城市更新中的用益物權確權問題的研究探討

于慧萍

摘?要：用益物確權是我國城市更新過程中的重要內容，關乎著城市更新的順利情況，但是在實際進行確權的過程中，卻存在諸多問題?；诖?，研究簡要介紹了城市更新與土地確權的概念，并從制度格局、可行性、配套機制以及其他相關細節等方面，針對當前城市更新中的用益物權確權問題展開分析，最后提出了相應解決建議。

關鍵詞：城市更新;用益物;確權

引言：基于我國多年來土地制度的發展和變革，土地產權關系十分復雜，而且就我國現存的制度政策而言，涉及到土地確權問題的制度也相對較多，內容復雜。此外，由于不同土地的實際情況存在一定差異，使得在實際進行用益物確權的過程中，所需要面臨的問題也各不相同，對于城市更新發展產生了一定影響。因此，加強對于城市更新中用益物權確權問題的探討和研究是十分有必要的。

一、城市更新與土地確權

（一）城市更新

城市更新主要就是指在政府以及城市規劃管理相關部門的主導之下，按照相關法律法規以及城市規劃方向，對城市區域范圍內的低效用地進行改造的行為。隨著近年來我國城市化建設腳步的不斷加快，城市土地資源緊缺問題逐漸加劇，在此情況之下，為進一步促進城市健康發展，城市更新逐漸成為了未來我國大部分城市發展建設的主要方向。

（二）土地確權

土地確權就是指根據國家相關法律法規和制度程序等，針對土地的主體、客體、內容等方面的確定，同時還需要進行相應權利的公示和登記等。因此，土地確權可以說是土地制度的基礎，在確定土地權力歸屬的前提之下，才能夠執行相應權力，土地權力的制定才具有意義。而在城市更新過程中，想要對城市低效土地進行規劃改造，首先需要做的就是土地確權[1]。

二、城市更新中的用益物權確權問題分析

第一，制度格局不對等，主要表現在土地所有權制度不平等，以及集體土地用益物權制度弱化兩個方面，例如集體土地所有權受到的限制相對較多，嚴重影響了集體土地所有權的行使，導致確權困難。第二，制度設計可操作性弱，相關制度更新緩慢，傳統制度法規等無法滿足當前復雜的土地用益物確權問題，而且很多制度規范之間還存在較大沖突，相關制度缺乏可操作性，而且不同土地類型其用益物確權過程中所面臨的實際情況存在較大差異，本身就缺乏可操作性的制度，使得用益物確權更加困難。第三，相關配套機制不健全，用益物確權過程中，所涉及的內容相對較多，配套制度的缺乏導致用益物權發揮困難。第四，確權的其他細節問題，由于不同土地的實際情況不同，因此其確權過程中所需要應對的問題也存在較大差異，以國有建設用地使用權回收為例，存在屆滿回收、違約回收以及征收回收三種情況，其中屆滿回收時，地上建筑物處置、歸屬、補償以及如何補償等都存在問題，對于違約回收而言，土地是否閑置以及如何回收等都需要確定，對于征收回收而言，則需要考慮特殊情況。

三、城市更新中用益物權確權建議

（一）完善相關法律法規

為促進城市更新中用益物權確權工作的順利進行，首先需要做的就是對于相關法律法規和制度進行完善，結合當前我國用益物權的實際情況，相關法律法規的完善需要從以下幾個方面入手：第一，結合當前實際情況，針對土地所有權的性質和主體進行重新規定，并明確不同類型土地所有權的性質以及民事權利等，同時健全我國相關部門的土地行政權力以及各級政府的土地所有權范圍。第二，針對集體土地所有權主體對相關法律法規、內涵性質以及操作流程等進行完善健全，統一征地時返還用地的數量標準等。第三，對集體土地所有權的法律權利等進行更新，確保其與國家土地所有權之間有著平等的地位。

（二）盡快出臺司法解釋

為進一步提升相關法律法規的可操作性以及可行性，應結合實際情況針對《物權法》等相關法律法規出臺相應司法解釋，以此為用益物權確權提供有效參考，以及實際操作指導，進一步針對不同類型土地用益物權的相關范圍界定、權利運作機制等方面進行解釋。通過司法解釋的方式，對現有《物權法》相關疏漏問題進行補充，以此進一步提升《物權法》的可行性，為城市更新下的用益物權確權提供科學有效的指導，促使用益物權確權相關工作的順利開展和落實。

（三）健全相關配套機制

城市更新背景之下，用益物權確權過程中所涉及到的內容和問題相對較多，單純依靠《物權法》是難以確保確權工作的順利性以及可靠性的，必然會需要其他配套制度的支持，因此，還需要對相關配套制度和機制進行完善，主要包括土地登記制度、土地征收制度、戶籍制度以及社會保障制度等多個方面，以此更好地為用益物權確權工作的開展提供制度支持，確保實際開展工作過程中能夠有據可依。

（四）有針對性地進行分析

隨著我國法律體系的不斷健全發展，當前我國土地用益物權制度已經逐漸向著規范化方向不斷發展，但是基于社會發展以及人們對于土地權利用需求的不斷變化，在實際進行用益物確權的過程中，仍然面臨許多問題。對此，就需要具體問題具體分析。例如，在集體建設用地使用權確權過程中，政府給原農村集體的留用地當中的城市化轉地而言，通常通過貨幣補償或者留用地補償的方式，以此幫助解決農村居民的發展問題，而在實際確權過程中，則需要分別解決使用權法律定位、地位等相關問題[2]。

結束語：綜上所述，由于我國土地確權問題積壓已久，為進一步推動城市更新發展，在實際面對用益物權確權問題時，不僅要持續完善相關法律法規，同時為提升相關法律法規和制度的可操作性，還需要盡快出臺相關司法解釋，并健全與之配套的制度和機制等，最后，在實際進行用益物確權的過程中，必須要在相應法律法規制度的基礎上，有針對性地展開問題分析，并逐步解決相應問題，以此確保用益物確權的合理性以及可靠性。相信隨著對城市更新中用益物權確權問題的深入探索和實踐研究，我國城市更新腳步將會不斷加快。

參考文獻：

[1]張凡.從利用到受益：論《民法典》用益物權制度的改革與完善[J].河北工程大學學報（社會科學版），2020，37（04）：1-6.

[2]馮銀東，包歡樂.我國農村宅基地使用權抵押的困境及實現路徑[J].渭南師范學院學報，2020，35（06）：67-72.