發淺析[J].中國房地產業，2018（17）：2.

[2]宗燁.科技園區辦公類產品線空間類型研究[D].山東：山東建筑大學，2018.

[3]李如如，袁奇峰.“高低配”住宅小區問題分析，形成機制及改善建議——以廣州為例[J].南方建筑，2021（03）：8.