廣州樓市調查

邱永芬

經歷將近一年的成交量下行，廣州樓市迎來利好集中釋放期。

2022年6月以來，廣州頻傳購房政策利好。廣州12345熱線證實，6月1日起，外地人在廣州買房，繳納5年社保或個稅允許中間累計斷繳3個月。這意味著，將有一小部分人從此獲得在廣州限購區購房的資格。

與此同時，市場傳出廣州第二批集中供地將由原來限地價+競自持+搖號，變成限地價（出讓價達到溢價率15%）+搖號。

廣州樓市環境總體已然向好，2022年下半場的樓市會否迎來轉折？

全市新房庫存巨大

回顧過往一年的廣州樓市，明顯的轉折或從去年6月開始。

從廣州市住房和城鄉建設局數據可見，2021年6月（統計時段：上月26日至本月25日，下同），廣州二手住宅網簽10364套，去年內首次跌破1.1萬套。在此之前的5個月，廣州二手住宅的網簽量一直介于1.1萬至1.3萬套之間。僅去年上半年，廣州二手住宅網簽量就達71236套。

自去年7月（網簽9349套）起至今，廣州二手住宅的月網簽量一直未能回到萬套高位。從去年10月至今年4月，廣州二手住宅網簽套數一直介于6000多套至4000多套之間。

今年4月，廣州二手住宅網簽5551套，至此，前4月一共僅網簽21285套房;而去年4月，廣州二手住宅網簽12687套，前4月一共網簽49145套房。今年前4月的二手住宅網簽量，僅為去年同期的43.3%，同比下降56.7%。

一手住宅方面，據克而瑞公布的數據，今年1-5月，廣州一手住宅成交面積320.37萬平方米，同比下降41.79%。

廣州市房地產中介協會的數據顯示，5月廣州二手住宅網簽量環比微增0.7%。從中介促成成交的面積區間構成看，60-90平方米和120-144平方米所占比例環比分別增長1.51個百分點和1.81個百分點，60平方米以下和90-120平方米所占比例環比分別下降0.48個百分點和3.15個百分點。

較為寬松的信貸市場，讓一些置換買家加速進場。

今年“五一”小長假，輾轉天河、黃埔一帶看房將近半年的白領陳先生，在對比多個網紅樓盤后，最終選擇將名下第二套房買在天河公園板塊的某個二手社區，“建面將近80平方米，成交總價約580萬元，比放盤價優惠10多萬元”。

湊巧的是，賣家賣掉這套房，在黃埔萬科城市之光置換購買100多平方米的一手住宅。而陳先生此前也曾多次前往該項目看房并有意購入，但他“擔心新房從購買到收樓到拿證還有5年限售，最快要7年以后才能出售回款”，由此影響他在退休前回籠資金，最終仍是選擇買入二手房。

數據顯示，廣州市建面144平方米及以上的豪宅網簽宗數所占比例呈現逐月增長態勢，由2022年2月的7.04%增長至5月的8.77%。

一手樓市的成交回溫相對更快。5月，廣州新房網簽6177宗（廣州中原研究發展部數據），環比增加13%，但同比去年同期的成交量仍然下跌40%。

由于成交量增速放緩，廣州一手住宅消化周期、庫存量自2022年起迅猛提升。截至5月末，廣州全市庫一手住宅存量已達1121.3萬㎡，去化周期需13.7個月。其中，消化周期超過12個月的區域有6個，南沙、增城、從化三區庫存消化周期超過20個月。

開發商促銷推貨

即便今年的開發商、銷售人員相較往年更賣力，但市場成交依然不如往昔。

相對往年，今年新房的銷售方式更為多樣：全民營銷屢見不鮮，首付分期甚至可以延期。在南沙等區域，一些樓盤甚至默許購房客買入新房后五年內不網簽;允許暫無購房資格的外地買家買房，并愿意配合買家在五年后獲取購房資格，如五年后仍無購房資格，亦配合買家屆時更名轉讓房產。在增城、花都等區域，眾多樓盤集結，針對特定行業人群推出優惠團購活動。不少樓盤除常規的廣告之外，亦讓銷售人員自發研究多種銷售方式，譬如走進各大社區路口擺攤，甚至到健身房動員教練幫忙向學員推廣賣房等。

一直以來，5月素有樓市成交小黃金周之稱。但在今年5月，廣州一手住宅的成交量，低于過去三年（2019-2021）同期。

市場微妙，促使廣州開發商紛紛加速推貨。

自5月中下旬起至6月初，廣州大量一手新盤紛紛開放營銷中心、樣板房，或者加推新貨。在南部片區的番禺漢溪長隆地鐵上蓋，由新世界中國與廣州地鐵聯袂打造的綜合體耀勝新世界廣場、耀勝尊府開放愉悅此間生活館。在國際創新城，越秀·大學·星匯城對外開放營銷中心和樣板房，首推建面86㎡-125㎡三至五房。在南沙國際金融島的海語天悅灣率先開放生活藝術館及樣板房，主推建面92㎡的帶主套三房和122-140㎡的四房。在北部片區，白云公交珠實·花城云著開放營銷中心和樣板房，推出建面約69-111㎡三至五房多種戶型。

據廣州中原研究發展部數據，5月廣州一手住宅新增供應10553套（119.1萬㎡），比去年同期增加33%。

而據中地行不完全統計，6月廣州預計共有36個項目有動作，其中32個純新盤，包括3個限售（限制銷售對象50%為首套家庭或個人）項目。另外還有市中心上車盤、一線江景豪宅、山景豪宅、不限購低密別墅、TOD項目等。

買家信心重建

廣州中原研究發展部認為，目前買家購房信心仍處于重建階段，尤其購置預算有限，且集中在外圍區域+黃埔置業的剛需買家，受經濟下行影響，購房計劃受到一定延緩。由于廣州市場以剛需買家為主，這一部分需求“流通不暢”，將影響整個市場健康運轉，加上6月-8月為傳統市場淡季，因此未來3個月市場存在較多“未知數”。

不過，伴隨國內眾多城市出臺樓市利好政策，廣東出臺131項實招推動國務院扎實穩住經濟一攬子政策措施落地后，廣州亦頻傳樓市利好政策。

廣州各區一手住宅庫存及消化周期

數據來源：廣州中原研究發展部，截至2022年5月25日

南都·灣財社記者致電12345熱線獲悉，于2017年起執行的，外地人“連繳社保或個稅滿5年”方獲得廣州限購區（增城從化以外的區域）購房資格的政策，已于今年6月1日起進行調整——在購買社保或繳納個稅的5年內，允許起止月累計不超過3個月的斷繳或補繳記錄。一部分因中途換工作等原因中斷社保或個稅的外地戶籍人員，或自今年6月起有望獲得在限購區的購房資格。

與此同時，近年執行的新房限價政策，在一些區域已現調整，天河區的大戶型項目備案價已允許上調。

“在各種樓市暖風的助力下，近三個月廣州的一手住宅交易面積都在回升，其中5月成交面積是今年以來的最高值，市場漸進復蘇的趨勢已經形成”。廣州克而瑞首席分析師肖文曉認為，6月隨著允許補繳3個月社保等利好政策的繼續出臺，或進一步帶動需求入市，配合開發商的年中沖刺，成交量有望再上一個臺階。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，廣州目前還沒到大規模取消區域限購的時候，樓價也有反彈的壓力和風險。不過，廣州需要及時作出“因區施策”，才能有效化解類似佛山解除限購等帶來的沖擊和壓力。

比如在黃埔、南沙、花都等區靈活采用人才住房政策;在增城、從化局部松動限購政策;在南沙、黃埔、花都積極推行購房入戶，“尤其是南沙，常住人口遠遠低于規劃指標”。趙卓文認為，將房地產政策與人才引進、區域發展整合來推動樓市成交，是值得提倡的做法。