從“恒大事件”談房地產金融風險控制

鐘穎琳　宋曉婷　劉佳萍　楊雅蘭

摘? 要：對企業(yè)來說，融資是其發(fā)展壯大過程的一種金融手段，但融資又是一把雙刃劍，運用得當能促進企業(yè)良性發(fā)展，否則會成為企業(yè)不可承受之重。房地產金融融資體系單一，房地產業(yè)融資方式以銀行信貸為主，使大量系統(tǒng)性風險被轉移至銀行體系，雖然我國目前房地產金融風險尚在控制范圍之內，但由于房地產金融風險具有隱蔽性、滯后性及長期性特征，且我國房地產金融的風險集中度高、市場機制較不完善，隨著經濟周期的波動和我國房地產市場的熱度不斷上升，如何有效防范房地產金融風險，對我國房地產業(yè)金融體系的穩(wěn)定意義重大。

關鍵詞：房地產;金融風險;防范策略

一、恒大事件的來龍去脈

恒大地產集團有限公司是以股東出資為其設立基礎，股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司債務承擔責任，具備法人資格。從1997年成立到目前為止恒大地產已經實現(xiàn)了穩(wěn)居世界500強的目標，總資產達萬億，年銷售規(guī)模超過4000億，但蓬勃發(fā)展的背后也會有不少隱憂，由于房地產屬于資本密集型行業(yè)，需要進行大量融資，恒大涉及到多種金融資本，其中不乏債券、股份等多種融資手段，并且出現(xiàn)多種主體如銀行、政府、港交所等。目前恒大被爆出的一系列資產負債表負債率極高導致企業(yè)產生房地產金融風險，此次事件是對房地產進行調控出臺的“三條紅線”以及恒大請求廣東政府支持重大資產重組而引發(fā)的。

二、房地產金融風險及其傳導機制與路徑

房地產金融風險主要指房地產金融市場中各種事先無法預料（即不確定）因

素的影響，所投入的資金得到的收益與預期不符。房地產金融風險傳導機制主要包括資金傳導機制、土地供求機制、產業(yè)關聯(lián)機制。其中資金是房地產市場風險向房地產金融風險傳導的關鍵機制當市場出現(xiàn)資金流動緊張、房價下跌趨勢時便會導致開發(fā)商資金鏈斷裂、投機者虧損、房地產價格預期下一步下降從而形成惡性循環(huán)。

（一）、房地產業(yè)獲取資金渠道以銀行信貸為主

隨著政府對房地產市場資金管制進一步緊縮，銀行信貸也對房地產業(yè)縮緊，房地產融資方面，我國房地產企業(yè)資金來源于國內貸款（主要是銀行貸款）、利用外資、自籌資金（主要是自有資金）、其他資金來源（主要是定金及預收款和個人抵押貸款）四條途徑。

（二）、其他資金獲取方式尚待完善

1、股權和債券融資比例較低

我國對房地產上市設立的門檻較高，直接通過 IPO 上市的企業(yè)近十年來增長也并不多，許多企業(yè)都是通過借殼上市完成融資，且上市公司中企業(yè)直接融資的比重也較小。上市融資在各類融資方式中，具有利率水平較低，且有無償還期限的優(yōu)勢，效果較好且能降低融財務風險、融資成本，優(yōu)化企業(yè)的融資結構，但我國債券市場發(fā)展不夠成熟且交易量小，這些融資方式房地產開發(fā)融資額中占比一直很低。

2、房地產信托業(yè)務規(guī)模較小

房地產信托規(guī)模最近幾年增長較快，但整體占較少，對滿足整個行業(yè)的融資需求依然能力有限。

（三）、我國房地產金融風險度量

從上述我國房地產金額風險的傳導機制中可知，商業(yè)銀行信貸風險是其中非常重要且在我國風險暴露較為突出的一個環(huán)節(jié)，目前我國房地產金融以銀行信貸為主，股權、債券融資、信托為輔，房地產市場對銀行信貸的依賴程度較大。

四、我國房地產金融風險影響因素

（一）、房地產泡沫水平逐漸增大

過去二十年，我國房地產泡沫逐漸增大，主要體現(xiàn)在房地產市場結構失衡，房地產投資熱度升高，房地產業(yè)銷售額大幅增加及我國居民的房價收入比持續(xù)走高等方面

（二）、利率波動

利率波動造成房地產信貸風險，主要體現(xiàn)在利率水平升高上;利率的上升會引起房地產開發(fā)企業(yè)、自住型購房者、投資型購房者的借貸成本上升，從而影響

到他們的開發(fā)、購房及投資意愿

（三）、市場信息不對稱

在信息不充分的情況下，同質商品在不同的生產和出售地點價格可能相差很大，不同質量的商品之間的價格差異與質量差異也可能完全不相符合。信息不對稱的情況下銀行、開發(fā)商與購房者之間的互動行為會導致房價不斷上漲而形成房地產泡沫，引發(fā)房地產信貸風險。在土地市場上信息不對稱表現(xiàn)在政府是唯一的土地壟斷經營者，政府定的土地價格及稅費在開發(fā)商的開發(fā)成本中為剛性成本，一方面土地的高價會使得開發(fā)商借貸資金增多，另一方面開發(fā)商為了盈利便會想辦法將成本轉移到購房者身上，便也會影響房地產信貸市場。

五、我國房地產金融風險的防范對策

房地產融資渠道單一，使房地產較大程度依賴于銀行信貸是房地產金融風險產生的主要原因之一，從國際房地產金融發(fā)展歷史可知，多層次的房地產金融市場能夠有效分散房地產金融風險。

（一）、從分散房地產金融風險角度

1、適當支持房地產企業(yè)上市直接融資。

2、發(fā)展我國房地產信托業(yè)務

3、擴大個人公積金貸款范圍和額度能很大程度分散房地產信貸風險。一方面國家需加強對個人公積金繳納和使用的監(jiān)督，另一方面應積極推動住房公積金貸款的跨區(qū)域使用制度。

（二）、從嚴控房地產信貸風險角度

銀行信貸資金作為房地產市場的主要資金來源，對房地產信貸資金的規(guī)范管理能夠從根本上抑制房地產市場投資過熱，因此需要提高商業(yè)銀行信貸風險管理水平，要求商業(yè)銀行采取更加靈活的管理機制、在房地產信貸資金的支持方面采取適度原則，堅持發(fā)展優(yōu)質客戶。

（三）、從建立長效機制角度

建立長效機制首先必須完善調控政策的時效性以消除調控周期。另外在深化房地產相關體制機制改革的基礎上需避免政府過度干預，要將政策的著力點放保障房建設及土地市場調節(jié)上，引導房地產市場長期有序發(fā)展。

總之，房地產金融風險的管控是一項復雜的系統(tǒng)工程，耗時長，需要進行多全方位綜合考慮，結合相關理論與實踐，制定合理的合理的政策與應對措施，對于維護經濟秩序和社會穩(wěn)定具有重要現(xiàn)實的意義。

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作者簡介：第一作者：鐘穎琳 出生年月：2002.7女 漢族 天津科技大學經濟與管理學院本科在讀 專業(yè)：金融工程