中小型房地產企業資金管理存在的問題及改進措施探討

王素霞

（淄博嘉辰置業有限公司，山東 淄博 255000）

房地產行業是一個典型的資金密集型產業，主要表現在資金需求大和占用周期長兩個方面。隨著房地產行業政策的不斷收緊，預售資金的開放條件越來越嚴格，預售資金的監管越來越嚴格，房地產企業從融資到資金回籠越來越困難。加上新冠肺炎疫情的影響，中小型房地產企業的財務管理狀況亟須改善，如何提高中小企業的資金管理效率、提高資金的周轉效率是中小房地產企業資金管理需要面對的重要問題。

一、中小型房地產企業資金管理概述

中小型房地產企業資金管理是指圍繞企業的籌集、投資、經營等資金活動，做好企業對資金的規劃、使用、回收、監督、評價等一系列財務管理過程。具體包括投資項目決策過程中的全周期資金預測、各節點和年度資金來源規劃、月度資金預算；月度跟蹤預算實施情況（包括金額和節點控制），檢查異常和緊急情況下支出是否合理；資金回籠包括盡快兌現，加快銷售和抵押跟蹤。中小型房地產企業的資金來源主要包括以下幾個方面：

（一）自有資金

對于中小型房地產企業來說，自有資金是在房地產企業最開始成立時投入的注冊資金，這筆資金是企業長久持有，并且可以自主控制的資金。簡言之，自有資金對于企業正常運行來說，是基礎也是堅強的后盾，而且一般企業在運營過程中會把向股東所借款項也劃分為企業自有資金。

（二）銷售回款

房地產企業銷售回款率是對企業資金管理效果的一大考驗，充足的銷售資金收入可以幫助企業后續順利開展各種業務活動。而且房地產企業在得到房屋許可證時，就會收取少量的認購費和誠意金。開發商在市場開盤前獲得的資金數量也可以幫助企業緩解在開盤前遇到的各種資金壓力。但是，要注意合適的時機，因為法律明確規定，房屋在獲得預售許可證之前是不允許銷售的，所以企業要進行銷售回款也應遵循相關的法律法規，避免觸犯法律底線，引起法律風險。

（三）借入資金

對于中小型房地產企業來說，借款來源一般都是金融機構，還有民間借貸。現階段，從市場房地產行情看，銀行貸款依舊是眾多企業的首選，但是，有些企業僅有銀行貸款還不足以滿足日常運行所需的資金要求，所以，越來越多的中小型房地產企業會選擇民間借貸的方式，短暫性地滿足資金運行需要。

二、中小型房地產企業資金管理存在的主要問題

（一）員工資金管理意識不足，內部資金管理制度存在缺陷

現階段，很多中小型房地產企業經營管理者對于資金管理的重要性認識不足，局限于自身學識，雖然重視項目建設管理和銷售回籠資金，但沒有意識到加強內部資金管理的重要性。部分中小型房地產企業管理層往往掌握的財務知識較薄弱，對資金管理缺乏全面的了解，企業自身也缺乏健全的資金管理制度和體系，導致員工在日常工作中沒有可依據的制度文件，缺少一定的行為約束和引導。

（二）融資渠道單一，融資成本高

房地產開發是一個資金密集型的產業，對資金的需求量非常大。中小型房地產開發企業常出現資金不足的情況，自有資金較少，在獲得預售機會前，會有大量銷售無法正常進行，這也造成較大的誠意金收取風險和資金購買風險。一般情況下，房地產企業首選貸款都是各大銀行機構，所以，銀行機構已經成為許多中小型房地產企業常見的融資方式。現階段，受各種外部因素的影響，例如宏觀政策調控等，使我國四大銀行對于房地產企業的貸款大幅減少。正常情況下，中小型房地產企業可以從國有四大行獲得初次開發貸款，但隨著后期項目的不斷推進，各種資金需求量也逐步增大，導致銀行出于風險因素考慮適當地增加貸款利率。這對于企業來說，就需要承擔更多的貸款利息，使房地產企業面臨更加嚴峻的財務風險，進一步增加了中小型房地產企業的財務融資壓力。

（三）預算執行有偏差，對多余資金管理不到位

1.預算執行情況不足

許多中小型房地產企業的預算管理缺乏科學性，實際實施方案非常隨意，缺乏議價能力，設計變更頻繁導致項目簽證到處飛。此外，房地產項目資金超支沒有得到跟蹤和驗證，也沒有納入評估，導致項目從投資到運營的實際支出與預算之間的差異較大，資金預算在指導和監測方面沒有發揮出作用。

2.對過剩和可用的資金管理不到位

一些中小型房地產企業在資金充裕時，缺乏有效的資金管理，造成部分存款賬戶、監管賬戶有很多降水資金閑置。自2020年初以來，特別是公積金貸款銀行不再需要按照要求存留保證金，但許多小公司沒有跟上政策調整做好限制資金的管理，未能利用過剩資金為企業發展創造更多的利潤。

（四）企業員工風險意識薄弱，運用民間貸款方式較普遍

對于中小型房地產企業來說，由于企業規模小、經營管理方式落后，企業很多員工嚴重缺乏風險防范意識，所以，一些項目負責人會在巨額利益的誘惑下盲目進行項目開發和項目投資，并沒有足夠的時間進行項目的可行性研究，也沒有出具可參考的可行性報告。如果項目選擇存在問題，最后在銷售環節也會大概率出現問題，各種銷售資金很難及時收回，導致很難再找到銀行進行擔保，資金漏洞就會逐漸形成，長此以往，企業就會面臨著嚴峻的資金鏈斷裂風險。對此，企業就會尋找各種民間借貸，民間借貸因為限制條件少，會廣受中小企業家青睞，房地產行業同樣也會廣泛應用民間借貸。許多中小型房地產企業缺乏相應的風險管理機制，沒有專門的風險控制部門，其權利和責任也不明確。當風險出現時，無法及時地采取有效措施來應對和化解風險。

（五）監督考核機制不完善

在中小型房地產企業中，資金管理問題也體現在不完善的監督評價機制上。中小型房地產企業在營銷方面非常重視政府與企業的關系，但缺乏科學、有效的監督評價機制，對相關負責人的資金管理狀況沒有進行合理、公平、科學的評價，就發生大額的借貸行為，導致中小企業資金管理水平低、管理不到位。

三、改善中小型房地產企業資金管理的措施及建議

（一）增強全員資金管理意識，完善資金管理制度

任何企業的資金管理活動都貫徹于整個企業生產經營過程中，房地產企業同樣在項目開發全過程都需要高效地進行資金管理。房地產項目開發從土地的買賣、征收、項目規劃、項目圖紙設計、項目施工、項目竣工、銷售等各環節，都離不開資金管控。資金對于房地產企業的業務進行極其重要，市場上各大型上市房地產企業或者集團型房地產企業具有較強的資金管理意識和健全的資金管理制度。因此，很多的中小型房地產開發企業要想在裂縫中生存，就必須做好高效的資金管理。首先，要不斷地提升全體員工的資金管理意識；其次，要制定完善的資金管理制度，讓員工在日常經營管理過程中有制度可尋，有文件可以追溯；最后，要全面加強資金預算管理，中小型房地產企業在相關業務部門的共同參與下，財務部門應在企業年度資金管理計劃和經營戰略目標中，全程監督和控制企業業務活動中各項資金使用情況，編制完整、合理的年度資金使用計劃。

（二）拓寬融資渠道，降低經營成本

根據上述內容，現階段中小型房地產企業融資渠道一般都是選擇銀行借貸和民間借貸。在當前市場經濟體制不斷變化的局勢下，我國的金融體系框架也在不斷地變化，不斷地進行完善，所以，中小型房地產企業過分依賴銀行實現貸款的局面也會有所變化，逐漸從間接融資轉向直接融資。從表面上看，直接融資規模較小，無法滿足企業的資金需求。中小型房地產企業要通過多種方式拓寬融資渠道，包括通過合作方式拓寬企業的融資渠道，提高企業的融資能力，為企業經營減少財務風險，合理地分配資源。

中小型房地產企業要想合理地設計融資方式，就要對市場行情、企業經營狀況、金融機構借貸政策、多種融資方式優劣勢等進行充分的調研，最終確定適合企業經營發展的多元化融資方式。要規劃和安排企業股權結構和業務模式，并提前通過調研、問卷等方式，整理各種項目相關的融資數據，最后根據融資方式確定該方式存在的財務風險及各種不足，并制定相應的完善措施，提前對風險進行防范。

（三）加強預算執行和考核，向多余資金要效益

中小型房地產企業在科學編制預算指標后，首先，要從戰略高度重視預算指標的實施，加強監督評價，跟蹤預算目標和實際數據的月度比較，及時糾正偏差。財務部門應嚴格控制各項支出，特別是對專項項目，要定期報告預算跟蹤、例外情況，限制超支部門等，定期開展監督、績效考核評價活動，考核越頻繁，作用就越有效，預算實施效果越好。其次，財務部門根據企業的年度經營計劃和預算，進行短期財務管理或者調任總部補充其他項目，或者償還部分貸款，降低資金成本。對于監管賬戶和保證金賬戶中的資金，財務部門和相關部門應及時了解國家和地方政策，及時傳遞信息跟進并盡快發放資金。最后，企業應重視資金規劃，加強對資金收支的預算和實施管理。組織各部門預測各項目的收支，財務部門應及時跟蹤資金計劃的實施情況，拒絕支付未按照資金計劃安排的資金支付，或報相關上級領導批準。期末，財務部門根據實際籌資和使用情況，評估各部門資金計劃實施的準確性，不斷提高企業資金事項的可預測性和資金安排的合理性。

（四）增強風險防范意識，加快銷售資金回籠

房地產行業對資金需求量很大，所以，在收益高的前提下同樣也承擔著極高的財務風險，這些風險來自多方面的不確定性，房地產企業要進行全面的風險管理，必須明確風險管理的組織結構及其職責。中小型房地產企業在銷售過程中要注意及時回收銷售資金，提高資金回收率，這樣可以幫助企業降低各種融資成本、經營風險、財務風險，盡可能地減少采用民間借貸方式實現融資。而且，在地產項目主體結構達到三分之二之前，房地產企業仍然需要依靠自己的資金和外部資金來填補資金漏洞。

另外，銷售催收是中小型房地產企業獲得資金的另一個重要來源，因為房地產行業一般涉及銷售資金都是大量的，所以，企業要時刻關注項目開發后的銷售和資金回收情況。中小房地產企業要想實現經濟利益最大化，就要尋找各種銷售方式，并創新和推廣銷售人員獎金制度，以此來激發一線銷售人員工作的熱情，激發員工的工作積極性，讓員工主動探索更加優秀的銷售策略，如果銷售策略有效，可以在企業內部大范圍推廣。銷售人員還要持續追蹤銷售支付情況，注意項目開發的淘汰率和各種銷售支付率。此外，房地產企業要拓寬項目開發渠道，只有與各大抵押貸款銀行建立良好的合作關系，才有可能獲得銀行的更多貸款，同時有效地縮短銀行貸款審批時間，增加貸款期限。

（五）完善考核機制，重視內審工作

首先，中小型房地產企業應進一步完善考核機制，建立和實施考核資金管理制度，其中不僅包括資金預算制度，還包括日常資金審批制度、托管制度、會計制度與其他制度等；考核內容不限于預算考核，應包括所有的資金管理制度，防止舞弊和失職，保證資金的安全性和完整性。其次，內部審計作為內部控制的監督者和評價者在資金管理中起著重要的作用，中小型房地產企業應當設立獨立的內部審計部門，直接對資金管理的效率和有效性進行獨立的專業評估。

四、結語

房地產行業屬于資金密集型、風險程度偏高的行業，再加上房地產行業政策變化頻繁，產業涉及法律法規文件多、經營業務范圍廣等因素，企業的資金管理工作繁雜，面臨著市場激烈競爭的嚴峻挑戰。因此，對于中小型房地產企業而言，做好資金管理十分重要。本文認為，中小型房地產企業要想實現高效的資金管理，就要不斷地增強全體員工的資金管理意識，完善資金管理制度和體系，盡力拓寬融資渠道，加大資金管理力度，保障資金管理質量和實際運營能力。同時，中小型房地產企業還需要不斷提升員工個人專業技能和綜合素質，鼓勵員工主動學習，增強自我學習能力，并且在實踐中不斷積累經驗，幫助企業做好資金管理工作，從而促進企業資金管理能力和水平的不斷提高。