××集團房地產財務風險分析

[ 作者簡介 ]

馬志樺，女，河南林州人，洛陽科技職業學院，助教，本科，研究方向：金融。

[ 摘要 ]

房地產企業在快速發展的同時，也存在很多問題，隨著“房住不炒”概念的提出，很多房地產企業存在的風險與問題日益凸顯，其中，財務風險最為重要。本文通過對××集團進行探究，分析其在發展過程中面臨的財務風險因素，探討造成財務風險的原因，最后結合相關內容，提出建議與對策。

[ 關鍵詞 ]

房地產;××集團;財務風險

從2003—2015年中國房地產蓬勃發展。2015年后，為了調控樓市供過于求的情況政府出臺了“限購、限貸、限售、限價”等一系列政策抑制房價的過快上漲，維護房地產市場的平穩發展。而房地產的開發需要大量資金，靠自身的積累是很難滿足其資金需求的，在房貸政策收緊的情況下，往往會引發財務風險。房地產企業為了適應形勢發展，務必做出相應的調整。××集團房地產作為國內大型房地產企業，其發展對中國的房地產市場產生重大影響。因此，不僅××集團的管理者關注其房地產開發項目，廣大的利益相關者也在一直關注。

1 ××集團發展現狀

××集團作為世界500強企業集團，擁有八大產業。截至2021年6月，該集團總資產2.38萬億，年銷售規模超7 000億。根據中國房地產協會公布的最新數據顯示，××地產集團有限公司位居2021年中國房地產開發企業綜合實力排行榜前列。

根據該集團年報顯示，其在全國范圍內共有一級子公司129家，分布于82個大中小城市。近年來，××集團不斷優化其在一、二、三線城市的布局，補充優質項目。據統計，從2014年到2020年，××集團總投資用地建筑面積每年平均2.38億平方米。

根據以上數據可知，××集團投資規模從2014年開始連續4年持續增長，2018年開始下降，2020年降幅達到五分之一。投資額從2014年到2017年呈逐年增長的態勢，且增長趨勢明顯高于其投資用地建筑面積，一方面說明其補充優質項目的戰略方向，另一方面也說明其拿地成本越來越高。從2018年開始出現大幅下降，之后總體上雖然略有提升，但是與之前相比，投資額明顯呈下降趨勢。這說明近年來，××集團積極響應國家宏觀調控政策，不斷縮減其投資規模，減少投資額。

2 財務風險的分析

2.1 籌資風險

房地產企業的自有資金一般很難滿足其自身發展的需要，大部分房地產企業都需要通過各種辦法來籌集資金。但是房地產企業從拿地建房到房子蓋好出售，往往是一個漫長的過程，而在這期間企業就容易面臨籌資風險，因此有必要提前識別籌資風險，使企業有充足的時間提前做好防范。償債能力分析是判斷企業是否存在籌資風險的一個重要方面，筆者主要從短期償債能力和長期償債能力兩方面對××集團在籌資過程中面臨的風險進行分析，具體如表2所示。

結合表2可知，2016—2020年××集團房地產的流動比率逐年下降，從2016年的1.52 %下降到1.26 %，而房地產行業的流動比率為2時，是比較適合的，表明××集團房地產在這5年時間內流動比率低于行業水平，存貨變現能力不足。另外從速動比率來看，該比例維持在1 %左右屬于合理范圍，但是××集團房地產的速動比率僅僅維持在0.33 %～0.62 %范圍內，較合理比例差別較大。其資產負債率一直保持在 83 %～86 %之間，而房地產行業的資產負債率平均水平保持在 65.85 % 左右，說明公司欠款較多，償債能力較弱，因此籌資風險較大。

2.2 投資風險

投資風險是指企業在投資中可能遭受的風險。投資總會伴隨著風險，準確判斷企業的投資風險，避免盲目投資，對于企業的發展至關重要。在分析××集團的投資風險時，主要從總資產利潤率、凈資產收益率、毛利率、凈利率等指標來詳細分析。具體如表3所示。

結合表3相關信息來看，××集團的投資風險情況在2017年和2018年較好，之后還是呈現下降趨勢。總資產收益率到2020年已經降到了0.36 %，這表明了該集團的總資產投入和使用效率存在問題。凈資產收益率近5年從2016年的10.69 %下降到了2020年的5.52 %，這表明其盈利能力處于下降趨勢，投資風險較高。

××集團的毛利率較為穩定，整體處于24 %～36 %范圍，在2018年處于近5年最高水平，從中可知，××集團的投資與項目開發環節效率較高。從凈利率的數據內容來看，該集團近些年的投資整體呈下降狀態。

2.3 流動性風險

流動性風險是由于企業的現金流入和流出時間不一致而導致的。流動性風險一旦出現會給企業造成嚴重損失，需要企業嚴密監控。筆者分別從經營活動、投資活動、籌資活動三個方面的現金流凈值進行分析，如何如表4所示。

從表4可以看出，該集團的經營活動和投資活動產生的現金流凈值大部分情況下都是負數，說明這兩項活動并不能給企業提供充足的資金，其發展經營只能依靠籌資活動提供現金流，這對于企業的發展是不利的，尤其在“三條紅線”政策出臺后，企業的流動性風險大大增加。

3 ××集團財務風險產生的原因

3.1 對國家政策和市場變化缺乏前瞻性

自2010年“最嚴”限購政策出臺后，國家便不斷加強對房地產行業的調控。近幾年，政府一直保持著對房地產的高頻調控。從政策出臺的高頻次和覆蓋范圍的廣泛性可以看出國家對房地產市場調控的決心，而在國家如此高強度的調控下，房地產企業如果沒有引起足夠的重視，勢必會對自身的經營產生巨大的沖擊。通過前面對該集團相關財務數據的分析，發現××集團已經在有意識地減少房地產的新增投資額，但是減少幅度較小，說明××集團沒有對國家政策產生足夠的重視。

2020年監管部門推出“三條紅線”政策，對房地產企業的籌資方式進行調控。而××集團三條紅線均超過，這也就意味著其不能再靠借錢來籌集資金。根據前文分析，其自有資金是無法滿足正常生產經營的，主要靠借錢的方式來籌集資金，這條政策使其未來的經營舉步維艱。

3.2 籌資規模大、方式單一

房地產業務的投資規模較大，且很難在短期內回籠資金。××集團籌集的資金大部分來自銀行借款，還本付息的壓力較大，此外，還通過發行優先票據、企業債券、私募信托基金等方式籌集資金，這些全部都屬于負債的籌資方式，雖然短時間內解決了其對資金的需求，但是籌資方式單一的問題最終給該集團留下了巨大的隱患。在“三條紅線”的制度下，其現在已經不能再用傳統的借款方式籌錢，而在沒有其他的籌資渠道的情況下，該集團現在面臨著嚴重的債務危機，欠債高達2萬多億元，還面臨眾多的起訴需要處理，需要通過出售股份、變賣資產的方式為集團“續命”。由此可見，單一的籌資方式對企業來說具有很大的財務隱患，一旦籌資渠道出現問題，公司將會面臨嚴重的財務危機。

4 房地產企業加強財務風險的措施

4.1 加強政策研究，深入市場調查

房地產行業的健康發展關系到千千萬萬普通百姓的生活，更關系到社會的穩定和國家經濟的健康發展。因此，房地產行業一直以來都受到國家和政府高度重視。近幾十年來，房地產行業的高速發展不僅為政府帶來了財政收入，更是為社會提供了大量的就業崗位，促進了經濟的快速發展，但是房地產的過快發展也留下了很多隱患。

房地產行業的發展與國家政策息息相關，拿地成本在房地產項目開發成本中占很大比重，而拿地成本的高低直接取決于政府的土地政策，另外，房貸政策的調整直接影響到人民的購買力，進而影響房地產的銷售狀況，稅收政策、房產交易政策等都會對房地產企業產生巨大影響。目前，××集團作為房地產企業應高度重視國家相關政策的出臺，深入研究有關政策，相信政府對于房地產企業調控的決心，順應國家對房地產政策調控，及時調整公司的經營方針。

4.2 拓寬融資渠道，實現多元化融資

××集團由于在前期大量運用銀行貸款的方式融資，致使超過“三條紅線”，現在已無法再通過銀行貸款的方式來籌集資金，從而陷入嚴重的債務危機。由此可見，高負債比雖然有較好的抵稅效應，但還是要適度才好，否則就有可能會因企業籌資方式的不合理而導致企業資金鏈斷裂，產生破產風險。

多元化的籌資方式才是其健康發展的王道。隨著金融市場的發展，籌資渠道也越來越多，P2P貸款、房產眾籌逐漸進入人們的視野。雖然互聯網金融行業的發展還有很多不完善的地方，但是不可否認的是其快速發展也給我們帶來了很多便利，房地產企業如果能合理地運用這些新興的金融工具，相信既可以改變其長期以來依靠銀行貸款這種單一的融資方式，降低融資風險，改善融資結構，又可以為其長遠發展打下基礎。

5 結論

隨著國家對房地產政策的調控程度不斷加深，房地產企業受到了嚴峻挑戰，在企業經營過程中面臨的財務風險更加突出，尤其是“三條紅線”政策的出臺，使××集團的財務狀況雪上加霜。走出困境、解決融資難題、緩解財務狀況是該集團目前急需解決的問題。××集團應積極關注國家出臺的相關政策，及時調整經營思路，拓寬融資渠道，走出困境。

參考文獻

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