房地產商的財富秘訣與分配公平

潘澤清

如何才能成為有錢人，相信很多人都對此感興趣。但是，除了個別的明星大腕，廣大的薪資階層根本沒有這種可能性。因為，薪資再高，也是有限的。要想成為有錢人，必須能夠以錢生錢，或者說，必須要有資產收益，才能成為有錢人。

問題的關鍵是，怎么才能有資產收益。首先，你得有資產；其次，你得掌握財富秘訣，懂得創造財富的訣竅，創造財富主要依靠企業，存銀行基本上等于虧本；炒股、炒房也不太靠譜，一不小心，炒股炒成股東，炒房炒成房東。可見，掌握財富秘訣并不容易。

前幾年，有個著名的房地產商高薪聘請一名宏觀經濟學家擔任首席經濟學家。當時，筆者有些疑惑，房地產商請宏觀經濟學家干什么？像房地產公司這種經營實體，要請也是請搞戰略管理或者風險管控的。最近，這名宏觀經濟學家從這家房地產公司辭職，中間好像還有些波折，也透露了一些背景信息。筆者從中進一步透析了當時這個房地產商的初衷。

企業的財富來自于資本收益率和資本成本的差距。相應地，企業獲取財富也有兩種方式：一種是通過經營創造財富，即經營型方式；另一種是通過財務投資帶來財富，即財務型方式。筆者之前在分析房地產商的初衷時，眼界有限，主要是從經營的角度考慮問題。其實，在中國，房地產公司除了是一個經營實體，更多的是一個財務投資主體，主要依靠財務投資贏取財富。在過去中國特定的經濟環境中，這種方式爆發出巨大威力，為房地產商帶來巨大的財富。根據胡潤百富榜，1999～2019年20年間，房地產行業上榜人數一直位居前兩名。

房地產的造富能力首先來自于高資本收益率。大家都知道，在這20年間，中國房價，特別是大城市的房價，以超乎人們想象的速度上漲。房價上漲主要借力于兩個因素：一是居民收入的增加，這與GDP的增速有關；二是城市化，城市化主要體現在人口的增長和城市基礎設施的完善上。除此之外，調控政策也起一些作用。這兩年房價上漲放緩，看似房地產調控的結果，實則不然，主要還是GDP增速下降與城市化腳步放緩的結果。

其次，房地產商還得益于中國超低的實際利率，甚至是負實際利率。實際利率=名義利益-通貨膨脹率。在衡量通貨膨脹時，很多人常用CPI，因為CPI是關于消費品的價格指數，人們感受最為直接。其實，最為標準的應該是GDP平減指數。相較于GDP平減指數，CPI往往會“低估”通貨膨脹的程度，比如2021年，筆者根據實際GDP和名義GDP計算出來的GDP平減指數為4.57%，而國家統計局公布的CPI是0.9%。如下圖2003～2021年中國實際利率的變化情況。

由圖可知，在多數年份，實際存款利率為負值，因此，居民家庭在銀行存款，基本上是在補貼貸款人。接近半數年份的實際貸款利率在2%以下，其中有6年是負實際利率。負實際利率意味著，只要房價漲速不低于通貨膨脹，房地產商就可以坐等“飛機撒錢”，而且，房地產商欠債越多，賺取的財富也就越多。根據筆者的統計，從行業上看，房地產業是資產負債率最高的行業，許多企業資產負債率超過90%，都趕上銀行了。

說到這，讀者可能就知道，那個房地產商為什么要請首席經濟學家了。一是分析宏觀經濟、城市化走向，看宏觀大勢、城市化是否支持房價繼續向好；二是如果可能的話，營造一種降息的氛圍。拿人俸祿，替人說話，從該經濟學家發布的一些高論，我們也可以窺見一二。筆者寫作此文時，隨便百度一下，出來的標題就是，某某刷屏大呼：該降息了！央行為啥就是不動？

但是，筆者作為業內人士，深知這兩個任務之艱難。宏觀經濟走向取決于經濟運行的內在趨勢以及外生的隨機沖擊，技術高的話，可以把握內在趨勢。但是，隨機沖擊就不是那么容易掌握的，否則就不叫“隨機”沖擊了。而營造氛圍，影響宏觀政策，基本上是癡人說夢。堂堂大國之宏觀政策，不是個別人所能影響的。所以，房地產商和經濟學家終止合作，是一種必然結果。

房地產商與首席經濟學家的這段“分合”過程，在一定程度上揭示了房地產商的財富秘訣。而這一秘訣對實現公平分配具有啟示作用。如果從資本的角度看，即要降低資本分配率。降低資本分配率的關鍵在于縮小資本收益率和資本成本的差距。就房地產行業而言，房價主要取決于居民收入增加和城市化，調控在這方面作用有限。因此，降低資本分配率，著力點應放在提高實際利率、提高資本成本上。中國居民家庭在銀行體系中屬于凈值存款者。負實際存款利率事實上給居民家庭帶來高隱性稅收，同時，負實際貸款利率事實上是在向房地產行業這類高負債或者高投資行業提供補貼。這相當于窮人補貼富人，與分配公平的宗旨背道而馳。

實際利率包括兩個方面：一是名義利率，二是通貨膨脹率。目前，盡管中國經過多年的利率市場化改革，但是，改革還在路上，在許多時候，還存在人為維持低利率的情況。因此，為了實現分配公平，必須加快利率市場化改革。另外，應嚴格控制通貨膨脹，每次通貨膨脹都是對窮人的一次洗劫。目前，全球許多國家出現高通脹，中國似乎也很難獨善其身。切不可因為CPI看似不高，就覺得高枕無憂了。因此，當下，除了穩增長還需防通脹。