不動產(chǎn)登記中的幾個具體問題

某縣不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)員工詢問：一、A公司把股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓給了B公司，現(xiàn)B公司要求把原來登記在A公司名下的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到自己名下，我們可否憑股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議辦理？二、某甲委托代理人將自己所有的一處房屋賣給他人，在申請轉(zhuǎn)移登記時權(quán)利人并未到我單位直接提出登記申請，而是委托他人代理。因委托書已經(jīng)辦理了公證，我單位為某甲辦理了轉(zhuǎn)移登記。在登記完成后幾個月，某甲突然反悔，要求撤銷這一登記。我們告知登記事項已經(jīng)全部完成，買方已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書，沒有理由撤銷這一登記。但某甲認(rèn)為按照法律規(guī)定，登記申請時應(yīng)當(dāng)對他進(jìn)行詢問，而他并未到場接受詢問，因此登記程序不合法。問：某甲說的理由是否成立？三、某乙將自己的戶口從農(nóng)村遷出，變成了城鎮(zhèn)戶口。家中原來有宅基地及房屋，是某乙和其配偶共有，已辦理過權(quán)屬登記。現(xiàn)在某乙來我單位要求放棄該處宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，全部產(chǎn)權(quán)歸他配偶所有（某乙配偶仍為村民）。對此，我們應(yīng)如何辦理？

金紹達(dá)：一、A公司的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給B公司后，B公司就成了A公司的股東，但此時A公司作為法人仍然存在，A公司名下的房產(chǎn)權(quán)屬并未因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生變化。所以，B公司無須也不應(yīng)當(dāng)將原來登記在A公司名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己名下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東發(fā)生變化，而與不動產(chǎn)登記無關(guān)。因為股東雖然發(fā)生了變化，但企業(yè)法人并未改變。如果日后A公司由于解散等原因使法人消滅，在通過清算后，才有可能把原A公司名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到B公司。

二、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第12條規(guī)定當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》2.1.1規(guī)定：“申請是指申請人根據(jù)不同的申請登記事項，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交登記申請材料辦理不動產(chǎn)登記的行為”。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員根據(jù)不同的申請事項向申請人詢問，是登記申請中的一個部分。《民法典》第212條在規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)時，在第2項規(guī)定“就有關(guān)登記事項詢問申請人”，明確是詢問申請人而非產(chǎn)權(quán)人。某甲出具的授權(quán)委托書已經(jīng)經(jīng)過公證，證明了委托的合法性和真實(shí)性，《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第12條規(guī)定，授權(quán)委托書經(jīng)過公證的，委托人無須到場。在合法的代理人向登記機(jī)構(gòu)提出登記申請時，代理人就是申請人，登記機(jī)構(gòu)向代理人進(jìn)行詢問，就是詢問申請人，不存在不合法的行為。某甲認(rèn)為登記程序不合法的理由不能成立。

三、放棄在法律上也叫拋棄，拋棄的法律后果是使被拋棄的財產(chǎn)成為無主財產(chǎn)，無主財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸國家或集體所有，到不了某乙配偶的名下，所以放棄并不是某乙的本意。某乙實(shí)際上是要把宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給配偶，所以可以用贈與的方法轉(zhuǎn)讓，辦理轉(zhuǎn)移登記。