不動產登記中的幾個具體問題

某縣不動產登記機構員工詢問：一、A公司把股權100%轉讓給了B公司，現B公司要求把原來登記在A公司名下的房產產權轉移到自己名下，我們可否憑股權轉讓協議辦理？二、某甲委托代理人將自己所有的一處房屋賣給他人，在申請轉移登記時權利人并未到我單位直接提出登記申請，而是委托他人代理。因委托書已經辦理了公證，我單位為某甲辦理了轉移登記。在登記完成后幾個月，某甲突然反悔，要求撤銷這一登記。我們告知登記事項已經全部完成，買方已經領取了權屬證書，沒有理由撤銷這一登記。但某甲認為按照法律規定，登記申請時應當對他進行詢問，而他并未到場接受詢問，因此登記程序不合法。問：某甲說的理由是否成立？三、某乙將自己的戶口從農村遷出，變成了城鎮戶口。家中原來有宅基地及房屋，是某乙和其配偶共有，已辦理過權屬登記。現在某乙來我單位要求放棄該處宅基地使用權及房屋所有權，全部產權歸他配偶所有（某乙配偶仍為村民）。對此，我們應如何辦理？

金紹達：一、A公司的股權全部轉讓給B公司后，B公司就成了A公司的股東，但此時A公司作為法人仍然存在，A公司名下的房產權屬并未因股權轉讓而發生變化。所以，B公司無須也不應當將原來登記在A公司名下的房產轉移到自己名下，股權轉讓只是股東發生變化，而與不動產登記無關。因為股東雖然發生了變化，但企業法人并未改變。如果日后A公司由于解散等原因使法人消滅，在通過清算后，才有可能把原A公司名下的房產轉移到B公司。

二、《不動產登記暫行條例實施細則》第12條規定當事人可以委托他人代為申請不動產登記，《不動產登記操作規范（試行）》2.1.1規定：“申請是指申請人根據不同的申請登記事項，向不動產登記機構提交登記申請材料辦理不動產登記的行為”。不動產登記機構工作人員根據不同的申請事項向申請人詢問，是登記申請中的一個部分。《民法典》第212條在規定登記機構的職責時，在第2項規定“就有關登記事項詢問申請人”，明確是詢問申請人而非產權人。某甲出具的授權委托書已經經過公證，證明了委托的合法性和真實性，《不動產登記暫行條例實施細則》第12條規定，授權委托書經過公證的，委托人無須到場。在合法的代理人向登記機構提出登記申請時，代理人就是申請人，登記機構向代理人進行詢問，就是詢問申請人，不存在不合法的行為。某甲認為登記程序不合法的理由不能成立。

三、放棄在法律上也叫拋棄，拋棄的法律后果是使被拋棄的財產成為無主財產，無主財產應當歸國家或集體所有，到不了某乙配偶的名下，所以放棄并不是某乙的本意。某乙實際上是要把宅基地使用權及房屋所有權無償地轉讓給配偶，所以可以用贈與的方法轉讓，辦理轉移登記。