房地產行業(yè)：三重壓力下的應對策略

文 魏杰

編者按：魏杰，著名經濟學家，清華大學經管學院教授、博士生導師，清華大學文化經濟研究院院長。他長期致力于宏觀經濟計劃與市場關系的研究，微觀層面又對企業(yè)有著非常深刻的研究，是我國經濟理論界的先鋒人物。

就當前房地產形勢，魏杰表示，要應對目前房地產行業(yè)所面臨的“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重沖擊，政策的出臺需要考慮清楚未來和現實之間的關系如何解決好，做好未來目標和當前策略之間的磨合。

房地產行業(yè)目前的三重壓力，一個是需求收縮，一個是供給沖擊，第三就是預期轉弱。我想對三重壓力談談我的認識跟看法。

01 需求收縮

首選，關于需求收縮，總體來講不是全面的收縮而是結構性的，到底什么導致了需求收縮，大致排在前三位的，一是新冠肺炎疫情，導致了第三產業(yè)需求收縮。二是房地產，實際上房地產和需求有非常緊密深入的聯系。三是基礎設施建設，土地財政受到影響導致這方面需求收縮。

短期來看，房地產可能是影響我們需求的一個重要因素。房地產是一個非常特殊的產業(yè)，原因就是它的產品——房子有兩重屬性，一個是消費屬性——用來住的，另一個是投資屬性——增值保值，房子的兩重屬性導致了這個產業(yè)政策跟一般產業(yè)是不同的。

原則上來講兩個屬性以消費屬性為基礎，消費屬性基礎上才有所謂的資本屬性，兩種屬性當中不能讓資本屬性過度擴張，尤其不能讓資本屬性脫離消費屬性，如果一旦資本屬性脫離消費屬性必然形成泡沫甚至導致整個經營風險的壓力。

所以2020年開始，中央對于抑制這種過度消費的資本屬性做了大致調整，推出了四條對策，一是要求所有房地產商的杠桿率必須保證在要求的水平上面，而且這個杠桿率劃了三道紅線，要求必須降到三道紅線以下。二是所謂金融機構給個人購房放貸以及房地產貸款要守住一個上限，不能超過所規(guī)定的上限。三是提出來房地產稅將要開始試點推行，目前關于這個問題的文件已經出臺了，這是一個信號，告訴大家，房地產可以投資，但還要交稅，不要光思考資本屬性。四是要對房地產商的資金進行全面監(jiān)控，防止引發(fā)太多的爛尾，影響消費者的權益。四條對策的核心內容是抑制房地產的資本屬性。政策的出發(fā)點是好的，但在具體落實過程中，部分地區(qū)的做法顯得有些過度，損害了房地產的消費屬性。因此2021年的經濟工作會議上，中央明確提出來，在房住不炒的前提下，還要注意房地產消費屬性的問題，因為它影響了我們整個需求。會議上，對于房地產提了“三句話”：

第一，加大保障住房和租賃住房的建設，這是消費屬性，這個既能夠解決新城市人和年輕人住房問題，又能夠推動建筑業(yè)以及相關產業(yè)的發(fā)展。第二，商品房市場要滿足消費者的合理需求，滿足購房者的合理需求。什么叫合理需求？有兩個：一個是剛需，一個是改善性需求。當然，這個邊界跟內涵還是需要討論的。比如，三亞這個地方確實非常適合養(yǎng)老，一個人有錢可以買得起房子來三亞買房子養(yǎng)老是不是合理性需求？如果是合理性需求，海南的限購政策是不是需要相應做出調整？討論合理性需求的內涵與邊界在哪里，對于整體上帶動需求具有現實意義。第三，房地產要健康發(fā)展和良性循環(huán)，也就是從消費屬性來講，我們強調它的健康和良性循環(huán)。

我估計有四件事情要做。第一件事情就是高杠桿、高周轉的發(fā)展模式將成為過去，未來將解決這個問題。第二件事就是所有的房地產商必須尊重房地產經濟規(guī)律，就是消費屬性和資本屬性這兩種屬性中，消費屬性為基礎，不要在沒有消費屬性的地方蓋房子了。第三件事，就是我們對已經出現了這種風險的房地產商，要加快解決風險問題，解決過程中同時要堅持市場化和法治化原則。第四件事就是一城一策，以房地產和一個城市的價值跟人口狀況來看，中國的城市化已經出現很大差別，房地產管控政策如果統一來施行，一定會損害消費型的需求，應該一城一策。

所以，我想如果這四件事情能夠做好，房地產是不是大致上可以實現良性循環(huán)和健康發(fā)展。所以，目前中央強調的“房地產三句話”，是從需求消費型房地產來討論問題，討論消費屬性而不是強調資本屬性。最近有人講房地產風聲變了，實際上大家理解錯了，沒有變，2020年抑制房地產過度的資本屬性，現在“三句話”主要推動房地產消費屬性，抑制過熱的資本屬性，推動有效的消費屬性，這個沒有什么變化。

魏杰

02 供給沖擊

第二個壓力，就是所謂的供給沖擊，供給沖擊的主要原因有三個。一是近幾年來逆全球化的聲浪一浪高過一浪，中國進入世貿以來，已融入世界工業(yè)產業(yè)鏈當中，結果出現了逆全球化，逆全球化狀況對中國造成很強的供給沖擊。二是美國推動制造業(yè)回流，對于我們的供給體系帶來沖擊。三是我國在世界產業(yè)供應鏈中間處于中下游，國際情況變動直接沖擊中國的供給體系。

最近，我們調研組深深感覺到中國供給沖擊壓力的巨大，原因是經濟存在短板，一是高端發(fā)動機；二是材料；三是數控機床，現在很多零部件是靠數控機床完成的；四是生物醫(yī)藥。

所以從中長期來看，我們要解決供給沖擊，就要推動科技創(chuàng)新。下一步我們要做的就是推動科技創(chuàng)新，2022年我覺得可以犧牲一點增長的速度保證科技創(chuàng)新不能停下來，要加快科技創(chuàng)新。兩件事情必須做，一是要提高技術創(chuàng)新物質性基礎，就是實驗性經濟，沒有龐大的實驗性經濟，沒法搞科技創(chuàng)新。二是調動人的積極性，與物質產權不同，知識產權都是國家的，參與創(chuàng)作的人不能享受這個經濟收益。最近看到很多院士收入很低，這也是影響他們積極性的重要原因。因此，科技創(chuàng)新兩件事情一定要做好，一個是加大物質基礎建設，形成強大的實驗性經濟；一個是調動人的積極性，真正修改知識產權不合理的地方，保證人們這個方面的發(fā)展，這就是目前關于供給沖擊的大致情況。

03 預期轉弱

第三個壓力就是預期轉弱，預期轉弱就是信心不足，預期轉弱我們研究了一下發(fā)現，主要是企業(yè)家的預期轉弱。可能與結構政策調整有關，三次分配理論是現代經濟的重要理論，沒有打富濟貧的意思。初次分配誰的效率高誰就收入高，效率原則貫徹整個市場化過程，企業(yè)競爭強利潤就高，個人貢獻大收入就高，效率原則實際上不是簡單的分配原則，也是創(chuàng)造蛋糕的原則，所以第一次分配強調效率原則，整個市場化的競爭過程表現為所謂的第一次分配。第二次分配就是所謂的再分配，再分配是強調公平原則，就是把太高的收入壓一下，太低的收入提一下，靠兩個制度，一個稅收制度，一個社會保障制度，稅收制度把太高的壓一下，社會保障把收入太低的提一下，實現整個社會的平衡，這個主要調節(jié)太大的收入差距。第三次分配就是再分配調整之后還非常有錢的人，像有人上市之后股權變現幾十個億、成百億、上千億，他們進入第三次分配，第三次分配是依據道德原則，沒有強制性，以捐贈為方式，這個錢不是解決收入差距而是用來實現科技創(chuàng)新，三次分配是三種原則的統一，即效率原則、公平原則、道德原則。三個原則沒有打富濟貧的意思，也沒有搞平均主義的意思，是現代社會發(fā)展的必然過程。

三次分配實際上既是強調高效地創(chuàng)造蛋糕，也強調更好地分配蛋糕，這是現代經濟學的重要理論。而且這種理論導致的結果是所有社會階層利益收入都會適度增加，即共同富裕，共同富裕不是同步富裕、同等富裕，而是強調所有社會階層的收入都能夠隨著國家發(fā)展相應增加，這個叫共同富裕。

另外，還要防止資本無序擴張，這實際上沒有打擊資本的意思，背后有兩條原則，一是承認資本的逐利性，如果不承認資本的逐利性，公益基金就不是資本了，強調必須承認資本的逐利性這是前提。

資本逐利過程中有可能跟宏觀政策發(fā)生某種偏差甚至出現某種對抗，這個時候就叫資本無序擴張，如果資本與宏觀政策的發(fā)展方向一致的話，那就叫有序運行。所以，判斷資本無序擴張和有序運行的重要指標是宏觀經濟政策。

二是導向資本，防止資本無序擴張的提法不是為了打擊資本，而是要導向資本，而且未來我們應該更好地導向資本才行，而不是出現無序擴張之后才矯正，是提前給一個信號，釋放這個信號保證其可以實現發(fā)展。

我想，我們提出來防止無序擴張既不是不承認資本逐利也不是打擊資本，實際上是引導資本跟國家發(fā)展方向相互融合的過程。

政策一定要解決好目標跟現實之間的關系，要弄清楚這個問題，這樣企業(yè)家才能更清楚預期。解決預期轉弱問題的關鍵在于很多政策要清晰解釋，千萬不能有含糊的地方，尤其是企業(yè)家的預期，這是我們的重點。

未來目標和現在做法之間的磨合是一個大問題，這個就是關于未來的三重壓力：需求收縮、供給沖擊、預期轉弱。對此，我想是不是我們2022年在運作當中，針對不同情況提出相應政策，這樣更好一點。