杭州市養老地產影響因素實證研究：養老視角

王乾坤　陳丹宇

摘 要：在人口老齡化的背景下，養老地產將成為我國養老產業持續穩健發展的關鍵。以養老視角剖析養老地產，研究發現，認知度、醫療護理滿意度、收入水平、健康狀況、同子女距離、日常開支、文化程度等因素十分顯著地影響著養老地產的發展。進一步研究發現，醫療資源豐富度、養老地產產業鏈和服務鏈的跨界融合度、醫療護理資源的保障度、多元化的居家養老方式、差異化養老服務度、“適老化”住宅規劃設計科學度等方面是促進養老地產健康持續發展的關鍵。

關鍵詞：杭州市;養老地產;需求意愿;影響因素;養老視角

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2022）13-0054-04

引言

黨的十九大報告提出了“老有所養”的新要求。在人口老齡化的背景下，房地產作為新型養老服務業的有效載體，為養老服務業提供了巨大的前景，而“地產+養老”的新組合更是房地產轉型升級的重要發展路徑。因此，養老地產到底如何發展、其決定的內在影響因素是什么、未來發展趨勢是什么等問題，均值得進一步深入研究。現有的文獻中，關于養老地產影響因素已有了有效的研究，如認為養老地產只有具備了良好的醫療服務、家政服務、社交需求、護理服務、便利的交通、購物配套設施等，才能夠獲得老年人的青睞（Giber et al.，1998）;養老地產的影響因素主要包括老年人養老方式的轉變、消費水平的提升、人口數量的增加、居住環境的改變等（Lynn et al.，2008）;老人更傾向于永久性居住的方式和全天候的醫療護理服務等主要因素影響著患有癡呆癥或多種疾病的高齡老人對養老地產的需求（Westerholm，2009）;老年人對養老地產具有適老化住宅需求的選擇偏好和特點（楊巧，2013）;養老地產項目乃至這個行業發展的前進動力是養老服務品質的追求（張智勇等，2015）;通過Logistic回歸模型分析得出，對養老地產來說最重要的影響因素是城市戶籍，其他相對重要的還有職業、家庭收入水平、文化程度和養老方式等（康琪雪、張恒銘，2013）;通過調查數據研究分析，養老地產的選址深刻地影響著老年人的購買意愿（馮臻，2014）;國家政策、年齡、文化程度、戶籍、子女數量、收入水平、認知程度等因素顯著地影響老年人選擇養老地產（黃孟麗、劉明軒，2017）;醫療衛生服務顯著地影響著老年人選擇何種養老服務，性別、年齡、文化程度等因素也對老年人的養老需求產生著作用（劉紅等，2017）。

國內外學者對養老地產需求影響因素的研究較為深入，為我們進一步探索提供了有益啟迪。但是，現有的研究中更多以地產為研究對象，缺乏從微觀視角解析影響意愿的因素;定性研究和典型案例分析比較多，未曾形成系統性的概述，缺乏有效的模型實證。更值得考察的是，本文認為，養老地產的關鍵是養老，而養老本質上是一種生活方式。養老地產的核心是養老，應研發養老產品和服務，構建服務體系和運行機制，而不僅僅是開發房地產。因此，本文從養老地產的核心——養老為新視角，依據實地調研數據進行實證分析，揭示養老地產業發展的內在機理，剖析老年群體的養老需求，豐富對其的認識。

一、杭州市養老地產發展現狀及問題

（一）發展現狀

2017年杭州市老齡工作委員會辦公室發布的《杭州市老齡事業統計公報》數據顯示，老年人口基本情況如下：按戶籍人口統計，截至2017年底，全市60歲及以上老年人口為167.18萬，占總人口數的22.16%，增長5.06%;65歲及以上老年人口為110.44萬，占總人口的14.64%;80歲及以上的高齡老人為26.97萬，占老年人口的16.13%。由此可見，杭州市老年人口數量較大，增速快，老齡化程度較高，低齡老年人口占比大，養老服務的市場需求日益多元化，且需求量巨大，養老行業的發展迎來了新機遇。

杭州市養老機構現狀：截至2017年底，全市已建立養老機構總數302個，其中公辦養老機構104個，民辦養老機構198個。全市養老機構床位數為69 764張，其中公辦養老機構23 663張，民辦養老機構46 101張，平均每百名老人擁有床位數4.2張。全市建成并正常運行的城市、農村社區居家養老服務日間照料中心有2 815家，老年食堂1 176個。

杭州市養老地產行業在探索中取得了輝煌的成就，涌現出大批養老地產項目，其中不乏典型案例，這些成功的項目顯示出養老地產的發展歷程如表1所示。

（二）發展問題

1.養老地產認知度不夠。老年人獲取信息的渠道比較狹窄，方式比較單一，加之對于新事物的理解能力和接受能力較弱，所以老年人對養老地產認知度較低，這影響著老年人對養老地產的購買意愿。

2.醫療護理服務不周全。目前，養老地產除基本生活服務外，還關注老年人的精神文化生活，但是對老年人醫療護理服務的投入還很欠缺，半失能、失能、失智老人的醫療照顧容易被忽視，術后老人的康復護理工作做得也不到位。

3.居家養老方式不受重視。養老地產在其發展的過程中更多地采用機構養老的方式，忽視了我國傳統文化中老年人對于“家”的特殊感情，使居家的養老方式被弱化。

4.養老地產的選址不科學。受傳統“養兒防老”觀念的影響，子女或親屬帶給老年人內心的愉悅是任何人和服務都無法代替的，老年人更傾向于縮短同子女居住地的距離，就近居住。目前，大多數養老地產因土地的因素而獨立建設，在選址上存在著一定偏差。

二、杭州養老地產影響因素實證分析

（一）數據與模型

筆者以杭州市主城區（上城區、下城區、西湖區、拱墅區、江干區）作為調研區域，對主城區50歲以上老年群體進行問卷調查和實地訪談，共發放問卷350份，實際到手問卷332份，問卷回收率為94.86%，有效問卷317份，問卷有效率為90.57%。本文基于文獻綜述和實地調研對影響因素進行理論推導和選取，選取了性別、年齡、收入水平、生活照顧、醫療護理水平、精神文化、文化程度、健康狀況、認知度、日常開支、同子女距離、子女數量等12個影響因素作為回歸模型的解釋變量，采用二元Logistic回歸模型進行實證分析，選取年齡和性別作為控制變量，根據選取的變量因素對杭州市50歲以上老年人購買養老地產的意愿及影響因素進行實證分析。

Logistic回歸方程為：

（1）

其中，xi表示各個解釋變量，？茁i代表著各個解釋變量的回歸系數，？茁0是常數項，因此式（1）可轉化為：

（2）

其中，x1表示性別，x2表示年齡，x3表示收入水平，x4表示日常生活照顧滿意度，x5表示醫療護理水平滿意度，x6表示精神文化滿意度，x7表示文化程度，x8表示健康狀況，x9表示認知度，x10表示日常開支，x11表示同子女距離，x12表示子女數量，？茁0表示常數項，？著表示隨機項。

（二）變量與賦值

實證分析過程中，為了減少誤差，排除影響程度較小的選項，并合并自變量中出現幾率較小的選項，進一步整合、賦值，變量賦值情況如表2所示。

（三）信度與效度

為保障樣本數據的科學性和可靠性，需要對樣本數據進行信度效度檢驗，采用SPSS信度分析、KMO（>0.6）樣本檢測和Bartlett（<0.05）球形檢驗。

結果顯示，Cronbach’s alpha數值為0.79，大于0.7，故此該量表具有很高的內部一致性，可信度較強見表3。

據KMO與Bartlett球形檢驗表可知，KMO檢驗值為0.797，0.797>0.6，符合要求，Bartlett球形檢驗的顯著性概率是0.000，表明問卷的效度結構較好，可以支持軟件分析，具體結果見表4。

（四）結果與分析

分析結果，具體如表5所示。

1.對養老地產的認知度越高，購買意愿越強烈。老人對養老地產產品的形態、養老服務質量和內容有了更多的了解，如果從中滿足了自身的需求，享受人性化的生活照料、專業化的醫療護理和多樣化的文化娛樂，便會有意愿購買養老地產。

2.對養老地產的需求隨著收入水平的提高而增加。老年人經濟收入持續增長，可供老年人支配的資金增多，老年人更愿意將寬裕的收入用于購買養老地產服務及產品，其購買欲望和購買能力都呈現上漲的趨勢。

3.對醫療護理滿意度顯著地影響著養老地產購買意愿。老年人的身體機能隨著年齡的增長而下降，身體狀況持續下降，患病率不斷上升，加之老年疾病患病人數逐年增加，醫療護理漸漸成為養老生活中必不可少的環節，因此老年人對于醫療護理的需求更加強烈。

4.老年人越發重視養老居住地同子女的距離。子女在老年人養老生活中扮演著十分重要的角色;同子女距離的遠近意味著老年人養老生活安全感的高低，同時，距離更近也更能夠幫助子女了解老年人所享受的養老服務。因此，老年人在選擇養老地產養老時，特別在意選址與子女之間的距離。

三、結論與建議

（一）醫養結合是未來養老地產發展的主流趨勢

隨著年歲增加，老年人身體機能持續退化，免疫力不斷下降，慢性病、心腦血管疾病、阿爾茲海默癥等老年多發病癥嚴重地影響著老年人的養老生活。因此，在養老生活中，醫療護理成為關鍵要素。醫養結合型養老地產就是以地產作為媒介，將醫療資源和養老資源有機地結合起來，打破養老和醫療之間的分割界限，把生活照料和康復關懷融為一體，真正做到把“醫”和“養”相結合，實現老有所養、老有所醫。

（二）居家型養老地產成為重點發展的地產

受傳統“養兒防老”觀念影響，居家養老依然是最受老年人喜愛的養老方式。居家養老涉及的老人數量十分巨大，同時，老年人極難改變自己的生活方式和習慣，不愿意離開過去的生活環境;我國社區養老和居家養老緊密相連，老年人花費了較長時間在社區內已經建立了成熟的朋友圈和人際關系，不愿輕易打破這種關系;日常開支也影響著養老地產的需求意愿，老年人的開支有一大部分是用于家庭日常生活，甚至其還肩負著包括子女在內的家庭全部生活花費，反而更愿意接受居家型的養老地產，因此發展居家型養老地產是未來養老地產的重點。

（三）認知引領養老地產需求意愿

雖然老年人接受新事物的能力較弱，但是隨著了解程度的提高，老年人也愿意接受新事物，且持續能力較強;老年人獲取信息的途徑比較閉塞，接觸養老地產的機會較少，這在一定程度上降低了其對養老地產的購買意愿。實地調研情況顯示，大多數老年人對于了解養老地產服務和產品持有積極的態度。因此，要增強老年人對于養老地產的需求意愿，就要提高老年人對養老地產的認知度，讓養老地產獲得更多的關注，讓養老地產服務被廣泛熟知，這樣養老地產才能夠長久地發展下去。

參考文獻：

[1]? Giber K.M.，Moschis G.P，EuehunL.E.Planningto Move to Retirement Housing[J].Financial Services Review，1998，（4）：291-300.

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[3]? Westerholm B.Population development and the need for housing for elderly people in Sweden[J].International Journal of Integrated Care，2009，（5）：9.

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[5]? 黃孟麗，劉明軒.基于需求偏好的養老地產發展策略研究——以南京市為例[J].市場周刊（理論研究），2017，（2）：58-59.

[6]? 康琪雪，張恒銘.居民購買養老地產意愿及其影響因素[J].財經問題研究，2013，（12）：41-45.

[7]? 劉紅，熊偉，楊玲.成都市城區老年人健康狀況及養老需求調查分析[J].實用醫院臨床雜志，2017，（5）：229-232.

[8]? 楊巧.人口老齡化背景下我國住房需求變化趨勢與養老地產發展研究[J].金融發展研究，2013，（11）：28-32.

[9]? 張智勇，趙俊，石園.養老服務集成商的服務質量決策分析[J].管理工程學報，2015，（2）：160-166.

收稿日期：2021-03-09

作者簡介：王乾坤（1990-），男，河南夏邑人，助理研究員，碩士，從事專注城市問題、養老地產等研究;陳丹宇（1964-），男，浙江德清人，土地資源管理學科負責人，教授，博士，從事區域經濟、土地經濟學的教學與研究。