淺析財務報表分析在房地產企業財務管理中的應用

羅永華

（嘉里置業（深圳）有限公司，廣東 深圳 518101）

當前，我國房地產企業面臨著資金周轉緩慢、融資困難等嚴峻挑戰。通過財務報表分析可以準確地了解房地產企業財務狀況，從而提高房地產企業的財務管理效率。因此，房地產企業相關工作人員應意識到分析財務報表的重要性。財務報表以數據的形式描述企業完整的經濟運行情況，為企業內部管理層提供有價值的信息，例如投資方向、成本管理和其他信息等。因此，應不斷優化財務報表分析的質量，為投資者制定投資戰略提供參考，促進業務健康發展。

一、財務報表分析法概述

財務報表分析法對房地產企業財務報表分析人員有較高的要求，各種技術需靈活運用，如差異分析、系列指標分解和替代等，以確保分析的科學合理性，有效分解財務指標的變量，使各項財務指標充分反映多個財務環節的比例。

（一）比較分析法

比較分析法是財務報表分析實踐中最常用的方法之一，其是通過實際數與基數的對比來提示實際數與基數之間的差異，以此了解經濟活動的成績和問題的一種分析方法。比較分析法可以分為絕對數與相對數的比較，對于絕對數的比較，就是經由比較的方式將事物特定時間、特定地點總規模指標進行分析，及時發現數據之間存在的差異；而相對數比較則是對同類數據指標的比較，在靜態指標的基礎上，經由相關比較可以獲取指標。

（二）因素分析法

因素分析法是利用統計指數體系分析現象總變動中各個因素影響程度的一種統計分析方法，也是財務報表分析較常用的一種方法。因素分析法可以分為連環替代法、差額分析法及指標分解法，經由相關方法的應用可以分析具體財務指標情況。

（三）平衡分析法

平衡分析法是分析事物之間相互關系的一種方法。它分析事物之間發展是否平衡，揭示出事物間出現的不平衡狀態、性質和原因，指引人們去研究積極平衡的方法，促進事物的發展。由于財務報表分析技術的復雜性，對許多房地產企業的財務報表分析師來說是一個重大挑戰。通過財務報表分析關注財務指標的平衡，支持企業調整財務指標，及時反饋財務指標問題，制定防范措施，保證財務管理安全。

二、財務報表分析在房地產企業財務管理中的作用

在房地產企業財務管理中，通過財務報表分析能夠為企業投資者提供準確、全面的財務決策，幫助企業決策者和管理層及時了解企業的財務運作，并對企業未來的盈利能力和償債能力作出一定判斷。財務報表分析的重點是對企業資產負債表數據、企業收益預測和現金資產流動的分析，從財務管理的角度幫助企業形成持續發展的基礎，以降低經營者的風險。經過比較分析，可以為財務報告使用者提供決策依據。由于房地產開發建設過程中的資金投入較高，預算中的庫存項目將逐年大幅增加，且在房地產預售期間，房地產企業將產生大量的營銷成本，這些成本將作為期間費用直接計入當期經濟賬戶，在完工交付前很長一段時間內，凈利潤為負，未分配利潤將呈現逐年下降的趨勢。同時，由于財務分析是財務預測、決策和規劃的基礎，因此，財務分析不僅是封閉周期的結束，也是下一個周期的起點。另外，通過財務報表分析，可以充分地了解企業財務狀況和管理水平，從而合理預見未來，做出合理、科學的決策，并細化和分解各部門業務績效，評估其業務活動對公司經營成果的貢獻。只有區分責任，才能在綜合經驗教訓的基礎上，各部門繼續發揮自身優勢，改進不足，以提高績效，通過財務分析，提煉各種有利和不利的驅動因素，對癥施策，進而促進房地產企業經營管理水平和經濟效益的提升。

三、房地產企業在財務報表分析過程中存在的問題

（一）財務報表信息披露質量不高

第一，企業財務報表信息質量的最基本特征是信息的真實性，要求會計信息記錄與實際業務情況相符，不能出現賬表不符、信息遺漏和信息造假等情況。如果出現上述由于人為或者工作失誤造成的對外報表信息失真，那失真的信息將會給決策者最終決策帶來錯誤的引導，使得企業的最終經濟行為不能根據市場導向開展，給企業帶來經濟損失。第二，部分企業財務報表反映的信息不充分。例如，出于某種目的對交易信息進行隱瞞，或者避重就輕的對外公布非核心信息，營造美好的財務數據，這種不充分的披露會導致決策者決策的失敗，最終都逃不過市場的監管及淘汰。第三，部分企業財務報表信息披露不及時。面對千變萬化的市場形勢，報表使用者獲取的信息不僅要準確，還要及時。因為不及時的信息披露會導致報表的使用者無法獲取市場波動及風險信息，做出滯后的決策，給企業的經營決策帶來影響。

（二）財務報表分析缺乏客觀性

財務報表主要是提供財務數據信息，并以此為基礎計算財務指標，但部分非財務指標不反映在財務報表中。例如，評估企業短期債務償還能力，單憑短期債務償還能力的指標就判斷超過行業標準的短期債務償還是片面的。而比較分析法是比較兩個或多個相關數據以發現差異，并以企業歷史數據為基礎，但由于市場環境的變化不斷，歷史數據表示過去的業績，不代表合理性，財務分析人員如果不認真分析的話會產生很大差異，影響比較的效率和效果。目前，在進行財務報表分析時，還缺乏客觀性，因此財務分析報告使用者應根據不同的使用需求對財務分析指標給予不同關注。銷售部最注重銷售指標、收款指標和營銷成本的使用；財務人員注重資產負債、利潤、現金流量、稅金、投資回報等指標；管理層關注總體情況。但在實踐中，對于銷售數據，主管服務部門批準的合同金額是標準，如果房地產公司沒有一套適合其現狀的財務分析系統，不同功能的財務分析服務之間會產生各種沖突和矛盾。

（三）財務報表分析缺乏時效性

目前，房地產企業實際財務狀況存在房屋付款從“預售賬戶”所有權轉移到損益表主要活動中，已開發的房屋在實際交付使用后，公司無權處置已出售的房屋。在房地產開發期間，資金存在一定流動性的特點，因此，要想對資金的流動性進行實時掌控，就需要加強財務報表分析的時效性。然而，房地產公司將經歷項目竣工和最終監管、審計和驗收階段，如果預售的是長期房地產項目，也將經歷開發和早期建設階段。在此期間，房屋付款將保留在預期收入賬戶中，這會導致大量負債發生，如果公司需要外部融資，將給人留下經營管理不善和資本方面缺乏持續工作能力的印象，增加了融資難度，且這種時效性的缺乏也會嚴重影響房地產期間財務報表分析的質量。

（四）財務報表分析報告不全面

根據目前房地產公司執行的會計準則可以看出，企業為發展和經營而發生的日常經營費用已計入管理成本等損益成本，這種日常經營費用存在不確定性。如果財務報表分析報告存在不全面的情況，就可能導致經營期內直接減少利潤；如果企業在財政年度內未確認銷售收入，而僅反映支出的情況，就會導致房地產金融賬戶遭受重大損失，在此基礎上，會逐漸侵蝕所有者資本，那么該期間的財務分析是不客觀的，不能真實、全面地反映房地產公司各經營階段的財務狀況和經營成果，從而嚴重影響財務報表分析在房地產企業財務管理中的作用。

四、提升房地產企業財務報表分析水平的對策及建議

（一）優化企業治理結構，強化財務報表信息披露質量

財務報表信息質量受公司治理結構的影響，公司治理結構可以從內部及外部對報表信息質量造成影響。其中，企業通過董事會、監事會等進行內部治理；外部審計、政府監管等組成外部治理結構。優化公司治理結構，避免內部治理過于集權，這樣有助于避免或者減少財務報表虛假信息的提供。完善的內部治理結構，可以相互促進，相互監督，進而形成規范的公司內控制度，為公司治理提供制度保障，在促進公司發展的同時，也建立起良性的信息溝通系統，這樣可以為企業提供及時、準確的經營信息。外部治理結構應發揮其監管及懲罰的作用，對違規者提供警戒，可以有效地規避信息的造假問題，進而保證報表信息的準確性。通過內外部結合和聯動，強化財務報表信息的披露質量，提升財務報表的應用價值。

（二）增強財務報表分析的客觀性

財務報表分析結果往往受管理人員一定的主觀經驗影響，這不利于財務報表分析結果的客觀性，如果數據繁雜或者數據真實性低，容易導致財務報表分析結果無法滿足房地產企業財務管理的要求。因此，有必要制定相應的對策，嚴格要求相關數據的真實性和準確性，加強財務報表結果的客觀性。此外，房地產企業財務管理者應該對數據進行明確分類，特別是需要統一財務數據的分析口徑，提高財務報表的分析效率。由于財務報表分析在具體應用過程中經常會出現缺乏可靠依據的問題，一旦這些問題發生就會促使財務報表所依賴的數據失真，導致企業內部會計師在編制財務報表時不能準確地反映公司的實際運行情況和財務情況，使企業在開展財務報表分析過程中的可靠性降低、分析結論存在偏差。為了改善這個問題，有必要采取合理的措施將數據按照一定的規律進行分類處理，不斷改進分類工作，便于統一收集和整理數據，從而增強財務報表的客觀性，大大提高數據的可用性。

（三）保證財務報表的時效性

在財務報表分析期間，應結合房地產企業的實際財務狀況，有效預測房地產企業未來的財務運營狀況。為了使企業管理層能夠及時進行戰略調整，必須用合理的方法保障財務報表的時效性，及時進行戰略調整，以實現房地產企業經濟利益最大化。同時，財務報表分析人員應提高財務報表分析效率，在最短時間內準確完成相應的財務報表，然后通過網絡平臺及時上傳報告，充分反映房地產企業目前的實際運營情況。

（四）提升財務分析的覆蓋面

財務報表分析不能只關注主要財務報表中包含的數據信息，而是應該將其中包含的信息與其他內容相聯系，利用財務報表的數據信息研究房地產企業的經濟發展情況，科學、合理地研究各部分信息。此外，財務負責人使用的財務報表分析方法比較單一，如果只是采用單一的方式就無法驗證某種方法的財務報表分析結果。因此，財務報表分析者可以積極運用多個財務報表的分析方法，確保結果的全面性和準確性。例如，在企業盈利能力分析中，可以以“利息稅折舊前利潤＝純利潤+利息支出+所得稅+折舊+長期資產折舊額”的形式進行，通過使用這個指標，可以更真實地反映房地產企業財務管理情況，全面了解企業的經營業績與企業整體情況，并通過加強對現代管理理論的理解和認識，從企業整體上做出正確的判斷，充分分析房地產企業的優勢、弱點、機遇和挑戰，確保企業全體員工能全面把握企業整體情況。

五、結語

房地產企業實現高質量發展離不開高質量的財務管理。財務報表分析是房地產企業財務管理工作中不可缺少的部分，通過對財務報表的分析，可以及時發現財務報表內存在的問題，并針對存在的問題提出相應的解決方案，有效地把握企業管理中的缺陷，在此基礎上不斷提高財務管理水平，從而保證財務報表分析發揮最大化的作用。