房地產上市公司財務風險控制研究

文/張志新 唐麗華，2（ 黑龍江八一農墾大學；2 哈爾濱金融學院）

一、引言

房地產企業的財務風險不僅受國家經濟政策的影響，而且受自身行業特點的影響。房地產行業屬于資金密集型企業，庫存量大、流動性差，房地產前期拿地和后期施工都需要大量的資金，所以負債經營特點明顯。同時房地產行業利益相關者較多，包括購房者、銀行和企業自身等，房地產企業一旦存在較大的財務風險，將會對各大利益集團造成嚴重的不良影響。

二、GM 地產財務現狀

（一）公司簡介

GM 地產是一家房地產上市公司，公司于1993 年在上海成立，主營業務為房地產開發經營。

（二）財務狀況分析

通過觀察GM 地產2016-2020 年的財務數據，發現公司經營活動中現金凈流量出現負值，且波動較大，資產和負債規模逐年增加，判定公司可能存在財務風險。以下從籌資風險、投資風險和營運風險等三個方面對GM地產進行財務風險識別。

表1 GM 地產短期償債能力指標和行業短期償債能力指標

表2 GM 地產長期償債能力指標和行業長期償債能力指標

1.籌資風險識別

本文從短期償債能力和長期償債能力角度對GM 地產進行籌資風險識別。選取流動比率和速動比率作為反映短期償債能力的指標，選取資產負債率和利息保障倍數作為反映長期償債能力的指標，并參考同行業均值作對比研究。

GM 地產和行業的流動比率近五年都低于2，GM 地產的短期償債能力較弱。GM 地產速動比率除 2018 年略微高于行業均值外，其他年份都遠低于行業均值，且都小于1，2016-2018 年呈上升態勢，2018 年后開始逐年下降，最低到達0.43，這說明速動比率不是很理想。從GM 地產流動比率和速動比率來看，企業的短期償債能力不佳。

2016-2020 年，GM 地產的資產負債率除了2017 年，其余四年都在80%以上。通過與行業均值對比，發現GM地產每一年的資產負債率都高于行業均值，說明GM 地產的負債過高。除2017 年外，GM 地產的利息保障倍數一直低于行業平均值。說明從房地產行業的整體來看，GM 地產的利息保障倍數偏低，在支付利息費用方面存在困難，長期償債能力較弱。

2.投資風險識別

本文從獲利能力和發展能力兩個方面對GM 地產進行投資風險識別。通過營業利潤率、總資產利潤率和凈資產收益率指標來了解GM 地產的獲利能力，通過總資產增長率、凈利潤增長率和營業收入增長率指標反映GM地產的獲利能力，并與同行業均值作對比研究。

GM 地產的三個盈利指標與行業均值比較情況：2016-2020 年，營業利潤率是低于行業均值的，說明GM 地產的銷售情況較差。2018-2020 年，總資產利潤率和凈資產收益率都遠低于行業均值，盈利能力下降。

GM 地產2016-2020 年總資產增長率整體低于行業均值。凈利潤增長率從2018 年開始都為負值，說明GM 地產成長能力減弱。GM 地產的營業收入增長率在2016 年高于行業均值，但是在2017 年發生了突降，2018 和2019年為負值，整體來看GM 地產的營業收入呈下降趨勢。通過以上數據分析，發現GM 地產獲利能力和發展能力不強，且2018 年以后，凈利潤增長率和營業收入增長率開始出現負值，企業發展勢頭減弱。

表3 GM 地產獲利能力指標和行業獲利能力指標

表4 GM 地產發展能力指標和行業成長能力指標

3.營運風險識別

本文通過存貨周轉率、流動資產周轉率及總資產周轉率三個指標來識別營運風險，并與同行業均值作對比研究。GM 地產營運過程中，存貨周轉率、總資產周轉率和流動資產周轉率都在下降，市場的需求變化莫測，企業所有的生產活動都是圍繞市場的需求進行，如果企業出現存貨無法變現、各項資產無法正常周轉，那么整個生產活動也可能被迫中止，企業將面臨營運風險。

三、GM 地產財務風險成因分析

（一）籌資風險成因分析

GM 地產連續5 年的資產負債率都接近80%，遠高于行業平均水平，同時借款籌資過多。GM 地產融資渠道窄，在生產經營活動中籌資方式較為單一，主要依靠負債來進行融資，高額的本金和利息增加了公司的償債壓力，單一的融資形式使企業面臨較大的風險。另外，GM 地產近幾年采取多元化的發展模式，需要投入大量的資本，新業務很難在短時間實現正的現金流。GM地產在做籌資方案時沒有充分考慮企業未來對資金的需求，因此籌資策略需要完善。GM 地產的銀行借款有長期借款和短期借款，長期負債經營，企業籌資風險較大，不利于企業長期健康發展，需要對資本結構進行調整。

（二）投資風險成因分析

通常，房地產投資項目可以劃分為四個階段，如圖1 所示，在投資項目的任一環節都可能存在投資風險。

表5 GM 地產營運指標和行業營運指標

圖1 房地產投資項目階段

從獲利能力和發展能力看，GM 地產都呈下滑趨勢。這說明了GM 地產資金使用效率低下，存在投資風險。具體問題有缺少對項目的可行性分析、對成本費用管理不嚴格、整體布局不夠合理等。

GM 地產的投資項目主要集中在江蘇、浙江、山東等省份，但總公司設立在上海，集團對各地市房地產投資項目的管理受到限制。在進行投資拿地時缺少對市場的調查，對投資風險缺少預估，過高地預測利潤，使投資風險加大。在進行房地產項目開發時缺乏深入的研究，制訂的投資方案缺少針對性，加大投資風險。

（三）營運風險成因分析

通過對GM 地產財務現狀及日常經營活動的分析，營運風險產生的主要原因是GM 地產應收賬款管理不好、存貨管理存在問題、總資產和流動資產周轉率較低等。GM 地產的銷售物品為建筑類，金額大，出售周期長，資金回流慢。大量的存貨是商品房，存貨多，短時間無法完成銷售，也會使資金難以收回。

四、GM 地產財務風險控制建議

（一）籌資方面

（1）拓寬融資渠道。近年來，GM 地產的償債能力在減弱，因此企業應降低籌資成本，減少還款壓力，公司可以建立多種融資渠道，如增資擴股、經營性欠款、發行債券等，企業可以根據自身經營情況選擇合適的籌資方式，達到分散風險的目的。

（2）制定合理的籌資策略。GM地產近幾年面臨著巨大的資金壓力。且償債能力較同行業其他企業處于較低地位，債務結構有待優化，需要合理規劃籌資方案。

（3）優化資本結構。隨著GM 地產經營規模的擴大，公司應做好資本結構優化工作。在銷售較好的年份回款速度快，可以高負債經營；在銷售較差的年份，應降低資產負債率，減少財務杠桿對公司的影響。

（二）投資方面

（1）加強項目可行性研究。GM地產在投資拿地前，需要加強對投資項目的可行性分析研究，判斷投資成本與收益是否配比。GM 地產應組建專門的專家隊伍對投資項目進行綜合評估，根據市場行情分析競爭對手的優劣勢，對競爭結果做出判斷，出具投資項目的可行性報告。

（2）加強成本費用管理。GM 地產可以從以下幾個方面加強對項目成本費用的控制：第一，在項目調研階段，企業可以先進行市場調研，根據需求制定合理的工程設計，設置各項目整體的成本費用利潤率。第二，項目施工環節，也是成本支出的關鍵時段，首先要保障質量過關；其次使工程建設中的各個管理者明確自身工作職能，提高各項目負責人對成本費用的控制意識；最后對各項原料采購、工程驗收、庫存管理等工作進行高效監管。第三，在項目竣工驗收階段，要對保修期中的潛在費用做出預案，以便減少額外的支出，實現成本的有效控制。

（3）優化整體布局。從GM 地產發展規劃看，企業主要在一、二線城市進行投資，對三、四線城市投資較少。其實在三、四線城市投資的好處有很多，比如三、四線城市為了招商引資會給出很多優惠政策和稅收優惠條件，土地成本不高且居民很少貸款，能促進企業資金回流，降低投資風險。

（三）營運方面

（1）加強應收賬款管理。通過對GM 地產營業收入的分析，發現公司有很多應收賬款，應收賬款過多就會給公司帶來較大的財務風險。GM 地產需加強對應收賬款的管理，通過設立專人來管理，建立客戶的信用檔案，并進行信用評估，最后把相關的信用信息反饋給采購等相關部門，以便他們在選擇供貨方時可以更好地抉擇，最大限度地收回款項。

（2）加強存貨管理。由于當前房地產行情不佳，GM 地產存在大量的存貨，存貨越多，所帶來的財務風險越大。GM 地產應努力落實國家的“去庫存”政策。同時應避免一邊房產待出售，一邊又繼續進行大規模的擴張，開發新樓盤的情況。

（3）加快總資產及流動資產周轉。GM 地產本身資金需求量大，房地產投資項目開發時間較長，需要加快資金周轉速度。因而在保證開發項目設計及質量的前提下，應該最大限度地加快總資產及流動資產的周轉，減少公司資金周轉風險及運營風險。

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房地產（real estate）是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。

房地產既是一種客觀存在的物質形態，也是一項法律權利。前者是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。

房地產由于其位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。