淺議房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性

郝雅莉

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006）

淺議房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性

郝雅莉

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)行宏觀調(diào)控以來(lái)，最大問(wèn)題在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)上的偏差，特別是僅強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的市場(chǎng)性而忽視了房地產(chǎn)的公共性。因此，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并非僅是從表象來(lái)看其問(wèn)題，而是要對(duì)它進(jìn)行全面深刻的反思，以便認(rèn)清我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本的屬性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)；發(fā)展模式；公共利益；住房需求

1 住房的消費(fèi)性是房地產(chǎn)公共性的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)的公共性就是指每一個(gè)公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先權(quán)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展不證自明的法則。它是現(xiàn)代社會(huì)每一個(gè)公民的基本權(quán)利，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)要發(fā)展的基本意義。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面只能是在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。離開(kāi)這個(gè)基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有公共性，它所面臨的困難與問(wèn)題就會(huì)風(fēng)生水起。

在中國(guó)土地公有制的情況下，要素市場(chǎng)發(fā)展不成熟，如果不強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性，不僅容易剝奪公民居住權(quán)的基本權(quán)利，而且會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾與沖突越演越烈。筆者希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性問(wèn)題的探討與分析，能尋求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新模式。

保證每一個(gè)公民的衣食住行，是現(xiàn)代社會(huì)文明的基本標(biāo)志。現(xiàn)代文明社會(huì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本的要求就是滿足每一個(gè)公民基本的住房需求。也就是說(shuō)，住房的消費(fèi)性是房地產(chǎn)市場(chǎng)公共性的基礎(chǔ)。離開(kāi)這一基本，房地產(chǎn)市場(chǎng)其他方面的屬性就無(wú)從談起。就房地產(chǎn)本身的基本屬性而言，房地產(chǎn)不僅是一種市場(chǎng)商品，更是一種十分復(fù)雜的商品。它既可以是投資品還可以是消費(fèi)品。也就是說(shuō)，按照住房本身的特性來(lái)說(shuō)，住房既可以是投資也可以是消費(fèi)。也正因?yàn)樽》啃再|(zhì)的兩棲性，才更能顯示出住房消費(fèi)作為房地產(chǎn)公共性基礎(chǔ)的重要性。因?yàn)槿绻荒軓姆缮稀⒅贫壬蟻?lái)確定住房消費(fèi)的公共性，不僅不能滿足現(xiàn)代文明社會(huì)每一個(gè)公民的基本居住要求，反之可能造成對(duì)一些弱勢(shì)居民基本居住權(quán)利的剝奪，并且會(huì)導(dǎo)致政府部門(mén)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誤導(dǎo)性，或是既得利益集團(tuán)利用這種兩棲性混淆是非、制造虛假信息來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者。所以要保證每一個(gè)公民的基本居住權(quán)利的優(yōu)先性，就得把居民住房消費(fèi)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)賴以生存及發(fā)展的基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)發(fā)展模式是房地產(chǎn)公共性的核心

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最早始于廣東與深圳。由于廣東、深圳與香港地區(qū)有地緣、人緣等便利條件，因此成為國(guó)內(nèi)最早的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走上香港地區(qū)那種高地價(jià)、高房?jī)r(jià)及高福利房的發(fā)展之路。由于這種房地產(chǎn)發(fā)展模式利益更傾向于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府，因此香港地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展模式很快在國(guó)內(nèi)各地遍地開(kāi)花。但是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式對(duì)香港地區(qū)的學(xué)習(xí)只有1/5，只學(xué)習(xí)了高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，而沒(méi)有學(xué)習(xí)高福利房，從而使中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展模式既無(wú)法建立在房地產(chǎn)消費(fèi)性的基礎(chǔ)上，也無(wú)法保護(hù)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民基本的居住權(quán)利。

無(wú)論是從香港地區(qū)發(fā)展模式的基本內(nèi)容來(lái)看，還是從中國(guó)內(nèi)地的國(guó)情來(lái)看，香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式根本就不適應(yīng)中國(guó)內(nèi)地。盡管這種模式看上去是100多年來(lái)市場(chǎng)自然演化之結(jié)果，但實(shí)際上，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式是英國(guó)政府在撒離中國(guó)以前以行政方式掠奪香港地區(qū)民眾財(cái)富的一種間接手段。因?yàn)椋谶@種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式下，盡管香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)改革開(kāi)放中得到飛速的發(fā)展與繁榮，但香港地區(qū)政府通過(guò)這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式讓社會(huì)大多數(shù)民眾的財(cái)富輕易地轉(zhuǎn)移到了政府官僚、少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及社會(huì)精英手上。

從目前中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展模式來(lái)看，政府想學(xué)習(xí)香港地區(qū)那種高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高福利房的住房發(fā)展模式是根本行不通的，它不適應(yīng)中國(guó)。同樣，中國(guó)住房保障體系所面對(duì)的對(duì)象只能是喪失生活能力的低收入家庭、老人病人等不超過(guò)10%的人群，否則政府沒(méi)有財(cái)政能力來(lái)解決70%以上中、低收入民眾的住房問(wèn)題。至于絕大多數(shù)居民的住房問(wèn)題，只能在各種幫助下通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。比如說(shuō)，對(duì)不同收入層次的居民采取不同的住房貨幣化補(bǔ)貼、降低住房貸款利率、減免購(gòu)房稅收等方式來(lái)進(jìn)行，而要做到這一點(diǎn)就得目前過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)。即各地方政府有能力把當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)推上高位，也有責(zé)任把當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)降低到絕大多數(shù)民眾有支付能力的水平上。

3 高房?jī)r(jià)是一種公共利益的轉(zhuǎn)移機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)利益失衡的主要表現(xiàn)是高房?jī)r(jià)。那么國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)為什么會(huì)高？是市場(chǎng)供不應(yīng)求嗎？是市場(chǎng)“剛性需求”嗎？為什么政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策沒(méi)有效果？高房?jī)r(jià)問(wèn)題為什么由一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)化為社會(huì)問(wèn)題？

其實(shí)，在一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)中，某種商品的價(jià)格高低從來(lái)就不是問(wèn)題。在市場(chǎng)中，既然已經(jīng)出價(jià)，市場(chǎng)總是有買(mǎi)者賣(mài)者根據(jù)不同價(jià)格進(jìn)行交易。但是，目前中國(guó)房地產(chǎn)的情況則不是這樣的。一是住房作為現(xiàn)代文明社會(huì)民眾生活權(quán)利的一部分，它具有完全的公共性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共性是其發(fā)展的前提，因此房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格只能是其中的一部分；二是住房作為一種特殊的異質(zhì)性商品，開(kāi)發(fā)商可以利用全民所擁有的資源的唯一性對(duì)它進(jìn)行壟斷性定價(jià)，并試圖以合法的方式讓社會(huì)財(cái)富快速向少數(shù)人聚集。這樣，高房?jī)r(jià)就成了少數(shù)人一種轉(zhuǎn)移公共利益的工具。

比如，從北京市房協(xié)蔡金水的研究表明，從1998—2004年，北京商品住宅的竣工總面積達(dá)到11 475萬(wàn)m2，同期銷(xiāo)售面積則為8 778萬(wàn)m2，有2 700萬(wàn)m2剩余。同時(shí)，2004年北京商品房開(kāi)復(fù)工面積9 931萬(wàn)m2，商品住宅施工面積達(dá)到6 759萬(wàn)m2，相當(dāng)于近5年年均銷(xiāo)售面積的4倍多。還有，從1992年以來(lái)，北京新建的住宅已經(jīng)達(dá)到2.4億m2，人均超過(guò)25 m2。如果將正在施工的和已批住宅用地計(jì)算，以北京1 800萬(wàn)人口計(jì)算，人均建筑面積達(dá)37 m2，超過(guò)不少發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房水平。

首先，目前國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)是不當(dāng)政策的誤導(dǎo)結(jié)果。因?yàn)樵谝恍┱块T(mén)來(lái)看，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就是讓房?jī)r(jià)不往下跌。但是，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格問(wèn)題都是市場(chǎng)的行為。政府能夠做的只是通過(guò)調(diào)控市場(chǎng)供求關(guān)系，讓市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到其均衡水平。

其次，房?jī)r(jià)的高位運(yùn)作必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇、傳統(tǒng)的粗放型增長(zhǎng)方式難以轉(zhuǎn)變，各城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重削弱。因?yàn)榉績(jī)r(jià)高不僅增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，也增加了城市居民的生活成本。

再次，房?jī)r(jià)高企業(yè)必然強(qiáng)化地方政府進(jìn)一步所謂的經(jīng)營(yíng)城市。近幾年來(lái)，中國(guó)打造競(jìng)爭(zhēng)力一直陷入一個(gè)誤區(qū)中，中國(guó)的不少官員一談到城市競(jìng)爭(zhēng)力就是如何來(lái)經(jīng)營(yíng)城市。

房?jī)r(jià)快速飆升受到傷害最大的兩類(lèi)人，一是廣大的農(nóng)民；二是城市廣大的中低收入者。更為嚴(yán)重的是，房?jī)r(jià)飆升，不僅阻礙了廣大農(nóng)民進(jìn)入城市的機(jī)會(huì)，也阻礙了農(nóng)民收入水平的提高。

近年來(lái)，政府出臺(tái)許多政策來(lái)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)權(quán)交易。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治開(kāi)展，不僅表明了政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策深化與細(xì)化，也表明了政府希望可操作性政策來(lái)強(qiáng)化國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之效果，來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)與中央政府強(qiáng)調(diào)民生政策基本精神的沖突，來(lái)重新整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共利益關(guān)系。

4 結(jié)論

公共性是房地產(chǎn)市場(chǎng)最為重要的方面，房地產(chǎn)的公共性要討論的方面也很多，在此疏漏的就幾個(gè)方面作一些討論，以此為起點(diǎn)，望引起更多人的重視并以起來(lái)研究與探討。

Discussion on the Public Nature of the Real Estate Market

Hao Yali

Since China's real estate market implements macro-control,the biggest problem is the understanding bias of the real estate market,in particular,stressing the real estate market only,while ignoring the public nature of real estate.Therefore,to China's real estate market,we should not just look at the problem from the representation,but make full depth reflection in order to underst and the basic properties of the realestate market.

real estate market;development model;public interest;housing needs

F293.3

A

1000-8136(2011)08-0127-02