基于全壽命周期成本理論的租賃標準廠房與購地建廠的方案比選方法

文志朋 韋 毅 張鵬鵬　黃春雷　陸黎明　郭佳文 孫勵耘

基于全壽命周期成本理論的租賃標準廠房與購地建廠的方案比選方法

文志朋1韋 毅1張鵬鵬1黃春雷1陸黎明1郭佳文1孫勵耘2

（1.廣西產研院新型功能材料研究所有限公司，廣西 南寧 530200；2.中國科技開發院廣西分院，廣西 南寧 530022）

在項目決策階段，中小企業決策者在選擇租賃標準廠房建廠的方案還是購地建廠的方案時常存在分歧，文章運用全壽命周期成本（LCC）理論，構建了包括初始投資成本、運行成本、退役成本、資金占用成本的全壽命周期成本（LCC）計算模型。通過案例分析得出：運用LCC理論進行租賃標準廠房建廠方案與購地建廠方案比選是可行的，當項目壽命周期n≤10年時，租賃標準廠房的全壽命周期成本（LCC）較低，壽命周期n≥10年時，購地建廠的全壽命周期成本（LCC）較低。因此，中小企業可根據自身的發展規劃的需要進行選擇，達到項目利潤最大化的目的。

全壽命周期成本；租賃標準廠房；購地建廠；比選方法；機會成本

引言

全壽命周期成本（Life cycle cost，LCC）理論是一種典型的工程經濟分析方法，是一項以成本為導向的技術工具，最早由美國弗吉尼亞州立工業大學的布蘭查德教授定義為產品在確定的生命周期內的總費用[1]，目的就是從多個可選擇方案中，選出全壽命周期內成本最小的那個方案[2]。

近年來，隨著我國經濟的不斷發展，工業用地需求量不斷增加，而工業用地的供應卻隨著《節約集約利用土地規定》的頒布趨于縮緊，導致供應不足，價格逐年升高，中小企業購買土地方面資金壓力越來越大。據統計，2021年，廣西工業用地均價達15.9萬元/畝，南寧市工業用地均價達23.2萬元/畝。這對于5～8年平均生命周期的中小企業來說，把大量的資金用于固定資產的建設，而不是快速有效地把握市場機遇，其結果就是違背中小企業生命周期和市場規律，扼殺了自身的活力和創新能力。但對于資金實力充裕，具有長遠規劃的企業來說，購地建廠可以根據企業自身的發展需求，進行更加合理的設計布局，給客戶一種企業長期持續經營的良好印象，也是一種企業實力的展示，同時擁有大量可抵押融資的優質資產，有利于企業的長期穩定發展。

目前，在實體企業向輕資產運營模式發展的大環境下，中小企業決策者在選擇購地建廠還是租賃標準廠房建廠方案時存在分歧，各有說辭，缺少量化的評價標準。本文引入全壽命周期成本（LCC）理論方法，通過定量分析的方式，為中小企業在項目決策階段，是選擇租賃標準廠房還是選擇購地建廠提供參考。

1　全壽命周期成本計算模型構建

1.1　LCC模型結構

按照LCC理論的結構原理，根據項目的運行規律和關鍵控制點，可將項目LCC劃分為初始投資成本、運行成本、退役成本和資金占用成本。其中，初始投資成本包括建筑安裝工程費、土地購置費；運行成本包括維修維護費、租賃費；退役成本包括資產余值（資產余值回收屬于收入，作為負數計入成本）、拆除費。成本分解如圖1所示。

LCC理論研究的是全壽命周期內的所有相關成本，其現金流量的流向、發生時間如圖2所示。

圖2　全壽命周期成本現金流量圖

資金具有時間價值，相同數額的資金，發生的時間點不同，其價值不同，本文采用現值成本法，將未來各年的費用按一個指定的折現率折算到計算期的第1年年初，以便進行方案比選。費用現值（Present Cost）分析公式為：

式中：t為t年末的成本費用；為設定的折現率；為計算期，單位為年。

1.2　折現率的選擇

折現率（discount rate）是指將未來有限期預期收益折算成現值的比率，是經濟評價中最敏感的指標。工程項目的全壽命周期成本分析一般時間跨度較大，折現率的取值大小和方式直接影響項目方案現值的大小。

全壽命周期成本分析過程中折現率的選取需考慮資金的時間價值和通貨膨脹的影響，Phillip Cady[3]提出了一個確定實際折現率的計算模型，建立了利用名義折現率、通貨膨脹率測算實際折現率的方法。Weitzman[4]的研究表明，受經濟不確定性和資金時間偏好率等因素的影響，折現率的取值應隨時間的延長逐漸降低。因此長周期經濟分析的折現率不能以一個固定的折現率進行計算，目前我國的社會折現率為8%，張秦[5]結合我國建筑行業實際情況，運用隨機數學模型預測我國建筑行業長周期折現率取值，建立了一個隨時間延長而逐漸降低的折現率計算公式：

式中，表示成本發生距今時間，單位為年；表示第年的折現率的取值。

本文進行全壽命周期成本分析時，各年的折現率取公式（2）的計算值。

1.3　初始投資成本

初始投資成本1主要是項目建設期投入的資金成本，主要包括建筑安裝工程費11、土地購置費12。對租賃的標準廠房進行改造的費用歸入建筑安裝工程費。

式中：1為初始投資成本現值；為項目建設期；11為第年投入的建筑安裝工程費；12為第年投入的土地購置費。

1.4　運行成本

運行成本2主要包括維修維護費21和租賃費12。維修維護費一般按固定資產原值按比例估算。

式中：2為運行成本現值；21為第年投入的維修維護費（建設期21=0）；12為第年投入租賃費；為壽命周期（計算期）。

1.5　退役成本

退役成本3主要包括資產余值的回收和退役設備設施的拆除費。資產余值包含固定資產殘值和未折舊攤銷的資產之和。

式中：3為退役成本現值；31為第t年的資產余值；31為第年的拆除費；其中壽命周期≤折舊年限。

1.6　資金占用成本

資金占用成本4是在市場經濟條件下，項目使用資金所要付出的代價，可以用項目投資的機會成本來衡量。羅賓?巴德（Robin Bade）和邁克爾?帕金（MichaelParkin）在《微觀經濟學原理》一書[6]中對機會成本的界定為“一家企業生產的機會成本是它雇傭生產要素所付出的成本”，這種損失的收益就是該資產被用于該項目的機會成本。資金的機會成本一般采用市場無風險收益率進行計算，在國際上，一般采用短期國債收益率作為市場無風險收益率。

式中，4為資金占用成本現值；1為初始投資成本；21為第年的維修維護費（建設期21=0）；22為第t年的租賃費；為項目建設期；為年折舊費；為年攤銷費；為市場無風險收益率，其中≥，≤折舊年限。

1.7　LCC計算模型

綜上所述，租賃標準廠房方案與購地建廠方案比選方法的LCC費用現值模型如式（7）所示

LCC分析是一種數學分析方法，可以直觀的給出分析結果。在計算過程中，參數的取值可根據項目的實際情況作適當的簡化處理，有利于提高分析效率。

2　案例分析

2.1　項目概述

廣西某科技型中小企業擬在南寧市投資建設一條新型功能材料生產線，根據項目建設規模、技術和設備方案，項目生產辦公場地需要：生產車間面積為15000 m2，倉庫面積為8000 m2，綜合辦公面積為3000 m2。在滿足項目建廠需求的前提下，提出了兩套建廠方案。

方案A：租賃工業園區成熟的標準廠房面積為15000 m2、倉庫面積為8000 m2、綜合辦公樓面積為3000 m2，項目建設期為3個月。

方案B：通過招拍掛購置工業園區土地建廠，項目需購置土地33350 m2，建設3棟單層標準廠房，面積為15000 m2，2棟倉庫面積為8000 m2，辦公室及1個門衛的面積共為3000 m2，總建筑面積26000 m2，同時還將配套建設道路、綠化。項目建設期為1年。

二套方案代表著不同的投資風險，具體選擇那一套方案，需要通過全壽命周期理論分析和比較，才能做出選擇。

2.2　初始投資成本分析

A方案的初始投資成本主要是對租賃的標準廠房、倉庫、辦公樓的改造費，計入建筑安裝工程費240萬元。B方案的初始成本包括購買工業用的土地購置費和建設廠區的建筑安裝工程費，項目建設需要33335 m2工業用地，2021年南寧市工業用地均價348元/m2，土地購置費1160萬元。建筑工程費5607萬元，詳見表1。根據公式（3）計算得到A、B方案初始投資成本現值，見表2。

表1　建筑安裝工程費估算表

注：建設工程造價經濟指標來源于南寧市建設工程造價信息網公布的造價信息。

表2　A、B方案初始投資成本現值表（萬元）

由表2可知，為獲得同樣大小的生產場地資源，B方案的初始投資成本比A方案高了20多倍，初始投資壓力大。

2.3　運行成本分析

A方案的運行成本主要是租賃廠房、倉庫、辦公室的租賃費，參照南寧市目前租賃市場均價，標準廠房租金為18元/(m2?月)，倉庫租金為16元/(m2?月)，配套辦公樓租金為15元/(m2?月)，第一年租賃費用合計531.6萬元，以后每年遞增3%。B方案的運行成本主要是每年的維修維護費，維修維護費按固定資產原值5607萬元百分比計取，n≤10年時按1%估算，11≤n≤20年時按1.5%估算，21≤n≤30年時按2%估算。根據公式（4），分別計算壽命周期為5年、10年、15年、20年、25年、30年的運行成本現值，見表3。

表3　A、B方案運行成本現值表

對比表3中各壽命周期計算結果可知，A方案的運行成本比B方案高，并隨著年租金的增加而不斷增加，運行成本的差值也逐漸增大。

2.4　退役成本分析

A方案的退役成本主要是租賃到期時，廠房、倉庫、辦公室等恢復原樣所需支付的拆除費50萬元。B方案退役成本包括資產余值和拆除費，我國工業土地使用年限為50年，土地購置費按40年平均攤銷，根據《建筑結構可靠度設計統一標準》 GB50068[7]中的規定，對于一般建筑物，設計使用年限一般為 50 年，本文固定資產采用直線折舊法，折舊年限按40年計，殘值率按5%計，拆除費按50萬元計。根據公式（5）計算壽命周期為5年、10年、15年、20年、25年、30年的退役成本現值，見表4。

表4　A、B方案退役成本現值表（萬元）

注：負數表示收入。

2.5　資金占用成本分析

A、B方案資金占用成本，根據各方案每年占用的資金數量進行計算。市場無風險收益率i，取我國2021年國債收益率2.39%進行計算。根據公式（6）計算壽命周期為5年、10年、15年、20年、25年、30年時A、B方案占用的資金成本現值，見表5。

表5　A、B方案資金占用成本現值表（萬元）

由表5可知，B方案比A方案的資金占用成本高出10多倍，占用企業的資金資源較多。

2.6　全壽命周期成本分析

根據公式（7），將初始投資成本、運行成本、退役成本、資金占用成本現值加和，得A、B方案壽命周期為5年、10年、15年、20年、25年、30年的全壽命周期成本現值，見表6。

表6　A、B方案全壽命周期成本（LCC）計算表（萬元）

圖3　A、B方案全壽命周期成本比較圖

由表6、圖3可知，隨著壽命周期的增加，A、B方案的LCC成本都隨著增加，A方案的增長比B方案的快。由A方案的LCC成本曲線的斜率基本保持不變，可得全壽命周期成本隨時間的增加按固定比例增加；B方案的LCC成本曲線的斜率隨著壽命周期的增加逐漸降低，表面隨著壽命周期的增加，B方案的平均年費用不斷降低。

圖4　不同壽命周期A與B方案LCC差值趨勢圖

由圖4可知，當壽命周期小于等于10年時，A方案 LCC成本比B方案的LCC成本低，當壽命周期在10年～30年之間，A方案 LCC成本比B方案LCC成本高，并隨著壽命周期的延長，差值加速增加，B方案的全壽命周期成本優勢將越來越明顯。

3　結論

本文在全壽命周期成本LCC分析過程中，考慮了資金的時間價值和通貨膨脹的影響，當時間跨度較大時，折現率的選取方式對項目方案計算現值的影響，構建了包括初始投資成本、運行成本、退役成本、資金占用成本的LCC模型，此模型為中小企業在項目決策階段，進行租賃標準廠房方案與購地建廠方案比選時，提供了一種以LCC為量化評估指標的評估比選方法。本文通過案例分析驗證，得到以下結論：

（1）以廣西某科技型中小企業擬在南寧市投資建設一條新型功能材料生產線為應用案例，分析結果表明，項目決策階段，運用LCC理論進行租賃標準廠房建廠方案與購地建廠方案比選是可行的。

（2）從LCC案例分析數據可知，壽命周期n≤10年時，租賃標準廠房的LCC成本較低，壽命周期n≥10年時，購地建廠的LCC成本較低。

（3）租賃標準廠房建廠方案的初始投資成本較低，資金壓力較小，企業可以用較小的資金成本享受園區完善的配套設施?？紤]到我國工業企業5～8年的平均壽命周期，園區配套設施完善，租賃標準廠房建廠的方案對于大多數中小企業來說是最好的選擇。

（4）租賃標準廠房的建設期短，可節約購地、建設廠房的時間，以最快的速度將手中的資金、技術轉化為生產力，大大縮短企業的投入產出周期，減少企業投資風險。

（5）購地建廠方案的初始投資成本高，資金占用量大，資金使用成本較高，但隨著壽命周期的延長，平均年費用將不斷降低。對于資金充裕，具有長遠規劃、準備長期運行的中小企業，優先選擇此方案。

[1]韓慶蘭，水會莉. 產品生命周期成本理論應用研究綜述[J]. 財務與金融，2012(3): 33-38.

[2]王俊秩. 基于全壽命周期成本理論的中分子聚異丁烯項目的成本管理[D]. 上海: 華東理工大學，2013.

[3]Cady P D. Inflation and highway economies analysis[J]. Journal of Transportation Engineering, 1983, 109(5): 631-639.

[4]Weitzman M L. Why the far-distant future should be discounted at its lowest possible rate[J]. Journal of Environmental Economics and Management, 1998, 36(3): 201-208.

[5]張秦. 建筑工程全壽命周期成本分析中折現率取值研究[D]. 北京: 清華大學，2015.

[6]Robinn Bade，Michaeln Parkin. 微觀經濟學原理(第五版)[M]. 王秋石，李勝蘭登，譯. 北京: 中國人民大學出版社，2013.

[7]GB 50068－2018. 建筑結構可靠度設計統一標準[S]. 北京: 中國建筑工業出版社，2018.

Comparison and Selection Method between Leasing Standard Plant and Purchasing Land for Plant Construction Based on Life Cycle Cost Theory

In the project decision-making stage, the decision-makers of small and medium-sized enterprises often have differences in choosing the scheme of leasing standard plant or purchasing land for plant construction. This paper uses the life cycle cost (LCC) theory to build a life cycle cost (LCC) calculation model including initial investment cost, operation cost, decommissioning cost and capital occupation cost. Through case analysis, it is concluded that it is feasible to use LCC theory to compare the construction scheme of leased standard plant with that of land purchase. When the project life cycle n≤10 years, the life cycle cost (LCC) of leased standard plant is lower, and when the life cycle n≥10 years, the life cycle cost (LCC) of land purchase is lower. Therefore, small and medium-sized enterprises can choose according to their own development planning needs to achieve the purpose of maximizing project profits.

life cycle cost; lease standard plant; land purchase and plant construction; comparison and selection method; opportunity cost

F224

A

1008-1151(2022)02-0171-04

2021-12-08

文志朋（1987－），男，廣西產研院新型功能材料研究所有限公司工程師，碩士，從事化工新材料科研、設計與咨詢工作。

韋毅（1979－），男，廣西產研院新型功能材料研究所有限公司高級工程師，碩士，從事化工新材料科研、設計與咨詢工作。