浙江省未來社區設計實踐淺談
——結合金華東湄未來社區設計實踐的心得體會

粟憬維

上海天華建筑設計有限公司 上海 200030

1 未來社區概述

1.1 起源背景

黨的十九大報告指出，“人民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標”。2019年，浙江省政府率先提出建設“未來社區”，工作聚焦在堅持“房住不炒”的定位；實行帶社區營造方案土地出讓；明確未來社區建設需要整合多個房地產開發商以及數字開發商協同運行；建設類型分為改造更新類和規劃新建類社區。

1.2 核心特點

未來社區的核心特點是一心三化九場景。以人民美好生活向往為中心，以人本化、生態化、數字化為價值導向，構建鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、低碳、服務和治理九大場景，打造具有歸屬感、舒適感和未來感的新型城市功能單元。受限于篇幅，本文所述案例聚焦在新建類項目。

2 未來社區與常規項目的差異

2.1 未來社區操作流程

未來社區要依次經過申報階段，實施方案階段，帶方案出讓土地，當用地主體建設完成后，通過相關部門驗收就可以命名掛牌未來社區。對于新建類項目來說，接盤的用地主體要承載作為開發主體經濟利益相關的訴求，而土地出讓時的實施方案是政府主導與編制單位擬定的，這其中我們理解政府為了國計民生所做的努力，但是也不能忽視開發用地主體的經濟訴求，否則很難可持續發展。

同理，對于需要運營的建筑主體來說，更加考驗開發公司的經驗能力，而此前的實施方案定位是否契合整個市場和居民的需求，也需要再驗證。能參與編制實施方案的設計單位都屬于浙江省內大院，理論上要編制到單專業擴初深度，而最終落地深化方案原則上不允許與編制方案有數據層面和規劃層面的調整。天華僅僅能參與到方案落地工作，在深化過程中我們發現了一些問題，因此本文想結合實際案例提出思考，期待隨著未來社區建設制度進程的越發完善，我們能早日迎來心目中完美的未來社區[1]。

2.2 兩個案例

筆者在近兩年有幸參與多個未來社區設計，選取其中兩個案例來說明未來社區與常規項目的差異。

案例1：華潤杭州綠汀路未來社區

項目位于杭州西部未來科技城核心，是三站換乘綜合體項目。地塊由四個地塊組成，總用地面積約19萬m2，總建面達101.8萬m2，其中地上建筑面積67.6萬m2，地下建筑面積34.1萬m2。

基于優越的TOD基礎條件，規劃方案中提出了“超級底盤”的概念，地下建筑部分與地鐵聯通，地上部分涵蓋萬象城綜合體，5幢建筑高度分別為180m到100m的辦公樓及商品住宅，共同形成鮮明的城市天際線，成為杭州城西科創大走廊全域未來社區中的重要門戶形象。 項目落成后，將對未來科技城打造面向世界的國際人才創新特區、引領未來的高端品質生態宜居新城、科創活力中心TOD未來之城起到良好的促進作用。

圖1 圖a項目區位 圖b鳥瞰圖

案例2：保利臺州鳳棲未來社區

項目位于臺州路橋區政府旁，南側為臺州客運南站，基地緊臨S1輕軌在建，北側為臺州財富商貿城等現狀建筑。地塊劃分為5個地塊，最南側為商業用地，北側4塊用地涵蓋商業住宅，人才住宅，還遷住宅，幼兒園，鄰里中心等。

筆者介入這個項目時，是屬于實施方案編制過程中，某業主找到我們希望配合出具規劃方案去跟政府探討。重點是南側商辦用地，當時實施方案設置了沿街一側的人才公寓和開放式商業街區，與臨近TOD的關系不是特別理想。我們結合基地商業區位價值的研判，建議在南側地塊設置一個集中的Shopping mall，并為輕軌及周邊的人流穿越基地規劃出一條行進動線，真正實現周邊區域與場地的聯動。政府部門認可了此規劃理念，進而調整了實施方案的布局，但遺憾的是最終土拍時的實施方案對于商業mall的指標還是鎖定在初始確定的地上3.5萬m2，因此也為后續的用地主體埋下了比較尷尬的運營困境。

圖2 圖a實施方案過程稿 圖b我們提交的概念方案 圖c實施方案定稿

在這個案例中，如果編制實施方案的設計單位能根據規劃的不同業態來說服政府匹配合理的商業指標，政府也能合理分配總指標下的分業態指標，想必會為后續的用地主體營造一個更加合理的開發環境。

2.3 差異總結

通過以上兩個案例的介紹，未來社區相對于普通社區的幾個差異點。直觀的是項目規模更大和項目業態更綜合，隱含的是項目運營有要求和報批報建更復雜。

首先是未來社區用地規模大，地塊多，要考慮地塊之間的聯動關系。

其次是未來社區都是涵蓋商業，辦公，人才公寓，住宅等多業態的綜合社區開發，因此就要求用地單位主體和設計團隊有綜合的管理與設計能力。

再次未來社區通常都有要求至少不低于3年的商業運營階段，因此要求用地主體要提前參與運營角度的思考。

最后因為未來社區的驗收與掛牌都需要政府部門的監督和驗收，在常規的方案報批報建階段也會增加未來社區相關部門的審核認定階段，相比于常規項目時間周期更長，審核部門更多。

從未來社區實施方案到落地深化方案的過程中還有一個很關鍵的環節，是基于實施方案限定規劃和風貌條件下的深化工作，是否順利就取決于實施方案是否靠譜落地[2]。筆者參與過的項目中，實施方案或多或少都有一些缺憾，接下來將結合金華東湄未來社區來闡述以上內容。

4 東湄未來社區實踐心得

4.1 設計概況

4.1.1 背景介紹

金華市東湄未來社區位于金華市城區東南部，東湄中央未來區東北角。項目用地面積約21.5萬m2，整體分為5個地塊。其中D4地塊為還遷安置用房，D3規劃為鄰里中心加創業辦公加人才公寓，另外D1，D2，D5地塊涵蓋人才公寓和商品住宅。總體建筑面積約71萬m2，其中地上建筑約50萬m3，地下21萬m3。

4.1.2 項目定位

東湄未來社區作為東湄中央未來區的重要組成部分，其功能定位是區域內的街道服務中心、是周邊產業人群的樂居所、也是小微企業的孵化園。我們通過空間規劃組織，建筑形態設計，讓東湄未來社區努力構建成為綠色、復合、共享的未來智慧綠谷。

圖3 項目周邊概況

圖4 項目鳥瞰

4.1.3 規劃亮點

（1）城市封面

整個社區北側朝向城市主人流的來向，且北向紅山公園，是城市界面的重要組成部分，我們通過建筑體量的組合特別塑造了富有動感的建筑形象。同時，設計上通過降低城市道路交叉口區域建筑高度，與安置房區塊建筑形成高低錯落的建筑關系。

圖5 城市北向界面

（2）“生態環、交通環、活力環“環環相扣

通過貫通D1，D2，D3地塊的人行天橋與慢行無感交通系統的設置，使未來社區與周邊自然生態環境進行無縫連接。同時通過屋頂綠化、垂直綠化的設置，使未來社區完全融入到自然生態之中。

圖6 項目功能分布

（3）一心一環多組團

設計上合理規劃布點，滿足各類人群使用需求，織補規劃配套，規劃結構上采取了一心一環多組團的布局方式。

一心：鄰里中心，我們提出微笑綜合體的理念，建筑造型融合優雅的弧線元素，功能組合覆蓋未來社區的重要場景部分比如一站式服務大廳，共享會議室、共享辦公室、共享咖啡廳、創客學院、創客圓桌會，滿足創業期間所有空間需求，并加強政府服務和商業服務。

圖7 微笑綜合體鄰里中心

一環：多元復合步行街。沿街建筑采用體塊進退的處理手法，形成步行路線中豐富的沿街界面。文化長廊局部結合文化景觀，營造收放有度的場所體驗。通過設置沿街裙房，增加生活便利性，營造生活味、煙火味。

多組團：利用商業裙房圍合私密空間，采用密植綠籬作為隔斷，形成商業良好氛圍的同時也兼顧了居住組團的私密性。

（4）微碳示范

針對金華市的氣候特點，打造三條綠色視線休閑帶，同時也是通風廊道的布局。人才公寓、人才住宅設置綠化陽臺，并將幼兒園打造為微碳未來示范區，運用了屋面光伏版、空氣源熱泵、新風系統等多項節能低碳措施，展示未來節能新科技，傳播綠色環保新理念。

4.2 心得總結

在東湄未來社區的實踐過程中，用地主體通過系統研究后希望對實施方案進行一些調整，而有的調整政府允許有的不允許，這為整個深化過程帶來了很多不確定性。本質上，用地主體還是希望發揮各個業態最大效益，特別還要兼顧長時間的運營，項目的定位決策都是非常謹慎的。

筆者認為未來社區實施方案的編制過程中，需要政府投入更多的力量做相關的市場調研，編制單位需要更加綜合專業的設計能力，或者說政府是否能允許深化落地方案有一定彈性的調整余地，這樣也為用地主體更好的發揮他們的專業經驗提供了土壤[3]。

讓人欣慰的是，根據未來社區工作組發布的最新消息，提出將來實施方案完成到方案深度即可；要重視對于市場的調研；加強運營驗收環節等變化，政府部門也在不斷優化操作流程。

基于以上，未來社區的建設本質還是為了人民的美好生活，讓我們大家一起努力吧，為實現美好生活奮斗不息！