目標成本管理在地方國有房地產企業的應用

杜明峰

摘 要：房地產企業為拉動我國經濟增長做出了重要貢獻。由于歷史原因，地方國有房地產企業在市場經濟環境中暴露出了一些不足之處。文章分析了地方國有房地產企業應用目標成本管理的理由，重點探討了目標成本管理在地方國有房地產企業成本管理中的應用策略。

關鍵詞：目標成本管理;應用理由;應用策略;地方國有房地產企業

一、地方國有房地產企業在市場環境中暴露出的不足

地方國有房地產企業在解決國家棚改房、經濟適用房等政策性住房發揮了主力軍作用。在這些地方國有房地產企業開展的業務當中，也有很大一部分是地方政府投融資公司承接的地方棚改項目及部分商業開發項目。一方面，地方國有房地產企業的資金來源渠道主義為國家政策性銀行貸款、國家專項債務和地方配套財政資金等;另一方面，由于是國有性質，因而企業的管理人員、特別是其中一些高級管理人員當中，有很大一部分是上級主管部門從行政事業單位抽調過去的，正是由于這兩個方面的因由的使然，所以，地方國有房地產企業在開展業務過程中不可避免的、不同程度地暴露出了這樣兩個頗具代表性的問題：

第一，市場意識不強。由于高管人員出身于行政事業單位，而行政事業單位是吃慣了“皇糧”的，不用為效益操勞，所以，這些高管人員在工作中往往表現為既沒有應對市場環境的管理經驗，也沒有應對市場博弈的競爭意識，并且還習慣于采用行政單位的管理方法來解決企業面臨的市場經營問題，這種管理觀念和思維模式，當然很難生產增益的目的。這種情況，在一二線城市以外房地產企業中表現的尤為突出。

第二，缺乏競爭優勢。造成地方國有房地產企業缺乏競爭優勢的因由與上文分析的情況（市場意識不強）系屬同類。表現在具體業務運營中，如在地方國有房地產企業所承擔的地方棚改、經濟適用房、公務員小區以及自己商業開發的項目中，很多都不同程度的存在超工程概算的現象，難以達成自平衡。由于在成本控制方面存在缺陷，因而很多國有房地產企業在資本市場上表現出了缺乏競爭優勢的不足，無法實現預期的經濟效益和社會效益。

二、地方國有房地產企業應用目標成本管理的理由

房地產企業常用的成本控制方法主要有預算控制法、標準成本法和目標成本法等，這三種控制法的各自特點如下：首先，預算控制法，預算期一般為一年，控制的重點環節為預算期內按預算指標進行控制;其次，標準成本法，控制周期為開發后的實施階段，具有滯后性，控制的重點環節為開發過程中將標準成本作為“成本計劃”;第三，目標成本法，強調開發產品全壽命周期，控制的重點放在產品的研究、開發、規劃與設計階段。

從目標成本法的特點可以看出，它以市場為導向，以目標售價和目標利潤為基礎確定開發產品的目標成本，是從產品設計階段開始，通過各部門、各環節乃至供應商的通力合作，共同實現目標成本的管理方法。目標成本管理的主要優勢體現在突出設計到產品出貨全過程的成本管理，有助于提高成本管理的效率和效果;強調產品壽命周期成本的全過程和全員管理，有助于提高客戶價值和產品市場競爭力;謀求成本規劃與利潤規劃活動的有機統一，有助于提升產品的綜合競爭力。并且，應用目標成本管理，還讓能企業意識到專業人才對企業發展的重要性，進而會促使房地產企業在工程管理、工程造價、市場營銷等方面加大招賢納士的力度，彌補此前企業因缺乏市場經驗導致的專業人才欠缺的短板。對比分析上表中的三種成本控制方法不難知曉，在市場經濟環境中，應用目標成本管理是最適宜地方國有房地產企業目前生存狀況的。

三、目標成本管理在地方國有房地產企業成本管理中的應用策略

首先，強調成本控制的重要性。企業在市場運營中要重點關注價格引導、顧客、開發商品以及流程管理等對成本控制的重要性，強調生命周期成本控制，要求各部門既要分工明確，又要通力合作，要動員價值鏈上的全部成員共同參與成本控制。地方國有房地產企業可以將業務分為棚改等政策性業務和純商業開發業務，對于棚改等政策性業務，要按照政府有關要求，重點放在開發成本控制，突出經濟實用型，保質保量完成政府下達任務目標;對于純商業開發項目，要按照市場經濟規律，在做好充分調研的基礎上明確市場定位，明確設計規劃，實施全過程控制，及時糾正偏差，保證預期收益。

其次，增加顧客價值。開發產品目標成本=開發產品競爭性市場價格-開發產品的必要利潤。要求企業對顧客產品的特性、功能、質量、銷售價格等各方面的需求做到真正了解，借助市場調查手段進行產品特性分析，平衡產品的“功能——價格——成本”之間的聯動關系，以增加顧客的價值。就地方國有房地產企業而言，針對政策性開發項目要注重自平衡，而對于商業開發項目應將其分為剛需型和改善型兩種情況，在此前提下，再根據國有背景特色和市場分析基礎確定成本控制目標，確定必要利潤目標，并為此制定不同的銷售策略。需要指出的是，在確定成本控制目標和必要利潤目標時，除了要考慮投資者必要報酬率之外，還要考慮不同行為動機對目標成本確定的影響。

第三，設立目標成本控制小組。鑒于國有企業組織管理機構及業務開展范圍的復雜性，以及滿足提升市場競爭力的需要，建議地方國有房地產企業設立一個專職性的目標成本控制小組，由企業主要領導兼任組長，負責對從項目設計、到工程實施、再到工程結束全過程地圍繞目標成本控制需要對各部門成本控制指標予以明確分工，加強部門間的分工合作，將設計好的目標成本控制方案投入到建設項目的各個環節之中，以降低生產運營成本，提高成本控制目標的保障能力，

第四，把握好執行中的關鍵點。目標成本法強調全過程成本管理，要求企業要針對不同過程和不同的開發時期，適時對目標成本執行情況進行分析，尤其是要加強對各部門執行目標成本控制情況的跟蹤分析，以及時糾正偏差，堵塞跑冒滴漏，保證成本控制目標的實現，保證預期收益的實現。

需要引起注意的是，鑒于理論設定與生產實踐之間總會存在一定的差異性，因此，對于地方國有房地產企業而言，上述成本控制的方式方法、策略措施等也不是十全十美，故而在具體應用中還需結合市場環境和工程特點把握好以下這樣一些關鍵點：

1.樹立人才興企戰略，努力挖掘地產銷售、工程管理等方面的精英人才，招進來為企業所用，充分利用他們在房地產領域的專業能力，保證他們在目標成本管理中優勢作用可以得到真正發揮。

2.在目標成本制定完成后，要將控制指標逐級分解到各部門，明確部門所分管的成本控制指標即為本部門的責任成本，是成本控制的責任主體。

3.要求企業各部門要樹立大局意識，既要分工又要合作，既要加強對自己責任成本的控制，又要圍繞企業降本增效大局團結協作。

4.將項目目標成本與公司年度預算相互結合，形成良好對接，在制定年度預算時，要考慮項目必要利潤以及目標成本執行的完成情況，要將剩余未完成的項目目標成本考慮到年度預算中，不能形成項目目標成本與年度預算兩張皮的現象。

5.將目標成本貫穿于日常成本控制的全過程之中，將部門責任成本控制目標分解到個人，對目標成本控制與時間、指標完成情況進行經常性的對標分析。

6.對目標成本完成情況按季度、半年度、年度、項目整體完成時進行總結分析，與目標成本進行對比，及時糾正偏差，完善必要措施。

7.既要堅持目標成本的剛性約束，又要根據市場情況變化采取靈活性應變措施，對在目標成本控制中遇到市場異常環境確需調整控制指標的，應由企業成本控制領導小組集體研究決議。

8.對目標成本完成情況按期進行考核，考核結果與工資績效掛鉤，對考核成績優異的，要進行獎勵。

四、結束語

應用目標成本管理，可以提高企業上下的成本控制意識、市場競爭意識，促進企業降本增效進和預期收益目標的實現，有助于地方國有房地產企業在市場經濟環境中更健康、穩定的發展。

參考文獻：

[1]房地產企業目標成本管理探究[J]. 唐莉萍.會計師.2019（10）