“多測合一”中建筑面積計算規(guī)則差異及其解決方案

張保鋼 易致禮 楊伯鋼 時守志 張琳原

(1. 北京市測繪設(shè)計研究院, 北京 100038;2. 城市空間信息工程北京市重點實驗室, 北京 100038;3. 北京國測星繪信息技術(shù)有限公司, 北京 100040)

0 引言

2018年5月,國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于開展工程建設(shè)項目審批制度改革試點的通知》(國辦發(fā)[2018]33號)[1]要求把同一部門實施的管理內(nèi)容相近或者屬于同一辦理階段的多個審批事項整合為一個審批事項。2019年3月國務(wù)院辦公廳提出的《關(guān)于全面開展工程建設(shè)項目審批制度改革的實施意見》(國辦發(fā)[2019]11號)[2]再次要求對驗收涉及的測繪工作,實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”。

2019年，自然資源部《關(guān)于以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》(自然資規(guī)[2019]2號)[3]鼓勵推進多測整合、多驗合一。把統(tǒng)一規(guī)范標準、強化成果共享作為重點,把建設(shè)用地審批、城鄉(xiāng)規(guī)劃許可、規(guī)劃核實、竣工驗收和不動產(chǎn)登記這些測繪業(yè)務(wù)進行整合,歸口成果管理。在建設(shè)項目的竣工驗收階段,把自然資源部主管的規(guī)劃核實、土地核驗、不動產(chǎn)測繪等業(yè)務(wù)合并成為一個驗收事項。

在合并的“規(guī)劃核實”和“不動產(chǎn)測繪”兩個測繪事項中,都有建筑面積的測算任務(wù)：在規(guī)劃核實時應(yīng)核實建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、界線、面積是否符合規(guī)劃許可文件的規(guī)定,其中面積的測算依據(jù)是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353—2013)[4];房產(chǎn)測量是不動產(chǎn)測繪的重要一環(huán),而房產(chǎn)測量的技術(shù)依據(jù)是《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986—2000)[5]。這兩個國標在建筑面積計算規(guī)則方面有許多不同點[6-9],兩個測繪事項同在建設(shè)項目竣工驗收階段,如何處理建筑面積的不一致問題成為一個繞不開的技術(shù)難點。

1 建筑面積測算標準的不統(tǒng)一及其影響

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353—2013)是住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部提出并管理,2013年12月19日發(fā)布，2014年7月1日實施的國家標準,用于全過程計算新建和改擴建的工業(yè)與民用建筑工程的建筑面積;《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986—2000)是由原國家測繪局提出,建設(shè)部和國家測繪局歸口管理,2000-02-22發(fā)布2000-08-01實施的國家標準,用于商品房預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記階段的產(chǎn)權(quán)面積測算。更具體地說,前者用于規(guī)劃核實、工程造價核算等,后者用于房產(chǎn)測量和產(chǎn)權(quán)登記,因此具有不同的用途。兩者在建筑面積的測算方面也存在諸多不同。表1以14種實體或指標為基準,匯總并對比了兩者的差異及其影響。

表1 兩個國標的14個不同點

續(xù)表1

續(xù)表1

2 解決方案

在“多測合一”政策實施之前,多頭測繪,做規(guī)劃核實的是一家測繪單位,做不動產(chǎn)測繪的是另外一家測繪單位,被此井水不犯河水,兩個標準用于兩個測繪事項合情合理?！岸鄿y合一”后竣工測量和不動產(chǎn)登記合為一個測繪事項,由一家測繪單位完成,如果建筑面積測繪兩次出兩個面積就違背了“多測合一”“一個標的物只測繪一次”的初衷。如何實現(xiàn)房屋建筑面積的測算及如何實現(xiàn)“多測合一”,結(jié)合全國各地的經(jīng)驗,本研究提出以下解決方案。

2.1 統(tǒng)一的建筑面積測算規(guī)則

統(tǒng)一的建筑面積測算規(guī)則是解決建筑面積不一致問題的辦法,一般來講,產(chǎn)權(quán)面積的計算方法改動難度較大,因為涉及千家萬戶的經(jīng)濟利益,建議以基于《房產(chǎn)測量規(guī)范》的產(chǎn)權(quán)面積計算規(guī)則為基礎(chǔ),校正用于竣工驗收時基于《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》。此種方法涉及的因素較多,推廣有難度,在改革較徹底的地區(qū)有實現(xiàn)。例如，在浙江竣工測量中的建筑面積測量和房產(chǎn)測量均采用同樣的建筑面積計算規(guī)則?？⒐y量取消了建筑物面積測量,改為利用房產(chǎn)測量的房屋建筑面積編制相關(guān)表格,利用房產(chǎn)測量的分層分戶圖進行規(guī)劃比對。如此一來,建筑面積測量工作只保留了房產(chǎn)測量一項,竣工直接采用房產(chǎn)測量面積。因其報批同樣采用的是此建筑面積計算規(guī)則,因此避免了竣工面積和報批面積不一致現(xiàn)象。

2.2 傳統(tǒng)的建筑面積測算規(guī)則,但是一測兩用

這種方法竣工測量時依然采用《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的建筑面積測量方法,涉及房產(chǎn)面積計算時依然采用《房產(chǎn)測量規(guī)范》的產(chǎn)權(quán)面積計算規(guī)則,但是只按照所需的最高精度測繪一次,計算兩次測量數(shù)據(jù)分別得出兩個用途各異的建筑面積。例如，在上海,通過一次測量分別按照這兩個國標得出用途各異的這兩個建筑面積;在徐州,施行的是“三測合一”方法，就是把行政審批中同一個建設(shè)工程項目所需的規(guī)劃核實測量和不動產(chǎn)測繪(含房產(chǎn)測量、地籍測量)合并為一個綜合性聯(lián)合測繪項目,委托一家測繪服務(wù)機構(gòu)承擔(dān),一次測繪完成3項測繪成果。然而規(guī)劃核實測量建筑面積計算規(guī)則以及房產(chǎn)測量房屋建筑面積計算規(guī)則各是各的,分別計算。這種做法無須改變計算規(guī)則,只是把兩項或三項測繪業(yè)務(wù)合并為1項,難度小,容易被人們接受,是大量存在的一種“多測合一”建筑面積計算方法。

2.3 折中的建筑面積測算規(guī)則

這種面積測算規(guī)則介于規(guī)則1和規(guī)則2之間,部分規(guī)則統(tǒng)一,部分規(guī)則分開使用。這種方法較規(guī)則1要好推廣一些,相比規(guī)則2的改革步伐又進一步。采用此種規(guī)則,一般規(guī)定一套面積計算的通用規(guī)則,再分別規(guī)定不同場合分開使用的面積計算規(guī)則。該種規(guī)則典型的應(yīng)用是《重慶市工程建設(shè)項目竣工驗收多測合一技術(shù)規(guī)程》。該規(guī)程的第5章“面積計算規(guī)則”包括4節(jié)：面積計算通用規(guī)則、計容面積計算規(guī)則、房產(chǎn)面積計算規(guī)則和共有產(chǎn)權(quán)面積分攤規(guī)則。合合分分構(gòu)成了適合完整的建筑面積計算規(guī)則。使用此類規(guī)則的測繪單位比使用規(guī)則1的多,比使用規(guī)則2的少。

2.4 3種解決方案的利弊分析

從3種方案對問題的解決程度來看,2.1節(jié)的方案一步到位,解決問題最徹底,與時代的發(fā)展方向一致,2.2節(jié)的方案原地踏步,相當(dāng)于保留傳統(tǒng)方案;從面積的計算規(guī)則來看,2.1節(jié)的方案相對簡單,一個規(guī)則解決兩件事情,2.2節(jié)的方案仍需兩個規(guī)則,相對復(fù)雜些;從方案相關(guān)政策的推廣來看,人們已經(jīng)習(xí)慣了方案2,只是專業(yè)人員一測兩用,推廣的阻力較小,方案1則需對某一種或者兩種計算規(guī)則做較大程度的修改,尤其涉及群眾利益時候,推廣的阻力會相對大一些。2.3節(jié)的方案各方面表現(xiàn)均介于兩者之間。若采用2.1節(jié)的方案,建議盡量使用《房產(chǎn)測量規(guī)范》,因為它牽扯到千家萬戶的經(jīng)濟利益。對3種解決方案的利弊分析詳見表2。

表2 3種解決方案的利弊分析

3 算例

3.1 項目概況

XX貿(mào)易中心股份有限公司XX大廈B座地下出入口項目[規(guī)劃許可證號為2020規(guī)自(X)簡建字0012號],位于XX市XX大街1號,由XX貿(mào)易中心股份有限公司建設(shè)完成,項目為簡易低風(fēng)險項目,規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為49.89 m2,房屋用途為地下出入口。圖1(a)～圖1(c)分別是其竣工地形圖、立面圖和竣工照片。

(a)竣工地形圖

(b)立面圖

(c)竣工照片

3.2 作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃核實測量的建筑面積計算依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353—2013),房產(chǎn)測量的建筑面積計算依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986—2000)。

3.3 測算成果

3.3.1建筑物角點坐標成果

測得建筑物角點坐標成果見表3。

3.3.2規(guī)劃核實測量的建筑面積計算成果

規(guī)劃核實測量的建筑面積計算成果見表4。

3.3.3房產(chǎn)測量的建筑面積計算成果

房產(chǎn)測量的建筑面積計算成果見表5。

表3 建筑物角點坐標成果 單位：m

表4 規(guī)劃核實測量的建筑面積計算成果 單位：m2

表5 房產(chǎn)測量的建筑面積計算成果

由表4、表5可知,規(guī)劃總建筑面積為49.89 m2,規(guī)劃核實的實測建筑面積為48.51 m2,建筑面積較差為1.38 m2,相對較差為2.8%;房產(chǎn)測量的建筑面積為97.02 m2,用于房產(chǎn)測量的建筑面積與用于規(guī)劃核實的實測建筑面積較差為48.51 m2,相對較差為100%。分析兩個面積產(chǎn)生不一致的原因在于主體建筑外墻外側(cè)的出入口的建筑面積計算規(guī)則不一致,按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》該出入口應(yīng)計算一半面積,而按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》該車庫出入口應(yīng)計算全面積。

3.3.4依據(jù)方案1的兩種面積計算成果[10]

如果按照方案1,并基于《房產(chǎn)測量規(guī)范》的產(chǎn)權(quán)面積計算規(guī)則為基礎(chǔ),則上述規(guī)劃總面積應(yīng)調(diào)整為99.78 m2,規(guī)劃核實的實測建筑面積為97.02 m2,房產(chǎn)測量的產(chǎn)權(quán)面積97.02 m2。即按照方案1,規(guī)劃核實的實測建筑面積與房產(chǎn)測量的產(chǎn)權(quán)面積相等,且與規(guī)劃總面積的差異較小,可視為施工誤差。

4 結(jié)束語

介紹了“多測合一”的發(fā)展背景以及面臨的房屋建筑面積計算規(guī)則不一致問題,詳細分析了兩個相關(guān)國家標準在面積計算規(guī)則方面的不一致性及其影響,給出了3種解決方案：統(tǒng)一的建筑面積測算規(guī)則;依舊使用兩個傳統(tǒng)的建筑面積測算規(guī)則,但是一測兩用;折中的建筑面積測算規(guī)則。第1種方案解決問題最徹底,也方便了測繪工作,但會牽扯千家萬戶的經(jīng)濟利益,執(zhí)行起來會有阻力;第2種方案通過多測合一,一測兩用節(jié)約了成本,執(zhí)行起來會相對順暢,但面積計算規(guī)則相對煩瑣。前者是未來發(fā)展方向,建議慎重推廣,且推廣時要充分考慮老百姓利益,計算規(guī)則盡量采用《房產(chǎn)測量規(guī)范》,在地方標準推廣成功的基礎(chǔ)上再大面積全國推廣。論文給出了兩種解決方案的一個實際算例,并進行了實際對比,證實了上述結(jié)論。