“房地一體”農村不動產登記發證工作實踐與探索

楊添淇

（茂名市自然資源勘探測繪院，廣東 茂名 525000）

1 引言

2017 年至2018 年，廣東省茂名市高新區采用簡易調查法開展了農村地籍調查項目，由于調查房產和土地分離，存在產權不明晰、權屬不明確等問題。只有“房地一體”調查，才能最大程度發揮物的效用，減少分別處置帶來的麻煩[1]。農村“房地一體”確權登記是黨中央的一項重大惠民工程，對農房管理有三個優勢：一是明晰產權，通過權籍調查確認權屬來源，頒發不動產證書，依法認定農民的合法財產權利；二是化解權屬糾紛，由各種原因導致宅基地及住房權屬存在爭議的，通過統一確權登記，按不同階段、不同類型，以尊重歷史、實事求是為原則，進行具結確權登記，解決權屬糾紛；三是房權信息更加完整準確，本次確權登記采用數字化處理信息、權屬信息和高精度測繪，土地使用權和房屋所有權權屬信息更加完整準確。

2 項目目標任務和調查范圍

茂名高新區 “房地一體”農村不動產登記發證項目，采用圖解法與實地丈量法相結合，即充分利用農村地籍調查成果，實地丈量各層房屋邊長，測量房屋附屬設施，同步開展權屬調查，計算宗地面積和房屋面積，繪制宗地圖和房屋平面圖，對符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書。

高新區即茂名高新技術產業開發區，是廣東省級高新技術產業開發區，有石化下游產業鏈園區、產業轉移示范區、高新技術產業園區三個功能區，包括七逕鎮所轄范圍，如圖1 所示。項目調查范圍是高新區集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物。集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記。

圖1 茂名市高新區示意圖

3 項目技術路線與流程

項目按照 “權屬合法、界址清楚、面積準確”的要求，遵循“不變不換”原則，以宅基地和集體建設用地權籍調查為重點，以行政村為單位，基于已有農村地籍調查圖解法成果，結合已有成果資料制作工作底圖，開展地籍測量、房屋測量、宗地權屬、房屋現狀調查等工作[2]。結合高新區實際，只丈量房屋外圍邊長及附屬設施，對其余房屋內部附屬設施不做要求。

權籍調查完成后，將結果在集體經濟組織范圍內進行公示，公示期滿且無異議的，按照《不動產登記數據庫標準（試行）》等技術標準，利用GIS 軟件進行調查資料的數據庫建設，建立農村房地一體不動產權籍調查數據庫。在此基礎上，根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等有關規定和高新區不動產登記審批流程，開展不動產登記發證工作，主要包括房地測量、權屬調查、面積測算、數據建庫、成果公示、圖件編制、報告編寫、成果審核入庫、質量控制與檢查，具體技術流程如圖2 所示。

圖2 技術流程

4 房屋測量

項目利用圖解法和實地丈量法相結合，開展房地測量工作。對于存量房屋，充分利用農村地籍調查項目成果制作工作底圖，只丈量房屋各層外圍邊長及附屬設施，將實地丈量的尺寸與宗地草圖上的尺寸作對比。對于新增房屋，直接采用RTK 測量模式施測圖根點及界址點，精度要求符合《全球定位系統實時動態測量（RTK）技術規范》（CH/T 2009-2010）。

測量時，測量儀器或鋼尺兩端應處于水平狀態，測量邊長時在不同位置獨立測量兩次，兩次讀數較差限差應符合相關要求，項目農村房屋邊長和面積均按三級執行，邊長和面積精度要求如表1 和表2 所示。

表1 邊長精度要求

表2 面積精度要求

5 權屬調查

權屬調查采用房地一體外業調查APP 開展。該APP 是一套用于實地調查、實時采集、實時錄入的系統，可疊加正射影像底圖、實景傾斜三維模型及矢量數據，支持文字信息、拍照、識別等多種數據錄入方式，將權利人、權屬來源、房屋性質、房屋坐落、層數、所在層次、建筑結構、建筑年份、房屋用途、房屋面積等納入信息化管理[3]。權屬調查處理方式如圖3 所示。

圖3 權屬調查處理方式

項目以實際測量的房屋首層范圍作為宗地界址線計算宗地面積，如已發證的宅基地宗地面積在限差范圍內的可沿用其宗地界址線和面積。房屋以幢為單位進行測算，面積測算系指水平面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等，其中房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上的外圍水平投影面積，可根據已有成果或實地丈量的邊長，利用量距法求取。各類面積必須獨立測算兩次，其較差在限差以內FF0C 取平均數作為最終結果。面積取位0.01m2，計算過程取位0.001m2，公攤系數取位0.000001。

6 整理入庫

權籍調查完成后，應將宗地、房屋等數據整理后形成宗地、房屋（自然幢）等圖層，并將數據納入不動產登記平臺管理系統[4]。數據整理與入庫步驟如下：

（1）準備工作：按照《廣東省不動產登記存量數據整合技術指南（試行）》制定數據整理方案，以各地已有的不動產登記權籍系統為基礎，培訓作業人員熟悉整理與數據入庫方法。

（2）數據預處理 ：檢查數據的完整性、邏輯一致性、坐標系、投影系統等，如有需要則進行坐標變換和投影轉換。利用軟件一次性將采集到的dwg 數據轉換為shp 數據。轉換數據時，可將面要素分Layer、分類型（面要素、注記要素）輸出為相應shp，然后按照如下規則生成最終需要的shp 數據：①宗地要素與宗地特征碼空間關聯，獲取ZDTZM 屬性。②房屋圖形要素與同Layer 的房屋要素注記（數字代碼）空間關聯，獲取FWYS 屬性信息。讀取房屋要素的Layer 數字信息，填寫到相應的SZC 屬性中。③房屋首層要素與JG 注記做空間關聯，對ZRZ 圖層的FWJG 字段賦值。

（3）數據結構設計：根據《廣東省“房地一體”農村不動產權籍調查數據庫設計規范》。

（4）數據采集和編輯處理：開展圖形數據采集、建立圖形數據的拓撲關系、建立圖形數據各層間的邏輯關系、圖形編輯、拓撲錯誤處理、屬性數據檢校等。

（5）利用空間關聯關系、屬性關聯關系，將農村地籍調查成果信息賦值到轉換后的測量成果上。通過ZRZ 首層圖形與農村地籍調查成果的FW 要素，通過空間關聯建立關系，然后通過屬性關聯項目需要的QLR表、JSYDYSYQ 表、FDCQ2 表。映射關系如表3 所示。

表3 映射關系

（6）數據入庫：數據整理完成后，將數據按不同類型分層導入不動產登記權籍管理系統。導入時須注意系統內對應圖層的字段，與整理完成的數據字段映射關系要一一對應。數據導入后，利用系統的編號功能，根據已有宅基地、集體建設用地及其地上房屋、建（構）筑物的最大不動產單元號往后編，避免編號重復。為區分本次權籍調查數據與日常業務權籍數據，可在數據整理時新增字段對數據進行標識，或在數據入庫時放入對應的臨時庫，待登記發證后再歸入正式庫。

（7）數據的更新與維護。①銜接登記發證數據：將項目成果與已有不動產登記數據進行對比、融合，檢查不動產登記數據的現勢性，更新數據狀態，剔除冗余數據。②數據庫更新與應用：利用日常不動產權籍調查產生的變更數據對數據成果進行更新，保持不動產權籍調查數據庫成果的現勢性。③數據庫運行與維護：做好不動產權籍調查數據庫運行所必需的網絡環境、系統軟硬件環境、應用系統環境等的管理、優化、升級、更新與維護，保障數據庫的正常運行[5]。

7 成果提交

項目成果經過檢查合格后，對全部成果報告及其他相關資料，按國家、省、市有關規定及規范進行驗收，主要內容包括：

（1）紙質成果資料：主要包括技術方案（包括工作實施方案、技術設計書等）；權籍測繪資料；權籍調查資料；各級質量控制檢查記錄、檢查報告、技術總結、工作總結等；省、市、縣要求的其他相關成果。

（2）電子成果數據：主要有農村不動產權籍調查數據庫；宗地圖及房屋平面圖；登記信息成果表；成果統計分析表；文本數據（電子數據及所有文檔資料的電子版）；省、市、縣要求的其他相關成果。

8 結論

開展茂名市高新區“房地一體”農村不動產登記發證項目成效顯著，2020 年底前基本完成對全區所有符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地使用權和房屋所有權進行統一確權登記，并頒發不動產權證書，加強了宅基地管理和推進農村不動產統一登記，建立完善了城鄉統籌的房地一體不動產登記體系，提高了不動產權保護和管理水平，可滿足現代不動產管理制度的客觀要求，夯實城鄉統籌發展的產權基礎。