利好不斷，地產(chǎn)股點(diǎn)燃希望？

近期，地產(chǎn)股不斷躁動(dòng)。

受國際復(fù)雜形勢(shì)、美元進(jìn)入上行周期等因素影響，A股市場(chǎng)存在短期過度反應(yīng)，多數(shù)板塊萎靡不振，而地產(chǎn)板塊利好不斷。

那么，地產(chǎn)股值得高看一眼嗎？

眼下，地產(chǎn)行業(yè)的處境頗為微妙。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月～4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元同比下降2.7%，其中住宅投資29527億元同比下降2.1%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米同比持平，其中住宅施工面積577692萬平方米同比下降0.1%;全國房企土地購置面積同比下降46.5%;土地成交價(jià)款同比下降20.6%;商品房銷售額37789億元同比下降29.5%。

以上可見，地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了明顯下滑。

對(duì)此，中原地產(chǎn)表示：“2021年樓市房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重制約了樓市成交。房貸全面收緊，雖然最近有所恢復(fù)，但市場(chǎng)信心沒有全面恢復(fù)。此外，多地出臺(tái)樓市寬松政策，但暫時(shí)市場(chǎng)還未完全見底。經(jīng)過幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一些疲態(tài)。”

事實(shí)上，地產(chǎn)寬松已肉眼可見。

據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年至今全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，各地優(yōu)化的節(jié)奏和力度均繼續(xù)加大。

譬如，蘇州規(guī)定新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年，二手房對(duì)限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由原來的3年調(diào)整為不再限制轉(zhuǎn)讓年限。

再譬如，沈陽全面放開限購政策，外地人在限購區(qū)域內(nèi)購買新房，無需社保或個(gè)稅證明，而之前有6個(gè)月社保的繳納要求。

另外，日前央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文稱，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

簡而言之，首套房最低利率為4.4%，二套房最低利率為5.2%。

申萬宏源認(rèn)為：“下調(diào)房貸利率的LPR加點(diǎn)，突出新老劃斷，旨在促進(jìn)剛需和改善性需求釋放，同時(shí)避免顯著刺激已經(jīng)持有存量房貸合同的居民集中爆發(fā)需求。本次采取的首套房貸LPR加點(diǎn)下調(diào)，將刺激首套剛需居民釋放需求，突出新老劃斷，刺激地產(chǎn)需求的同時(shí)兼顧長期需求結(jié)構(gòu)平衡性。”

中信證券認(rèn)為：“20個(gè)BP的幅度看起來并不大，但根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市4月首套房利率為5.17%，這一定價(jià)遠(yuǎn)高于LPR。在此背景下，將利率下限下調(diào)到4.4%，預(yù)計(jì)將明顯鼓勵(lì)商業(yè)銀行合理定價(jià)，增加個(gè)貸投放。”

而在融資端，也有利好消息，龍湖、美的置業(yè)等民營地產(chǎn)商獲準(zhǔn)發(fā)行人民幣債券。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“此次的發(fā)債工作體現(xiàn)了當(dāng)前相關(guān)部門對(duì)于房企資金面的關(guān)注，客觀上有助于進(jìn)一步緩解房企的資金壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境，促使經(jīng)營更好地發(fā)展。”

春江水暖鴨先知，在資本市場(chǎng)部分地產(chǎn)股早就起飛了，但主要是中小公司，炒的是困境反轉(zhuǎn)的預(yù)期，但從業(yè)績和發(fā)展前景來看，龍頭公司或更為妥當(dāng)。

作為老牌地產(chǎn)公司，金地集團(tuán)在這波地產(chǎn)寒冬中的表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，且手中的現(xiàn)金充裕、債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。

2022年第一季度，金地集團(tuán)的營業(yè)收入為133.54億元同比增長82.18%，凈利潤為6.26億元同比增長10.82%，貨幣現(xiàn)金為614.12億元，現(xiàn)金短債比為1.47，長債占有息負(fù)債的比例為66.71%，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債占比為31.08%。

此外，第一季度銷售額為455億元同比下降34%，銷售面積為183萬平方米同比下降38%，銷售均價(jià)為24842元/平方米同比增長7.76%，好于行業(yè)平均水平。

對(duì)此，中銀證券表示：“2021年在整體市場(chǎng)銷售不景氣、 TOP20 房企中一半房企出現(xiàn)銷售負(fù)增長的情況下，公司仍能保持銷售金額和銷售面積同比18%和15%的增長，銷售增速位列 TOP20房企中的首位。2022年可售貨值4500億元左右，其中 60%分布在長三角和珠三角的市場(chǎng)活躍城市，充足貨值儲(chǔ)備和良好的布局保證公司銷售的穩(wěn)健增長，銷售排名有望進(jìn)一步提升。”

招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營的平臺(tái)，可謂背景深厚，度過這波地產(chǎn)寒冬毫無懸念。

2022年第一季度，招商蛇口營業(yè)收入為188.0億元同比增長48.4%，凈利潤為4.4億元同比減少33.7%，之所以凈利潤大幅減少，與毛利率下降4.4個(gè)百分點(diǎn)有較大的關(guān)系。

此外，第一季度銷售額為473.4億元同比下降34.5%，銷售面積為201.8萬平方米同比下降35.8%。

不過，招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)加快了補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源的力度，未來仍有想象力。

保利發(fā)展2022年第一季度營業(yè)收入為335.55億元同比增長33.74%，凈利潤為25.31 億元同比增長1.18%，銷售額為906.95億元同比下降27.02%，銷售面積為553.87萬平方米同比下降22.89%，整體數(shù)據(jù)中規(guī)中矩。

更為關(guān)鍵的是，現(xiàn)金充沛。

第一季度現(xiàn)金回籠832億元，回籠率為92%，較2021年同期增加了8個(gè)百分點(diǎn)，在手現(xiàn)金為1374.82億元，現(xiàn)金短債比為1.98，償債能力頗強(qiáng)。

對(duì)此，華安證券表示：“公司堅(jiān)持‘核心城市+城市群’深耕戰(zhàn)略，土儲(chǔ)資源充裕且布局合理，未來規(guī)模提升可期。財(cái)務(wù)穩(wěn)健，在手資金充裕。憑借央企背景及行業(yè)龍頭的雙重效應(yīng)，有望進(jìn)一步提升市占率。”

需要注意的是，游資喜歡地產(chǎn)板塊中的垃圾股，并不稀罕績優(yōu)股，金地集團(tuán)、招商蛇口與保利發(fā)展等雖然業(yè)績更好，但可能也無太好表現(xiàn)。

本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，跟本報(bào)無關(guān)。股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，本文僅作參考，實(shí)際盈虧自負(fù)。

董師傅，游資為什么炒千金藥業(yè)？明明跟千金藤素不沾邊啊！反而是沾邊的云南白藥被爆錘了，想不通。

@董師傅：千金藥業(yè)的確沒有千金藤素的生產(chǎn)及銷售，其拳頭產(chǎn)品婦科千金片中主要成分黃藤素是干燥藤莖中提取得到的生物堿，兩者不是同一種物質(zhì)，在化學(xué)結(jié)構(gòu)、藥理作用方面存在較大差異。問題在于，公司名字中帶有“千金”二字，這點(diǎn)被游資利用了，許多人不明所以就跟著沖沖沖，以至于被割了韭菜。至于云南白藥，旗下公司雖有千金藤素產(chǎn)品，但短時(shí)間在業(yè)績上無法體現(xiàn)，再疊加盤子相對(duì)較大，因此在炒概念階段并非最優(yōu)選擇。總而言之，資金驅(qū)動(dòng)的行情往往不看基本面，需要慎重對(duì)待。

董師傅，中芯國際的業(yè)績這么好也不漲，長線持有還有希望嗎？

中芯國際2021年的營業(yè)收入為356.31億元同比增長29.70%，凈利潤為107.33億元同比增長147.75%，雙雙創(chuàng)了歷史新高;2022年第一季度營業(yè)收入為118.54億元同比增長62.56%，凈利潤為28.43億元同比增長175.49%，怎么看業(yè)績都無可挑剔。更為關(guān)鍵的是，中芯國際預(yù)計(jì)下一季度銷售收入還能環(huán)比增長，成長性還是肉眼可見的。唯一的問題是在全球范圍缺芯的大背景下，擴(kuò)大的產(chǎn)能何時(shí)可以兌現(xiàn)，這考驗(yàn)著公司的戰(zhàn)略定力和現(xiàn)金流壓力。總而言之，中芯國際的長線持有沒有問題，中短線的話仍有變數(shù)。