高品質產業園區停車位需求解決方案研究

宋春崢 SONG Chun-zheng

（上海威新實業有限公司，上海 200949）

0 引言

近年來，高質量發展成為我國經濟領域的發展重點，因地制宜地加快傳統產業改造升級是落實高質量發展的有效途徑，產業園區作為實現產業升級的前提條件，也隨著同類型企業數量增多，競爭也愈演愈烈。在這種背景下，一個產業園區項目在規劃設計階段對功能和成本的把控能力，成為園區能否實現其價值并最終能夠盈利的重要因素。

停車位不足的問題是近些年出現頻率較高的一個問題，無論是住宅小區還是商業地產都普遍存在停車難的問題。同樣在產業園區項目類型中，也伴隨著業態的升級、就業崗位激增、就業人群結構的變化等原因停車難的問題也越發突出。目前產業園區的用地屬性還是以工業用地為主，因而其停車位配建指標也是按照要求并不高的工業用地的標準進行配置，使得許多園區出現了停車供需不平衡、秩序混亂等問題。

威新公司作為以產業園區的開發為主營業務的開發企業，有著數百萬平方米產業園區開發的落地經驗，且其開發的產業園區以自持并對外租賃作為主要的經營方式。近兩年，公司也將開發重點從原來的通用類生產型園區轉向高品質專業型園區，重點的轉變帶來了客戶體驗感、功能成本適配、投資收益等多方面更高的要求。這就使得原本僅要求的3輛/千平方米的車位配比至少要提升到5輛/千平方米或更多，而多出來的至少70%的車位如何在成本可控且不降低園區品質的條件下合理實施，前期規劃設計階段需要有明確的計劃。

1 現狀分析

通過對公司現有園區進行復盤發現，僅采用最經濟最便利的道路邊垂直停車、水平停車以及地面停車場的方式，當規劃條件為在不低于20%綠地率，建筑密度在45%，容積率為1.5的條件下，僅能滿足3輛/千平米的停車需求。這個數量是不能夠滿足現狀使用需求的。

都有哪些原因使得傳統意義上地廣人稀的工廠也出現了停車位不足等現象出現呢？結合產業園區的特點，通過分析主要有以下因素制約來影響園區停車位數量：①建筑密度。我國目前產業園區規劃指標還是傾向于高密度要求，例如天津市對工業用地建筑密度有不低于55%的規劃要求。建筑密度與地面停車位數量成反比，越高的建筑密度會使得地面標準停車位數量越少。②綠地率。綠地率是另一個同地面停車位數量成反比的重要指標。上海工業用地一般有不低于20%綠地率的要求，這意味著除卻去建筑密度之外又有不低于20%的區域無法規劃地面停車。③道路寬度。工業用地的往來車輛一般以大型貨運車輛為主，其對園區內道路寬度和轉彎半徑都有更高的要求，園區道路寬度一般不低于7m，轉彎半徑不低于9m，因此更寬的道路進一步限制了地面停車。④園區區位。產業園區一般位于城市郊區或專門設置的開發區等公共交通不是很便利的區域，因此依靠私家車進行日常通勤相對于在城市中工作有著更高的依賴程度。⑤項目成本。租賃性的園區有著租金低、回款慢的特點。在沒有特別要求的情況下，項目都會采用規劃要求的最低數量以及成本最優的地面停車的方式來實現車位需求。

2 常用的停車方式分析

地面停車是最常見的也是最經濟便利的停車方式，除此之外還有以下滿足車位數量的常見方式。

2.1 機械停車位

機械停車位是通過載車板的升、降或橫移，靈活方便的變換空位，存取車輛，采用機械移動的方式，提升有限的停車空間的利用效率，從而實現增加停車位的目的。機械停車位根據自身特點的不同，又分為升降橫移類停車設備、垂直循環類停車設備、巷道堆垛類停車設備、平面移動類停車設備、垂直升降類停車設備、簡易升降類停車設備等方式。

不同類型的機械停車設備各有特點，結合產業園區用地緊張、存取車時間集中以及成本限制等特點，適用的機械停車類型為升降橫移類停車設備、垂直循環類停車設備、簡易升降類停車設備三種類型，其中升降橫移類隨著層數和列數的不同組合又分為多種形式。這三種機械設備均具有結構簡單、模塊化生產、布局靈活組合方便、性能穩定、故障率低，占地面積小等特點（表1），可廣泛適用于園區的道路側邊布置。

表1 適配產業園區的各類型機械停車位特點

通過以上參數，可以清楚地根據項目停車位數量需求所適配的機械停車方式，但需考慮機械停車設備作為特種設備，需要考慮后期的專門的運營和維護費用。

2.2 地下車庫

地下車庫廣泛運用于高容積率的住宅區或商業建筑，其主要是在規劃用地中采用開挖的方式，利用地下空間建設成為相對密閉的場所作為停車場使用。地下車庫有很多優點，如不占容積率、停車使用便利、可提供大量停車位，使地上空間留出更多的開敞空間用于綠化，地下空間也可以結合園區的設備用房等不產生經濟效益的功能性用房設置，使可經營面積最大化等，同時缺點也比較突出，尤其是工期長、施工工藝復雜、成本高等表現最明顯。此外，因為產業園區廠房要求的單層的活荷載都比較大，一般都要達到2T/m2以上，若廠房設置在地庫上會在一定程度上限制一層樓面的使用荷載，這也是產業項目沒有大量設置地庫的主要原因。

根據我司2021年在上海落地的數個帶地下車庫的產業園區的經驗數據，單層地下車庫的建安成本約4000元/m2，單車位平均面積至少約40m2/個，綜合單車位成本約16萬元/個，地庫面積越小單車位面積就會越大也越不經濟，因此地庫適用范圍最廣，局限性最小，對園區品質提升效果最佳，適合于車位數量需求大于300輛的項目。

2.3 立體停車樓

將停車空間向地上發展，停車相對集中，出入方便快捷，駕駛員可通過坡道將車輛停入各樓層形成地上立體停車樓。立體停車由于立面可大面積開洞，方便采光通風等特點，使得其具有工程造價低，維護費用低等優點，同時可采用獨特的造型在滿足停車需求的同時提升園區品質，其設計使用年限為50年。

立體停車樓分為單建式及附建式兩種，單建式為以獨立的形態，并不附屬于其他建筑，由于單獨建造，地上部分可綜合考慮建筑造型和周圍環境相融合。單建式停車樓適用于地價和建筑密度要求不高的園區。以公司落成的一棟單建式停車樓為例，該項目總面積28416.34m2，建安成本約1600元/m2，全樓共解決了812個停車位，單車位面積指標約35m2/個，單車位造價約5.6萬元。此外，停車樓融入了員工食堂、物業用房以及垃圾房等功能，該類型停車樓適用于解決停車位缺口在300輛以上的項目。

附建式停車樓有位于建筑物之上的停車樓、建筑物之下的停車樓、嵌入式停車樓等形式，主要為結合現有的建筑物采用停車庫和建筑功能融合的方式，既節約用地提高了停車效率，又因停車庫與建筑聯系緊密形成較為便捷的停車方式。但由于產業項目具有層高高、不同廠房獨立性強等特點，且附建式停車樓均需配套上下坡道，電梯、樓梯等配置，平面布置不夠靈活，難以大面積使用，局限性較大，提高停車效率的性價比不高，因此該方案并不適用于傳統的產業園區。

2.4 屋面停車

屋面停車為利用大型建筑的空置屋面集中設置的停車位，因其不受豎向結構構件的影響，停車效率最高。但因需另設垂直交通坡道，影響建筑立面及整體建筑布局，具體實施有較大的局限性。

產業園區具有樓間距較小，單層面積較小，建筑使用活荷載大等特點，因此若采用屋面停車所產生的成本影響并不顯著。為減少垂直交通的數量，提升停車效率，曾嘗試采用連橋的方式將不同廠房的屋面連成整體的方式實現屋面停車（圖1），但該形式會增大結構專業的設計難度，同時增大報建專業的溝通難度，因而并未在實際項目中運用。

圖1 產業園區屋面停車改造示意

根據測算屋面停車可以實現約30m2/個的單車位面積指標，單個車位的成本在約1.45萬元。根據產業園區的規模，可以解決的200至500個車位缺口，但因其便利性不足，局限性較高，因此這種方式不一定適用于各個園區，需要根據園區特點分析使用。

3 不同停車方式適用模型

假設一塊占地100000m2的工業用地，計劃建設一個高品質產業園，規劃建筑密度為42%，綠化率不低于20%，將容積率的區間設定為1.0至2.0之間。根據前序資料，在45%建筑密度以及20%綠化率條件下，地面停車能夠滿足其3輛/千平米的條件。根據模型假設，僅采用地面停車方式的條件下，分別計算3輛/千平米以及5輛/千平米的停車位缺口（表2）。

表2 不同容積率下的停車位缺口數量統計

可以看出在容積率約1.5的條件下，地面停車可以滿足3輛/千平米的要求，但隨著容積率的增加，無論是3輛/千平米或者5輛/千平米的的停車配比都會逐漸出現不足。在這種情況下，我們依據各停車方式的特點，根據車位缺口數量來適配不同的解決方案（表3）。

表3 分類停車位缺口解決方案

從實用及成本角度考慮，以上方式都是可以組合使用的，比如多種類型機械停車方式、機械停車與地下車庫組合等方式，目的就是采用最低的成本實現滿足停車位需求。

4 地下車庫及立體停車樓指標測算對比

通過以上分析可知地下車庫和立體停車樓都是解決大量停車位的重要方式，僅僅從成本角度考慮，地下車庫是不占有優勢的，那么這兩種方式在實際運用中該如何選擇，還要站在整體項目的經營角度來進行分析對比。

根據前述分析，立體停車樓單方建安成本約1600元/m2，單車位面積約占35m2；地下車庫單方建安成本約4000元/m2，單車位指標約占40m2。以下根據第4節假設的計算模型，在容積率1.8的情況下按照5‰指標配比停車位可知車位數量有426個缺口。計算可知，采用地面停車樓的方案需要建設約14910m2的停車樓，其占用約0.15的容積率指標，預估建安費用約2386萬元；若采用地下車庫的方式則需要約17040m2的地下車庫，空余出的0.15容積率繼續建設約14910m2大小的工業廠房，根據成本數據我司廠房的建安成本約為2500元/m2，則地庫方案總預計成本為地庫與地上廠房建安成本之和，共10543.5萬元。

有了以上假設數據，根據常用的經濟指標分析的方法來進行對比測算，若項目完整的生命周期為4.5年，則分別對樓板價為1700元、2500元及3000以及廠房租賃租金為單平米1.5元、2.0元及2.5元兩個維度進行測算收益率測算，采用常用的稅息折舊及攤銷前利潤簡稱EBITDA以及內部收益率IRR兩個指標進行對比（表4）。

表4 地下車庫與立體停車樓經濟指標對比分析

根據上述分析可以看出，項目的樓板價越低，租金越低立體停車樓的方案優勢就越明顯，車位缺口越大越明顯。相反在項目樓板價更高、租金更高的情況下，因為地庫不占用的容積率可以作為廠房對外經營從而產生更高的收益，此類項目地下車庫的方案優于立體停車樓，并且在未來園區整體出售時，廠房相對于停車樓也會有更高的估值。因此項目的定位和獲取價格是決定采用地下車庫或立體停車樓的重要依據。

5 結束語

隨著我們國家高質量發展要求，高品質產業園區會更大量且高速地發展，園區內的停車問題也會越來約突出。通過以上分析，期待在產業園區項目開發的過程中，從規劃設計管理的角度，從解決園區停車問題的實際需求出發，通過合理的方案選擇使得項目能產生更大的價值，期待以此能為解決同類問題提供一些參考思路。