出租房屋，這些法律義務房東要知曉

莊德通

近日，一則租客洗澡觸電身亡房東被判賠43萬元的新聞引發廣泛關注。房屋出租后，房屋的使用權就歸租客所有，為什么還要房東承擔賠償責任？許多人對此表示不理解。事實上，在中國裁判文書網上檢索可以發現，租客租賃有安全隱患的房屋出現傷亡，房東被判賠償的案例可以說司空見慣。

“在房屋租賃合同中，出租人有義務向承租人提供可以安全使用的房屋，這不僅包括房屋主體結構安全，也包括房屋內的設備設施安全。出租人在出租房屋前應當認真檢查，排除安全隱患，確保安全。”北京市西城區人民法院法官李俊接受記者采訪時，對出租房屋過程中，房東的義務和法律責任等問題，進行了解讀。

他表示，房東主要的合同義務就是按照合同約定將符合安全、健康標準的房屋交付給租客使用。房屋內的電器，如超過使用年限就應當及時更換；房屋內的家具要符合環保標準，在出租房屋前確保甲醛等空氣質量符合安全標準。在租賃合同履行過程中，遇到租客提出房屋存在問題或需要維修時，要及時解決問題。即便租客未提出問題，房東也應當定期向租客詢問房屋及設備設施的情況，在發現租客存在違規行為時要及時制止，以避免發生安全事故。這不僅是對租客負責，也是對自己負責。

房東應保障房屋安全

2020年12月，25歲的趙某在鄭州出租屋內洗澡時，因熱水器漏電不幸身亡。事故發生后，趙某的家屬把房東告上法庭，索賠100余萬元。

法院經調查發現，事發前幾天，曾有合租租客明確告知趙某，熱水器存在漏電現象，趙某也表示不會使用，并將情況告訴同住的女友，然而幾天后卻在使用時發生意外。

該案主審法官在解讀該案時提到，在租賃期間，被告作為出租人應當保證其提供的租住房屋及附屬設施安全并符合約定用途，且負有維修義務。該房屋內熱水器年久失修，致使受害人觸電身亡，被告作為出租人應對受害人的死亡承擔相應的賠償責任。而受害人趙某是成年人，其在使用前明知熱水器漏電，既未告知被告維修，也沒有自行維修就使用，自身存在過錯，應減輕被告的責任。因此，法院酌定被告與死者趙某各承擔50%的責任，房東賠償趙某家屬43萬元。

在該案中，租客對熱水器漏電“知情且未告知房東維修”是一個重要的情節，那么一旦發生此類事故，房東可以用“不知道隱患存在”為理由進行抗辯嗎？

對此李俊表示，根據民法典第七百零八條的規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。而如前所述，出租人有義務向承租人提供可以安全使用的房屋，如果出租人提供的房屋或其屋內的設備設施存在安全隱患，無論出租人是否知情，一旦發生事故導致租客傷亡，出租人都屬于違約，承租人可以依據雙方簽訂的租賃合同要求出租人承擔違約責任。具體包括：承租人可以要求解除租賃合同，要求出租人支付合同約定的違約金，要求出租人賠償相應的人身、財產損失等。此外，若出租人不履行維修義務的，承租人也可以自行維修，相應的維修費用由出租人承擔。

“如果租客發現安全隱患，在房東沒有修理、自己也未進行修理的情況下，擅自使用該設備設施導致安全事故的發生，租客就存在一定的過錯，應承擔與自身過錯相當的責任。”李俊表示。

中介機構也有安全保障義務

現實生活中，相當一部分人是從中介機構手中承租的房屋，那么，一旦因為安全隱患發生事故，中介機構會被要求承擔責任嗎？

事實上，這種情況確實發生過。

據媒體報道，租客小云（化名）在房屋內用電熱水器洗澡時，不幸觸電身亡。小云的父母將房東、中介公司、電熱水器生產廠家等起訴至北京市大興區人民法院，索賠包括死亡賠償金在內的損失211余萬元。

大興法院認為，房東周女士作為房屋的實際所有人及本案涉案電熱水器的提供者，對屋內的家具家電等均負有保障正常、安全使用的義務，法院酌定房東承擔70%的責任，賠償小云父母合理損失90余萬元；中介公司應承擔其出租房屋保證使用安全的義務，承擔20%的責任，賠償小云父母合理損失25余萬元；小云本人沒有盡謹慎注意義務，也應承擔一定的責任，法院酌情判定其承擔10%的責任。

那么這種情況下，為什么中介機構需要承擔責任？中介機構應該承擔哪些責任？

對此李俊介紹說，在房屋租賃市場，出租人和承租人為安全考慮，往往會選擇通過專業的中介機構簽訂房屋租賃合同，租客除支付租金外，還需要支付中介機構中介費用。那么，租客除與房東存在房屋租賃合同外，還與中介機構存在中介合同。因此，中介機構在簽訂合同前，應當根據其專業知識，認真仔細地檢查房屋及其設備設施的相關情況，并如實將相關情況向租客進行匯報。

如果在這一過程中，中介機構發現房屋存在安全隱患而故意隱瞞不告知租客，或者根據中介機構的專業知識應當發現房屋存在安全隱患，而由于其疏忽沒有發現，由此導致租客傷亡和財產損失的，中介機構應退還租客支付的報酬，并根據其過錯程度對租客的損失承擔一定的賠償責任。所以，大興法院作出前述判決是較為合理的。一審宣判后，房東周女士和中介公司不服上訴，二審維持原判。

群租房發生事故，房東或承擔刑事責任

在房屋租賃市場，群租房問題始終是一片揮之不去的“陰霾”。因為群租房起火造成的代價往往是慘痛的。近年來，全國多地紛紛出重拳加大對群租房的查處力度。

群租房存在安全隱患，群租房的房東應該承擔什么樣的責任？

李俊表示，群租房屬于違規行為，由于私打隔斷改變房屋結構、私拉線路，群租房存在較大的火災安全隱患。且由于空間狹窄，發生事故后不易逃生。對于群租房內發生安全事故、造成租客傷亡或財產損失的，房東作為責任人，根據租賃合同需要向租客承擔違約責任，賠償租客的人身、財產損失；造成重大傷亡的，甚至可能構成犯罪，承擔刑事責任。而如果群租房隔斷被拆除導致租客無法居住的，房東也需承擔違約責任，租客可以要求解除合同并要求房東承擔違約責任。

現實生活中，還有一種值得關注的現象，有些房東為規避責任，可能會在房屋租賃合同中寫下“房屋出租后，因為安全隱患等原因造成人員傷亡、財產損失的，出租人不承擔任何責任”或者類似條款，這樣的條款極有可能是無效的。李俊介紹說。

民法典第五百零六條規定：“合同中的下列免責條款無效：（一）造成對方人身損害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。”根據民法典的規定，房東在合同中約定“因安全隱患造成租客傷亡不承擔責任”的條款屬于無效條款；造成人員傷亡的，房東仍應承擔賠償責任。這體現了法律對于生命健康權給予最高層級的保護。對于財產損失，房東作為房屋所有權人，對房屋內存在的安全隱患應當知曉，房東存在故意或重大過失，免責條款也應屬無效；對于安全隱患造成租客財產損失的，房東仍應承擔賠償責任。

（摘自4月28日《民主與法制時報》。作者為該社記者）791E78E5-A123-4091-99C6-1680013781F4