小區(qū)廣告收入事關(guān)業(yè)主利益

文／朱政

案件回顧

江蘇省睢寧縣某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)電梯內(nèi)壁被物業(yè)公司租給廣告公司使用，而物業(yè)公司卻從未將電梯廣告費(fèi)用進(jìn)行公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為物業(yè)公司收取的廣告費(fèi)用不透明，損害業(yè)主的合法權(quán)益，遂向睢寧縣法院提起訴訟，要求返還電梯廣告租賃費(fèi)用。

庭審中，業(yè)主委員會(huì)向法院提供了物業(yè)公司于2019年初與徐州某廣告公司簽訂的《物業(yè)電梯廣告合作協(xié)議書》。協(xié)議顯示，電梯租賃費(fèi)每部每年500元，共20部電梯，租賃期限兩年，合計(jì)20000 元。物業(yè)公司辯稱，該部分款項(xiàng)已支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)。但物業(yè)公司僅提供了成本支出方面的證據(jù)，未提供其它證據(jù)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)民法典規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)電梯屬于業(yè)主共有范圍，物業(yè)公司將業(yè)主共有部分進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)與收益應(yīng)單獨(dú)列賬，并及時(shí)向業(yè)主公示，按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的意見進(jìn)行分配。本案中，物業(yè)公司將業(yè)主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應(yīng)屬業(yè)主共有，而物業(yè)公司并未對(duì)此收益部分進(jìn)行部分單獨(dú)列支、公示，也未向業(yè)主進(jìn)行分配，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)返還給業(yè)主。但物業(yè)公司與廣告公司在履行合同過程中產(chǎn)生了一定的成本費(fèi)用，該費(fèi)用的產(chǎn)生是物業(yè)公司為業(yè)主利益所支出的合理費(fèi)用，應(yīng)從業(yè)主共有的廣告收益中扣除。

綜上，法院判決，物業(yè)公司在扣除合理成本后，向業(yè)主返還電梯廣告收益。

業(yè)主共有部分包含哪些？

實(shí)踐中，有不少物業(yè)服務(wù)人將建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分產(chǎn)生的收益作為經(jīng)營(yíng)收益據(jù)為己有，這侵害了全體業(yè)主的權(quán)利。

想要理解共有部分的收益問題，首先就要搞清楚小區(qū)的共有部分究竟有哪些？

除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，民法典第二百七十四條明確，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條還細(xì)化規(guī)定屬于共有部分的有，“（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等”。

從上述這些規(guī)定中不難看出，判斷是否是業(yè)主共有部分，可從是否在建筑區(qū)劃范圍內(nèi)，是否屬于業(yè)主專有，是否進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，是否具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，是否屬于市政公用部分，是否已納入公攤面積等方面進(jìn)行分析，這對(duì)如何區(qū)分專有部分和共有部分提供了較為明確的法律指引。

供圖／人民視覺

在理解了哪些屬于業(yè)主共有部分后，就可以著手分析業(yè)主共有部分的收益該如何處置。為此，民法典也有明確的規(guī)定，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”該規(guī)定旗幟鮮明地明確了共有部分產(chǎn)生收益的歸屬問題以及分配方案，共有部分的收入在扣除必要的服務(wù)管理成本之后，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。目前司法實(shí)踐中，常見的情形是小區(qū)內(nèi)屬于共有部分的車位、車庫(kù)出租給業(yè)主之外的第三人獲利，或者利用外墻、走廊、樓梯、過道、電梯間等設(shè)置廣告位賺取收益并據(jù)為己用，這一做法明顯違背了前述法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人需依法予以返還。至于歸全體業(yè)主共有后應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行處置，則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。比如將該收益納入公共維修資金，或者根據(jù)業(yè)主的專有部分建筑面積按比例進(jìn)行分配等。

物業(yè)公司的合規(guī)經(jīng)營(yíng)之道

實(shí)踐中，有部分物業(yè)服務(wù)人將共有部分賺取的收益用于抵扣部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)，他們認(rèn)為這一做法理所當(dāng)然，自己并未營(yíng)利，而抵扣物業(yè)費(fèi)屬于扣除物業(yè)服務(wù)的成本。實(shí)際上，這一理解是錯(cuò)誤的，欠付物業(yè)費(fèi)的是部分業(yè)主個(gè)人，而共有部分的收益是屬于全體業(yè)主，二者之間不屬于同一主體之間的互負(fù)債務(wù)，不符合債務(wù)法定抵銷的規(guī)定，依法不得直接予以扣除。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)人而言，要規(guī)避上述法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)管理的制度和流程上做到公共收益的合規(guī)管理。如每月將共有部分的收入情況向業(yè)主公示，明晰物業(yè)服務(wù)人對(duì)共有部分耗費(fèi)的成本和支出情況，如對(duì)電梯、外墻的日常維護(hù)維修費(fèi)用，樓梯、道路的清潔衛(wèi)生費(fèi)用，共用水電設(shè)備的日常運(yùn)行保養(yǎng)費(fèi)用等，充分承擔(dān)起法律對(duì)物業(yè)服務(wù)人提出的“合理成本支出”的舉證責(zé)任。此外，物業(yè)服務(wù)人還應(yīng)做好對(duì)業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)和釋明工作，在保障業(yè)主的知情權(quán)的同時(shí)，降低自身法律風(fēng)險(xiǎn)，共建物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主和諧共處之路。