房地產工程管理中存在的問題及優(yōu)化措施

【摘要】伴隨經濟和社會的發(fā)展，城鎮(zhèn)人口的住房需求逐漸增大，這給房地產行業(yè)帶來良好的發(fā)展契機，同時也促進其行業(yè)競爭逐漸加劇。房地產企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地，首先需要做好企業(yè)工程的管理工作。但是，大量事實表明，在房地產工程的管理工作中還存在一定不足，影響其管理工作的開展成效，這要求房地產企業(yè)能夠依據(jù)自身實際和大眾需求，做好房地產工程管理，以促進房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。

【關鍵詞】房地產工程管理;問題;優(yōu)化措施

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.10.030

引言：

人們住房需求的不斷提升，促使房地產工程管理的重要性逐漸凸顯。有效的房地產工程管理能夠在滿足用戶需求的同時，使企業(yè)獲取最大經濟利益，增強其在房地產市場中的競爭力。由此可見，房地產工程管理工作的重要性。鑒于此，要求房地產企業(yè)積極探究在工程管理過程中存在的問題，并制定針對性較強的優(yōu)化措施，以增強工程管理的有效性，為企業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

1、房地產工程管理及其主要內容

1.1房地產工程管理概述

房地產工程管理主要說的是，對房地產工程整體建設過程開展的綜合性管理工作。從其定義不難發(fā)現(xiàn)，其在內容方面具有廣泛性，在具體流程上具有復雜性，因此對具體管理者的綜合能力、素養(yǎng)以及技能的要求都相對較高。而管理者要想高效完成這一工作，需要將工程的設計、驗收、質檢以及施工等方面作為切入點，有效開展管理工作。房地產工程管理工作的開展目的主要是為了能夠保障房地產項目建設的順利完成，因此管理者需要明確這一工作的特性，如，復雜性、明確性、可行性以及協(xié)調性等[1]。其中，復雜性主要說的是管理工作的工作范疇非常廣泛;明確性，主要說的參與工程的各方需要明確自身承擔的具體責任和義務，以及可以行使的權利等。可行性則是說，管理工作需要嚴格按照工程實際來制定行之有效的管理細則和目標。協(xié)調性是說，參與工程的各方、各部門需要進行協(xié)調和溝通，以構成一個有機整體。此外，管理者還需要明確自身工作的開展重點和難點，主要包括控制信息的傳遞效率、控制變化因素、管理工作計劃和人員、識別風險和隱患、監(jiān)管施工進度和技術等。

只有在明確管理重點和難點的基礎上，管理者才有可能對工程成本、質量、設計以及安全等可變因素進行有效控制，增強管理工作的有效性。

1.2房地產工程管理的主要內容

就房地產行業(yè)來說，有效的管理工作能夠為其長遠發(fā)展提供強大助力，因此房地產行業(yè)需要充分意識到這一工作的重要性。在房地產行業(yè)的工程管理工作中包含的階段和內容是非常復雜的，其中工程方案的設計居于管理工作的初始地位，工程整體都是依據(jù)設計方案展開的，甚至連房地產工程的造價，都需要嚴格按照設計方案進行，由此可見方案設計的重要性，因此在房地產行業(yè)，工程管理工作也包括方案設計，其主要目的是通過對這一階段的管理來增強方案的有效性和合理性，保證后續(xù)工作的有序進行[2]。項目施工是管理工作的核心，由于工程的有序開展離不開各部門的溝通和協(xié)作，例如，開發(fā)部門主要負責辦理工程建設期間需要的各種證件以及水電氣的配置，采購部門則主要負責工程招標，成本部門承擔工程投入成本以及預算的編制等工作。對施工階段的管理主要包括對各部門工作的協(xié)調和對施工單位的管理，其主要的管理目的是增強工程資金使用的合理性，突出人資的最要性，密切各部門關系，最大限度減少部門沖突，保障工程施工的有序進行。工程驗收也是管理工作的一部分，在進行項目驗收的時候，需要企業(yè)嚴格按照國家規(guī)范和合同條款中的相關規(guī)定開展驗收工作，以保證工程質量，杜絕不合格問題的出現(xiàn)，借助有效的管理工作促進驗收工作的高效開展，同時，還需要及時開展與驗收相關的測繪、檢測以及竣工備案等工作。

2、房地產工程管理工作的意義和特點

2.1房地產工程管理工作的意義

伴隨房地產需求的不斷增大，使房地產行業(yè)之間的競爭逐漸加劇，房地產管理工作的重要性逐漸顯現(xiàn)出來。房地產工程管理的具體內涵是，房地產項目的管理人員借助與系統(tǒng)工程相關的看法、理論以及方法等，對房地產項目的建設和后期使用全過程開展的綜合性管理，以增強房地產建設項目的經濟和社會效益。房地產項目管理所涉及的內容是非常廣泛的，并且工程周期相對較長，工序繁雜且環(huán)環(huán)相扣，對專業(yè)和技術的要求相對較高，因此要求企業(yè)具備較為完善的管理體系，管理人員也只有在對項目進行有效管理的基礎上才能保證工程建設的順利開展。可見，房地產工程管理工作對于房地產行業(yè)來說具有非常重要的意義：一方面，房地產企業(yè)能夠依據(jù)自身發(fā)展目標，對工程管理要素進行全面有效地分析，以及時發(fā)現(xiàn)自身工作的不足，并適時做出針對性整改，以實現(xiàn)動態(tài)調整目的，保證各環(huán)節(jié)工作都能夠嚴格按照管理目標有序開展，為工作效率的提升提供基礎保障。另一方面，科學有效的工程管理工作，能夠實現(xiàn)對工程施工期間各項技術和工藝的動態(tài)調整，在保證施工進度和質量的基礎上實現(xiàn)既定經濟目標，減少對各項資源的消耗，使企業(yè)能夠有更多資金用于自身發(fā)展，鞏固自身行業(yè)優(yōu)勢，提升企業(yè)口碑，為企業(yè)發(fā)展提供強大助力。總之，有效的房地產工程管理工作，不僅有助于增強房地產行業(yè)的經濟效益，還能為項目質量的提升提供保障，進而保障房地產項目建設工作的高效完成，增強企業(yè)競爭力[3]。

2.2房地產工程管理的特點

房地產工程管理工作具有自身特性，一是目標的統(tǒng)一性。房地產工程所涉及的內容是非常廣泛的，工序是非常復雜的，因此只有在統(tǒng)一工程項目目標的基礎上，才能夠對項目全過程進行全面綜合管理，以保障工程項目的有序進行。在房地產項目施工期間，其核心工作是在統(tǒng)一工作目標的基礎上制定工程進度、質量以及安全等目標，以保證工程質量。可見工程質量是管理工作的核心，因此需要管理者增強自身質量意識，以增強管理工作的針對性，為管理目標的實現(xiàn)奠定基礎。此外，房地產項目管理工作開展的另一個目的是為了保證項目資金的充沛，在管理項目成本的時候，要以增強企業(yè)的經濟利益為目標，為社會的進步提供助力。可以說，房地產行業(yè)要想獲得穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，需要首先做好房地產項目的管理工作。

二是高風險性。在進行房地產項目管理時，往往會遇到很多危險因素，也就是說這一工作具有較高的危險性，并且這些風險是很難進行預測和控制的。房地產項目管理會面臨的風險主要包括財務、管理、自然以及市場等，這些風險因素為房地產項目管理帶來一定不良影響，甚至可能造成一定破壞。在房地產行業(yè)，由于投入成本的不斷攀升，給房地產企業(yè)帶來不可小覷的影響，因此要求房地產企業(yè)嚴格控制高風險因素，最大限度地減少其對企業(yè)帶來的不良影響。因此需要房地產企業(yè)加大對房地產項目管理過程中可能遇到的風險因素的認知和重視。

3、房地產工程管理中存在的問題

3.1缺乏完善的工程管理機制

在進行房地產工程管理時，工程開發(fā)發(fā)揮著重要作用，同時工程的開發(fā)工作離不開完善管理機制的支撐。工程管理機制的不完善，可能會給工程開發(fā)和建設帶來一定的安全隱患。例如，在進行項目開發(fā)時，管理者可能會為了減少項目投入，節(jié)約人力資源，而有意識地減少工程配置，導致在工程施工期間的出現(xiàn)監(jiān)管不足或者人才缺乏等問題，影響工程建設的順利進行，進而誘發(fā)延誤工期現(xiàn)象。

3.2工程開發(fā)前期的準備工作不充足

在房地產工程的管理過程中會涉及到很多方面，受時間、資金以及環(huán)境等因素的影響，要求在項目施工開展之前做好相應的準備工作，并制定與之相對應的計劃。但是，眾多實踐表明，大多數(shù)的房產企業(yè)都存在忽視前期準備工作的問題。在房產工程管理工作中，項目規(guī)劃與管理是工程管理的起點，前期準備工作的好壞，包括資料、技術以及設施的準備等，在很大程度上決定工程施工能否順利進行。由于很多企業(yè)都盲目追求開工進度，導致其忽視前期準備工作，促使在后期施工期間遇到的問題越來越多，最終影響工程整體進度。由此可見，在房產工程管理中，前期的準備工作是非常重要的，其不僅是工程項目的開端，更會直接影響后續(xù)施工。

3.3工程造價存在偏差

在房地產行業(yè)，對工程造價的管控是減少投入，增強經濟利益的有效手段。在房地產工程管理工作開展期間，普遍存在造價偏差問題，如果不能對工程的造價問題進行有效控制，必然會造成成本投入增加現(xiàn)象，進而引發(fā)地產市場的整體價格居高問題。如果房地產企業(yè)能夠對造價問題進行有效控制，就能夠在一定程度上減少工程投入，在保證企業(yè)收益的前提下實現(xiàn)房產價格的下調[4]。通過對工程造價的合理控制，一方面能夠為房地產企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展提供助力，另一方面還能夠有效增強消費者的消費欲望。

3.4工程驗收不規(guī)范

現(xiàn)階段，在房地產企業(yè)普遍存在只要管理人員或者工程監(jiān)理高效完成自身工作，就可以忽視驗收工作的錯誤認知，導致工程的驗收工作形式化傾向嚴重，造成在房地產行業(yè)屢屢爆出工程質量不合格問題，在后期使用過程中嚴重影響住戶的正常生活，一方面影響房地產企業(yè)的公眾形象和行業(yè)信譽，另一方面還對房地產企業(yè)或者是施工單位的經濟效益造成一定不良影響。

3.5違反國家房地產行業(yè)的相關規(guī)范

伴隨房地產行業(yè)競爭的加劇，部分企業(yè)為了能夠最大限度搶占市場份額，增強自身行業(yè)競爭力，不免會出現(xiàn)錯誤的思想和行為，故意與資質不健全的單位開展合作，并要求承建單位能夠在較短時間完成項目施工，而承建單位迫于企業(yè)壓力，只能選擇違反國家相關規(guī)范，在審批手續(xù)不健全的情況下開展施工，導致在施工期間經常發(fā)生被迫暫停的情況，同時會受到國家管理部門給予的處罰，而這一部分處罰資金需要由房地產企業(yè)和承建單位一起承擔，這相當于變相增加企業(yè)投入。同時，有部分企業(yè)雖然選擇與資質健全的單位進行合作，但是會以合同為依據(jù)要求承建單位追趕工期，導致不能遵照國家規(guī)定進度開展工作，促使在實際施工期間，施工不規(guī)范問題頻發(fā)，為房地產項目帶來一定的質量和安全隱患。

4、房地產工程管理中存在問題的優(yōu)化措施

4.1建立完善的工程管理體系

在我國的經濟構成中，房地產市場的快速發(fā)展，為促進我國經濟的平穩(wěn)運行提供了有效助力。伴隨城市發(fā)展水平的提升，其對房地產行業(yè)的要求也逐漸提高。為了保證房地產行業(yè)的長遠可持續(xù)發(fā)展，需要企業(yè)建立完善的工程管理機制，并在不斷的實踐中，及時對這一體系進行調整和優(yōu)化[5]。這需要企業(yè)在充分了解管理人員專業(yè)素養(yǎng)和能力的基礎上，結合工程實際，合理進行人員的劃分和崗位的配置，以保證在工程施工期間每一個崗位都能夠有合適的人員補充，以將工程管理工作合理融入工程建設全過程，并在不斷的實踐中探尋更多更高效的管理辦法，以實現(xiàn)管理體系與工程建設的互相促進和完善。

4.2加大對工程前期準備工作的重視

在房地產項目施工期間，前期的準備工作會對工程進度、質量、成本等帶來一定影響，因此房地產企業(yè)應該加大對這一工作的重視程度。在房地產項目的開發(fā)階段，項目管理者、企業(yè)負責人以及施工管理人員需要對項目進行多角度全方位的考量，以探究其開發(fā)價值的高低，同時需要明確房地產項目管理和統(tǒng)籌工作的要點，主要包括項目所涉及的主要工作流程和對各流程實施的管理辦法。只有在做好這幾項工作的基礎上，才能夠保證房地產項目開發(fā)和建設工作的有序開展，實現(xiàn)工程進度以及成本控制工作的高效進行。

4.3強化對工程造價的控制

房地產行業(yè)的盈利情況與工程造價之間存在很大關系，因此，在房地產管理過程中，管理人員需要有意識地加大對工程造價的控制。在房地產企業(yè)中，對造價問題的控制依據(jù)是工程目標成本，其科學與否，將直接決定其對工程造價控制效果的好壞，因此，需要企業(yè)制定科學有效的目標成本，以保證后續(xù)造價管控工作的順利進行。在房地產行業(yè)，工程造價涉及的內容是多方面的，且在不同管理階段其控制內容和重點是不相同的，因此需要房地產企業(yè)仔細探究不同階段的控制重點，以增強造價管理工作的有效性。在投資以及決策階段，房地產企業(yè)應該對工程項目的具體定位進行綜合分析，為后續(xù)工作提供基礎保障。同時，在對項目進行立項時，需要展開全面有效地調查，積極收集房地產市場中的各類信息，并在此基礎上對項目成本以及具體利潤展開預測。在進行造價管理時，工程設計居于這項工作的核心，在開展設計工作時既要合理控制建材消耗量，又要做好工程概算工作。此外，由于在每一個施工環(huán)節(jié)可能會出現(xiàn)突發(fā)問題，例如，方案的變更或是設計的變化等，這個時候只有在合理調整預算的基礎上才能夠實現(xiàn)對造價的合理管控。

4.4加強對工程驗收環(huán)節(jié)的管控

要想保障工程質量，需要工程管理人員意識到驗收工作的重要性。對于房地產行業(yè)而言，其主要是為公眾提供住房服務的。因此，要想增強項目銷售量，首先需要最大限度降低其在消費者入住以后各種問題的發(fā)生頻率，增強消費者認可度。消費者的認可是其銷量的有力保障。這要求工程管理人員重視項目驗收工作，在開展驗收工作嚴格按照項目設計、合同規(guī)定以及國家相關規(guī)范等內容進行驗收，確保可以及時發(fā)現(xiàn)不合格問題，最大限度降低安全隱患以及后續(xù)質量問題，為房地產企業(yè)在公眾面前創(chuàng)造良好的企業(yè)形象，促使房地產企業(yè)能夠走上一條高質量的發(fā)展之路。

4.5嚴格按照國家相關規(guī)定開展工作

房地產企業(yè)要想在保證工程質量的前提下獲取最大經濟利益，需要企業(yè)負責人熟知國家相關規(guī)范，并要求施工管理人員在開展具體的工程管理工作時，做到有法可依，有法必依，以增強工程管理工作的規(guī)范性和房地產項目施工的合法性。同時，需要承建單位嚴格執(zhí)行國家相關規(guī)范，在工程的開發(fā)、施工等環(huán)節(jié)嚴格依據(jù)相關要求進行施工，以有效規(guī)避資金風險，增強房地產企業(yè)的行業(yè)競爭力[6]。此外，工程管理人員應該能夠熟知工程各個流程和具體工序，保障工程設計方案的優(yōu)良性和具體施工技術的先進性，將工程進度以及成本投入控制在可承受范圍之內，增強工程管理工作的有效性，保證房地產項目建設的成功。

結語：

綜上所述，房地產項目管理是一項極其復雜和系統(tǒng)的工作，并與房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展密切相關。因此，要求工程管理人員從思想上意識到管理工作的重要性。針對在管理工作開展期間經常出現(xiàn)的管理機制不健全、前期準備工作不足、造價偏差、工程驗收不規(guī)范以及違反國家相關規(guī)定等問題，工程管理者應該從構建完善的管理機制、加強對前期準備工作的重視、強化工程造價管理、加大對驗收環(huán)節(jié)的管控以及嚴格遵守國家規(guī)范等方面入手，增強房地產項目管理工作的開展成效，促進房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

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[6]黃碩.房地產工程管理的創(chuàng)新模式研究[J].建材與裝飾，2019（08）：161-162.

作者簡介：

寧治宙（1996-），男，漢族，山西懷仁人，碩士研究生，從事房地產工程管理。