地產富豪的萬言書

東潤

一封2萬多字堪稱史上最長致股東函之一，讓港商陳啟宗再次走入人們的視線。

陳啟宗旗下恒隆地產投資中國內地30年，始終對內地經濟抱有信心，他說，“內地經濟很可能會繼續增長很多年，甚至數十年。我們能投身內地市場，實屬幸運。”

內地是企業發展的機會

前不久，隨著恒隆地產披露2021年年報，作為董事長的陳啟宗的致全體股東函亦同步呈現。在這篇2萬多字的長文中，陳啟宗全面介紹了公司過去一年在內地的發展情況，字里行間的細節具體到每一個城市、每一座恒隆廣場的發展歷程，以及為取得成功所做出的種種應對與成效。

2022年是公司在內地發展的第30個年頭，陳啟宗回顧過往的同時，對未來深度展望。難能可貴的是，他以睿智的目光分析世紀疫情、中美關系、地緣政治的影響，審視共同富裕旗幟下中國經濟轉型，并十分精準地剖析“恒大事件”為代表的內地房地產變局，得出了中肯科學的結論。

“盡管環球其他經濟體動蕩不安，我們卻在一個增長理想的經濟體中占據了極有優勢的位置，而這個經濟體就是中國。”陳啟宗說。

他抨擊了西方政客的偏見，認為錯估形勢的主因有二：一是不了解與中國文化有關的中國制度;二是有政治目的，某些西方國家并不希望看到中國繁榮，故只挑出負面消息貶抑中國。

事實上，進入新時代的中國欣欣向榮、蒸蒸日上，成為全球經濟發展的壓艙石。內地是恒隆發展的機會，恒隆需要抓住這個機會。這是一個企業家的遠見卓識。

“我們躊躇滿志。”陳啟宗總結說，為把握即將到來的機遇，公司會一如既往，繼續尋找土地發展新的商業項目。

很顯然，這樣激情洋溢的文字對恒隆地產的股東們而言，充盈著鼓舞的力量。有網友對此評論：“對于中國經濟，既非盲目自信，又不像西方滿眼偏見，提供了一個相對客觀中立的視角。”

最好的才會吸引到租客

公開資料顯示，恒隆地產的母公司恒隆集團由陳曾熙于1960年9月13日創辦，發展為香港大型地產發展商之一。

1991年1月1日，陳曾熙長子陳啟宗接任董事長一職，他預見內地經濟高速增長將帶來發展的黃金機會，遂開展內地拓展策略，并集中在人口龐大城市的最佳地段發展商業地產項目，于1992年率先進軍上海。

與眾不同的公司老總，有著與眾不同的經營理念。“當供應嚴重過剩，只有最好的才會吸引到租客。”

數據是最好的佐證。2021年，恒隆地產租賃收入超過100億港元，創下歷史新高。而內地市場占其總租賃收入的67%，并會繼續上升。

剔除期內人民幣升值7%，公司10座購物商場的租賃收入，以人民幣計價增長了25%。疫情影響下，雖然內地一般個人消費不太強勁，但很多時候人們沒有注意到，奢侈品市場非常蓬勃，東西越貴越有人買，這些事實可見于恒隆的業績。撇除2021年3月開業的武漢恒隆廣場，公司6座高端購物商場的租賃收入增長最低12%，最高47%，平均升幅為25%，3座次高端購物商場則增長2%。

表現最好的兩座購物商場來自無錫和昆明，升幅分別達40%和47%。上海的兩座旗艦購物商場繼續表現出色，租賃收入分別增長了25%和18%。

最理想的是物業一開始便是所在城巿內最佳的高端購物商場。接下來是高端辦公樓。財務穩健、聲譽卓著的優質租戶都會聚集在這里。

公司成功地吸納了許多環球頂級的時尚品牌入駐成為租戶，招商過程也比較溫柔，并沒有像某些競爭對手那樣用上極端手段。由于這些時尚品牌的邊際溢出利潤遠高于在次高端或大眾消費品購物商場的租戶，雖然一般商家都不愿多付不必要費用，但這些公司實力雄厚，可以負擔較高租金。畢竟，租用辦公室的支出不是他們經營成本的主要部分。然而，由于聲譽及實際經營考慮，他們重視選址、建筑物素質和物業管理等因素。所以無論基本租金還是營業租金，他們財大氣粗，都可以多付很多。

90%以上精力用在自己國家

陳啟宗家族是香港地區的五大地產家族之一，有著驚人的聚財能力。

至上個世紀80年代初期，其父陳曾熙已經擁有了高達40億港元的資產，位列香港十大豪門。父親離世后留下的巨大遺產是陳啟宗事業初期的支柱，1991年進軍內地房地產市場，賺得盆滿缽滿。

陳啟宗雖然是中國人，但他從小受著歐美的文化教育，他曾就讀于美國南加州大學，其弟陳樂宗畢業于哈佛大學。就在陳啟宗事業如日中天之時，一次捐款引起輿情風波。

2014年，陳啟宗向哈佛大學捐款3.5億美元，折合人民幣高達20億元，這也成為了哈佛大學歷史上最大的一筆個人捐款。

為了感念陳啟宗家族的慈善之舉，哈佛大學特地將公共衛生學院改名為哈佛陳曾熙公共衛生學院，這也是哈佛大學建校以來第二次以個人名字命名學院。

天價捐款在國內引起巨大爭論。當媒體采訪陳啟宗，問“為何捐贈給美國哈佛大學如此多的錢”時，陳啟宗平靜地回應：“哈佛大學無疑是國際上頂尖的優秀大學，培養了無數優秀的人才，幫助培養這些人才我認為是一件非常正確的事情。”他說，這筆捐款是給哈佛大學公共衛生學院用于醫院研究的，是造福人類健康的，不應只關注受捐的國家和學校。

這似乎能自圓其說。

實際上，陳啟宗也曾在其他領域里為內地捐款上億人民幣卻低調無名。

2020年武漢疫情暴發時，陳啟宗捐出一千萬元，主動免除內地與香港地區所有商場、寫字樓三個禮拜一半租金。

而在多年前，陳啟宗曾捐款2億多元人民幣，用于幫助故宮修復建福宮，同時通過自己的關系網和影響力，請來了許多知名的建筑大師。后來當故宮養心殿修復缺少資金時，陳啟宗又捐出1.4億元，為故宮的建筑修復做出了很大貢獻。

一如陳啟宗曾經說過的：“即使在國內行善很難，但我們家族90%以上的精力都用在了自己的國家。”