加強房地產項目成本管控的難點與對策

梁志容

（廣東宏業投資開發集團有限公司，廣東 廣州 510620）

隨著市場經濟不斷發展，房地產企業的數量與規模在不斷增加，進而推動我國GDP的持續提升。但在國家宏觀政策調控下，房地產行業的暴利時代已成為過去，房地產企業要想持續發展，更主要的是從企業內部管理入手。另外，目前房地產企業在項目成本管控方面還存在較多的問題，使得房地產企業的項目成本管控工作難以全面有效落實，項目成本管控成效低，嚴重制約著房地產企業良性、健康發展，需要房地產行業相關人員深入思考并盡快加以解決。

一、房地產項目成本管控存在的主要問題

1.設計階段成本管控缺乏前瞻性

在房地產項目總成本管控的整個過程中，設計階段的成本管控尤其重要。此階段存在的主要問題有：一是對項目成本管控的決策不夠準確，房地產企業管理者所做的管理決策，會給設計帶來巨大的影響，而一旦管理者的成本管控決策將關注點集中于施工成本管控上，那么其他階段的成本管控勢必受到忽視，甚至部分管理者因過度追求工程過程管控效果而忽略了其他階段的成本控制；二是在進行成本預測時，缺乏對市場環境的評估，各項成本內容未與市場實際比對，或對成本項目在市場中的未來發展前景未做出有效的評估；三是設計與成本管控脫節，成本工作人員認為設計工作與自己工作內容無關，導致成本控制過于滯后，無法在設計階段進行前期的成本控制；四是絕大多數設計工作人員所考慮的設計因素更傾向于提升建筑實用性、美觀性或建筑質量，而忽視具體的材料選擇、技術選用或施工進度等影響因素，工程部人員也同樣存在此種觀念，技術方面寧多勿少，未考慮成本問題。

2.項目招標文件編制不嚴密

設計部不能及時出圖，會造成招標工作無法及時展開，招標工作時間被壓縮，導致工程量清單編制工作質量不高、各投標方投標報價不合理、報價分析工作質量差等。這一系列的問題最終會影響招標工作的有效開展，不能采取總價合同有效規避風險，喪失了事前控制的主動性。招標部門項目招標文件編制不嚴密，可能會造成清單內容不完善、清單數據不準確，為招標工作帶來一定的風險。

3.合同簽訂中存在較多風險

合同風險是指雙方當事人未能全部有效履行合同約定的條款，導致甲方或乙方遭受損失。房地產項目在簽訂合同時，主要的風險來自以下三個方面：一是由于涉及合同類型較多、內容較為復雜，加之合作的合同簽訂主體不同，因此管理難度較大，容易造成簽訂流程混亂或合同內容存在漏洞，引發合同簽訂風險；二是由于房產項目開發周期普遍較長，這就需要企業在合同中體現項目的周期性，通過細節的打磨，保證合同條款的履行，而一旦企業細節考量不足，條款無法繼續履行，合同雙方違約責任未清晰明確，存在給企業造成重大經濟損失的風險；三是合同中存在有損企業權益的條款，致使對標的企業管理失控。

4.項目施工階段管理漏洞較多

施工階段之所以是房地產項目的核心，一方面此階段是完成房屋建筑的過程，關系著房地產項目的成敗；另一方面是由于整個施工階段的參與部門眾多，企業在管理過程中需要實現多方面的協調。這一階段也是最容易出現管理漏洞的階段。首先，設計變更和現場簽證多，如招標圖紙未考慮內墻做法，或合同技術要求不能滿足現場需求等。其次，動態成本的監管過于粗放。當發生設計變更或現場簽證時，施工成本會對應出現變化。此時的成本標準如未被嚴格界定，則動態成本管理難以完成。而絕大多數造價咨詢公司對這一情況，僅是登記簡單的合同臺賬，通過暫估數值進行數據記錄，這一數值的準確性難以保證，同時也不利于實現成本目標。最后，由于施工階段設計部門人員多，施工管理人員少，而且人員交流輪崗欠缺，在同一施工現場內，各部門交叉管理且信息不共享，這不利于提高施工效率，同時也無法通過統一的管理強化對成本的管控。

5.項目成本管控水平不高

首先，因為部分房地產企業不重視項目成本管控工作及一些工作人員綜合素質不高，由此導致房地產企業的項目成本管控工作效率低下；其次，因為房地產企業未能及時建立項目成本管控人員的晉升渠道，在相關工作人員晉升時，個別企業以資歷衡量，而不是以個人能力及其專業水平，如此一來將會嚴重影響房地產企業項目成本管控人員的工作積極性和上進心；再次，房地產企業在其內部未能建立起項目成本管控的人才培養制度及獎勵機制，導致其很難在內部培養房地產成本管控專業人才，更無法借助外界的教育資源和方法對自身的項目成本管控人員進行水平提升，長此以往，會促使房地產企業項目成本管控的理念及方法遠遠落后；最后，隨著社會經濟的不斷發展，我國各行各業都迎來了十分有利的發展環境與發展契機，對人才的需求競爭激烈，在此情況下，勢必會造成房地產企業對于人才的吸引力日益降低，加之房地產企業對于招聘項目成本管控人才的資金投入遠遠不足，其自身現有的項目成本管控隊伍無法得到有效補充，進而造成一人身兼數職業的現象產生，嚴重影響了項目成本管控的作用在房地產企業的經營過程中完全發揮。

二、房地產項目成本管控的改進策略

1.開發設計階段成本管控的改進措施

成本管控要反映在具體的設計值中，通過限定具體的額度，落實成本管控責任。設計人員要在設計伊始，清楚此項目的各項預算定額。在開發設計階段，首先要提供初步的設計概算，這樣設計人員能夠按照概算給出的標準值，細化施工圖的設計，將成本控制在標準范圍內。以限額作為設計依據，能夠強化設計人員對成本的重視，避免隨心所欲的設計。針對設計變更導致的成本問題，可增加限制條款，扣罰一定的設計費用。

2.招標階段成本管控的改進措施

在編制標書時，明確劃分施工范圍，準確把控施工要求，避免施工重復或遺漏，增大成本支出。細節的推敲極為重要，招標文件內所有與費用支出相關的條款，需要仔細的斟酌。此外，要通過工程量清單，清晰地界定具體的成本價值。比照工程量清單列明的價格和市場價格，從而最大化地壓縮成本，堵住可能存在的成本漏洞。使用環保材料，減低工程的消耗，有效控制成本。對標底的價格也要進行嚴格審查，在招標過程中運用成本管控手段對標底價格進行審查，審查工作要嚴格落實，進一步達到降低工程造價的目的。

3.合同簽訂問題的改進措施

針對合同簽訂問題，房地產企業要從以下幾方面入手防范風險：首先，要建立健全企業合同管理體系，完善相關規章制度，其制度要包含合同的審批與權限、合同信息的收集與傳遞、合同的簽訂與執行、合同的監督與檢查以及印章管理與檔案管理等；其次，在合同談判與簽訂時須審核對方資質、經濟實力、誠信度等，通過同行業以及互聯網途徑查詢其信用情況，盡量爭取由本企業擬定合同，在對合同洽談時就要對條款中的不確定因素嚴格審核，避免因條款違法導致合同無效；最后，在合同簽訂后要將責任分解落實到相關部門及相關人員，形成全員合同管理意識，使合同風險得到有效控制。

4.施工階段成本管控的改進措施

（1）強化對施工階段設計變更的監管

一旦出現設計變更，就要對變更事項做出詳細的說明。一方面，要針對此次變更進行變更原因的闡述；另一方面，要清晰地列明變更前后的內容，提出具體的對比數據，同時要注明變更后產生的工程量變化。此外，不能夠忽視提出變更的主體。通過主體的界定，有利于劃分費用的歸屬，強化對成本的管控。設計變更處理要嚴格遵循制度要求，執行變更手續，同時明確技術內容，以造價部提供的經濟增加作為標準。

（2）加強現場檢查，嚴控簽證范圍

簽證作為施工階段重要的書面依據，其對應產生的成本變化或發生的價款，會對成本造成較大的影響。因此，要嚴格控制簽證范圍，準確計算工程量。如出現無法計算工程量的情況，要通過商議的形式確定具體金額。現場簽證不僅要保證快速、準確、及時，同時要清晰、合理。簽證內容以及對應的項目要統一匯總，簽證的數量要明確，清晰的注明日期，同時規定具體的結算方式。對施工方而言，要以10天為限，及時上報結算單。現場簽證的成本管控要始終注重與施工方的合作，通過清晰的制度，規定具體的簽證流程、負責人以及負責人權限，保證施工階段的成本管控。

（3）嚴控現場各種材料消耗量

材料是整個房地產開發項目中最大的成本支出，正因為如此，強化材料費用的管控，將發揮巨大的成本控制作用。施工階段作為材料的使用及消耗階段，要最大限度地保證材料的控制。在正式開始施工作業前，就要對所有施工材料設備制定具體的供給計劃。具體由甲供、乙供或甲定乙供，在施工合同中都要加以明確，對一些直接影響項目品質且價格浮動較大的材料、金額較小的低耗品等都采用自行集中采購，在避免雙方結算產生分歧的同時，還能起到成本管控的作用，而且能夠有效治理承包商虛列項目、虛增工程量、重復計取費用、增大工程成本等行為，以免給企業造成經濟損失。

5.強化項目成本管控人員的培訓和激勵

從本質上講，提升房地產企業的項目成本管控水平，就是要提升房地產企業項目成本管控相關人員的專業水平。首先，房地產企業的領導者或管理層要積極轉換工作思維，給予企業項目成本管控工作及相關人員足夠的重視，能夠有效提升房地產企業的項目成本管控工作成效。其次，房地產企業要建立科學合理的項目成本管控人員的晉升渠道，人力資源部門與行政部門等多部門合作制定晉升渠道的衡量標準，拋棄傳統以資歷論晉升的錯誤做法，而應以專業能力、規范度與貢獻度等多維度指標作為衡量標準，這不僅能夠促使房地產企業項目成本管控工作人員對于項目成本管控的理念與知識進行主動學習，還能有效提升房地產企業項目成本管控的工作效率。再次，房地產企業要高度重視內部的項目成本管控人才的制度與環境建立工作，聘請專業的講師對企業在崗的項目成本管控人員進行授課培訓，在企業內部定期舉辦項目成本管控的知識競賽和相關趣味活動，充分利用企業內外的教育資源進行項目成本管控人員的培養，確保房地產企業自身的項目成本管控理念與方法與時俱進。最后，針對社會經濟加快、各類企業都迎來了發展、房地產企業對于人才吸引力日益降低的情況，房地產企業應當加大對招聘項目成本管控人才招聘的資金投入，確保自身的項目成本管控隊伍得到及時補充，項目成本管控的理念與方法得到及時更新，以此為在房地產企業的經營過程中發揮項目成本管控作用而提供有效支持，從而促進房地產企業的持續發展。

三、結語

綜上所述，隨著社會經濟的發展和項目成本管控理念與方法的不斷更新與優化，房地產企業在項目成本管控方面還存在許多亟待解決的問題，制約企業的健康發展與高效運營。因此，房地產企業只有在項目成本管理上分別從設計、合同、投標、施工、營銷等階段進行全方位的管控，才能在保證項目質量的前提下有效降低項目的整體成本，提升企業的市場競爭力，促進房地產企業持續、穩定發展，使房地產企業在市場競爭中保持優勢地位。