房地產開發企業滾動預算應用現狀研究

摘要：房地產開發企業實施滾動預算可以及時對宏觀政策和市場波動做出反應，有助于銷售目標的實現、施工進度的順利展開和資金的合理籌劃，對企業日常經營管理和戰略目標實現具有重要意義。通過分析房地產開發企業實施滾動預算的現狀，發現我國房地產開發企業存在預算管理制度不完善、預算管理意識淡薄、預算管理的考核及監督機制不健全和滾動預算數據信息化水平有限等問題，進而針對性地提出完善滾動預算編制方法及控制制度、開展滾動預算宣傳培訓、建立滾動預算考核獎懲制度、加強企業數據信息化建設等對策，從而提升房地產開發企業滾動預算的效果。

關鍵詞：房地產開發企業;預算管理;滾動預算

0 引言

房地產行業在國民經濟行業分類中是單獨的一個大類，特別是近10年房地產行業為國民經濟發展做出了突出貢獻。國家統計局統計數據顯示，2020年房地產行業增加值為7.45萬億元，較2019年增長7%;2020年房地產行業對國民經濟的貢獻率為7.34%，相比2019年增加了1.65個百分點[1]。縱觀近10年，我國房地產行業對經濟的貢獻率基本保持穩步增長態勢。房地產行業不僅是經濟增長的重要來源，還因其對國民經濟其他相關行業的高度關聯性和帶動性，成為國家調控經濟發展的重要手段。房地產行業的健康發展和住房問題的改善更是百姓關注的民生問題。

10多年來，國家對房地產行業調控政策頻繁出臺。從2007年的“國八條”到2011年的“新國八條”，再到2021年《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》等很多文件中不難看出國家在調節土地供應量、調控商品房價格、稅收調控與金融監管等多個維度上改革房地產行業的力量和決心。這可以看出房地產開發企業在房地產行業中的重要地位。基于此，本文通過對房地產行業中的房地產開發企業滾動預算實施現狀及存在的問題的分析，找到解決方法，以期提高房地產開發企業對國家宏觀政策的理解，保證其健康發展，實現其管理目標。

1 房地產開發企業實施滾動預算的相關基本理論概述

1.1 房地產開發企業概述

1.1.1 房地產行業的基本概念

房地產行業以土地及建筑物為經營對象，是國民經濟的一個重要行業，具體指以從事房地產開發、建設、經營、管理、維修、裝飾和服務的多種經濟活動為一體的綜合性產業[2]，包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、房地產租賃經營及其他房地產服務。

1.1.2 房地產開發企業的概念

房地產開發企業，即房地產開發商或發展商。按照《城市房地產管理法》，其是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。房地產開發是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發是一項高投入、高風險的投資經營活動，也是一項涉及面較廣的經濟活動。

房地產開發企業是房地產行業中經濟總量占比最大、業務模式最復雜的一類企業。國家出臺的一系列調控政策主要也是針對房地產開發企業。房地產開發企業通過招拍掛的形式取得土地，經歷一系列前期報批、報建準備，進而獲得施工許可，進入建設階段，根據建設項目所屬類別不同，在達到預售或現售條件時方可銷售，后續還涉及交房驗收等手續。這一整體過程中，時間跨度可能持續2～3年，期間的國家政策導向、市場情況都會有所變化。其資金需求量在不同時期也不相同，建設初期更多的是資金投入，大多依靠外部融資，只有在進入銷售期才會有自有資金，后期進入工程決算階段，資金支付量也會隨之增加。所以房地產開發企業經營過程中既需要提前做好計劃安排，更需要在具體實施時及時調整計劃方案。

1.1.3 房地產開發企業的特點

房地產開發企業具有不同于其他制造型企業的顯著特點，主要包括以下5個方面：

（1）開發計劃性強。房地產開發過程經歷拿地、報建、施工和銷售等多個環節，且每個環節均處于國家的計劃、管理和審批之中。企業的開發過程是施工計劃與銷售計劃的有機結合。

（2）開發業務復雜。房地產開發前期涉及政府部門的各項審批;建設期涉及與設計單位、施工單位等合作方的各項業務對接;銷售期涉及與客戶、銷售公司之間的各項具體業務，以及與金融機構之間的業務往來。故房地產開發企業所涉及業務范圍廣、業務對象關聯性強、業務流程多。

（3）經營周期較長。一般一個項目從準備建設、開始施工、竣工、銷售到售后，基本需要2～3年。在這么長的一段時期內，任何一個環節都有出現新情況的可能。

（4）資金用量巨大。在達到預售條件之前，需要開發商墊支大量資金，如開發前期的勘察設計費、安置補償費，以及建設期間的各項工程費。這些資金需求完全依靠自有資金難以實現，必須依賴外部資金，運用各項金融工具和金融手段。這離不開資金上的統籌安排，也需要對資金管理進行適時的調整。

（5）企業風險較高。房地產企業的產品包括住宅、商業、公共建筑、配套和廠房等，其性質極為特殊。具體表現為單位產品價值高、開發建設周期長、負債經營程度高，以及整體過程不確定因素多。一旦決策失誤或銷售不暢，企業會有大量產品積壓，資金周轉困難，無法按期償還債務，進而陷入困境。

1.2 滾動預算的基本理論概述

1.2.1 滾動預算的概念

伴隨企業全面預算管理的推進，在充分考慮符合企業自身經濟業務特點、基礎數據管理水平、生產經營周期和管理原則的基礎上，有不同的預算編制方法，包括固定預算、零基預算、彈性預算和滾動預算等。滾動預算是其中一種預算編制方法，是指企業根據上一期預算執行情況和新的預測結果，按既定預算編制周期和滾動頻率，對原有預算方案進行調整和補充，逐期滾動，持續推進的預算編制方法[3]。

1.2.2 滾動預算的特點

滾動預算通過逐期滾動管理，實現動態反映市場變化、建立跨期綜合平衡，從而有效指導企業經營、強化預算決策和控制職能[4]，更適用于建設周期較長和規模較大的工程類項目。

1.2.3 滾動預算與固定預算、零基預算、彈性預算的比較

（1）固定預算。固定預算是以預算期內正常的、最可能實現的某一業務量水平為固定基礎，不考慮可能發生的變動的預算編制方法[4]。其編制方法相對簡單，適用于業務量固定、期間固定的業務。

（2）零基預算。零基預算是指企業不以歷史期經濟活動及其預算為基礎，以零為起點，從實際需要出發分析預算期經濟活動的合理性，經綜合平衡，形成預算的預算編制方法[4]。零基預算不受歷史因素影響，更貼近預算期經濟活動需要;編制透明度較高，有利于進行預算控制。

（3）彈性預算。彈性預算是指企業在分析業務量與預算項目之間數量依存關系的基礎上，分別確定不同業務量及相應預算項目所消耗資源的預算編制方法[4]。該方法適用于一定業務量范圍內、預算項目與業務量之間存在彈性關系的預算項目。

滾動預算與固定預算、零基預算和彈性預算均為企業全面預算編制方法，具有計劃性、完整性、有效性及可行性。相對固定預算、零基預算，彈性預算而言，滾動預算在保持預算完整性和持續性基礎上，動態地把握未來，使得各級管理部門、人員持續關注未來12個月的生產營活動。因此，滾動預算更具有動態性和適應性。

2 房地產開發企業實施滾動預算的必要性

國家統計局發布的2020年度數據顯示，我國房地產開發企業數量已達到99 544家[1]，較2019年增加1 607家;房地產開發總投資達到14.1萬億元，比2019年增長7%。所以無論是數量還是投資規模，房地產開發企業在國民經濟中都占據了重要位置。通過推行滾動預算進一步提高全面預算質量，提升房地產開發企業的管理水平，不僅具有理論上的必要性，也有現實中的適用性，更具有實施的可行性。

2.1 理論的必要性

滾動預算是年度預算的延展和補充，能夠更加迅速地適應環境的變化，更加頻繁地預測，確定新的環境因素指標和驅動因素指標，及時將各種變化體現在業務規劃中，實現資源的前瞻配置，進而使業務決策更加貼近市場，發揮預算管理在公司規劃、決策、控制和評價活動中的作用，更好地指導公司日常經營活動。

2.2 現實的適用性

房地產開發具有生產周期長、項目規模大的特點，實施滾動預算有助于在保持預算的完整性和繼續性的基礎上，動態地把握企業的未來。特別是當市場環境變化時，能夠提高應變能力與抗風險能力，防范企業風險、降低資金風險和運營風險。

2.3 實施的可行性

全面預算目前已成為房地產開發企業日常經營管理的重要組成部分，企業內部參與預算的人員要有一定預算管理意識，初步了解全面預算原理，基本掌握預算編制方法。同時，隨著信息技術的不斷發展與進步，房地產開發企業在原有財務系統和ERP系統的基礎上，已經具備一定數據整理、收集和分析能力，為滾動預算開展提供了技術保障。

3 房地產開發企業實施滾動預算的應用現狀分析

3.1 房地產開發企業實施滾動預算的現狀

目前房地產開發企業多采用傳統的固定預算、零基預算和彈性預算，或3種方法的融合，較少使用滾動預算。其通常會根據項目規模，采用固定預算和零基預算方法進行工程計劃和工程費用的預算編制;選用彈性預算方法直接以銷售計劃為基數，預測相應銷售指標和銷售費用;根據工程計劃及銷售計劃采用固定預算、零基預算方法編制資金預算。整個預算編制內容往往動態性不足，預算的各個組成部分黏性不夠，無法對國家政策、市場變化做出迅速反應，實際執行結果與預算經常存在較大差異，甚至出現資金嚴重不足、企業經營困難等問題。

3.2 房地產開發企業實施滾動預算存在的問題

1.預算管理制度不完善

企業的預算管理制度往往缺乏預算編制方法的細化和預算控制制度的保障。各部門在編制預算時隨意性較大，受領導者偏好及經驗主義影響，缺乏科學的滾動預算編制方法，使預算過程流于形式，實際結果偏離預算。預算控制制度不完善，執行預算過程中出現阻力時，沒有完善的預算調整審批制度作為保障，導致預算調整不夠嚴謹，使制度失去權威性和嚴肅性。當政策市場或經營市場發生變化時，沒有設置預警控制標準，無法做到及時提出改進措施，信息滯后、反應滯后、預算指標偏離實際，最終導致預算效果不足。

2.預算管理意識淡薄

一提到預算，大家都覺得是財務部門的事情，其他部門迫于公司要求參與預算管理，但從意識上并未重視，只做一些簡單的數據編制加總，敷衍了事。一些業務部門管理人、公司領導層甚至對預算管理也缺乏深刻了解，關注點停留在“我今年可以花多少錢”上，導致預算執行不到位、各部門參與度不強、協同性不高[4]。預算管理意識的不到位，導致房地產開發企業不能通過滾動預算編制方法從實際情況出發認真分析現狀，發現存在的問題，及時滾動調整預算。

3.預算管理的考核監督機制不健全

一方面，對沒有執行到位、實際發生金額與預算差異較大的，缺乏懲罰制度;另一方面，對執行到位的預算，無獎勵制度，員工積極性不高。另外，為追求超額利潤，只對超額部分進行獎勵，往往形成各個部門偏重小團體利益，在編制數據時甚至有所保留，對實際業務變化的關注度不高;當外部條件、影響因素發生變化時，考慮到年初的考核指標、個人利益，也不對預算進行滾動調整。

4.預算的數據信息化水平有限

公司的各項數據基礎工作不到位，沒有完善的信息化體系建設，無法滿足滾動預算編制要求。一是信息數據不完整、技術水平低，預算人員無法迅速獲取預算的基礎數據及簡單的分析數據;二是業務信息與財務信息不對稱，口徑不一致，預算數據需要通過層層收集、分析調整、人工匯總獲得;三是數據信息化水平的局限性使得預算數據獲取效率低，每一次滾動調整，都意味著重新手工收集、手工加總，工作量大，預算人員難堅持;四是預算數據準確性差，增加了預算復核、校對的工作量，影響預算對開發經營的參考指導作用。

4 房地產開發企業實施滾動預算的改進對策

4.1 細化滾動預算編制方法，完善全面預算制度

房地產開發企業需完善公司全面預算管理辦法，包括全面預算及其滾動預算的編制原則、編制范圍、編制方法、編制程序及相關要求，重新規范工程部、銷售部、招商部、財務部、行政部預算的滾動預測方法及要求。如工程部門工程開發計劃、工程資金安排，要在分析國家政策、政府監管、市場動態和自身發展狀況的基礎上細化各項影響因素，及時通過滾動預算的編制方法，全面精準地制定工程進度，合理籌劃工程支付資金。再如銷售預算中的銷售數據，是一項關鍵性指標，銷售情況直接影響企業工程進度和融資成本。由于房地產項目的開發建設進度、銷售時點及銷售策略既由房地產企業自行控制，又受宏觀調控政策及市場形勢影響，通過實行滾動預算方法，可以在國家實施房地產緊縮政策時，迅速調整預算，重新進行比較保守的估計，放慢工程開發進度，調整開盤時間和銷售進度，擴大資金回籠，以免造成資金斷裂風險;在國家實施房地產寬松政策時，迅速調整預算，加快工程開發進度，調整銷售定價和銷售策略，獲得更大的經營利潤。

滾動預算制度的完善也離不開預算控制制度的保障。預算控制制度可以對預算制定、預算調整做出規范，在需要調整預算額度時建立嚴格的審批流程，避免預算調整的隨意性。當滾動期內實際執行數與預算數出現差異并超過一定范圍時，設置預警系統，及時滾動調整。建立預算滾動制度支持，加強預算控制制度保證，會使滾動預算能更貼近業務實際，更有助于公司經營目標的實現。

4.2 開展滾動預算宣傳培訓工作，提升全員的預算意識

滾動預算的有效執行離不開全員參與和各部門協同，這首先需要公司決策者、管理層、基層預算人員思想上的重視。公司決策者是制訂公司戰略與目標的領頭人，其認識到預算對公司戰略和經營目標的重要性，才能使預算自上而下地貫徹執行。管理層及相關預算人員是具體的執行者，其對于滾動預算執行效果和執行優點的深刻理解，是預算得以貫徹執行的關鍵。在具體提升全員預算意識方面，公司要做好宣導工作，使全員認識到滾動預算對于日常業務工作的幫助，可以讓業務工作有計劃、有時效、有控制地進行;做好滾動預算編制思想、原則、方法的培訓工作，針對不同層級的預算人員，通過線上線下培訓，企業內外部培訓等多種形式，提升全員預算管理意識，強化科學滾動預算方法的指導，高效完成預算工作，防止增加不必要的工作量，以降低預算編制人員的心理排斥。

4.3 建立滾動預算考核獎懲制度，促進滾動預算實施

整個全面預算模型是一個閉環的控制過程，預算實施后的考核監督既是在企業層面對預算效果的評價，也是在個人層面對預算工作人員的考核。通過對預算結果的綜合評價考核，進一步發現預算編制過程中的不足之處，改進預算具體工作，增強預算執行效力，提升預算效果。

同時，考核工具的應用應與預算目標緊密結合。例如，公司可以每半年進行一次績效考核，在考核制度中對各部門及相關責任人設置具體的考核標準及評分制度，在一定范圍內允許滾動預算完成偏差，將滾動預算與各部門的績效考核有機結合，提高其參與度和積極性。

考核方式及指標的設置必須公開、公平，對于量化指標及非量化指標要分別設定標準，特別是非量化指標，可以借助考核表采取積分制方式，防止考核的主觀性和隨意性。

4.4 加強企業數據信息化建設，提高滾動預算效率

基于滾動預算數據多、調整頻繁和數據處理工作量大的特點，建設滿足多方需求的數據信息化平臺，實現數據共享。將原有財務軟件系統和ERP（企業資源計劃）系統進行融合、改進，建立滿足不同部門、不同使用者需求的大數據處理系統，包括實現預算系統與預算執行系統的對接，建立滾動預算預警系統，實時監控預算執行情況，并做出分析報告;實現銷售系統與財務收付系統的對接，動態分析市場走勢，加強實時滾動資金管理;實現工程管理系統與工程款支付系統的對接，規范工程進度管理，做好工程支付資金安排;建立數據信息的自動分析處理系統，將一些常規數據分析引入模塊，進行程序化數據處理，節省人力、物力，提高滾動預算效率，提升滾動預算數據準確度，避免滾動預算分析過程中的主觀性。

5 結語

滾動預算根據環境和市場的變化不斷調整預算，使企業相關信息更大限度地接近客觀事實，有利于長期戰略目標的實現，保證資源合理有效的配置。因此，房地產開發企業實施滾動預算有利于公司決策層做出正確的判斷，及時、合理地調整具體戰略決策、目標計劃和經營方針，保證房地產業務健康發展。本文在概述房地產開發企業基本理論及滾動預算基本理論的基礎上對房地產開發企業目前實施滾動預算的現狀及存在的問題進行歸納，并針對性地提出了改進滾動預算制度、提高全員預算意識、建立預算的考核獎懲和加強信息化系統建設等建議。基于滾動預算的優勢，其未來一定會被大多數房地產開發企業所接受，在房地產開發企業的應用范圍也將越來越廣泛，進而提升整個房地產行業的管理水平，經營效率。

考慮到房地產開發企業中只有少數是上市公司，可以公開獲得數據，對其他大量房地產開發企業無法獲得研究所需數據，未來將采用問卷形式、實地走訪形式，對相應數據的可靠性做出調查，可能會影響本文結論的可靠性。這是本文在研究方面的局限性，也是未來的研究方向。

參考文獻

[1]國家統計局.中華人民共和國2020年國民經濟和社會發展統計公報[EB/OL].（2021-2-28）[2021-12-14].http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/202102/t20210227_1814154.html.

[2]百度百科.房地產業[EB/OL].（2021-12-13）[2021-12-14].https：//baike.baidu.com/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%B8%9A.

[3]財務部會計資格評審中心.高級會計實務[M].北京：經濟科學出版社，2020.

[4]李穎.滾動預算再物流企業資金預算管理中的應用研究[J].金融財稅，2021（12）：135-13.

收稿日期：2021-12-14

作者簡介：

李丹璇，女，1978年生，本科，會計師、注冊稅務師，主要研究方向：全面預算管理。