2022年上半年房地產市場形勢及展望

劉偉

房地產行業涉及面廣、產業鏈長、帶動力強，對穩住經濟大盤至關重要。2022年年初以來，受新冠肺炎疫情反復沖擊、市場預期轉弱、需求結構轉變等長短期因素的綜合影響，我國房地產市場面臨較大的下行壓力，房屋銷售明顯降溫，房企投資意愿低迷，融資環境依舊偏緊。未來一段時期，隨著國家和地方支持政策的相繼落地，房地產市場將逐步趨穩，但市場潛在風險仍不容忽視，須進一步采取措施推動房地產市場健康穩定發展。

房地產市場總體呈現“銷售降、投資弱、融資難”特征

房地產銷售“萎靡不振”。房地產銷售是維持房地產企業資金鏈循環暢通的生命線。穩定房地產銷售，對維持房企正常運轉、穩定房地產市場至關重要。2022年上半年，受疫情沖擊、需求不足等諸多不利因素影響，房地產銷售市場面臨很大壓力，主要表現在：一是新房銷售市場明顯降溫。2022年5月，全國商品房銷售面積累計同比下降23.6%，創2020年4月以來的新低。其中，商品住宅銷售面積累計同比下降28.1%，同樣為近兩年以來的新低。新房銷售面積的持續下降同時帶動銷售額的明顯下滑。2022年5月，全國商品房銷售額累計同比下降31.5%，其中商品住宅銷售額更是下跌34.5%，接近2020年2月疫情期間的跌幅。二是期房銷售和現房銷售顯著分化。2022年年初以來，期房銷售市場和現房銷售市場均呈現走弱態勢，5月全國商品房期房銷售面積和現房銷售面積累計同比增速分別較2月下降14.1個百分點和9.8個百分點。但是與現房銷售仍處增長階段相比，期房銷售不僅明顯下滑且降幅持續擴大。5月全國商品房期房銷售面積累計同比增速為-28.2%，遠低于商品房現房銷售面積13.2%的增速。三是商品房待售庫存持續高企。新房銷售不暢直接導致商品房待售庫存持續走高。2022年5月，全國商品房待售面積累計同比增長8.6%，較2021年同期上升10個百分點，連續四個月高于8%，處于2017年以來的高點。其中，5月全國商品住宅待售面積累計同比增速更是高達15%，較2021年同期上升19.3個百分點，為2016年以來的新高（見圖1）。

房地產投資“低位下探”。房地產投資是投資需求的重要支柱，直接關系到宏觀經濟大盤的穩定。目前，受短期因素和長期因素的疊加沖擊，房地產投資出現明顯的低迷狀態，主要體現在：一是房地產投資再現負增長。2022年1～5月，全國房地產開發投資完成額同比增速為-4%，自2020年6月以來再度陷入負增長，且較2021年同期下跌22.3個百分點。其中，住宅開發投資完成額同比增速為-3%，較2021年同期下跌23.7個百分點。二是房地產企業投資意愿低迷。房地產市場整體低迷引發鏈式降溫，導致房地產企業投資意愿明顯下滑，“冷淡”“觀望”情緒較濃。截至2022年5月，本年購置土地面積累計同比下降45.7%，為2012年以來的低點，且已經連續12個月呈負增長。三是房地產項目緩建現象突出。受需求疲軟、資金鏈緊繃、供應鏈不暢等因素影響，房地產企業普遍出現新開工不足、在建項目延緩等現象。2022年5月，全國房屋新開工面積累計同比下跌30.6%，連續10個月負增長且降幅持續擴大;全國房屋竣工面積累計同比下降15.3%，連續四個月處于負增長態勢。項目建設周期的延緩直接導致建筑和安裝工程投資（以下簡稱“建安投資”）的顯著下滑。2022年1～5月，建筑工程、安裝工程投資完成額的同比增速均為負，特別是安裝工程投資完成額同比下降了9.7%（見圖2）。

房地產融資“不見起色”。房地產融資不僅是維系房地產企業生存的關鍵，也是全社會融資體系的重要組成部分，對金融市場穩定具有重要作用。當前，受前期收縮性調控政策等因素的影響，房地產行業普遍面臨融資緊繃態勢，主要體現在：一是房地產開發到位資金顯著下滑。在前期調控政策、市場形勢扭轉、內源融資不足的三重沖擊下，房地產企業融資渠道持續全面收緊。2022年5月，房地產開發資金來源累計同比增速為-25.8%，連續四個月處于負增長且降幅超過2020年2月的最低值，為近十年來新低。二是國內貸款額度明顯收縮。雖然近期出臺了一些房企紓困政策，但是房地產企業融資難現象尚未明顯好轉。2022年5月，房地產企業的國內貸款累計同比下降26%，連續11個月負增長且為近十年來最大降幅。三是內源融資規模轉向下滑。隨著房地產行業利潤率的持續走低和銷售回款速度減緩，房地產企業的自籌資金能力也在下降。2022年5月，房地產企業自籌資金累計同比增速為-7.2%，低于2021年同期20個百分點，為近兩年以來的新低。四是其他融資渠道大幅萎縮。房地產銷售市場不景氣也在很大程度上壓縮了房地產企業的其他融資渠道。2022年5月，房地產企業的定金及預收款累計同比下降39.7%，個人按揭貸款累計同比下降27%，各項應付款累計同比下降3.1%，均為近十年來最低點，并且降幅顯著大于2020年2月（見圖3）。

房地產市場面臨供求易勢、疫情沖擊、預期轉弱三重壓力

本輪房地產市場下行壓力不僅是前期收縮性調控政策的結果，也是結構因素、疫情因素和預期因素綜合作用的結果。

供給飽和、需求見頂兩大因素重塑房地產市場基本格局。供不應求是我國房地產市場過去持續保持高景氣度的根本原因。近年來，我國房地產市場的這一基本面正在發生質的變化，主要體現在：一方面，住房供給逐步飽和。目前，我國房地產供求關系已經發生明顯變化，逐步趨于平衡，一些城市甚至出現過剩現象。根據《2021年中國住房存量測算報告》，2020年我國城鎮住房套戶比已經達到1.09，其中，三四線城市的城鎮住房套戶比更是高達1.12，一線城市和二線城市的城鎮住房套戶比也達到0.97和1.08，反映出我國住房市場整體已經進入供求平衡階段。另一方面，住房需求見頂回落。置業需求見頂回落是本輪房地產市場劇烈調整的另一個深層次原因。近年來，我國人口結構發生急速變化，年輕人口絕對數量開始快速下降。2014～2019年，我國20～35歲人口數量下跌8.3%，導致置業人群數量出現明顯萎縮，進而對居民購房需求造成較大沖擊。2014～2015年的貨幣寬松政策和2016～2017年的棚戶區改造更是進一步透支了居民購房需求，大幅提升了居民部門杠桿率。國際清算銀行（BIS）數據顯示，2021年第三季度，我國家庭部門償債比例（家庭部門還本付息額/可支配收入）已經達到15.6%，高于美、英、德、法、日等主要發達國家。過高的杠桿無疑對激發當前居民購房需求造成很大阻礙。

疫情沖擊導致住房消費和建筑施工“雙受限”。疫情對房地產市場的沖擊是雙向的，不僅體現在需求端，還影響到供給端。一方面，消費場景受限影響房地產銷售。2022年年初以來，全國疫情多點散發，特別是長三角、粵港澳、京津冀等重點地區的疫情反復發作，對房地產市場的正常運行造成較大干擾，房企促銷活動暫停，房地產中介機構關門，購房者無法實地看房、簽約，由此導致樓盤交易停滯、供需循環放緩，房屋銷售面積出現較大幅度下滑。以15家上市房企為例，40%的房企5月銷售面積同比下降超過50%，其中主要布局于長三角地區的正榮地產5月銷售面積同比降幅更是達到83.75%。另一方面，建筑施工受限制約房地產投資。由于奧密克戎病毒傳播力強、防控難度大，在疫情嚴重地區，許多開發商采取暫時停工或延遲復工措施，短期內對房地產供給端造成明顯沖擊。據測算，1～5月，全國房屋凈停工面積達到9.4億平方米，較2021年同期上升34.5%。另據國家統計局統計，1～5月，全國房地產開發投資同比下降4%，其中5月全國房地產開發投資同比下跌7.8%。

預期轉弱引致居民購房意愿、房企投資意愿、市場融資環境“三不佳”。預期對房地產市場健康運行具有極其重要的作用。穩定房地產市場，關鍵在于穩預期。當前，我國房地產市場面臨預期轉弱的風險，主要體現在：一是居民預期轉弱導致購房意愿下降。目前，受房企高周轉模式難以為繼、房價走勢持續不振、經濟形勢不景氣等因素的綜合影響，居民購房普遍面臨“交房預期不確定、房價預期不確定、收入預期不確定”等三大難題，導致許多剛性需求或改善性需求難以得到有效釋放。中國人民銀行城鎮儲戶問卷調查結果顯示，2022年一季度，預計未來三個月增加購房支出的比例僅為17.9%，低于2020年一季度的19.2%，為2018年以來最低。二是房企預期轉弱導致投資意愿不強。房地產市場持續不振也對房企的投資行為造成很大影響，許多房企紛紛減投資、促銷售、保現金。2022年5月，全國土地成交價款累計同比下降28.1%，購置土地面積累計同比更是下降45.7%。三是市場預期轉弱導致融資環境不佳。受大型房企持續“爆雷”的影響，銀行業金融機構和資本市場對民營房企的信心已經開始動搖。以資本市場為例，2021年8月以來，民營房地產企業的新發債券規模顯著下滑，特別是2022年年初以來，民營地產債發行額幾乎為零。截至2022年5月，民企地產債的凈融資額連續20個月為負，反映出投資者的低迷情緒已經對民營房企的融資環境造成很大危害。

未來房地產市場將逐步趨穩但風險猶存

調控政策適時調整有助于穩定房地產市場

目前，無論是全國層面還是地方層面都在陸續放松房地產調控政策，對于推動房地產市場穩定發展具有重要作用。從全國層面看，房地產調控政策呈現邊際放松態勢。2022年3月，政府工作報告提出要在堅持“房住不炒”定位的前提下，支持居民de 合理住房需求。隨后，中國人民銀行、銀保監會提出保障購房者按揭貸款需求，滿足房地產企業合理融資需求，中國人民銀行更是多次下調房貸利率。4月底，中央政治局會議進一步提出支持各地根據實際完善房地產政策，支持剛性住房需求和改善性住房需求。中央政策層面的“暖風”對穩定市場預期起到了明顯的信號作用，為各地進一步放松房地產調控提供了正確的指引。

從地方層面看，各地根據實際情況著手穩定房地產市場。在需求端，多地紛紛采取放寬限購限售政策、降低個人住房貸款首付比例等措施。比如，南京放松非戶籍居民購房的最低社保年限要求，蘇州放松限購最低要求并取消二手房限售年限要求，杭州下調二手房購房門檻，大連規定限購區域購房不受已有套數限制，長春、自貢實施“認貸不認房”，鄭州取消“認貸又認房”要求，德州、宿遷下調首付比例至20%，廣西、天津、南京上調公積金貸款額度。在供給端，多地采取調整競拍規則、完善預售資金監管、下調保證金比例、放松繳款期限等措施來促進房地產投資。比如，濟南將地價款繳付時長從三個月延長至六個月，武漢、中山將土地出讓保證金比例下調至20%，東莞取消無償配建安居房要求和新房銷售限價要求，杭州實行“次高價者得規則”。隨著國家和地方政策措施的持續加碼、政策效力的逐步釋放，房地產市場持續下滑的勢頭將得到有效遏制，房地產市場將逐步企穩。

房地產市場潛在風險仍然不可忽視

房地產投資存在進一步下滑風險。未來一段時期，房地產企業的重心仍將主要集中在保銷售、去庫存方面，很難有效增加投資。從土地投資看，房地產銷售是房地產企業土地投資的領先指標，2021年以來，全國商品房銷售面積累計同比增速持續下滑，2022年前五個月更是下降23.6%，預示著未來半年內房地產企業的土地投資仍將維持冷淡狀態，難以很快回暖。從建安投資看，新開工面積和竣工面積是房地產企業建筑安裝投資的先行指標，2022年前五個月，房屋新開工面積和竣工面積分別同比下降30.6%和15.3%，這必然會直接沖擊未來半年的建安投資。

疫情發展存在不確定性風險。未來一段時期，全球新冠肺炎疫情仍將持續蔓延，新冠病毒存在很大的變異可能性，一旦更具傳播性和毒性的新冠病毒變種輪番襲擊我國，必將增加整體防控難度，對整個經濟的沖擊也將更大，特別是將對居民收入和購房意愿造成很大的負面影響。房地產銷售是穩定當前房地產市場的關鍵，如果居民購房需求持續低迷，必將使得整個房地產市場陷入“銷售低迷—資金吃緊—投資萎縮”的負循環。

房企債務違約風險。2022年是許多房地產企業境外債的還債高峰期。大量境外債到期可能成為房地產市場的一個潛在風險點。Wind數據顯示，2022年房地產境外債到期償還量為3779億元，較2021年上漲9.5%。其中，第二季度至第四季度的到期償還量分別為944億元、897億元和762億元。在高周轉模式難以為繼的背景下，房企債務違約的風險正在上升，一旦房企債務違約，必將對上下游供應鏈企業和金融市場造成不小的沖擊。

多措并舉促進房地產市場健康穩定發展

針對當前房地產市場形勢，應堅持“房住不炒”定位，按照分類、分城、分企施策的原則，穩預期、擴需求、促投資、寬融資，有力推動房地產市場健康穩定發展。

穩預期。一是做好疫情防控。在堅持“動態清零”總方針的前提下，落實、落細“四早”要求，開展常態化定期核酸檢測，利用“場所碼”“數字哨兵”等數字手段，提高防疫精確性。高效統籌經濟發展和疫情防控，抓緊推進疫情嚴重地區復工復產復商復市。二是加強預期引導。堅持“房住不炒”定位，做好房地產市場預期管理，確保政策連續性和穩定性。加快修復市場信心，適時擴容民營房企信用保護工具發行范圍。加大融資監管政策的邊際放松力度，糾偏前期層層加碼的融資監管政策。三是從嚴防控風險。結合實際完善房地產市場動態風險監測體系，及時調配金融資源，消除房地產金融風險苗頭，確保房地產市場安全運行。從嚴監管高風險房企，防止出現“項目爛尾”現象，最大限度維護購房者合法權益。因企施策，分類管控，加大對優質房企的紓困力度。

擴需求。一是放松限購門檻。順應人口向城市群、都市圈、中心城市集聚的客觀規律，適當降低人口持續流入城市的限購門檻。改變部分城市“認房又認貸”“社保年限要求過高”等偏緊的調控政策，充分釋放居民的合理購房需求。適當放寬二手房和新房的限售政策。二是加強信貸支持。根據各地實際適度下調首套住房、改善型住房的首付比，激發剛需購房人群和改善型購房人群的潛在需求。適度松綁二手房貸款限價政策，助力緩解居民貸款額度受限難題。加大保障性租賃住房的金融支持力度，重點解決青新市民的住房貴、住房難問題。三是降低還款壓力。加快貸款審批流程，適度下調首套房和改善性住房的房貸利率。提高公積金貸款額度，允許提取未計入貸款額度的公積金余額用于首付款。適當延長公積金貸款的還款時限，保障受疫情影響未能按時繳存住房公積金的企事業職工的貸款權益。

促投資。一是加大保障房建設。加大保障房投資建設力度，加大國有建設用地供應力度，充分利用集體建設用地、產業園區配套用地、企事業單位自有閑置土地等開發保障性租賃住房。加大財稅的金融支持力度，通過中央預算內投資、專項債券資金等多種方式支持保障性租賃住房建設。二是優化土地供給。適度延長地價款的繳款期限，適當降低土地競買保證金比例。根據各地實際適時調整“競配建”“競自持”“限地價”“限房價”等具體規則，增強房地產企業的拿地積極性。保障房地產企業的定價自主權，給予其一定的降價銷售空間。因城施策完善土地供給方式，根據庫存去化周期調整供地數量。三是加快復工復產。全力支持房企在做好疫情防控的前提下盡快復工復產。積極協調解決復工復產過程中遇到的供應不暢、用工缺乏等問題，對不裁員、少裁員的房企返還一定數量的失業保險費。

寬融資。一是優化預售資金監管。分企施策，根據企業信用評級狀況實行差異化管控。增加資金撥付節點，降低資金凍結比例，允許符合條件的房企使用銀行保函替代預售監管資金。允許房企在一定區域內進行跨項目資金調劑，有效提高預售資金使用效率。二是支持合理融資需求。根據房企信用狀況，加大對優質房企的信貸支持力度，加快開發貸審批發放速度，有力改善房企融資環境。適度發展房企直接融資，在嚴控風險的前提下，穩妥有序開展股權融資、債券融資、資產證券化等。三是及時化解債務風險。不盲目抽貸、壓貸、斷貸，允許部分受疫情影響較大的房企調整還款計劃，開展貸款展期，緩解資金壓力。延長“三道紅線”和貸款集中度管理要求的達標期限，對“三道紅線”要求尚未達標的房企，在相應指標不上升的前提下，允許繼續為其提供貸款。鼓勵金融機構針對房地產行業積極開展并購貸款業務，支持優質房企兼并重組。

（作者單位：中國社會科學院科研局）

責任編輯：孫 爽