地下室設計案例分享

周云

杭州九庫企業管理有限公司 浙江 杭州 310016

引言

房地產行業近二十多年的發展，行業也進入了微利時代。伴隨著銷售限價、人工及材料成本進入上升通道，在銷售收入固化不變的情況下，唯有在成本控制上進行有效管理，在市場上才具有競爭力，這也是各地產商比拼管理水平高低的一個重要考核點，管理紅利時代來臨。

目前國內房地產開發業態中，大量開發以住宅為主，商業寫字樓等相對較少。住宅是與人類關系最為緊密的形態，對人類居住環境的研究和住宅建設的發展，已成為設計師、開發商、居民的共識。目前，各大開發商都已經各自形成一套標準科學的管理體系及產品標準，并隨著市場的發展，管理和標準都在不斷地迭代更新。

一般住宅小區根據規劃條件都會設置地下汽車庫，車庫的建造成本占比會達到項目總造價的25～35%，對車庫成本控制已成為各開發商在項目管理過程中的一項重要工作內容，而從設計端源頭開始，是管理過程中最有效也最直接的。筆者通過近期做的一個實際項目案例，分享一下如何做到地下室設計的合理性。

1 項目基本情況簡介

項目位于江蘇蘇南某縣級市，離長江較近，地質情況較為復雜。地上住宅建筑11層為主，配套一層，地下室為1層。規劃停車指標100㎡/輛，不允許地面停車，非機動車位住宅不允許地面設置，配套可以地面設置，且每棟住宅單體都要求下地下室與車庫合理連接，其余要求按國家標準執行。覆土厚度需要＞1.5 m100%計算綠地率[1]。

2 項目設計任務梳理

營銷反饋，當地車位銷售困難且銷售價格基本在數萬元，初步考慮以贈送車位形式進行搭售。工程反饋，當地不能使用管樁，可使用預制方樁。

根據上述情況分析，顯然車位售價無法覆蓋地下室建安成本。如何在滿足規劃指標的前提下，把地下室做到成本最合理成為項目設計的核心點，也是項目能否順利達成經營目標的關鍵點。

地下室成本控制目前使用最直接的方法，是通過壓縮地下室的面積來減少成本。但是僅靠壓縮地下室面積是否最終一定能節省成本，處理方式顯得過于單一，存在一定的局限性。應當依據項目的地質情況，結合當地工程材料情況及驗收標準等，綜合進行多方案的比選，通過數據最終選取最合理的節省方案更加全面客觀。

項目位置靠近長江邊，屬于松軟地基，初判大筏板基礎可能無法滿足承載力要求，通過現場調研周邊在建項目，基礎形式普遍采用樁基礎形式，可見初判方向正確。基礎形式采用樁基礎方向明確，而樁的成本又是影響整個地下室成本一個比較關鍵的因素。

明確設計任務：結合面積大小、層高、柱網和樁基礎形式等綜合影響因素，提供多方案比較，通過成本測算選取成本最優合理方案[2]。

3 項目設計方案比選

在幾個影響的因素中，面積、層高、柱網都可以直接通過建筑設計直接得到相應數據，但樁基礎形式不能簡單通過建筑設計就可以得到相應數據，需要有地塊的地勘資料，通過結構設計的成果才能得到相應的數據。為此，項目工程部門及時提供了相應地勘數據資料。

整個地下室功能分布，住宅主樓投影下為以非機動車庫，主樓投影以外為汽車庫。因住宅主樓投影下地下室平面布局柱網形式等由上部建筑單體限制，地上功能優先，故不做方案比選考慮，僅考慮主樓投影以外的純汽車庫平面布局方案比選。

據此僅考慮滿足規范要求，選取純車庫區域，設計單位提交了三種不同柱網形式建筑平面布局，詳見圖1所示。

圖1 柱網布置圖

鑒于項目的實際情況，建筑防水、構造做法及設備等科目在三種不同柱網形式之間的成本差異不大，故而進行了省略未作成本測算。僅對結構成本維度進行了成本測算[3]。詳見表1。

表1 指標對比（與大柱網對比）

4 項目設計成果分析

根據成本數據顯示，大小柱網和小柱網比大柱網有明顯的成本優勢，而大小柱網比小柱網成本又有所提升。分析如下：

停車效率方面：數據顯示大小柱網和小柱網比大柱網，效率降低2.5%左右，敏感度較低。可見采取大小柱網和小柱網兩種柱網對成本有一定的增加，但這種增加的幅度可控，影響較輕。

車庫一項：數據顯示差距較為明顯，大小柱網和小柱網比大柱網，成本降低20%左右，效益明顯。可見不同柱網的成本增加明顯，影響較大，是成本控制的關注點。分析如下。

板子項：大小柱網和小柱網比大柱網，砼含量節省約27%，鋼筋含量節省約32%。小柱網有成本優勢。

梁子項：大小柱網和小柱網比大柱網，砼含量節省約28%，鋼筋含量節省約15%在板和梁的子項中，大小柱網和小柱網比大柱網砼與鋼筋含量指標明顯要低很多，成本優勢明顯。大家都知道在結構內力計算，跟構件的跨度有直接的關系，且是跨度平方的關系。比如7.9×7.9=62.41，而5.4×5.4=29.16，兩者之間是2倍的關系，內力小自然砼和鋼筋用量就小，從而成本也就降下來了。可見柱距（跨度）對成本影響比較敏感，這種引起的成本增加幅度比較直接，也較難控制。在一定條件下，應對柱距（跨度）進行有效控制，為成本控制提供一個有利條件。

柱子項，大小柱網和小柱網比大柱網，砼含量增加約20%和58%，鋼筋含量增加約24%和72%。這個增加比較好理解，大柱網效率高，同樣停車指標情況下，可以用較少的柱子滿足要求。

柱墩子項，柱墩受柱子項制約。大小柱網和小柱網比大柱網，砼含量增加約12%和44%，鋼筋含量節省約11%和26%。這時候出現一個比較有意思現象，砼指標與鋼筋指標趨勢是反向的，砼指標呈現增長趨勢，而鋼筋指標呈現下降趨勢。這個跟前面板、梁、柱等項兩者指標趨勢一致完全不一樣。對于出現這種情況其實也較好理解，砼指標方面，大小柱網和小柱網比大柱網柱子要多，而柱墩直接跟隨柱子，砼含量自然會增加。鋼筋指標方面，大柱網柱墩荷載大，需要承載兩根樁的反力，鋼筋直徑和間距及長度都加大，大小柱網和小柱網雖然柱墩數量整體比大柱網要多，但柱墩截面尺寸小，只需要承載一根樁的反力，鋼筋直徑和間距及長度都偏小，整體下來含量反而要少。小柱網有成本優勢[4]。

地板子項，大小柱網和小柱網比大柱網，砼含量節省約11%和14%，鋼筋含量節省約1%和4%。這個增加比較好理解，地板厚度三者一致，地板與柱墩有相連，在同樣面積情況下柱墩越多自然地板面積越少，則含量指標也越低。小柱網有成本優勢。

樁一項：大小柱網比大柱網，樁長度分別節省約33%，小柱網與大柱網樁長度一致。這時候我們發現，與前面車庫項的結論不一樣，反而是大小柱網有成本優勢。

這個差異比較好理解，大柱網一柱兩樁，小柱網雖然一柱一樁，但柱子數量多一倍，最后兩者樁長一樣。而大小柱網一柱一樁，雖然柱子數量比大柱網要多，但因樁的長度遠遠大于柱的長度，最后樁總長度反而比大柱網要短一些。

土方一項：最后，我們看一下土方項，土方量與面積和層高有直接關系，三種柱網存在差異，但差異不明顯。

最后我們把車庫、樁、土方三項指標進行匯總分析，詳見圖2所示。

圖2 匯總單方造價

匯總數據顯示，大小柱網具有明顯的成本優勢，分別比大柱網節約25%、小柱網節約8%。

項目地下室柱網落地方案，最終選取大小柱網進行設計是最為經濟合理。

5 項目設計總結

通過上面案例的分析我們發現，柱網形式直接影響板、梁、柱、基礎的形式和地下室的面積。決定采取何種柱網形式受規劃條件、地質情況、車位銷售情況、當地驗收情況等多因素影響，這里即由外部因素、也有內部因素。反而層高影響顯得不是那么明顯，只有土方價格高的城市，需要注意層高。

地下室柱網的選擇應根據項目的實際情況分析而定，因地質情況的不同和差異，帶來的最終結果也不一致。方法不能一成不變，如能在正式設計前進行多方案的比選，就能找到適合項目的合理方案[5]。

6 結束語

行業已經進入深度競爭階段，對設計的要求，尤其是對地產設計管理人員的要求也越多、越高、越廣。設計圖紙是結果，但成本設計意識需要貫穿到整個設計管理的具體過程中。以上是結合筆者真實管理實際案例的些許淺顯經驗分享，如有不妥之處，敬請各位專家和同行給予矯正和指導。