房地產企業全面預算管理的困境及對策研究

王龍飛

摘要：從20世紀末開始，國內房地產行業迎來突飛猛進的發展。在這期間，房地產行業從規模擴張階段發展到了高質量精細發展階段。在行業發展階段轉變過程中，相對應的房地產企業的預算管理也從粗放型管理模式轉變到全面化、專業化、精細化管理模式階段。全面預算管理作為企業內部管理的重要組成部分，在房地產企業轉型升級，加強內部精細化管理，提高企業經營管理水平上起到重要作用。文章分析了全面預算管理在現階段房地產企業發展中面臨的困境、難題，并提出相應的對策，為房地產企業全面預算管理建設提出建議。

關鍵詞：房地產企業;預算;全面預算管理

全面預算管理，是利用預算對企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標的過程。現階段，房地產行業的競爭日趨激烈，管理水平的高低直接決定了房地產企業在行業競爭中的核心競爭力，決定了企業生存與發展。房地產企業要獲得高質量、可持續的發展，應充分利用全面預算管理提升企業的管理水平，并將其運用到項目開發建設的一系列環節中，通過全方位、全鏈條的預算管理，使企業的戰略發展目標具體化、準確化，為企業經營目標的實現提供可靠可行的基礎。

一、房地產企業全面預算管理建設的重要意義

（一）有助于加強成本費用的控制，降低經營風險

對于房地產企業而言，一個項目從前期投資測算到最終銷售回款，需要經過招、拍、掛、拿地、勘察設計、建筑施工、竣工交房等一系列過程。時間跨度長，不可控因素多，最初預算數據的準確性就難以完成。而實施科學有效的全面預算管理能夠幫助房地產企業實時管理預算指標的完成情況。通過將實際完成指標與預算目標對比分析，發現費用及成本差異原因。在期間費用方面，及時發現不合理的費用支出，通過有效的費用控制，更加合理地分配企業資源，降低企業運營成本;在開發成本方面，有助于企業及時發現和解決項目開發經營中存在的風險和發現的問題，提前做出風險應對措施，降低企業經營風險。

（二）有助于提升管理水平，增強企業核心競爭力

全面預算管理是企業各公司、各部門共同努力溝通協作的過程，預算管理的有效推行和實施需要全體員工的配合和參與，它貫穿企業經營的各個環節，促使企業各部門協同完成。房地產企業通過全面預算管理能夠有效組織企業各個部門平衡地利用企業的利用企業資源，加強各個個體之間的監督與溝通，提高團隊凝聚力，有效改善企業內部組織的種種問題，從而提高企業整體管理水平及效率。預算實施的過程能夠及時發現企業運營中存在的問題，發現自身的短板，并及時取長補短，提升企業整體水平，增強企業核心競爭力。

（三）有助于細化企業戰略目標，實現經營目標

全面預算管理，是以企業戰略目標為引導，對企業的一系列經營活動進行計劃安排，對企業內部資源進行合理化配置，使企業戰略目標得以更好實現的工具。全面預算是對企業戰略目標的預測和計劃，預算的實施是將企業的戰略目標分解為一個個短期目標并對其進行設計、開發、融資、銷售等各方面的拆分。各個拆分預算又是對企業長期戰略目標的補充和調整。通過每一個拆分預算、短期預算的完成，企業的長期戰略目標才能夠得以實現。每一個短期預算都是為長期的戰略目標做鋪墊，長期的戰略目標又為短期的目標做指引，兩者相互補充，相輔相成，使長期戰略目標和短期目標有機統一，更有助于實現企業的經營目標和戰略目標。

二、房地產企業全面預算管理面臨的困境

（一）企業管理者重視不夠，全員意識淡薄

房地產企業全面預算是一項全企業上下全員參與的預算工作，但在實際操作中，部分企業管理者認為全面預算管理等同于經營費用預算控制，應該由財務部分負責，與其他部門關系不大。甚至有部分企業管理者將全面預算管理與企業成本控制等同，將財務部以外的部門支出排除在外，缺乏預算管理意義。

房地產企業管理人員對全面預算管理重視不夠，不能及時明確全面預算對于企業管理的重要意義，企業內部員工對該項預算管理工作參與程度不夠。在實際執行中，對于預算指標持懷疑態度，主觀能動性不強，認識不足，這對于企業的預算管理起到很大的負面作用。

（二）缺乏科學的管理制度及全面預算體系

房地產行業作為我國近二十年來興起的行業，其發展規律有其獨特的特點。我國房地產行業的發展速度較快，與國外相比，國內房地產企業的預算管理制度體系并不完善，在傳統行業的管理思想影響下，傳統的預算管理已經無法滿足房地產企業的需要。目前我國的房地產企業處于不同的發展階段，公開的預算管理制度很難滿足所有企業。對于企業內部來講，在粗放式的企業發展中，精細化的預算還未受到企業管理者的重視。

由于經營規模、組織架構等的不同，企業通常沒有設立專門的預算管理體系，一般由財務部門兼任預算管理工作。由于部門層級較低或平級，無權威性，有時無法在部門之間做到行之有效的協調與溝通，預算管理工作難以完成，無法對企業的經營過程形成有效的監督。預算管理松散，部門權責劃分不清，執行監督流于形式，預算管理的作用難以發揮。

（三）預算編制流于形式，偏離實際

房地產企業一個項目從招、拍、掛、拿地到項目竣工交房往往時間跨度長，不確定因素太多，數據預測的準確性較差，會出現很大的不可控性。各預算單位在編制預算時，為了預算目標能夠容易完成，往往高估成本費用，低估業績收入，強調完成難度，加大資源需求量。各預算單位往往不經過實地考察仔細計算分析，根據以往的經驗上報的數據作為預算的編制依據。而公司管理者在信息不對稱的情況下敲定預算單位上報的預算目標，存在嚴重的預算松弛現象。本來實現的收入被人為降低，能夠節約的成本費用被人為提高，喪失了本可以獲得的利潤，使得制定的預算目標準確性較差，全面預算管理的作用大打折扣。

（四）缺乏有效的績效考核措施和獎懲機制

目前很多房地產企業采用目標責任制的考核方式，將項目預算目標層層劃分，按照各項目標所占總體目標的比重，對于相應的加分項及扣分項，對預算管理的指標進行考核。但是，有些企業的考核指標照搬照抄標桿企業的考核指標，與企業自身情況并不匹配，指標分類復雜冗余，使員工的工作不具目標性，使預算管理的導向性更加模糊。除此之外，部分房地產企業的獎懲機制不能做到公平公正，沒有科學有效的獎懲方案。在考核方面，主要依靠財務部門來執行。由于財務本身的局限性，其考核指標對財務數據過分依賴，不能夠對企業的非財務指標進行考核分析，導致考核措施和獎懲機制無法落到實處，無法體現該機制的權威性。因此，不當的考核方式和獎懲辦法會極大程度地打擊員工的積極性，導致全面預算管理不能起到該有的作用。

三、改善企業全面預算管理的對策

（一）確定全面預算管理的戰略目標定位，提高全員意識

房地產企業的全面預算管理應該以企業的發展戰略為目標導向，積極借鑒學習標桿企業的全面預算管理經驗，結合企業自身具體發展情況實施預算管理工作。隨著國家房地產行業宏觀政策的變化，房地產行業內部競爭愈加激烈，房地產企業要在激烈的競爭中分一杯羹，就需要從自身出發，將全面預算管理的目標與企業的戰略目標相結合，提升自身的核心競爭力。房地產企業應當將企業的發展戰略目標層層分解，及時傳達至各部門，為目標的達成設定期限。在預算編制環節，房地產企業應將企業的戰略目標納入考核，確保預算管理目標緊緊圍繞戰略目標制定。

在預算執行層面，全面預算管理需要房地產企業全體成員共同參與到實施過程中，這就需要全體員工從意識根本上認同全面預算管理。企業管理者應該首當其沖對全面預算管理的重視及認識程度充分提升，明確全面預算管理在企業經營發展中的重要作用，全面提高預算管理意識。在企業內部應該加大對全面預算管理的宣傳力度，可以聘請專業的預算管理人員組織全體員工學習，尤其是企業管理層。讓所有員工都能夠明白全面預算管理對于企業發展的重要性，重要負責人應當簽訂目標責任書。充分調動員工的主觀積極性，主動參與全面預算的編制及執行。讓全體員工意識到自身在這項工作中的重要性，才會從內心負責任，更好地配合完成預算工作。共同實現企業的預算管理目標。

（二）制定預算管理制度，健全全面預算管理體系

全面預算管理是一項系統化的工程，涉及房地產企業的成本管控、納稅籌劃、風險控制、資金管理、績效考核等多個方面，對房地產企業的投資、籌資等財務活動及經營活動都具有很大的指導意義，這項工程需要全體員工的共同配合。全體員工的參與就需要有相應的管理制度作為指導并起到一定的約束作用。

房地產企業實施全面預算管理需要建立完善的預算管理制度。一方面管理制度的建立可以指導員工該做什么，該怎么做;另一方面完善的管理制度能夠對于員工的行為起到約束規范作用，告訴員工不該做什么。

在建立全面預算管理制度的基礎上，還應該建立與企業自身發展情況相匹配的全面預算管理體系。首先，成立預算管理委員會，作為企業全面預算管理的專門機構，其地位應該凌駕于各部門之上，處于絕對主導地位，直接對董事會負責。預算管理委員會，應由企業負責人任主任，財務總監或總會計師任副主任，各副總經理及各職能部門負責人是其主要成員。這就明確了企業管理者在全面預算管理中的決策地位，從體系上要求企業管理者必須重視全面預算管理工作。其次，在預算管理委員會其下設預算管理辦公室具體負責全面預算管理工作。預算辦作為全面預算管理的日常執行機構，其工作人員除了財務人員外，還應該包括設計、工程、銷售、客服、人力等職能部門人員，保持全員參與性。在預算執行過程中，發現預算目標與實際相差較大時，能夠及時發現問題出所在。預算管理委員會及預算管理辦公室的建立從上至下明確了各人在這項工作中應負的責任，將所有部門融合在一起，也能夠解決各部門缺乏溝通協調、協同效應差等種種弊端，打破各自為政的現象，為全面預算管理的整體執行打下良好基礎，提供合理保證，使預算管理內容有機結合，并在資源和組織形式上保障全面預算管理的高效落實。

（三）完善標準化管理工具，規范預算編制及執行程序

1. 制定標準化工期，提升項目時間準確性

在房地產項目開發過程中，項目的工期不確定性是影響預算準確度的重要因素。如果預算工期過長會造成資源的冗余，如果時間過短，會影響正常的施工進度。所以應該建立房地產項目標準工期，增強時間的標準化，能夠極大程度增強全面預算管理的準確性。

2. 建立標準化預算科目，提升預算一致性

全面預算的編制、執行、分析均需要依賴財務數據及會計核算來完成，所以只有建立與預算分解目標一致的科目體系，在財務核算時設定好相應的輔助核算，將成本科目與會計科目一一對照，更好地歸集收入、成本、費用等，提升預算的反饋速度，提高預算數據的準確性。

3. 制定標準化成本費用率

針對預算金額偏離實際嚴重的問題，房地產企業應構建靈活的預算目標體系，細化控制各成本費用指標。一是采用以銷定產上下結合的預算編制模式。根據項目所在地的市場單價和預計銷售面積確定預計銷售金額，再結合企業內部各種收益率指標，合理確定成本費用金額。二是以限額細化控制各項成本費用指標。對于銷售費用，根據企業的實際情況制定對應的銷售費用率，再將其按照年度分配;對于管理費用，同樣根據企業的實際情況，確定對應的管理費用率，在區分可控和不可控的基礎上根據項目周期總量控制。

4. 提高企業預算管理信息化能力

提高房地產企業預算管理信息化處理能力是提升預算整體效率的有效途徑。針對房地產企業預算管理過程中信息化處理能力低、預警信息反應緩慢等問題，最好的處理辦法就是摒棄以往大量依靠辦公表格的方式來進行預算的編制、執行、分析，采用先進的信息化大數據處理設備或軟件。一方面，可以提高企業預算管理信息化處理能力，減少人員開支;另一方面，可以提高風險預警及數據處理能力，通過信息化、大數據化的管理方式，企業管理者可以實時監控數據準確信息并進行評估分析，提高企業全面預算管理能力。

（四）完善績效考核，獎懲有措

房地產行業是一個項目周期長、投入大、回報高的投資行業，所以制定合理有效的業績考核指標，明確預算考核的執行，完善考核監督機制，能夠幫助企業更好地發展。

房地產企業可以采用平衡計分卡的考核方式進行預算考核體系的完善，應該將財務指標作為預算考核的主要內容。財務指標可以對企業的業績進行數據化反應，通過平衡計分卡的分析，對預算執行中的財務指標和非財務指標進行考核，制定企業的長期戰略目標和短期預算目標，對企業的經營環境進行分析，從而更加完善績效考核方法。在預算考核中使用平衡計分卡，能夠有效的避免企業只注重短期利益而忽視長期戰略目標的情況。

除了平衡計分卡等考核方案外，更加重要的就是針對考核結果應實施的獎懲措施。要制定明確的獎懲標準，對各個項目、各個職能部門、各位員工等應該根據其對實現預算目標的貢獻程度設立明確的獎懲標準，且在執行過程中將相關獎懲規則落到實處。對于完成好的部門和個人給予獎勵，對于完成的相對不好的部門和個人更要分析原因，給予相關責任人以處罰懲戒，并在所有的員工中進行公示，以保證獎懲的公平公正性。讓更多的部門、更多的員工為了實現獎勵目標而努力達到各種預算考核目標，在實現員工個人價值的同時促進企業的向前發展。

四、結語

房地產企業全面預算管理是一項綜合性、系統性的工程，是企業內部經營管理的重要組成部分，是實現企業長期戰略目標的有利措施 。房地產企業在實施全面預算管理中，應根據自身企業的發展階段、所處的經營環境、企業自身實力等各項因素相結合建立健全與企業相匹配的全面預算管理制度和體系，并公平、公正地實施相關績效考核辦法和獎懲措施，盡最大努力整合利用企業有限的資源，實現企業經營目標，保證利潤最大化，促進企業穩定、健康、可持續發展。

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（作者單位：鄭州金成時代廣場建設有限公司）