關(guān)于東營(yíng)市發(fā)展保障性租賃住房的思考

李策佳

【摘要】保障性租賃住房是近年來國(guó)家積極鼓勵(lì)發(fā)展的一種新的住房保障形式。本文從東營(yíng)市概況、人口狀況、新就業(yè)職工住房保障情況、企事業(yè)單位發(fā)展意向等方面，對(duì)其保障性租賃住房發(fā)展需求進(jìn)行了淺顯分析，提出了對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】保障性租賃住房;思考

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.12.003

引言：

保障性租賃住房主要利用存量土地和房屋建設(shè)，堅(jiān)持小戶型、低租金、職住平衡，由政府給政策，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，旨在有效緩解新市民、青年人等群體的階段性住房困難。黨的十九屆五中全會(huì)首次提出“保障性租賃住房”的概念，要求“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）提出“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。本文以山東省東營(yíng)市為例，嘗試對(duì)其保障性租賃住房的發(fā)展需求進(jìn)行淺顯分析，以期對(duì)北方普通地級(jí)城市發(fā)展保障性租賃住房、完善住房保障體系有所啟發(fā)。

1、東營(yíng)市概況

東營(yíng)于1983年建市，轄東營(yíng)、河口、墾利三區(qū)和廣饒、利津兩縣，面積8243平方公里。東營(yíng)位于山東省北部，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和沿黃經(jīng)濟(jì)帶交匯處，是我國(guó)第二大油田——?jiǎng)倮吞锼诘兀菍O武故里、呂劇之鄉(xiāng)。

1.1自然資源豐富

東營(yíng)市土地總面積1236.5萬畝，人均土地面積居全省第1位。其中：未利用地面積379萬畝，占土地總面積的30.65%，高于全省21.6個(gè)百分點(diǎn)，居全省第1位。未利用地多為國(guó)有鹽堿荒地，是我國(guó)東部沿海后備土地資源最豐富、開發(fā)潛力最大的地區(qū)。作為勝利油田主產(chǎn)區(qū)，東營(yíng)石油、天然氣、鹽鹵等資源富集，集中了勝利油田85%的產(chǎn)量和80%的石油地質(zhì)儲(chǔ)量。萬里黃河在東營(yíng)入海，賜予東營(yíng)河海交匯、新生濕地、野生鳥類三大世界級(jí)旅游資源。全市濕地面積4580平方公里，約占全省的1/4，濕地率41.58%，是首批“國(guó)際濕地城市”，入選2021中國(guó)最具生態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力城市;1530平方公里的黃河三角洲國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)是我國(guó)暖溫帶最完整、最廣闊、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)，也是世界范圍內(nèi)極具代表性的河口濕地，有“鳥類國(guó)際機(jī)場(chǎng)”的美譽(yù)。黃河口生態(tài)旅游區(qū)為國(guó)家5A級(jí)景區(qū)。

1.2工業(yè)基礎(chǔ)較好

東營(yíng)是國(guó)家重要的能源基地，工業(yè)體系完備，制造業(yè)規(guī)模大。在聯(lián)合國(guó)產(chǎn)業(yè)分類目錄41個(gè)工業(yè)大類中擁有35個(gè)，是全國(guó)重要的橡膠輪胎生產(chǎn)基地、石油裝備制造基地、高端納米級(jí)電子陶瓷和碳纖維材料生產(chǎn)基地。國(guó)瓷公司為國(guó)內(nèi)最大的功能陶瓷材料、納米級(jí)復(fù)合氧化鋯生產(chǎn)企業(yè)、全球第二家高端納米級(jí)鈦酸鋇生產(chǎn)企業(yè)。全市原油一次加工能力7220萬噸，約占全國(guó)的1/10、全省的1/3;橡膠子午胎產(chǎn)能1.94億條，約占全國(guó)的1/3、全省的1/2;石油裝備制造產(chǎn)值約占全國(guó)的1/3。第二產(chǎn)業(yè)在“三產(chǎn)”中占比56.3%，全省最高。

1.3綜合實(shí)力雄厚

2020年，東營(yíng)簽約項(xiàng)目323個(gè)、總投資2667億元，引進(jìn)央企國(guó)企36家、世界500強(qiáng)16家、中國(guó)500強(qiáng)12家，內(nèi)資到位資金610.3億元、比上年增長(zhǎng)162.2%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)8.9%，居全省第1位。近年來，東營(yíng)實(shí)施流程再造，優(yōu)化便民服務(wù)，市與縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)全部實(shí)現(xiàn)“同權(quán)審批”，在全省率先推出企業(yè)開辦“政府免單服務(wù)”，被列為全國(guó)工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革樣本城市。2020年，東營(yíng)人均GDP13.63萬元，居全省第1位;城鎮(zhèn)非私營(yíng)在崗職工平均工資10.38萬元，居民人均可支配收入4.22萬元，居民人均消費(fèi)支出2.6萬元，均居全省第3位，僅次于青島、濟(jì)南。2021年，中國(guó)石油大學(xué)勝利學(xué)院成功轉(zhuǎn)設(shè)為省市共建的省屬公辦普通本科學(xué)校——山東石油化工學(xué)院，中國(guó)石油大學(xué)研究生院落地東營(yíng)，東營(yíng)高等教育發(fā)展迎來了新的春天。

2、東營(yíng)市人口狀況及引才成效

2.1人口持續(xù)增加

常住人口方面，根據(jù)山東省第七次全國(guó)人口普查通報(bào)，2020年?yáng)|營(yíng)常住人口219.35萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率71.45%，占全省的比重由2010年的2.12%提升到2020年的2.16%。東營(yíng)常住人口全省最少，但增速較快，與第六次人口普查相比增長(zhǎng)7.77%，高出全省1.78個(gè)百分點(diǎn)，增速排全省第4位。戶籍人口方面，2020年?yáng)|營(yíng)戶籍人口197.96萬人，比2019年增加0.31萬人，戶籍人口城鎮(zhèn)化率58.58%。其中：0-17歲人口38.08萬人，18-59歲人口116.25萬人，60歲及以上人口43.63萬人。據(jù)全市第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，東營(yíng)人口十年間持續(xù)穩(wěn)增，常住人口總量比十年前增加近16萬人，大學(xué)文化程度人口所占比例位居全省第3位，流動(dòng)人口規(guī)模增加明顯。

2.2引才成效明顯

人才是第一資源。近年來，東營(yíng)深入實(shí)施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略，實(shí)施“才聚東營(yíng)”行動(dòng)，推出“人才新政”，著力打造高水平創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，讓優(yōu)秀人才引得來、用得好、留得住。2020年，東營(yíng)市出臺(tái)“人才新政”23條，組建人才發(fā)展集團(tuán)，引進(jìn)高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才（團(tuán)隊(duì)）261人（個(gè)），引進(jìn)高校畢業(yè)生2.1萬人，其中“雙一流”高校畢業(yè)生556人。智聯(lián)招聘與任澤平“澤平宏觀”課題組專家團(tuán)隊(duì)聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)城市人才吸引力排名：2021》顯示：東營(yíng)入選“2020年最具人才吸引力城市100強(qiáng)”榜單，全國(guó)排名第47位，全省排名第5位。

3、東營(yíng)市新就業(yè)職工住房保障情況

3.1新就業(yè)職工居住情況調(diào)查

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近三年首次來東營(yíng)市就業(yè)并參加社會(huì)保險(xiǎn)的人員約14-15萬人。預(yù)估到2023年前后，這一新就業(yè)職工群體人員數(shù)量呈現(xiàn)較為穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。CCD22E13-C908-4132-9997-84672DD619CA

經(jīng)對(duì)全市近三年來在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位41947名新就業(yè)職工居住情況進(jìn)行調(diào)查了解，得出他們當(dāng)前解決居住問題的方式及占比：

個(gè)人解決方式占51.4%（其中：購(gòu)買商品住房占34%、租賃市場(chǎng)房源占17.4%）;

企業(yè)解決方式占36.5%（其中：住員工宿舍占35%、單位自建住房占1.5%）;

政府保障方式占7.3%（其中：租賃公租房占6.9%、領(lǐng)取城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼占0.2%、租賃人才住房占0.1%、領(lǐng)取人才生活補(bǔ)貼占0.1%）;與父母同住等其他方式占4.8%。見圖1。

從以上數(shù)據(jù)可看出：新就業(yè)職工主要通過購(gòu)買商品住房（占34%）和住員工宿舍（占35%）兩種方式解決居住問題，這兩種方式合計(jì)占比達(dá)到69%，接近七成。其次是通過租賃市場(chǎng)住房和租賃公租房?jī)煞N方式，占比分別為17.4%和6.9%。

3.2公租房保障情況

實(shí)物配租方面。目前，東營(yíng)市共有政府投資建設(shè)的公租房8052套，分配入住率常年保持在90%以上。同時(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，新就業(yè)無房職工租住政府投資公租房的比例約為公租房在租人員的50%左右。

城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼（俗稱“公租房租賃補(bǔ)貼”）方面。2019年，東營(yíng)市將這一補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大到符合條件的原新就業(yè)無房職工（持有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶籍）和原城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)外來務(wù)工人員（持有當(dāng)?shù)睾戏ㄓ行Ь幼∽C）。以前這兩類人群主要通過申請(qǐng)公租房解決住房困難問題。擴(kuò)面后，符合條件的這兩類人群在市場(chǎng)租賃住房，可申請(qǐng)政府發(fā)放的住房租賃補(bǔ)貼，提高了他們?cè)谑袌?chǎng)上租房的能力，也增加了租房選擇余地。目前，全市發(fā)放該補(bǔ)貼的數(shù)量保持在年均600人以上。

3.3新就業(yè)無房職工階段性住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放情況

2021年，東營(yíng)市建立新就業(yè)無房職工階段性住房租賃補(bǔ)貼制度，重新界定“新就業(yè)無房職工”的概念。凡是2021年1月1日以后，在東營(yíng)市首次就業(yè)（須全職在東營(yíng)市工作）并辦理就業(yè)登記、正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)和繳存住房公積金、在工作地城區(qū)內(nèi)以家庭為單位無自有住房、通過租賃住房方式解決居住困難的人員，均為“新就業(yè)無房職工”。對(duì)此類人群，按照大專（高職）及以下300元/月、本科350元/月、碩士研究生400元/月、博士研究生450元/月的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放累計(jì)不超過36個(gè)月的住房租賃補(bǔ)貼。政策出臺(tái)當(dāng)年全市即為幾十戶符合條件的此類人員發(fā)放了該補(bǔ)貼。考慮到政策延后效應(yīng)、政策知曉率有待提升等因素，社會(huì)面對(duì)這一政策的反應(yīng)是積極和有效的。

3.4人才安居情況

政策方面，主要包括：一是人才購(gòu)房補(bǔ)貼支持政策。對(duì)全職在東營(yíng)市工作且在東營(yíng)市購(gòu)買首套商品住房（此前在東營(yíng)市無購(gòu)買商品住房記錄），經(jīng)認(rèn)定的A、B、C、D類高層次人才，分別給予80萬元、70萬元、60萬元、50萬元一次性購(gòu)房補(bǔ)貼;對(duì)全職在東營(yíng)市行政區(qū)域內(nèi)企業(yè)工作或自主創(chuàng)業(yè)，且在東營(yíng)市購(gòu)買首套商品住房（此前在東營(yíng)市無購(gòu)買商品住房記錄）的全日制博士研究生、碩士研究生和“雙一流”高校本科畢業(yè)生，分別給予20萬元、10萬元、5萬元一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。二是住房公積金貸款支持政策。全職在東營(yíng)市企業(yè)工作或自主創(chuàng)業(yè)的全日制博士研究生、碩士研究生在東營(yíng)市首次購(gòu)買商品住房申請(qǐng)使用住房公積金貸款時(shí)，單方繳存的，最高貸款額度提高至50萬元;雙方繳存的，最高貸款額度提高至100萬元。

近年來，東營(yíng)市通過政府建設(shè)籌集、企業(yè)建設(shè)籌集等方式，發(fā)展了一批租賃型人才公寓，較好滿足了人才居住需求。下一步，將根據(jù)人才需求和人才引進(jìn)計(jì)劃，分期分批籌集建設(shè)5000套左右人才住房，多渠道、多方式滿足人才多樣化、差異化住房需求。

3.5教育系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)新就業(yè)職工居住情況抽樣調(diào)查

教育系統(tǒng)情況。經(jīng)與東營(yíng)市教育部門及山東石油化工學(xué)院、東營(yíng)職業(yè)學(xué)院、東營(yíng)市技師學(xué)院、市一中、市二中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)等學(xué)校負(fù)責(zé)人員座談了解，各學(xué)校普遍表示利用校園居民樓、閑置房屋、專門宿舍樓、租社會(huì)房源等方式，基本能解決新就業(yè)職工居住問題，一般3-5年內(nèi)新就業(yè)職工購(gòu)買自有新房后騰退單位住房，房源循環(huán)周轉(zhuǎn)使用，基本能達(dá)到職住平衡，有的學(xué)校房源還略有剩余。各學(xué)校房租基本作為新就業(yè)職工福利的一部分，實(shí)行免費(fèi)，水費(fèi)、電費(fèi)、天然氣費(fèi)、采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)實(shí)行減免或有較大優(yōu)惠;個(gè)別學(xué)校收取一定的房租，如：800元/年·床位、1800/年·間、4000-5000元/年·套。這個(gè)租金水平（4000-5000元/年·套）至少比市場(chǎng)同類房源租金平均水平便宜一半以上。

衛(wèi)生系統(tǒng)情況。東營(yíng)市某縣對(duì)衛(wèi)生系統(tǒng)的新就業(yè)職工居住情況進(jìn)行了調(diào)研，該縣中心醫(yī)院新院區(qū)已于2019年開工建設(shè)，目前主體已完工，計(jì)劃2023年上半年投用。新院區(qū)附近建有職工宿舍和專家公寓90套，啟用后可入住職工360人，能滿足本單位大部分新入職人員的階段性居住需求。

4、保障性租賃住房現(xiàn)行政策及發(fā)展意向調(diào)查

《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（魯政辦發(fā)〔2021〕17號(hào)）指出：發(fā)展保障性租賃住房要堅(jiān)持實(shí)事求是、因城施策，注重住房需求、存量土地和房屋等摸底調(diào)查，充分尊重各類主體意見，加強(qiáng)市場(chǎng)分析研判，科學(xué)確定發(fā)展方式和規(guī)模。該意見將全省16個(gè)地級(jí)及以上城市分為三類，有區(qū)別地發(fā)展保障性租賃住房。東營(yíng)市屬于其中的第三類，以新就業(yè)無房職工、公共服務(wù)人員為重點(diǎn)，以租賃補(bǔ)貼為主，盤活市場(chǎng)存量住房，利用非居住存量閑置房屋改建方式，發(fā)展保障性租賃住房;對(duì)需要利用國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)文件中土地支持政策的（通過閑置和低效利用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的政策除外），應(yīng)逐級(jí)報(bào)請(qǐng)省政府同意，列為省政府確定的城市后，享受相關(guān)土地支持政策。

2021年12月，東營(yíng)市有關(guān)部門開展了針對(duì)全市50個(gè)企事業(yè)單位的發(fā)展保障性租賃住房初步意向摸底調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有意向把閑置房屋或非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的項(xiàng)目有1個(gè)，有意向利用自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地等建設(shè)保障性租賃住房的項(xiàng)目有5個(gè)。

結(jié)語(yǔ)：

從以上分析可以看出：當(dāng)前，東營(yíng)市對(duì)發(fā)展保障性租賃住房“有需求、不迫切”。應(yīng)根據(jù)形勢(shì)發(fā)展需要，加強(qiáng)跟蹤研判，結(jié)合實(shí)際適時(shí)適量發(fā)展。

（1）及時(shí)跟蹤掌握新市民居住情況

對(duì)新市民及青年人，東營(yíng)市政府有關(guān)部門應(yīng)密切協(xié)作，會(huì)同就業(yè)單位全面掌握其流動(dòng)情況、居住情況、工作情況，因地制宜，精準(zhǔn)施策、精準(zhǔn)保障，妥善解決其居住問題，以安居促樂業(yè)。

（2）加大各類補(bǔ)貼政策宣傳和落實(shí)力度

作為現(xiàn)階段主要以租賃補(bǔ)貼方式發(fā)展保障性租賃住房的城市，東營(yíng)市應(yīng)進(jìn)一步加大公租房補(bǔ)貼、新就業(yè)無房職工階段性住房租賃補(bǔ)貼、人才購(gòu)房補(bǔ)貼等各類補(bǔ)貼政策宣傳力度;同時(shí)，充分運(yùn)用信息化手段，進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序，確保在審核到位的前提下進(jìn)一步提高發(fā)放效率。

（3）建立保障性租賃住房項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)

定期開展發(fā)展保障性租賃住房意向（需求）調(diào)研，在全面及時(shí)了解企業(yè)意愿的同時(shí)，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù);根據(jù)形勢(shì)發(fā)展需要，積極向上匯報(bào)對(duì)接，適時(shí)適量發(fā)展保障性租賃住房，充實(shí)完善住房保障體系，為實(shí)施黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略、促進(jìn)高水平現(xiàn)代化強(qiáng)市建設(shè)提供有力支持。

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