廣州市房地產開發投資與經濟增長關系研究

林爍琛 湯潔

摘 要：廣州市房地產業已經進入了相對穩定的發展時期，地產開發投資在固定資產投資中所占比重日漸上升。在此背景下，將廣州市2010-2019年房地產開發投資額與GDP作為樣本數據，運用實證分析進一步研究揭示廣州市房地產開發投資與經濟增長之間的互動關系，結果表明：這兩者之間存在著長期的均衡關系，且廣州房地產開發投資對經濟增長的促進作用比經濟增長對房地產開發投資的刺激作用更顯著。據此，本文提出要充分認識房地產開發投資的“兩面性”，大力拉動廣州房地產投資，合理控制市場熱度，加強房地產宏觀調控體系建設等發展建議。

關鍵詞：房地產開發投資;經濟增長;格蘭杰因果檢驗;發展建議

一、引言

中國經濟正從追求高速度發展轉變為追求高質量發展，而房地產投資是促進這種高質量轉變的關鍵性因素之一。據國家統計局顯示，在2019年，全國房地產開發投資132194.26億元，其中廣州市房地產開發投資達到3102.26億元，同比增長14.8%。房地產業成為長盛不衰的投資熱點，除了其本身對GDP的貢獻之外，相關聯的建筑業、交通業等都或多或少被房地產業的發展而拉動，對居民的消費、儲蓄都將會產生不小的影響。但如若房地產投資規模過大，會產生商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，或者供大于求、庫存龐大、資源浪費等問題，這些問題將導致房地產市場秩序混亂進而影響國民經濟。國內外學者針對房地產業與宏觀經濟的互動發展開展了廣泛的研究。Chang Nieh（2004）使用格蘭杰因果檢驗，發現房地產投資對GDP具有單向影響的作用。Miles（2009）總結住房投資在美國經濟周期中發揮著重要作用。Liming Hong（2014）利用廣義矩估計方法，選擇了1994至2010年間中國284個城市的面板數據，評估房地產投資與經濟增長之間的關系，得出在短時間經濟的增長比長期經濟的增長更容易受到房地產投資的影響的結論。周儀姜（2019）研究長沙市房地產開發投資額和經濟增長的關系，結果表明長沙當地的房地產投資與經濟增長是一種長期均衡的關系。夏莉莉（2020）采用2012年-2018年的面板數據對比中國50個城市房地產開發投資指標，通過PVAR 模型進行實證分析，結論表明房地產的快速發展可以明顯地刺激我國社會經濟增長;但是從長遠來看，如果房地產業繼續高速發展下去，很可能會導致我國GDP增速降低。汪穹立（2021）在研究江門市的經濟增長與房地產投資關系時，發現倘若是在短期內，房地產投資對經濟增長并不起到促進作用，或是促進作用不明顯;但若時在長期來看，房地產投資對經濟增長則起到一個正向的促進作用。

綜合國內外相關的研究，發現對廣州市房地產投資的研究較少。因此，本文擬研究廣州房地產開發投資活動，探討其在經濟運行過程中對經濟增長帶來的影響，從而發現房地產業與經濟增長的良性互動關系，為廣州乃至粵港澳大灣區、泛珠江三角洲經濟區的房地產業的發展策略提供合理化建議。

二、廣州房地產開發投資歷史與現狀分析

2008年經濟危機之后，廣州的房地產隨著中國經濟一起進入一個萎靡時期。直至2010年，廣州房地產開始由低迷景象轉變為持續高漲，而在當年9月，全國頒布了“限購令”，限制部分城市購房套數，廣州房地產也因此而受到影響。2011年房產限購范圍加大，同比2010年增長速度降低了12.61%。2012年廣州房地產開始出現低開高走、量價齊升的形態，當年廣州市大部分地區同比上漲30%左右。2013年的二手房發展勢頭較好，總體出現前高后低的特點，又由于“穗六條”限購政策的出臺，廣州上半年的二手樓市需求大幅增加，其成交量創歷年單月最高。2014年國家對“限購令”進行松綁，不再限制發放第三套房貸，廣州市進入調整期。2015至2016年的廣州房地產基本上處于一個穩定趨好的形勢，成交量屢創新高，去庫存難度降低。2017年房地產的開發資金來源中，銀行貸款占據13.9%，個人按揭貸款占據15.7%，并且購房定金以及認購未簽約金額達到30.6%。2018年租賃房政策的出臺為房地產業帶來不少沖擊，并且這種沖擊大多數情況出現在全國的一二線城市;另外該年房地產普遍存在低庫存，少供貨的現象，許多人流量大的區域無房可賣。因此2018年的廣州樓市并不樂觀。2019至2020年，全國經濟逐漸趨于平穩增長的狀態，在租賃政策、政府宏觀調控，我國貨幣政策也是十分平穩的。即使總體上看，全國房價飛速上漲，但由于國家一再調控，落實到廣州上時，房價并沒有明顯的變化。

縱觀10年間廣州房地產的發展，一些問題不容忽視：一是房地產市場不夠完善，房地產業的供求矛盾經常受到許多非市場因素的影響。二是商品房質量有待提高，商品房大部分的構建不夠合理。三是廣州的商品房銷售總額與其常住人口和GDP并不匹配。四是廣州周邊區域市場的協調發展有待加強。五是土地供應稀缺，廣州市的荔灣區、越秀區、海珠區、天河區、白云區等主要貿易交流區域，其土地成交面積在2019年下降了9.3%。六是房地產投資調控不夠合理，相關的法律法規仍不健全。在目前的廣州市場條件下，當房地產市場產品不充足，住房價格上漲時，房地產投機會造成過度的市場需求，導致產生不合理和不健康的住房價格，從而阻礙房地產市場的發展。

三、廣州房地產開發投資與經濟增長關系的實證分析

本文研究數據來源于國家統計局以及廣州市統計局，主要研究的變量是2010-2019年廣州市房地產開發投資額、廣州市GDP，分別用EST以及GDP表示。

對兩個變量EST、GDP分別取自然對數，命名LNEST、LNGDP，在一定程度上消除時間序列數據上存在的多重共線性現象。考察四個變量之間的相關性，發現LNEST與LNGDP之間的相關性很強，因此考慮建立這兩個變量的線性回歸模型。為了保證實證建模的有效性，本文先對這兩個變量的時間序列的平穩性進行檢驗。

（一）平穩性檢驗

從檢驗結果能看出，在5%的顯著水平下，LNGDP非平穩，ΔLNGDP是平穩序列;LNEST非平穩，ΔLNEST是平穩序列。

（二）模型構建

從對LNEST和LNGDP進行單位根檢驗分析得出，兩個變量皆為一階單整序列，即兩者之間有可能存在協整關系。

為此，構建計量模型如下：

其中為第t年的廣州GDP取自然對數;為第t年的廣州市房地產開發投資額EST取自然的對數;為殘差項。

回歸結果如下：

即該模型的參數估計與檢驗結果為：

該回歸有可能是偽回歸，也有可能反映了長期的協整關系。為了驗證實證結果確實反映了協整關系，本文繼續對回歸殘差做平穩性檢驗.

（三）殘差檢驗

在該時間序列是不平穩的前提下，對原模型的殘差項進行ADF檢驗，若檢驗顯示平穩，則LNGDP和LNEST協整，即LNGDP對LNEST的回歸結果有意義，這不是偽回歸。

反之，如果LNGDP和LNEST的殘差顯示非平穩，那么上述回歸結果不是協整關系。

觀察得出p值為0.0002<0.05，該殘差序列在1%的顯著性水平下拒絕原假設，即殘差無單位根，該數據是平穩的，殘差序列零階單整。由此得出，LNEST和LNGDP具有長期的協整關系，即廣州市房地產開發投資與GDP具有長期的均衡關系。

所預估的參數=4.477338，=0.696450，說明從長遠來看，廣州市人均地區生產總值每增加1%，平均來說廣州市房地產開發投資額將增加0.07%，這與預期的經濟意義相符。

（四）格蘭杰因果檢驗

在得出LNEST與LNGDP具有長期均衡關系的前提下，進一步討論這兩者之間存在怎樣的因果關系。

從表中可知，在10%的顯著性水平下，LNGDP可以影響LNEST，但在5%的顯著性水平下，LNGDP不是影響LNEST的granger的原因;在5%的顯著性水平下，LNEST是影響LNGDP的granger的原因，即廣州市經濟的增長可以影響廣州市房地產開發投資，但結果較為不明顯，同時廣州市房地產開發投資是促進經濟增長的原因。

（五）實證結論分析

通過以上實證分析，可以發現廣州市房地產開發投資與GDP之間具有長期的均衡關系，廣州市人均地區生產總值每增加1%，帶動廣州市房地產開發投資額增長0.07%。最后的格蘭杰因果檢驗結果表明，廣州市房地產開發投資是影響GDP的格蘭杰原因。

四、對廣州市房地產行業發展的建議

根據實證結論，結合廣州房地產業現階段存在的問題，給出以下建議。

（一）房地產開發投資可以促進經濟增長，但同時房地產開發投資也有可能會對經濟增長產生不利的影響，我們應當充分認識到這種“兩面性”。

（二）廣州市房地產開發投資與GDP有正相關關系，在我國的經濟可持續發展中，地產投資是刺激經濟增長的重要工具。政府和企業應該實事求是地看待投資和適合區域發展的房地產的長期和短期經濟效益。

（三）目前，廣州市的房地產業整體正處于增長和發展的階段，房地產開發的資金平衡還需要一段時間，這意味著房地產行業的發展將對經濟的增速產生重大影響。應在考慮到中國經濟增長放緩時，避免房產市場過熱導致出現經濟膨脹或崩潰。

（四）從房地產行業與國民經濟協調發展的角度出發，應著重加強房地產行業宏觀管理體系的建立，對政策執行情況進行監督，進一步加強中央政府和各級政府的作用。

參考文獻

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